世界主要国家和地区住房调控政策经验与启示，本文主要内容关键词为：住房论文,启示论文,经验论文,政策论文,地区论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年以来，我国房地产市场蓬勃发展，对改善居民居住条件、拉动经济增长和创造就业发挥了重要作用。但最近几年，房价节节攀升，超出了许多购房者的承受能力，超出老百姓承受能力的房地产市场必定是不可持续的。“他山之石，可以攻玉”，归纳和总结世界主要国家和地区住房市场调控政策的背景、经验与教训，对完善我国住房政策、破解当前住房市场难题及促进房地产市场健康发展具有重要的借鉴意义。
一、世界主要国家和地区出台住房调控政策的不同背景
住房是人们生活的必需品，又是特殊商品。短期内需求大幅增加而供给难以及时跟进，决定了住房很容易成为投资品。生活必需品要求价格的稳定性和投资品价格的波动性之间的矛盾，是房地产市场最基本的矛盾。这个基本矛盾决定了不能把所有住房问题全都交由市场这只所谓“无形之手”去解决，客观上也要求由政府“有形之手”加以调节，以弥补市场失灵。
（一）提供公共住房，保障居民“住有所居”
随着人口增长和经济发展，各个国家和地区住房矛盾不断突现，保障居民“住有所居”成为各个国家和地区住房调控政策的重中之重。新加坡有460万常住人口，国土面积仅699平方公里，人口密度大，土地资源十分有限。建国初期，面临严重的房荒，新加坡住房形势十分严峻。为解决住房短缺及其引发的社会问题，早在1960年，新加坡政府就宣布成立建屋发展局，1964年推出了“居者有其屋”的政府组屋计划，将政府工作的重点放在解决普通收入者的居住问题上。
香港政府干预房地产市场始于1954年，当时石硖尾大火导致5万多人丧失家园，政府不得不进行安置，并于当年成立了香港房屋委员会，负责建立和发展与商品房市场并行的公共经济房系统。1972年，房屋委员会制定了公共房发展规则，耗资54亿港元；1987年制定了香港公共经济房的15年发展战略。坚持公共房保障体系与商品房市场并行发展，两者界限分明，成为香港政府在房地产价格调控中最为成功的因素。
（二）弥补市场缺陷，整治房地产投机
由于国土面积相对较小，可开发土地有限，外来人口增多，刚性需求不断增加，英国商品房供应一直处于相对紧缺状态。独特的客观条件决定了英国房价的长期上涨趋势，为房地产投机创造了基础性条件。多年来，英国建立起了一套较为完善的税收制度，有效地抑制了房地产的投机行为。韩国是一个典型的地少人多的国家。近年来，韩国经济持续增长，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产，加入房地产投机，使得投机活动日益猖狂，房价不断攀升。韩国许多大城市房价年涨幅达到7%-10%，有的城市最高年涨幅达到28.9%。地价、房价不断升高，对韩国社会、经济发展和人民生活的提高造成了巨大伤害。在此背景下，韩国政府痛下决心，决定通过税收、法律、舆论等多种手段重拳整治房地产投机。
（三）刺激住房消费，带动经济增长
从促进经济增长的角度看，许多国家和地区都把房地产业作为国民经济的支柱产业来加以扶持。21世纪之初，由于高科技股价泡沫破灭，使包括房地产在内的整个美国经济陷入低迷，“9·11”事件使美国经济雪上加霜，房地产业更成为受恐怖袭击事件影响的“重灾区”。为了拉动经济、活跃市场，美国采取了多种办法刺激房地产市场。自2001年初至2003年6月，美联储采取了13次降息行动，将联邦基金利率从6.5%降到1%，是1958年以来美国利率的最低点。同时，美国还通过优惠贷款政策，帮助中低收入家庭以较低条件贷款购房。尽管在扩张性货币政策的持续刺激下，美国房地产业和整个国民经济进入了新一轮景气繁荣，但同时也为新的金融危机创造了条件，最终导致“百年不遇”的金融危机的爆发。
二、世界主要国家和地区抑制房地产投机的政策措施
（一）政府高度重视，明确各级政府的责任
纵观世界各个国家和地区，凡是房地产市场发展比较平稳、住房保障制度比较完善的国家，无一不是政府高度重视、态度坚决、旗帜鲜明地整治房地产市场投机的。比如，为抑制不断高企的房价，韩国前总统卢武铉就提出，治理房地产投机是“一场与房地产投机势力进行的战争”，既说明了这项工作的艰巨性，也表明了韩国政府对整治房地产投机的信心和决心。同样，面对建国之初异常严峻的住房形势，新加坡政府明确提出了“居者有其屋”的口号：“我们的新社会，居者有其屋是关键。”并于1960年成立建屋发展局，紧接着在1964年正式推出了“居者有其屋”的政府组屋计划。西班牙的宪法则明确规定，所有西班牙公民都有权拥有适合自己的住房，政府的责任就是采取一切可能的手段和措施，推动这一目标的实现。
（二）对房地产交易和保有环节课以重税
近些年来，英国、韩国等国家的房地产市场发展比较平稳，房价很少出现暴涨暴跌现象，与这些国家在房产交易和保有环节严格征税并适时调整有关。
一是分档征收交易印花税。如在英国，居民购买17.5万镑到25万镑的房产须按房价的1%纳税；购买25万到50万英镑以及50万英镑以上价格的房产，税率分别增至3%和4%；购买没有达到17.5万英镑的房屋则无须征税。不同档次的税率设置，既有利于抑制投机者大量购买豪宅或高端物业进行投机，又不会给普通商品房购买者造成太大的经济负担。
二是征收累进资本增值税。韩国是采用累进税制、征收重税整治房地产投机的典型国家。从2006年起，韩国对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本增值税，从2007年起，改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本增值税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本增值税。同样，在英国，除居民出售其拥有的唯一一套住房无需缴纳资本增值税而外，政府对房地产转移的收益部分开征资本增值税，税率从10%到40%不等。事实证明，征收资本增值税是抑制投机性需求最有效的手段。因为投机者购买房产就是看中了未来升值空间，一旦要缴纳高额增值税，其预期收益将大大降低。
三是征收收入所得税。在英国，私人出租房产也要缴纳收入所得税，而且税率较高。如个人出租房产所获收入如果超过每年规定的免税额（6745镑），就要缴纳收入所得税，税率按收入多少分20%与40%两档。
四是征收遗产税。英国政府还对价值超过一定金额的房地产征收遗产税。遗产税的征收对象是房主去世后的房产以及在世时赠与或由子女继承的房产。2009-2010年度，价值超过32.5万英镑的上述类别房产都要缴纳遗产税，税率高达40%。
五是征收不动产税。在美国，不动产税的计算基数通常是税务部门根据法律规定在公平的市场价值的基础上评估的价格，而税率在各州则各有不同。英国不仅征收不动产所有税，近几年还不断上调不动产所有税税率，如从2008年起，不动产所有税税率由以前的1%-3%上调到5%，并且还在酝酿进一步提高。
英国、韩国等国家对房地产交易转让和保有环节征以重税的税收制度，不仅客观上起到了抑制投机、稳定房价的作用，而且还把房价上涨的很大一部分收益以税收形式纳入国库和地方财政，扩大了各级政府增加保障性住房的财源，维护了社会公平。
（三）法律严禁炒地炒房行为
为了抑制地价、房价不断飙升，日本政府于1989年颁布了《土地基本法》。该法规定了对土地要树立四个观念：一是土地应服务于公共福利；二是土地的使用必须根据规划的要求；三是土地不能作为投机的对象；四是房地产的利润如果不是辛辛苦苦赚来的，就要通过交税还原给社会。根据《土地基本法》的精神，日本于1991年公布了《综合土地政策推进纲要》，提出了十项政策目标：打击土地价格“只涨不落”的神话，地价应与其使用价值相适应；从控制需求的角度制定政策；对土地交易进行限制，要以真实需求抑制地价的上涨；正确引导土地的利用，分散城市人口，均衡供求关系；增加供给，进行住宅再开发；使所有者按照土地利用规划进行使用；控制银行向房地产贷款的规模；为了提高土地的利用效益，减少土地闲置，土地所有者应交纳固定资产税；公布土地标准价格，使市场交易地价趋于合理；公布土地供求关系。
按照法律规定，日本对买卖土地的买方征收相当于成交额3%的不动产所得税。对取得土地者两年之内将土地卖出的，征收9%的土地转让税，以后逐年递减，10年降为3%。以此鼓励土地开发利用，制止倒买倒卖。为运用国土规划法控制地价，日本规定超过一定规模的土地交易，经营者有义务向地方政府知事报告交易价格、土地使用目的等。如果知事认为价格过高或使用目的不当，可劝告其降低价格或中止交易。
20世纪60年代以来，新加坡先后颁布了《新加坡建屋与发展法》、《建屋局法》和《特别物产法》等法律，对解决建房问题和抑制住房炒卖行为发挥了独特的作用。如组屋的明确定位是“以自住为主”，严格限制居民购买组屋的次数。规定新的组屋在购买后五年之内不得转售，也不能用于商业性经营。如确需在五年之内出售，必须到政府机构登记，不得自行在市场上出售。一个家庭不允许购买两次组屋，更不允许以投资为目的购买组屋。居民在获得组屋后五年之内不可以出租，五年后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住，不能将整套住房出租。所有申请租住组屋的人都需要持有有效期内的新加坡工作许可证或相关签证。如果住户违反规定倒卖或出租组屋，不仅面临高额罚款，而且还会被起诉判刑。由于严格执行限制炒房的法律和法规，新加坡政府有效地抑制了“炒房”行为，市场中的投机性需求很小。
（四）及时公布供求信息，限制最高空置率
完善的市场秩序是房地产市场健康发展的前提。墨西哥全国劳动者住房基金机构依据各城市申请购房贷款的数量向开发商传递市场需求的信号，引导他们到供不应求的区域投资。同时，新开发项目和二手房必须依法在该机构进行评估和验收注册，成为该机构房源的正式供应方。为了防止出现囤积居奇、哄抬房价的情况，该机构采取了限制最高空房率、设定最高房价以及提供官方参考房价等措施，确保住房价格如实反映市场供需状况。任何新开发楼盘和二手房在上市前，必须经过国有联邦抵押贷款公司授权的商品房和经济房价格网上系统评估房屋的“参考价值”，评估参数包括地理位置、配套设施、破损率等，这样可让购房者准确了解所购房屋的真正价值，防止房价虚高。为了防止投机商炒房，政府规定只有在全国劳动者住房基金机构注册的正式职工才可以申请购买此类房屋，同时对申请人的资格进行严格审查。
三、世界主要国家和地区住房保障模式比较
在抑制房地产投机的同时，许多国家和地区政府还不遗余力采取多种措施完善住房保障制度，有效地解决了购房困难群体尤其是中低收入家庭的基本住房问题。
（一）实物与货币补贴相结合模式
在美国，通常年收入低于2万美元的家庭被视为低收入或者是贫困家庭，来自这样家庭的人口目前约有3900万人，占美国总人口的12.1%。美国政府多年来为解决这部分低收入者的住房问题绞尽脑汁，想了很多办法，终于形成了一套比较完善的住房保障制度。
1、实物补贴。一是公共住房，指政府房屋署拨款建设并直接管理的房屋。这种房屋主要用于出租，其租金标准根据家庭收入而定，一般为该家庭收入的1/3。二是廉租公屋，指政府为低收入偏上家庭提供租住的公有住房。其家庭年收入限制标准相对较高，如一家一口为28150美元，两口为32150美元，一般租金标准要超过家庭收入的1/3。一旦家庭收入超过标准，便要搬出去，否则，将大幅度提高租金，租金高达基准租金的5倍以上。根据分类供应制度的要求，采取切实可行的措施，保证中低收入者能买得起或租得到相应的住房。低收入者租住符合政府规定要求的住房，只支付其家庭收入25%的租金，超过部分的房租由政府代付。
2、货币补贴。一是租金补贴。主要是针对低收入者承租私人房屋的，政府鼓励私人将符合出租标准的房屋出租给低收入者。当低收入者承租后，低收入者将自己收入的1/3付给房主，其余部分房租由政府代付。二是购房补贴。根据美国前总统布什2003年签署的《美国首付款法案》，凡能够支付月供房屋抵押贷款、但没有足够的钱支付房屋首付款的美国家庭，可向地方相关机构申请低收入家庭特别资助，政府将帮助购房者交齐首付款和办理房屋过户手续时的有关费用。为购房的中低收入家庭提供1万美元或者是住房买入价格6%的首付款资助，该法案每年至少帮助6万低收入家庭支付首付款和交易费用。
3、用义工降低修缮成本。由于劳动力成本高昂，美国修缮房屋的费用中人力成本一般要高于材料费。对此政府和很多社区组织都鼓励年轻的志愿者无偿帮助低收入者进行房屋修缮，大大降低了他们的修缮成本。志愿者借此得到较好的履历记录，在今后的就业过程中受到用人单位的优先录取，而接受援助的居民则有义务以社区义工等形式回报社会。
（二）发放住房补贴为主的模式
住房补贴分为租房补贴和购房补贴两类。租房补贴制度是目前德国对低收入居民住房保障的主要方式。德国约有60%左右的居民租住住房，其中有约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。近年来，为保证每一家庭都能够有足够的住房租金支付能力，德国住宅补贴法规定，居民实际缴纳租金与可以承受租金（一般为家庭收入的1/3）的差额由政府承担，补贴资金的来源由联邦政府和州政府各承担50%。此外，财政还给予收入较低的购房人不同程度的购房补贴。目前，约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。
至于将房子租给谁，德国政策规定主要取决于谁“对社会帮助的需求最紧迫”。首先，无房户原则上会得到优先照顾。其次，收入低也是一个重要的参考因素。如果一个家庭每月用于房租的支出大大超过月收入的30%，就算困难户。第三，失业者、多子女家庭、孕妇、单身母亲、残疾人、病人、社会弱势群体，以及原住房条件恶劣等等，也都在考虑之中。
（三）政府建房为主的模式
该模式以新加坡为典型代表。按照1964年推出的“居者有其屋”组屋计划，新加坡政府成立专门的法定机构，对占住户80%的中低收入者，统一供应组屋，并实行严格的限房价、限户型政策，保证大多数居民买得起组屋。政府规定，每户中低收入家庭可以购买一套组屋，购买组屋居住不满5年出售要交较高的税。同时，还对少数低收入困难家庭实行更加优惠的住房保障政策：(1)对占居民家庭总数8.5%的困难户供应由政府补贴的小户型组屋。政府补贴标准为：两室一套的，政府补贴购房总价的1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室以上大户型的不补贴。(2)对占居民家庭总数8.5%的特困户（月收入不超过800新元的家庭）政府租给面积更小的旧组屋（一般为40平方米左右），月租金仅为十几新元。
（四）法律强制模式
该模式以法国、德国为典型代表。法国政府专门颁布法律，从2000年开始，规定任何开发商在住宅建造规划中，至少拿出20%的面积，卖给社会福利房屋管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常维护和管理，其余80%则按市场价格销售。这样做的好处：一是促进了不同社会层次的居民相互掺杂和融合，防止人为地将一座城市分割为富人区和穷人区，特别是避免出现贫民窟；二是促进了街区内多种多样的经济文化生活的融合。
针对二次大战后大量中低收入者住房困难的问题，德国政府于1950年颁布了第一个《住宅建设法》，推动福利性公共住宅的建设。其中大众化的公共住宅全部由国家投资兴建，主要向低收入、多子女及领取养老金者等家庭提供。为了避免人为造成两极分化，形成富人区和贫民窟，德国政府也规定，房地产商兴建一个住宅区，必须用20%的面积用来建造“福利住房”。经过多年努力，德国较好地解决了中低收入者的住房问题。
为解决战后住宅严重缺乏问题，日本政府在1951年颁布了《公营住宅法》，明确指出公营住宅的受益对象为低收入家庭。公营住宅计划极大地缓解了低收入家庭的住房紧张状况。根据1996年新修订的《公营住宅法》，日本公营住宅的来源有三：一是地方公共团体建设公营住宅；二是地方公共团体收购民间住宅；三是地方公共团体租用民间住宅。
（五）租售并举模式
该模式以香港为代表。香港是典型的高房价地区，居民平均住房面积标准较低，但中低收入居民的住房问题却得到了很好的保障。香港采取的住房政策主要包括：(1)居屋政策，是对中低收入者实施的购房优惠政策。政府无偿提供土地，由房委会组织建造居屋，并设立专项基金。设定优惠对象，一般要求家庭月收入不超过2万元，并进行动态调整。实行优惠价格，居屋的销售价格相当于市场价格的60%-70%。政府提供抵押贷款担保，贷款比例为房价的95%，期限20年，具体由房委会担保。限制产权，5年内出售，只能按原价出售给房委会，第二个5年内出售，要以房屋时价出售给房委会；10年以后出售，可以自由上市，但同时要将增值收益的45%-55%交给房委会。(2)公屋政策，即优惠租房政策。租房资格限定为：单身月收入4600元以下；两口之家月收入不超过7600元，三口之家月收入不超过9500元，四口以上之家月收入不超过2万元。根据不同居住情况，实施低租金政策。人均建筑面积5.5平方米以下的，租金占家庭收入的15%；人均7平方米的，租金占家庭收入18.5%。公屋平均租金水平仅相当于市场租金的30%。
四、世界主要国家和地区住房调控政策对我国的启示
近年来，我国也建立了包括经济适用房、廉租房、“两限”房等在内的住房保障制度，并且投资和建设规模逐年扩大。但住房问题依然没有得到很好的解决。借鉴其他国家和地区经验，我国住房调控政策应实现两大目标：一是解决居民的“住有所居”问题，维护社会公平和稳定；二是抑制市场投机和泡沫，促进房地产市场和经济金融的健康平稳发展。
（一）以人为本，构建政府主导型的住房保障体系
住房是生活必需品，具有准公共产品性质，无法通过价格、供求等市场机制来解决低收入家庭的居住问题，因此不能将所有的住房问题全交由市场解决。从政策实践来看，世界上也没有哪个国家和地区将住房问题全部推向市场。我国房地产政策要坚持以科学发展观为指导、坚持以人为本，从构建社会主义和谐社会的高度出发，构建以政府为主导的住房保障体系，避免过度市场化。同时，正确处理房地产在拉动经济增长与满足老百姓住房需求、建设发展与土地保护、价格调控和泡沫预警之间的关系。
（二）高度重视住房在经济社会发展中的基础性作用
安居是民生之本，只有安居才能乐业。早在1931年，美国前总统胡佛就指出：“没有什么东西比住房对人们的幸福和社会的安定更加重要。”住房问题不仅是一个经济问题，更是一个社会和政治问题。即使是最富裕的国家和地区也都有低收入阶层和家庭，因此住房保障并不是个别国家和地区的特有政策。
需要指出，治理市场投机与发挥房地产的支柱作用两者之间并不总是矛盾的。新加坡房地产业占GDP的比重超过了20%，英国也接近20%，但其房地产市场泡沫很小、居民尤其是中低收入家庭的住房问题得到了很好的解决。从长远来看，完善住房保障、抑制房地产泡沫，反而能更好地促进房地产业乃至整个国民经济的健康稳定发展。美国、日本等国家由房地产泡沫引发的金融危机警示我们，放任房地产市场过度投机就是拿今天一时的繁荣来赌明天，就是透支未来，是对全社会的不负责任。相反，旗帜鲜明地抑制房地产泡沫不仅对购房者有利，也对房地产自身、宏观经济金融的健康平稳发展都有利。
（三）“保低放高”，继续扩大保障性住房建设和覆盖范围
世界上许多发达国家或地区，人均收入水平和经济的市场化程度都很高，但这些国家或地区并未将住房问题全部交由市场去解决，在大力发展住房市场的同时，政府也在不遗余力地以非市场化的手段实施不同方式和不同程度的住房保障制度，比较好地解决了大部分居民的住房问题。如以公共住房占比来看，新加坡公共住房占市场总供给的比例达到85%，香港超过50%，英国接近40%，瑞典在20%以上。而我国保障性住房占比还不到10%。
住房既是奢侈品和投资品，但更是生活必需品。因此，为满足中低收入家庭的基本住房需求，我国应坚持政府和市场两条腿走路，采取“保低放高”政策。所谓“保低放高”，就是指政府为中低收入者提供廉价住房或优惠住房贷款，保证中低收入者买得起住房或者租得起住房；高收入者的住房问题则交由市场解决。长期来看，我国政府应解决住房市场50%左右的需求。由于投入巨大，财政负担重，短期实现该目标不太现实，但可以考虑走渐进式道路，采取逐年提高新增住房面积中保障性住房比重的办法。当前我国保障性住房占市场总供给的比例不到10%（2008年仅为5.4%），如果今后每年提高3个百分点（增加约2000万平方米），争取用10年左右的时间，将保障性住房的比例提高到40%左右。这样，中低收入者的住房问题就能够得到基本解决。目前我国城镇住房保障的对象只覆盖到户籍人口，应尽快将住房保障的对象扩大到城市常住人口。
在扩大建设规模和覆盖范围的同时，还应降低保障性住房（如经济适用房和廉租房）价格，大幅减轻中低收入家庭的住房负担，增加这些家庭的其他消费性支出。在英国每套经济房价格是家庭年收入的3倍左右，香港公屋平均租金水平相当于市场租金的30%。与经济发展和收入水平相比，我国的保障性住房价格明显偏高。比如即使经济适用房价格的房价收入比也在6∶1的国际警戒线之上。可适当降低我国保障性住房的房价：一是将经济适用房的目标价格控制在家庭年收入的6倍以内；二是廉租房的目标租金水平控制在市场租金的30%-40%左右；三是将家庭可支配收入的25%为低收入家庭“可支付性”的判断标准。
（四）增大住房市场交易和保有环节税负
我国房地产市场投机气氛渐浓、泡沫成分不断增大，与当前我国房地产市场税制结构不合理有很大关系。具体表现在房地产开发和建设环节税种多、税负重，而交易和保有环节税种少、税负轻。统计显示，我国房地产保有环节税负仅占市场价值估值的0.15%左右。因此，税收政策调控的重点应由投资开发环节向交易和保有环节转移，增加交易和保有环节的税负，这是解决当前我国房地产诸多问题的治本之策。借鉴国外经验，我国住房税收政策应做以下调整：(1)大幅提高房地产交易资本增值税。对居民出售第二套及以上住房的增值收益按面积大小和年限长短征收20%-50%不等的资本增值税。一般原则是，面积越大、年限越短，税率越高。(2)抓住时机推出物业税。征收物业税是国际上的通行做法。经过多年的研究和准备，我国征收物业税的时机已经成熟。为满足和支持居民自住和改善性需求，可以考虑对居民家庭第一、二套住房免征物业税，但对第三套及以上住房开征物业税。并且随着套数增加，税率也随之提高。(3)对居民自购住房用于出租的，提高租金所得税率，抑制投资性需求。
（五）实行以实物建房为主的住房保障模式
从世界各地经验来看，一般而言，那些面积狭小、土地资源紧缺、人口密度大的国家和地区，都实行以政府建房为主的住房保障模式，并且取得了不错的效果。我国拥有13亿多人口，人均耕地面积还不及世界平均水平的一半，“人多地少”是我国的基本国情。基本国情决定了我国住房市场只能走小户型、低耗能、集约型的发展模式，不能走美国那种大户型、高耗能、分散式的发展道路。
在住房保障模式的选择上，土地资源稀缺、住房需求缺口巨大、居民收入差距悬殊，决定了我国应以实物建房为主解决中低收入家庭的住房问题。具体而言，一是对中等偏低收入家庭，购买政府投资建设经济适用房或限价房，并且其标准随经济发展不断下移。二是对低收入者，以租住政府建设廉租住房和公共租赁房为主，范围不断扩大。三是提倡公平、合理和理性的住房消费，根据户型和人口制定不同的房价和租金水平。
（六）完善法律法规建设，为房地产业健康发展提供有力的法律保障
从各国经验和教训看，凡是住房问题解决得比较好的国家和地区都有比较完备的住房法律法规。比如日本、新加坡等。尽管我国已经形成了以《物权法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划法》和《合同法》为基础，其他法律法规及部门规章为辅助的房地产市场调控法律体系，但其中不少法律法规原则性强、缺乏执行细则，难以贯彻执行；并且政出多门，部分法律法规之间缺乏协调性和一致性。为抑制房地产投机、打击炒房炒地，切实解决住房保障问题，建议在稳定的前提下，修改和完善现存房地产法律法规，稳步推进我国住房市场和住房保障的法制化进程。
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