中国房地产业的根本出路——建立中国房地产金融体制，本文主要内容关键词为：房地产业论文,中国房地产论文,中国论文,出路论文,金融体制论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
如何加快我国住房制度的改革，使绝大多数人买得起房，特别是将居民住房消费培育成国民经济新的增长点，尽快建立我国房地产金融体制，是客观现实的要求，也是房地产业的根本出路。
自80年代以来，我国的房地产业，特别是商品住宅市场，发展速度很快。但同时又呈现出极大的不稳定性，在十几年的时间里三起三落（1986年、1989年和1993年），特别是1990年至1993年，全国范围内出现的“炒地皮热”，使商品房价格高企，空置率上升，从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈疲软的态势。市场上一方面是商品房大量积压滞销，另一方面是大量缺房户却无力购买。这种供求畸型现象的出现，原因是多方面的，如我国目前居民的收入水平较低，房地产市场结构不合理等，但其根本原因是房地产金融体制不健全的问题。其表现为，资金的流向不合理，银行资金流向主要是房地产开发商，而房地产市场的最终消费者手中无钱，缺乏购买力。因此，房地产开发商开发的房子卖不出去，银行的贷款无法回收，结果造成大量资金积压、沉淀，银行的呆烂账比例逐年上升，最终导致整个社会资金周转（流通）不畅。我国目前的这种状况与美国本世纪二三十年代的情况十分相似。美国在1929年开始的经济危机，直至1933年的4年中，美国经济陷入了一个为期4年的衰退期，房地产业也同样出现了一边是卖不出去的房子，一边是缺少房子而又买不起房子的广大消费者，房地产销售从每年93万个单位降至9万个单位，跌幅90%。因此，从1934年，美国政府开始建立房地产金融体制，即1934年成立了联邦住房管理局，1938年成立国家房地产金融管理局。
具体做法是，联邦住房管理局首先推行住房抵押贷款制度的改革，即从过去以物业抵押贷款改为以借款者的预期收入和偿付能力为基础的贷款；其次，推行按月分期付款制度，同时延长住房按揭贷款的期限，从5年延长到15～40年，同时提高住房按揭贷款的成数，最低的80%，最高的达95%；第三，联邦住房管理局为所有提供住房按揭贷款的银行进行保险，承保客户还款，消除贷款风险。第四，美国房地产金融管理局则购买联邦住房管理局承保的所有房地产贷款银行的债权（贷款），然后进行包装，通过三种途径将债权（贷款）变现，即发行股票、债券和国债，然后将现金还给所有的银行，银行再将回笼资金贷给需要购买住房的消费者，因此，美国房地产金融管理局实际上起到了让银行把一些中长期债权（贷款）变现的渠道作用，从而将银行的风险转移到债券市场，最后分散到社会投资者身上。
有这套机制的保障，美国房地产市场，特别是住宅市场，从30年代末开始进入良性循环，房地产业成为美国社会的一个巨大资金库，提供了大量的就业机会、税收来源，全社会的供楼者自觉地把一生中收入的30%贡献在房子上，形成了一种无形的社会激励机制，即每个供房者为了拥有自己的住房，不得不努力工作，创造更多的财富，一个巨大的市场，促进了整个美国的经济繁荣。
美国的这种房地产金融体制，经过60多年的运作是十分成功的，其主要标志是它使居民住房消费已成为美国社会经济的主要增长点，并使美国68%的家庭拥有自己的住房，仅美国房地产金融管理局就为美国1/4的家庭提供了购房资金。
我国房地产业已经到了必须进行房地产金融体制改革的时候，建立房地产金融体制，既可以解决我国房地产业的发展问题，又能解决银行体制改革中存在的一些棘手问题。
借鉴美国的经验基础上，我国建立房地产金融体制的构想大体是在整个链条中金融业先面对消费者。这种体制的运作机制可简括为：“房地产消费者
银行房地产金融机构证券中介机构社会公众投资者”，其运作程序为购房者向银行贷款，银行放贷后，将债权（贷款）转让给房地产金融机构，并一次性收回贷款，房地产金融机构将债权（贷款）分类组合，发行房地产债券——股票或债券，将债权（贷款）变现。
这种体制是由两级房地产金融市场构成的：一级住房抵押贷款市场（房地产消费者银行），也就是发放抵押贷款的市场；以及二级抵押贷款市场，也就是买卖抵押贷款，将其变现的市场（房地产金融机构证券中介机构社会公众投资者），即一级市场的贷款发放机构将其发放的抵押贷款转让给房地产金融机构，房地产金融机构根据其购买的贷款的期限、利率进行分类组合，然后直接或通过房地产证券机构向社会发行房地产债券（股票或债券）筹集资金。
这样一、二级市场的两个循环衔接后构成一个大的循环系统，房地产资金就这样周而复始、循环往返地流通运行。由此可见，新体制的大循环系统实际是有效地利用社会潜在资金和闲散资金来资助社会居民购房，尤其是中低收入的家庭。从其本质上讲这是一种“取之于民，用之于民”的做法。此外，从发行房地产债券的总额度上也能大体测出房地产市场的交易情况，不失为衡量房地产业发展状况的一个宏观数量指标。
我国目前的房地产金融市场，只有一级市场，没有二级市场，而且一级市场刚刚起步，所以机制不健全，运作不规范，如银行各行其事，发放抵押贷款的标准，文件不统一，贷款的期限，操作规程不一致等。鉴于此，一、二级市场同时培育较为有益。这样，可以从开始就建立一套一、二级市场协调统一的、规范的运作机制，即从贷款发放的标准、文件，同类住房的价值与贷款额的比例、贷款期限，贷款人的资格，贷款的管理，到二级市场发行股票、债券变现等，形成良好的运作程序，节省人力、物力和财力。
这种新的体制可以从根本上改革我国现行的不合理的房地产金融体制：银行房地产开发商。在现行的体制下，银行将绝大部分资金直接贷给房地开发商。因此，只要开发商卖不出房子，资金就无法回笼，银行也无法收回贷款，最终导致社会资金周转不畅。新的体制可使银行资金的供给对象由住房生产者——房地产开发商转向广大的住房消费者，从而增加社会公众的购买力，从根本上解决住房市场疲软的问题，使居民住房消费成为国民经济新的增长点，从根本上解决大量商品房空置而许多人无房住的矛盾，分散金融风险，实现利用市场杠杆对房地产业进行宏观调控。