中国住宅金融问题研究（本文系中国工商银行总行1997年度 重点课题），本文主要内容关键词为：中国工商银行论文,总行论文,中国论文,课题论文,住宅论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中国城镇住宅问题关系到国家的改革、发展与稳定。城镇住宅市场化是解决问题的基本途径，而住宅金融市场是住宅市场的重要组成部分，并且对住宅供需双方起着不可替代的桥梁作用。
我国住宅市场矛盾的焦点在于居民购买力和住房价格之间的差距，而金融手段则是解决这一矛盾的有效途径。住宅金融既可以作用于开发商，也可以作用于居民，从而使住房资金循环周转，促进住房建设和住房消费稳步发展。
多层次的住宅需求需要多层次的住宅金融体系相适应。不仅需要政策性金融机构，也需要商业性金融机构，既需要专门性住宅金融机构，也需要综合性金融机构；既需要住宅金融一级市场，也需要住宅金融二级市场。因此，金融业面临着两个突出问题：一是建立何种住宅金融体系来满足中国住宅市场的需求，促进住宅市场的发展，从而既解决中国的住房问题，又促进整个国民经济的发展，也就是住宅金融发展模式的构建问题；二是中国的金融机构，特别是国有商业银行，如何抓住这一机遇促进自身的发展，也就是中国国有商业银行住宅金融发展的定位问题。
一、我国住宅金融发展模式的总体构想
（一）国外住宅金融发展的几种典型模式
1.美国的住宅抵押贷款模式
美国联邦政府的住宅政策目标是“让全体居民有足够的住宅”。住宅抵押贷款方式是美国住宅金融的支柱，抵押贷款又是美国各商业银行主要的信贷方式，其中住房抵押贷款又占抵押贷款的90%左右。其显著特点有：
（1）金融机构抵押贷款形式多种多样。 主要包括：可变利率抵押贷款；分级偿还抵押贷款；循环住宅贷款；标准固定利率抵押贷款；最后巨额付清抵押贷款；分享增值抵押贷款；“一揽子”交易抵押贷款等。
（2）住宅抵押市场的高度完备性。 各种私人金融机构诸如商业银行、储蓄贷款协会、互助储蓄银行或人寿保险公司等自发组织经营住宅抵押贷款，经营风险均由私人承担。住宅信用活动形式多样化。住宅信用活动的基本形式是住宅抵押信贷，在此基础上派生了政府机构和私人机构从事住宅抵押的信托业务等信用活动。此外，还包括金融机构的住宅信用及联邦储蓄和保险公司对从事住宅信用的机构提供的保险信用等。住宅抵押市场运行机制相当成熟。一是具有充分有效的竞争；二是形成了运作规范、衔接紧密的两级市场体系。
（3）政府在住宅抵押市场上发挥了重要调节作用。 政府机构在初级市场上为个人的住宅抵押提供保险或保证；联邦住宅贷款银行系统是政府调节和管理住宅抵押市场的主要工具；政府设立的联邦住宅贷款抵押公司，可以购买联邦住宅贷款银行系统和其它政府机构保险保证的住宅抵押，及私人机构住宅抵押，从而改造了原有二级市场；政府全国抵押协会作为政府机构的受托人和保证人经营机构证券，为本身的抵押和证券业务、政府部门和有金融利益的政府机构提供便利。
2.德国的住宅储蓄体系与抵押贷款相结合的模式
德国是解决居民住房问题较好的国家，实行的是依靠政府和市场相结合的办法，储蓄者购、建房融资，构架在自愿参加、互利互助、国家鼓励基础上形成的封闭性融资体系。其特点是：
（1）严格的法律界定。德国法律规定， 只有建房互助储蓄信贷社方能经营住宅储蓄业务，居民自愿参加住房储蓄，参加者获得的贷款只能用于购建和维修住房。
（2）政府对个人住房投资实施奖励政策。 德国政府只奖励参加住房储蓄的居民，对于首次参加住宅储蓄的储户，政府给予储蓄额10%的资金存放家庭存款帐户内。此举有力地调动了居民自力更生购建住宅的积极性，大大减轻了政府进行住宅投资的压力。
（3）封闭运行的融资体系。 德国的住宅储蓄机构是国家设立的专业性金融机构，只能从事住宅储蓄融资，不得参予其他金融业务、用储户互助合作积累的资金对储户发放贷款，实行长期稳定的低存低贷利率制度，不受外界资本市场利率的影响。
3.新加坡的住宅公积金制度模式
新加坡推行“居者有其屋”计划，实行强制储蓄即实行公积金制度。其主要做法是：凡是在新加坡有薪金收入的人，都必须与其雇主按同等比例将月薪的一部分交存于中央公积金局，雇员可以用来买房，但不能用于支付房租。初期缴交率为5%，随着经济发展逐步提高， 目前达20%。到1994年，公积金局共归集公积金600亿新元。 公积金制度的特点如下：
（1）公积金管理法制化。新加坡立有专门的《中央公积金法》， 规定公积金局除支付会员的正常提款外（一般占5—10%）， 其余全部用于购买政府债券而转由国家控制，通过国家向住宅发展局提供建房贷款和个人购房贷款。
（2）稳定的公积金存款利率。1962年为2.5%，1974年提高到6.5%，1986年与市场利率挂钩。因为新加坡通货膨胀率较低、公积金存款利率比通货膨胀率高2个百分点。
（3）公积金使用具有很强的政策性和广泛性。 公积金制度的建立，使得政府积累了大量的住房建设资金，成为政府支持住房发展的主要资金来源。
（4）优惠的公积金会员借款条件。 由于公积金会员都有公积金储蓄作为偿还的保证，所以，银行都愿意提供此类住宅贷款，且还款期限长、利率较低，从而使居民住宅问题解决起来比较容易。
（二）构建我国住宅金融发展模式的思路
我国的住宅金融是伴随城镇住房制度改革和金融体制改革的进程而逐步发展起来的。从运作现状看，借鉴了新加坡的住宅公积金模式，在全国推行住房公积金制度；成立了部分住宅储蓄银行，有一点德国储蓄体系的萌芽；借鉴美国的住宅抵押贷款模式，通过立法积极推动个人购房抵押贷款业务，鼓励商业银行开展住宅储蓄，保险公司开展居民购房担保业务。应该说，这三个方面的借鉴，吸收了世界住宅金融发展模式的精华成分。然而在运作的过程中，矛盾层出不穷，得不到彻底解决，当前最为典型的：一是因收入差而出现住宅消费的“马太效应”，即低收入者单位没有房分配又购不起房；而高收入者购得起房却不用自己掏钱，往往单位有福利房分配；二是银行储蓄存款快速增长与住宅发展资金严重短缺的矛盾，尽管将房地产业发展作为新的经济增长点，但数万亿的居民储蓄存款却还没有找到向住宅业投资的渠道。解决这两个矛盾既需要政策支持，更需要重塑我国的住宅金融发展模式。
1.经济转轨时期的住宅金融发展模式
我国住宅金融的现状基本反映了经济转轨初期的特点。随着经济转轨向深层次推进，住宅金融发展模式要适应住宅制度改革和金融体制改革的需要，我们认为，这一时期的住宅金融发展模式应是：以住房公积金制度为主，辅之以住房储蓄和住宅抵押贷款。
（1）规范公积金运作。纵观世界各国住宅融资的基本方式， 可分为两类：一类是市场化，包括一般住宅储蓄、住宅抵押二级市场等，其特点是利率的市场化；另一类是非市场化的，包括专门的住宅储蓄和住宅基金制度，其特点是游离于资金市场之外，需要特殊的渠道才能和资金市场连接起来。一般而言，前者用于解决高收入居民的住宅消费贷款需求，后者用于解决中低收入居民的住宅消费贷款需求。当前解决中国居民的住宅问题要从两个方面入手：一是要转变福利性的住房分配制度，二是要加快适应广大中低收入职工支付能力的经济适用住房和安居工程住房的建设。住房公积金的推行恰恰可以实现这两个目标。首先，住房公积金制度可以转变住房的分配体制，可以提高职工工资中住房消费含量；其次，住房公积金既可以为城市建设经济适用房和安居工程提供一笔稳定的低成本的资金，从而降低住房的造价，另一方面也为职工个人购买经济适用住房和安居工程提供了低利率的贷款资金。
关于住房公积金制度的发展方向，我们认为，应遵循以下思路：住房公积金贷款、结算等具体业务委托商业银行办理。在融资方面，除住房公积金外，要进一步引入住房合同储蓄和资本市场融资这两种融资工具。在贷款方面，重点支持经济适用住房建设，并逐步向个人住宅抵押贷款过渡。这样，既可以住房公积金制度为基础，建立中国的住宅金融体系，又能充分利用现有商业银行的网点机构，减少住房公积金管理机构费用成本。在监管方面，借鉴新加坡中央公积金局运作模式，由国务院成立专门机构，负责制订全国住宅金融政策，培训专业人员，监督地方住房公积金管理机构的运作。
（2）构建住宅储蓄机制。住宅储蓄的显著特点是：先存后贷， 资金有保证，银行风险小。我国目前居民储蓄率较高，储蓄总量较大，构建住宅储蓄机制完全有可能。一是成立全国性的政策性住宅储蓄银行，分流近几年国民收入分配向个人倾斜形成的巨大节余购买力，引导一部分购买力用于住宅消费；二是改进商业银行的服务方式和质量，通过吸收住宅储蓄资金用于发放住宅贷款和发行住宅债券，保障住宅市场有效供给，适应多元化的客户要求。通过多方筹集资金、先存后贷、自助与互助相结合，同时辅以政策补贴和减税的办法，推动居民个人购房机制的形成。
（3）普遍开展住宅抵押贷款业务。 在我国现时商品住宅价格与居民收入之间存在巨大反差的情况下，为启动住宅市场、刺激居民购房欲望，除了加大房改力度、取消福利分房制度、清理房产流通环节的各种不合理收费、有条件地放宽购房户口政策、提高住宅功能质量、改善售后物业管理服务以及改进营销策略以外，只有运用金融手段、改进住宅抵押贷款方式，才能真正提高居民购房能力。同时，大力发展代办住房抵押贷款的中介服务机构和律师事务所，提供一条龙服务。抵押贷款方式本身也须进一步创新，即改革和完善固定利率抵押贷款方式，适时谨慎采用可调整浮动利率抵押贷款方式；对收入水平暂时较低但增长潜力大的消费者采取分期付款方式等。成立专门的抵押贷款估价机构，规范房产评估市场；建立政策性的住宅抵押贷款担保保险专门机构，对住宅抵押贷款的安全性提供保障，并制定相应的投保标准，以降低违约风险；积极培育我国的住宅拍卖市场、典当市场、租凭市场和产权交易市场。
2.规范市场经济条件下的住宅金融发展模式
当经济转轨时期结束，进入规范化的市场经济之后，住宅金融发展模式就是：以个人住宅抵押贷款制度为主，辅之以住宅公积金和住宅储蓄方式，并建立起发达的住宅金融市场。
（1）培育发达的住宅金融市场。 我国规范化市场经济条件下的住宅金融市场应是一级市场和二级市场均很发达和完善，在一级市场上，政策性和商业性住宅金融机构能随着市场的变化和资金供求状况，开展种类繁多的住宅信贷业务，并普遍采取住宅抵押信贷形式，借贷双方债权债务关系明了，住宅保险机构、国家有关机构为住宅信贷提供保险或保证。参予一级住宅金融市场的有：金融机构、保险机构、国家有关机构、信托机构等。二级市场是住宅金融市场的核心部分，通过它可以充分保持住宅信贷资金的流动性，实现其在各金融机构、各地区、各种期限结构的均衡。以大经济区域为依托，建立起多个地区性的二级市场，银行、企业、个人等可自由通过拆借、证券交易、借款、贴现等方式进行住宅资金交易。
（2）中央银行对住宅金融市场实施有效监管。 中央银行通过建立健全包括住宅抵押贷款、住宅储蓄、住宅公积金、住宅金融一级市场、二级市场的运作、管理、纠纷处理等内容在内的法律法规，对住宅金融机构的市场准入、退出、接管、清算、破产等作出严格规定，有效监管住宅金融活动，实行审慎经营，指导住宅金融机构加强内部风险控制，保护住宅金融机构、借款居民等的合法权益。
（3）政策性住宅金融机构与商业性住宅金融机构互为补充， 实现政策性金融和市场金融的一体化经营。政策性住宅金融机构不以盈利为目的、为推行政府住宅政策服务，受政府支持并享受某些优惠待遇，与政府关系密切，成为政府干预住宅金融活动、进行宏观管理的强有力工具。商业性住宅金融机构通常为商业银行，通过为住房建造、购置、保值、存储等商业活动提供资金、促进住宅产业的发展，从中获取利润。从长远看，无论是个人住宅抵押贷款业务，还是住宅储蓄业务，或是抵押贷款二级市场业务，都应按市场规则运行，所以商业性住宅金融业务将成为主体，在住宅金融政策上将表现为住宅抵押贷款和财政贴息相混合的政策取向，即各占一定比例的市场利率贷款和补贴利率贷款相结合，或政府对市场利率贷款实行利率补贴和对住宅供应机构提供税收减免优惠等。
（4）建立起完整的住宅金融机构体系。 完整的住宅金融机构体系包括三个组成部分：专业性住宅金融机构、非专业性住宅金融机构和提供住房贷款保险和保证的金融机构。三者互相配合，共同促进住宅金融的发展。
二、现行住宅金融政策存在的问题
最近几年来，我国住宅金融政策不断出台，有力地推动了住房制度改革和住宅的发展。然而，由于种种原因，这些政策还有一些尚欠完善之处，执行过程中也产生了一些偏差。
（一）住房资金所有权不明，影响了住房制度改革的进程
住房资金由城市住房基金、单位住房基金和住房公积金组成，现行文件明确规定：住房公积金是职工个人用于住房消费的工资，归职工个人所有，不能作为财政预算资金或预算外资金管理。单位出售公有住房收入全部留归售房单位使用，全额纳入单位住房基金，用于为职工提供住房公积金补贴；自管住房的建设、改造、维修的管理；归还住房贷款和职工租赁保证金；住房建设方面的其他支出。住房资金按“政府房改领导小组决策、中心管理运作、受托银行专户储存、财政部门监督”的原则进行管理。但目前很多地方政府政策观念淡薄。一是任意挪用住房资金，有的将住房资金借给财政用于县委、政府办公大楼及宿舍建设，有的用于当地开发区建设，有的用于对房地产开发企业的贷款，有的用于当地企业技改项目，有的用于扶持特困企业，有的用于煤气工程、供水工程、电站、道路等地方建设项目，如此运作，住房资金不仅难以增值，连保值也难；二是任意剥夺存款单位对住房资金的合理使用权，有些县级房改办、中心均为自收自支单位，其开支费用财政不管，为维持生计，只得强行控制住房存款余额，对存款单位的合理用途不予审批；三是将应付给存款单位的利息纳入财政预算外收入，直接侵犯了存款单位的合法权益。
由于上述现象的存在，使很多单位对单位住房基金和住房公积金的所有权和安全性感到怀疑，不愿将住房资金存放住房资金管理中心帐户，而是自行存放商业银行专户，这又必然引起住房资金管理中心对商业银行产生误解。
（二）地方政府的干预，使人行制定的政策性住房存款利率难以执行
人行现行规定：当年归集的职工个人住房公积金按活期存款利率计息，上年结转的职工个人公积金本息按年利率2.88%标准计息。住房基金管理中心在受托银行专户内上年结转的沉淀资金按年利率5.67%标准计息，当年归集的公积金按年利率2.88%标准计息。售房收入专户存款按单位存款利率标准计息。
人民银行调整利率文件下达后，各商业银行应当立即执行，但遭到了地方政府的干预，其原因是地方政府及房改部门认为住房资金是一种特殊资金，人民银行得听政府的，不能将地方政府应得利差收入由银行上缴中央财政。故仍坚持地方政府所规定的利率，即“职工个人住房公积金存款，交存当年按活期存款利率计息，上年结转的职工住房公积金本息按3个月整存整取利率计息； 公积金管理中心在受托银行专户内的住房公积金沉淀资金比照3年期零存整取储蓄利率计息， 并不低于该档次利率水平；专户内的其他政策性住房资金，银行向中心按同业往来利率付息。”
（三）房信机构的改制，挫伤了房信队伍的“元气”
根据国务院国发（1988）11号文件，“城市可由当地政府委托银行设立房地产信贷部门专门办理有关住房生产、消费资金的筹集、融通和信贷结算等业务”，但房信机构并帐改制后，地、市行房信部一部分改建为城建支行（办事处），各地、市行将其视为一般县级行下达存款任务，使其疲于开展自营业务，以保任务完成，无力行使对全行房信业务的管理职能；一些房信机构变成纯管理科室，一缺人员，二无经费，对外难以开展工作，对内无力行使专业管理职能；县级行房信部按人民银行文件“作为内部业务职能部门，是商业银行的内部机构设置问题，不属于清理范围”，应可继续存在，但也并入信贷部门，仅配少量专职人员，难以开展工作。
（四）个人住房抵押贷款业务难以开展
个人住房抵押贷款难以开展原因如下：一是贷款期限问题，按当前工薪阶层收入水平和房价水平，借款人难以在短期内归还贷款，而银行考虑信贷资产安全因素，又不愿将贷款期限定得太长；二是国土、房产、公证、产权等部门各自为政、收费偏高，借款人难以承受，办产权他项权利登记一次只管三年，保险年年得办，银行也极为不便；三是一旦贷款到期无法收回时起诉难、执行更难。由于上述原因，很多基层行不愿多办此业务。
三、工商银行拓展住宅金融业务的对策思考
工商银行作为国内最大的商业银行和承办住宅金融业务的主要机构之一，应抓住住宅业发展的这一历史机遇，大力拓展住宅金融业务。
（一）抓住一个中心
抓住一个中心，即抓住住房公积金归集这个中心。建立住房公积金制度是我国住房制度改革的主要措施，实践证明，在我国运用住房公积金制度积累资金、加快居民住房建设、解决居民住房问题是行之有效的。据有关资料反映，目前这项制度已覆盖全国31个省、市、区的35个大中城市，213个地级和绝大部分县镇，公积金的归集累计达到800亿元。98年随着住房分配货币化改革的深入，住房公积金将有大幅度的增长，粗略地按城镇就业人员1个亿、人均年收入5000元、公积金占收入4%的比例估算，98年至少有200亿元以上的住房公积金可供归集； 如果按房改要求住房公积金须达到居民年收入的10—15%，则有500—750亿元以上的住房公积金可供归集。
住房公带领金不仅数量上可观，而且具有法定性、稳定性、滚动性和低成本的特点。所以我们下大力抓好公积金的归集，既可以平衡信贷资金，又可以优化负债结构，降低负债成本，增加盈利。
把住房公积金归集作为中心工作来抓，须克服一个思想障碍和消除一个认识误区。我们知道，住房公积金主要来自政府机关、企事业单位和居民家庭，点多面广、金额分散（因绝大部分单位和个人都是分月提留、分月缴纳公积金），且基本上是求别人办的事，有的单位缴纳程序还较复杂，因此，抓这项工作一定要克服怕求人、嫌麻烦的思想障碍。消除一个认识误区是：有的银行职员甚至行领导错误地把代理公积金归集业务等同于代理发行企业债券，认为代理公积金业务风险大，不愿也不敢大胆地抓这项业务。其实二者是迥然不同的，银行代理发行企业债券的资金去向和债权债务关系是：资金从债券购买者（单位或个人）手里经银行代理中介转移到发行债券的企业手里，企业因此成为债券购买者的第一债务人（主债务人），银行因代理发债而成为债券购买者的第二债务人（次债务人）；由于这种债权债务关系，当发债企业到期不能还债务时，代理银行有代为偿还的责任。而代理公积金归集业务的资金去向和债权债务关系是：资金由公积金缴纳者（政府机关、企事业单位、居民家庭）手里转移到代理银行手里，由此，代理银行成为公积金缴纳者的债务人，不存在代别人承担风险的问题，只要银行运用公积金发放贷款或投资得当，就不会有太大的风险。
在大力抓好住房公积金归集的同时，也应努力开拓其他资金来源，如售房款的收缴、货币分房款的归集、住房维修基金存款、集资建房存款、住房租赁保证金存款、居民住房储蓄存款以及外商投资建房存款等，以便壮大自身的资金实力。
（二）实现两个突破
实现两个突破，即实现政策性住房贷款和自营性住房贷款双突破。
就政策性住房贷款而言，工商银行应在继续办好安居工程贷款的同时，下大力争取更多的住房公积金委托贷款份额。从1998年起，国家允许所有国有独资商业银行办理住房公积金委托贷款业务，因此，这项贷款的同业竞争势必十分激烈，我们必须要有清醒的认识、足够的思想准备，并拿出切实有效的措施，促使住房公积金委托贷款业务有新的突破。
就自营性住房贷款而言，由于从1998年起，国家将允许所有商业银行在所有城市对所有普通商品房开办个人住房担保贷款，并适当延长贷款期限、改进贷款担保方式，伴随着住房分配由实物分配向货币分配的转化，居民住房购买力的增强，自营性住房贷款业务必将面临严峻的挑战和良好的发展机遇。工商银行必须正视挑战、抓住机遇，更好地把自营性住房贷款业务开办起来。具体来说，要有住房消费贷款和普通商品房建设贷款上有新的突破。特别是通过有针对性的发放个人住房抵押贷款及其配套服务设施贷款，启动空置商品房的运转，以盘活房地产信贷资产存量。
在新一轮房地产热潮到来之际，切忌用住房贷款直接或间接参与炒地皮、炒楼花、修建楼堂馆所、度假村、高级公寓、别墅等，一方面防止住房贷款再次陷入“泥潭”，另一方面防止重蹈东南亚金融危机的覆辙。
（三）打好三大战役
打好三大战役，即打好宣传导向、营销公关和中介服务三大战役。
宣传月向作为第一战役，就是要使“购建房找工行”的观念深入人心。工商银行要大力发展住宅金融业务，必须首先打好宣传导向战，只有让广大客户（包括政府机关、企事业单位、居民家庭）认识工商银行在房改中的地位和作用，了解所能提供的住宅金融服务项目，客户才可能来工行办理住宅金融业务。宣传的方式可以多种多样，如通过电视、广播、报刊、宣传窗、传单、横幅标语、新闻发布会、知识竞赛等方式进行，也可以通过个体口头宣传。总之，只有工商银行在广大客户心目中树立了良好的房改金融服务形象，工商银行拓展住宅金融业务才有基础、有条件。
营销公关是工商银行拓展住宅金融业务的又一重大战役，就是要将宣传导向活动培植的潜在客户，变为现实的客户。打好营销公关战，争取更多的客户，是三大战役的主战场。我们认为，就公关策略而言，在住宅金融资金来源的筹集方面，应是“抓龙头、攻大户、先基本、后辅助”。抓龙头就是抓住那些对其他单位起着更大影响和作用的单位（如计委、经委、教委等）；攻大户就是攻大中型企业和企业集团；先基本后辅助就是先将工行开立基本帐户的企事业单位的房改资金归集起来，再归集开立辅助帐户的企事业单位的房改资金；这样公关就可以起到事半功倍的效果。在住宅金融资金的使用方面，应是“先集体后个体，先消费后生产”。先集体后个体就是优先发放由借款人单位做保、集体办理、具有批量性质的个人住房贷款，再发放单个的住房贷款；先消费后生产就是优先发放购买普通商品房自住的个人住宅担保贷款（目的是消化空置普通商品房，盘活原有房地产贷款存量），再发放建造普通商品房的贷款。
中介服务是工商银行拓展住宅金融业务所要打的辅助战役。目前住房消费以及住房贷款没有热起来的原因，除了房改政策没有完全到位，单位福利性分房大量存在、商品房价格偏高和物业管理跟不上之外，另一个重要原因就是买房的手续和办理住房的居民，在办理各项手续时，基本上处于“求人”的不利地位，故常因畏难而退避三舍。因此，工商银行要拓展个人住宅担保贷款业务，必须做好客户从住宅的申购、贷款的申请与发放、住宅的购买与物业管理、贷款的收回等全过程的中介服务。
（四）落实四大保证
落实四大保证，即落实住宅金融业务经营管理的专门机构、人员、制度和经费。
首先从机构看，正如前述所分析的那样，由于机构上的原因影响了员工思想情绪，进而严重地影响了住宅金融业务正常进行，导致业务萎缩。针对这一现状，结合我国住宅业即将成为新的经济增长点、住宅消费即将成为新的消费热点、住宅金融即将成为新的金融竞争焦点的现实，我们认为，除了总、省、地市行恢复或设立行使管理职能的房贷部外，凡是住宅业发展潜力较大的城镇，都应有专门的住宅金融对外营业机构。有了专门的机构作保证，住宅金融业务的拓展才有基础。
其次从人员看，工商银行是配合我国城镇住房制度改革、最早推出住房金融服务的金融机构之一，在十多年的实践中，工商银行已经培养和造就了一大批具有良好素质的、能够办理和拓展住宅金融业务的专门人才。据初步统计，到1996年底，工商银行从事房地产金融业务的专兼职人员近6千人，其中具有房地产估价资格的专门人才400余名，具有审查工程预决算资格的专门人才600余名。但是，我们也不能看到， 这支队伍与迅速发展的、同时又是激烈竞争着的住宅金融业务有着很大的差距。一是数量不足，有的地市行房信部仅2—3个人，根本忙不过来；二是素质不高，近6千人的队伍， 只有千余人具有房地产估价资格或工程预决算资格，专业人才占比太低；三是队伍不稳定，人员进出相对频繁，有的刚熟悉业务就调离了，影响了业务的开展。针对住宅金融业务政策性、专业性、技术性、连续性较强的特点，我们认为，工商银行要从战略的高度、长远的眼光，从行内外选调高素质的人才充实住宅金融业务队伍，并保持队伍的高度稳定；同时，通过多种途径培养提高现有从业人员的素质，使之迅速适应住宅金融业务发展的需要。
再次从制度看，我国的住宅金融伴随着住房制度改革而产生，住宅金融制度也随着住宅金融业务的不断发展而不断走向完善和规范。但是，不难看出，现行的很多有关住宅金融业务的制度还存在一些缺陷，在某种程度上制约了业务的顺利开展。如《中国工商银行个人住房担保贷款管理试行办法》第十八条规定：“个人住房担保贷款在借款人提供抵押或质押担保基础上，必须由贷款人认可的第三方提供不可撤销的全额有效担保。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力且在中国工商银行开户，一般情况下担保人应为借款人所在单位。保证人为自然人的，应当有固定经济来源，具有足够代偿能力，并且必须在贷款行存有一定数额的保证金。”这一办法规定过于严格，使得符合规定的借款人太少太少，无疑限制了自身业务的发展。又如工商银行某办法规定，对新开户企业的第一笔住房贷款均按BB级企业掌握发放，而工总行信贷审查委员会工作规则又明确规定，凡是BB级及以下企业均不审批发放贷款，这样一来，实质上使得新开户企业无法从工商银行取得住房贷款，可以说从制度上我们把客户拒之于门外。再如，盘活房地产信贷资产存量所发生的损失或收益没有统一的财务处理办法，使房信人员不愿处理旧帐、盘活存量，导致旧帐越拖越死。另外，工商银行没有房地产评价师的评聘制度，使从外单位调入的具有评估师资格的人员不能享受相应待遇，影响了工作积极性，等等。为此，我们认为，应成立一个非常设委员会对工商银行出台的所有有关住宅金融的制度办法进行一次全面清理，并在此基础上修改、补充、完善，出台一套适应工行住宅金融业务发展需要的制度办法，以促进和规范住宅金融业务的发展。
第四从经费看，由于住宅金融业务是一项新兴的金融业务，不仅社会上对它认识不足，就是银行自身对它了解掌握得也还不够。要让社会各界认识它、接受它、需要宣传；要让银行从业人员进一步掌握它，需要培训、需要探索。这些都要有财力作保证。所以，各级行都应增加对住宅金融业务的投入。
（五）取得五大发展
取得五大发展，即通过上述努力，力争工商银行在住宅金融经营范围、业务品种、服务手段、市场占比、经济效益等五个方面都有大的发展。
第一，经营范围大拓宽。在拓展住宅金融范围上，工商银行有其独特的优势。一是工商银行的机构网点遍布全国各城镇，而住房制度改革以及由此而产生的住宅金融业务也主要发生在城镇，这就使住宅金融业务发生的领域与工商银行的服务领域正好保持一致。二是工商银行的现有贷款对象主要是国有、集体企业，而我国住房改革的主要对象也正是这些企业。因此，由住房改革而产生的国有、集体企业的住宅金融业务就与工商银行有着天然的联系。三是作为住宅消费主体的城镇居民，因历史的原因（即工商银行一度是接受城镇居民储蓄的唯一合法银行），最有可能将住宅储蓄及住宅货币化分配所得款项存入工商银行。因此，工商银行必须牢牢把握这一优势，适时将住宅金融经营范围拓展到全国各城镇，一方面支持和推动房改向纵深发展，另一方面扩大工行的影响、壮大自己。
第二，业务品种大创新。日前全国建设工作会议提出，为配合中央关于住房分配由实物分配向货币分配转化这一战略决策的实施，切实抓好降低住宅售价、改善住宅建设质量、搞好住宅维修服务、消化空置商品房四件大事；并强调指出，要培育个人直接支付的住房消费市场，建立住宅保修制度，逐步推行住宅及设备、部件的质量赔偿制度和质量保险制度。这一切无疑给住宅金融业务品种的开拓带来了良好的机遇。因此，我们认为，工商银行应在办好已有业务品种的同时，努力开发新的业务品种。一是开发适应住宅分配货币化后，住宅货币款归集的业务品种；二是开发适应住宅质量赔偿制度和质量保险制度建立后，住宅质量赔偿金和保险金归集的业务品种；三是开发适应住宅维修等物业管理需要的业务品种；四是开发多样化的个人住房担保贷款品种；五是开发与房地产信贷相关的中间业务品种，如房地产项目评估、房地产抵押评价、工程预决算审查、信息咨询、代理收付、代理保险、代理发行住房债券业务以及房地产交易市场的金融结算服务等。总之，工商银行应时刻关注政策走向和客户需要，适时推出新的业务品种。只有这样，才能不断占领新的市场，不断地发展自己。
第三，服务手段大优化。住宅金融业务是一项政策性、专业性、技术性和连续性很强的业务，不仅要有灵通的信息、专门的机构、专门的人才，还要有现代化的服务手段和科学的管理。因此，工商银行应在统一规则的基础上，把住宅金融业务纳入电子化发展轨道。一是把住宅金融的各项业务（包括公积金的归集、售房款的收缴、住宅贷款项目的评估、预决算等）纳入计算机处理，以提高工作效率和缩短决策周期；二是要给住宅金融的从业人员配备必要的交通通讯工具，便于业务交往，因为住宅金融是一项比较特殊的业务，很多工作要在八小时之外进行。
第四，市场占比大提高。工商银行自开办住宅金融业务以来，实现了积极、稳健、快速发展，并成为住房制度改革和住宅建设不可或缺的金融支柱。截至1997年11月，工行房地产存款余额已达700多亿元， 贷款余额已近500亿元，累计支持购建商品房近6亿平方米，所承担的世界银行“企业住房与社会制度改革项目贷款”的转贷工作受到了世界银行的高度称赞。但是，我们不难看到，工商银行住宅金融业务，无论从系统内看，还是同业比较，其占比都比较低。据1996年底的统计资料反映，工商银行房地产存贷款余额占全行人民币存贷款余额的比例分别为3.9%和3.1%。这样的比例与住宅金融业务发展不相称， 也与工商银行的大行地位不相称。因此，我们应在扩大住宅金融经营范围、增加业务品种、改进服务手段的基础上，努力提高住宅金融的市场占比。
第五，经济效益大增长。这是工商银行开拓和发展住宅金融业务的终极目标。由于住宅金融业务尚处于起步阶段，因此，对其经济效益的考察，应从近期着手、长期着眼，而不能单纯凭一时一地一笔业务的盈亏定夺。所谓近期着手，就是要脚踏实地的做好住宅金融的每一笔负债、资产和中间业务，并尽可能地降低经营成本、提高资产收益、增加中间服务费。据某省房信部的财务分析资料反映，由于同业竞争激烈，住宅金融的融资成本越来越高，有的已接近资产收益。这一点应引起我们的高度重视，应在开拓业务的同时，加强财务监控，保证正常业务开支，减少不必要的费用，以增收节支，取得良好的近期经济效益。所谓从长期着眼，就是指发展居民住宅，培育新的经济增长点，是人民群众的迫切需求，是促进国民经济持续、快速、健康发展的重要条件，住宅发展离不开金融的支持，住宅金融有着广阔的发展前途是不言而喻的。因此，工商银行在拓展住宅金融业务领域时，即使近期是微利甚至弱亏一点，但为了工商银行的长期稳定发展，为了长远利益，也应大刀阔斧地进行。
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