李志平
玉溪市易门县房管所 云南省玉溪市易门县 651100
摘要：建筑行业的快速发展带动了房产行业的日益繁荣，房产测绘凸显出更加重要的作用，并更多地以独立行业的发展姿态出现在市场中。房产测绘中业主较为关心的一个内容是房屋面积测绘，由此引发的各种冲突和摩擦时有发生。本文分析房产测绘的重要性，对新时期下房产测绘机构面临的风险加以探究，最后梳理总结房产机构测绘风险防范措施。
关键词：房产测绘机构；风险；防范措施
在房产产权交易及物权确认中，房产测绘是极其重要的一个组成部分。伴随着房屋商品属性的增强，房产测绘在数量上及技术上有了更高要求，传统的房屋测绘部门不能适应这一新需求，房产测绘机构不断涌现。房产测绘机构的增多，一方面填补了房产市场对房产测绘的需求缺口，另一方面也凸显出房产测绘机构自身的缺陷，在发展中面临诸多风险。在此背景下，需要我们研究房产测绘机构面临的风险因素，探讨防范措施。
一、房产测绘的基本特点及重要作用
房产测绘在内容及服务上呈现出多样化趋势，具备了下列鲜明特点：
1.政策性及法律性。房产测绘随着房产业发展而兴起，因此，较多地受到国家相关房产政策及法规的制约影响，在房屋面积计量规则、分摊方法和内容、房屋的性质及时期等方面都不是固定不变的，这些因素的动态变化反映到房产法规中，会影响房屋测绘成果[1]。
此外，房产测绘直接关系到民生建设，涉及众多业主的切身利益，房产测绘的成果可以用于房屋产权确认、转移及变更程序，因此，具有极强的法律效力。
2.专业性。房产测绘在实施中需要专业规范的测绘技术及房屋建筑设计领域的知识加以支撑，因而具有较强的专业性。
3.唯一性、标准性及统一性。唯一性是房产测绘成果作用于房屋权属环节的必然要求。房产测绘的标准性及统一性，是指在房产测绘的各项数据上，需要建立标准统一的格式及结构，以便于更加便捷地融合到GIS系统中。
4.广泛性。除了将房产测绘成果用于房屋产权领域外，在确认及解决一些房屋争议上也具有重要参考价值。此外，随着城市化进程的加深，房产测绘成果被更多地应用到土地规划、城市规划、土地核价等方面，测绘成果呈现出应用的广泛性。
从房产测绘的特点上，我们能够认识到房产测绘的重要性：一是关系社会民生；二是与房屋预售许可及房屋权属确认等行政行为密切相关；三是为城市规划管理提供数据参考。
图一 房产测绘的流程图
二、房产测绘机构面临的风险因素分析
（一）房产测绘领域缺乏完善的法律法规
由于房产测绘具有较强的政策性和专业性，因此，国家也相应出台了《房产测量规范》及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等法律法规，维护了房产市场交易双方的合法权益，但随着市场的深入发展及建筑行业的动态变化，国家标准难以全面涵盖房产测绘方方面面，由此引发了较大争议[2]。在这一背景下，房产测绘机构人员简单依靠国家《规范》进行测绘操作，在遇到一些《规范》涉及不到的问题时，房产测绘机构人员难以统一界定，不利于房产测绘行业的规范发展。
（二）房产测绘行业在监督管理上难以到位
由于测绘市场的变化，房产测绘也面向市场开放，实施竞争机制，着力推行政企分开，但在很长一段时间内，房产测绘机构都作为事业单位的一个内设机构存在，行业垄断属性明显，竞争意识不强，因此，在短时间内迅速改变这一状况，再加上测绘市场尚未完全开放，已开放部分的市场在发育上也欠缺完善。此外，在房产测绘的质量水平上，也存在监管不力，缺乏有效技术指导的状况，容易滋生房产交易摩擦矛盾。
（三）房屋预售制度无形中加大了房产测绘风险
现阶段实行的房屋预售制度，将大量未建设完毕的商品房进行预售，在房产测绘上根据施工设计图纸对房屋面积加以预测，之后开发商根据预测得出的面积与房屋购买者签订合同，等到房屋竣工之后，双方再进行面积实测工作，并以此为依据结算登记。在这一过程中不可避免会出现房屋面积上的数据差异，如不能有效协商，容易引起双方纠纷。
三、房产测绘机构风险防范措施
图二 房产测绘成果备案流程图
（一）强化风险意识及内部控制管理
要有效防范房产测绘风险，房产测绘机构人员就要转变自身观念，提高职业道德及技术水平，在依法测绘的基础上，强化风险意识，将测绘风险与测绘机构生存发展结合在一起，从思想上提高风险防范的自觉性和前瞻性，实现岗位责任制度。
在测绘机构内部控制管理上，要落实一定的制度规定，如外出测绘时，要由两人配合，一方面便于互相监督，另一方面也能够有效测量房屋现场，进行相应的拍照存证，如出现房屋纠纷，可以为审核人员提供有效依据。
（二）因地制宜，制定完善相应的房产测绘规范，促进房产测绘规范化
我国实行的房产测量标准，简称为国标，实施时限较长，难以兼顾房产行业发展需求，亟需进行修订完善，在国家推出新国标之前，各个地区房产测绘机构要根据本地的实际情况，因地制宜，制定相应的房产测绘规范标准，将测绘实施的细则加以统一化、标准化[3]。有了统一的测绘尺度，房产测绘机构之间，同一房产测绘机构内部，才能够协调统一。
此外，针对房产行业的不断变化，如各种建筑样式的不断涌现，房产测绘机构要建立动态化的房产测绘机制，对于房产测绘中遇到的新问题，房产测绘机构要成立技术小组，在充分研究论证的基础上，形成测绘方案，通过不断完善测绘规范，促进房产测绘的规范化。
（三）建立规范标准的测绘工作流程，不断提高测绘质量
对房产测绘，尤其是房屋面积测绘要点进行归纳，建立规范标准的测绘工作流程，从而不断提高测绘质量水平，避免因为计量原因导致的测绘错误。可以从以下方面入手：第一，对外业草图规格及需要体现出的内容加以统一，对丈量的方法和丈量精度加以统一，在外业数据的观测上制定统一的要求。在测绘表格制定上，统一以幢为单位，对建筑的功能布局分区、层数、分摊情况、有无设计变更及特殊建筑式样进行详细记录。第二，涉及业内计算时，要着力实行房产测绘业内计算人员的自我检查、组员检查及专职质检检查相结合的多级检查机制，从而将测绘错误减至最低，保障测绘质量水平。
（四）建立全面到位的监督机制
房产测绘机构要制定严格的管理制度，在与委托方签订相关协议时，要求其提供完整真实的资料，对双方的权责及争议化解的途径方式加以明确，并约定风险防范及化解的额外条款。
在将房产测绘成果进行交付之前，要在售楼处或相关网络平台上加以公示，提高测绘的透明度。在对房屋的面积进行实际测量时，房产测绘机构可以邀请一定数量的业主就加以监督，从而将测绘的数据差错加以有效控制，避免其发展成为既定事实后引起风险及损失。
（五）借助市场第三方分担转移风险
房产测绘在市场中的风险，可以通过合法市场渠道加以分担转移，如借助市场中的保险企业提供的房产测绘责任险，在出现测绘差错时，由此造成的经济损失可以寻求保险公司索要赔付。此外，还可以成立专项房产测绘赔偿基金，提高房产测绘机构赔偿能力，保障房产测绘行业的持续稳定发展。
结语
在市场经济条件下，房产测绘机构由于自身历史因素制约，在发展过程中不可避免会遭遇到市场风险。对此，房产测绘机构要清醒认识，分清风险类别，对症下药，通过制定规范的测绘标准，加强内部控制，强化测绘监督管理，建立风险共担机制，不断提高房产测绘的质量水平，使房产测绘行业更好地满足房产市场新需求。
参考文献：
[1]胡秀英.房产测绘市场的规范及房产测绘机构风险防范[J].山西建筑，2013，（33）：223-225.
[2]季玲琳.浅析如何提高房产测绘质量的措施[J].城市建设理论研究，2014，（13）.2095—2104.
[3]谢国俊.市场化下的房地产测绘[J].江西测绘，2010，（2）：58-59.
论文作者:李志平
论文发表刊物:《基层建设》2015年16期供稿
论文发表时间:2015/12/16
标签：房产论文; 机构论文; 房屋论文; 风险论文; 市场论文; 面积论文; 成果论文; 《基层建设》2015年16期供稿论文;