兰州石化公司物业服务公司 甘肃兰州 730060
摘要：国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》。2016年开始，在全国推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理。本文论述了国有企业物业三供一业移交后物业维修管理的一些想法。
关键词：三供一业移交；国有企业物业；维修；创新
引言：回顾物业在我国的发展历程，自1981年深圳成立第一家物业公司至今中国物业一步步发展取得了卓越的成就和长足的进步。随着行业的发展，我国物业管理的发展方向也越来越清晰，2016年6月11日，国务院国资委、财政部发布《关于国有企业职工家属区“三供一业”分离移交工作指导意见》。2016年开始，在全国推进国有企业（含中央企业和地方国有企业）职工家属区“三供一业”分离移交工作，对相关设备设施进行必要的维修改造，达到城市基础设施的平均水平，分户设表、按户收费，交由专业化企业或机构实行社会化管理。截至2017年底，“三供一业”完成分离移交或签订移交协议的达到80%。2018年年底基本完成全国国有企业“三供一业”分离移交。2019年起国有企业不再以任何方式为职工家属区“三供一业”承担相关费用。
我身处国有企业物业12年，在维修改造、设备维护、项目实施、小区管理等部门从事工作，对国有企业物业管理有自己的想法办法。为保证国有企业脱困改革时，主辅分离、去除国有企业办社会职能，我单位响应上级号召，进行三供一业分离移交，在这个过程中我身为维修检修中心的一员，对目前物业公司在三供一业分离移交改革中的维检修工作由一些想法，以下为我的论述。
我单位维检修中心隶属上级物业服务公司，截止2018年8月底现有人员183人，承接着物业服务公司住宅楼宇477栋的供水、供暖、下水排污、雨水排污、消防供水等主要业务及配合小区做好属地化维修维护工作。
1.现状调查
1.1人力资源现状
1.1.1人员数量急剧减少。物业公司自2007年起没有引进一名人员，但原有人员正常退休速度加快，导致物业员工每年以8%的速度减少，且趋势还在加剧，我单位去年原有人员202人，目前一年时间剩余183人。
1.1.2人员老龄化严重。我单位现有男员工平均年龄 51岁，57岁以上员工23人；女员工占比22%，平均年龄43岁，46岁以上员工10人。
1.1.3人员技术水平较差，维修队伍组成是以军工、转岗、主业输入为主，从事物业科班出人的人寥寥无几。
1.1.4人员老弱病残情况严重。
2.物业运行服务现状
2.1设施管网老化陈旧，维修率高。我单位管辖477栋楼宇中87.2%的住宅是2000年以前的（共计61栋），设施设备使用基本都在20年以上，当时如室内穿墙管腐蚀，室内下水线堵塞，消防管线陈旧等。
2.2物业管理辖区大，面对群体类型多样，数量繁杂。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆我单位共计对36000多户住宅，1000多家商铺，辖区外单位住宅、办公楼、营业场所200多家进行三供一业服务，在维修中我们按照现有人员分配，平均每个运行维护工承担半个街区的所有维修巡检配合任务，工作量繁重。
2.3员工疲于应付维修工作，巡检不到位，主动服务性差。在上述内容中我们发现按照原有的模式进行管理，员工工作负荷偏重，任务处理及时率降低，服务质量服务态度随之下滑，出现了推诿、懈怠的情绪。
2.4业主维权意识高，要求增多，粗放式服务无法满足目前大家对物业的高标准要求。目前来看，我国服务行业转型升级很快，物业同样面临巨大的挑战，如果我们还将自己作为一个工厂工人，而非现代的服务人员，低不下头、不会沟通，这样一来势必将会被淘汰。
2.5正常性维修服务中出现的矛盾增多。如一名业主装修房屋办理完成手续要求物业停水对管线进行更换，虽然方便了该住户，但对其他住户的影响很大，非计划停水停暖次数增多。
2.6材料供应不及时，设备配件严重短缺。目前在维修工作中经常出现突发情况，如住户家中管线破裂，下水堵塞等，我们维修时必须要在制定时间完成，保障其他住户的生活服务，但因体制采购流程过长造成延误。
3.针对上述问题我们提出管理转型，把以前被动式等待维修的局面彻底打破，优化人力资源做到主动性服务。
3.1工作日报制。班组按照中心制定的维修报表及时记录、上报，实时掌握运行情况，这样一来中心层面可以及时安排专业、专人维修提高服务质量、效率。
3.2根据维修情况，职能人员牵头组织相关人员做出对设施设备的故障分析、处理方案确定、处理过程的监督、处理结果的验收检查。这样一来维修工程的每个环节得到把控，最大程度降低以后的维修率。
3.3为了进一步规范目前计划性停水停暖工作，我单位执行计划性停水固定时间预约制。具体执行情况如下：
3.3.1住户家中因装修等原因无法停水需要停栋楼单元总阀的，必须到维修班进行预约登记，每周三固定停水，维修班联系小区张贴通知并配合停水送水。
3.3.2辖区管网设施、住户家中管线损坏正常紧急停水，向客服中心报告，抓紧处理故障并送水。
3.3.3其余特殊情况向客服中心汇报，等待指示。
3.4转移工作重点，由以前的被动式等待维修变为主动式预防性巡检维修。加强巡检，对老旧设施要求根据维修次数、现场观察情况、实际操作、历史经验等预判是否进行提前的工程处理，如下水不要等到堵塞就疏通、供水管线不要等到破裂才更换、阀门不要刻意按照频次保养等。
3.5改变目前班组人员出勤模式。将原来12个运行班组人员“四班两倒”的方式彻底打破，取消了倒班制度，将夜间改为轮流电话值守的方式。这样一来为日常白班每班增加了3人，对于一个7、8个人的班组充实了力量，提高了白班处理故障、巡回检查的效率，并且在现有物业管理体制中做到了更好的按劳分配，为我们上述主动性预防性服务提供了必要条件。
结语：根据上述论述，在今后物业公司“三供一业”分离移交完成后，我单位维修工作面临的一系列问题将得到解决或缓解。
1、人员情况减少对工作的冲击大大降低。每个班组白天力量充足，处理问题主要依靠白天处理，这样及时性得到保证。
2、运行成本降低。因目前为国有企业物业运行模式，公司主要依靠上级公司关联交易作为公司营业收入来保证正常的人员开支、材料支出、维修维护等工作，但今后进入主辅分离后，我们只能依靠自己减少支出，提高服务质量，赢得业主信任，增加有偿服务才能自给自足。按照目前我们改革后这样做，因为我们主动巡检化解了服务的被动性，我们预防性维修合并整合问题减少了维修的频次，节约了维修的费用。
参考文献：
[1]汤华《物业管理问题探讨》---《经济视野》2012年10月
[2]翟进飞《如何分离移交“三供一业” 减轻企业负担》现代经济信息2017年4月
[3]孟强《住宅小区物业管理中存在的问题及对策探究》现代经济信息2018年5期
论文作者:王仲粟
论文发表刊物:《建筑细部》2018年2月下
论文发表时间:2018/9/29
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