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摘要：结合财政部发布的相关增值税模式下房地产企业的成本变化和其对运营的影响，因此，为了使房地产企业更好地应对营业税改征增值税的这一改革趋势，探讨地产开发不同的工程发包模式对成本可能形成的变化，并针对性的提出就如何提高房地产项目成本管理水平提出相应的应对措施与建议，供相关从业人员参考。
关键词：增值税；地产开发；成本；管理水平
0引言
地产开发商、业主、地产基金和其投资者，非常关注新的增值税改革对其税负的影响，11%的增值税率是否会造成他们额外的税负。从地产开发角度看，虽然增值税11%的税率较营业税5%的税率有大幅提高，但增值税属于价外税，在流转过程中实行“环环征收，层层抵扣”模式，是对生产、流通、服务过程中的“增值部分”征税，完全不同于营业税“道道征收，全额征税”模式。用于开发的土地、建安成本、采购的设备等均可以有进项税抵扣地产开发的销项税，地产开发的成本会因税负的调整而变化。由于土地可纳入开发成本的抵扣，地产开发成本应呈现下降趋势。地产开发因实行增值税到底下降了多少成本，与之密切关联的建筑工程造价又是何种状况，本文以具体企业的在建项目为基础进行分析探究。
1房地产开发项目成本管理基本内涵
项目成本管理是房地产开发企业在项目开发不同时段采取不同措施，使项目成本控制在计划目标之内所作的预测、计划、控制、调整、核算、分析和考核等管理工作，并依靠企业自身的管理控制体系具体落实，是实现项目管理目标的必要手段，作为房地产项目开发和管理的重要组成部分，具有极其重大的意义。房地产项目的成本管理具体工作要根据不同项目阶段的成本管理目标开展工作，通过对项目成本的影响因素进行系统分析，并将成本管理各个责权范围分配到每个部门进行项目成本管理。房地产开发项目的成本管理包括成本的预测计划、成本核算以及成本分析考核等，属于全过程管理，包括了事前计划、事中管理核算和事后分析考核过程，需要特别强调的是企业在项目建设开发前，就要确定一定的成本管理目标和成本管理调控方案，必须要在前期开发阶段就设立成本控制目标，进行成本测算、计划和安排，在项目开发建设过程中对成本进行全寿命周期的控制管理，搜集整理项目实施过程中所产生的各种费用，进行动态控制。房地产项目的成本构成主要包括土地成本、开发前期工程费、建筑安装费、基础配套设施费、不可预见成本、管理费用、规费、税费等，加强各个分项的成本管理，减少成本浪费，将成本控制在投资估算的范围内，从而可最大限度提升房地产开发项目的投资效益。
2房地产及建筑业增值税税收制度
36号文对于“房地产业”及“建筑业”的定义与营业税法规下的规定基本一致增值税适用于房地产销售、租赁业务和建筑业。需要注意的是，服务配套商的业务，如房地产营销策划、物业管理、设计、勘察测绘及鉴证咨询服务不列入“房地产及建筑业”范围，而被列入“现代服务”，适用6%的增值税率。
3地产开发成本的构成
地产开发成本的基本组成为：土地出让金及税费，开发前期费用，勘察设计服务费，建设工程费，财务费用，管理费，销售费用，税费等。为了便于对比和直观观测，计算均以单位建筑面积为基础进行相关测算。
项目成本即为了实现房地产开发项目的最终利润，而在整个开发过程中所消耗的人力、物力等各种费用的集合。在房地产项目开发的整个过程当中，所涉及到的成本主要有：土地的开发成本、项目设计成本、建筑材料成本、人力资源成本、税费成本、其他成本等众多内容，具体内容包括以下几个部分：
（1）土地开发成本。土地开发成本是建设用地所涉及到的各种费用支出，主要包括土地受让及拆迁补偿费用、开发费用、填海造地费用等其他相关费用和税费。房地产项目的开发是一个漫长的过程，在项目开始的前期首先要对所使用土地进行征用，在这个过程当中要涉及政府等多部门进行协调和明确。在我国，土地费用部分所占的费用比例较高，约占总成本费用的20%。
（2）前期筹备成本前期筹备成本是指房地产在获得土地开发权后，对项目进行设计过程当中调研、策划、设计和测绘等所涉及到的人力物力费用。前期筹备成本占整个开发成本的比例较小，一般不会超过全部开发成本的10%。
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（3）主体建筑安装工程成本
主体建筑安装工程成本主要是指在在项目施工过程当中所涉及到的建筑安装费、材料、设备购置费等费用。根据我国现有的情况来看，大部分的房地产项目在主体建筑安装工程成本费用在总费用当中所占的比例较大，普遍约占40%左右。
（4）基础设施建设成本基础设施建设成本主要所涉及到的是同主体建筑之间2米以外到项目规划用地以内的公共设施、道路、绿化、供水设施、供电线路、环卫设施等各方面的基础设施建设产生的费用。该类费用的占比一般是根据项目本身的具体情况来进行估算，其所占的比例不会超过10%。
（5）公共配套设施开发成本公共配套设施主要是为了房地产项目内居住的居民提供公共服务的设施内容，比如公共热水锅炉、公厕、车库等不能有偿转让的公共配套设施。基础设施建设成本和公共配套设施开发成本之和在房地产项目成本构成中约占10%
（6）税费成本税费成本在房地产项目开发成本当中占有相当一部分比例，其中税收主要包括有土地使用税、契税、企业所得税、增值税、土地增值税税等。税费成本在项目总成本当中占有相当一部分的比重，大约在15%左右。
4增值税模式下开发成本的变化
研究条件：业主、承包人均为增值税一般纳税人，开发项目按36号文要求采用增值税模式财务计税，对比项为传统营业税模式财务计税。仍然使用某实例工程及样本数据对比测算。
（1）土地出让金及税费
某项目土地出让金的楼面地价为957.44元/m2，土地交易契税按建筑面积测算为38.30元/m2，土地交易服务费按建筑面积测算为10.43元/m2，纳入开发成本的楼面地价综合为1006.17元/m2。增值税模式下，土地出让金可作为进项抵扣，在总收入计算税金体现。营业税模式则不能将土地出让金作为抵扣项。
（2）开发前期费
开发前期费用主要是城市建设配套费等行政收费及项目环境评价、场地的三通一平等费用，按36号文规定，城市建设配套费等行政收费无增值税销项抵扣，其他企业化的服务可进行增值税销项抵扣。
（3）勘察设计服务费
勘察设计服务费包括地质勘查、建筑方案及施工图设计、施工图审查、监理服务、招标投标及造价服务、房屋面积测绘等，均属于36号文的现代服务业范畴，适用增值税税率6%。经实际测算，该项目勘察设计服务费，营业税模式含税价为44.47元/m2；增值税模式不含税价为41.95元/m2，销项税为2.51元/m2。
（4）建设工程费（建筑主体建设）
建筑主体建设包括土建、安装及其配套专业检测等，土建、安装工程增值税税率11%，专业检测属于现代服务业，适用增值税税率6%。
（5）建设工程费（专业工程）
专业工程包括消防、弱电、园林、水电气等专业性强的业主单独发包的项目，还包括业主单独采购的备用发电机、电梯和太阳能热水设备。单独发包的专业工程大部分适用于增值税一般纳税人11%税率，少量小型配套由于其承包人规模较小，为小规模纳税人，其适用增值税征收率3%。
（6）销售费用
销售费用包括营销代理费、广告费及产权登记费和房屋维修基金，营销代理、广告适用增值税税率6%，产权登记和房屋维修基金属行政收费无增值税销项抵扣。
5结束语
地产开发业主与承包人（建安企业）是一对密不可分的上下游合作方，存在博弈与合作。作为上游的地产开发业主占据市场地位有利，可能在一定程度挤压承包人利润空间，行使有利于自己的税务模式；但承包人毕竟是建设主体的具体实施人，他们不会亏本承建工程项目。每种税务模式的利弊需要依据项目状况和业主、承包人情况具体分析，业主与承包人税负均衡，才能保证整个项目的税负实现均衡下降。
参考文献：
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[3]汪润南.关于“营改增”背景下房地产开发成本估价的探讨[J].智能城市,2017,3(05):222+225.
论文作者:李旻
论文发表刊物:《防护工程》2018年第29期
论文发表时间:2019/1/8
标签：成本论文; 增值税论文; 费用论文; 项目论文; 承包人论文; 税率论文; 税费论文; 《防护工程》2018年第29期论文;