宏观调控背景下商业银行个人住房信贷风险：困境与路径选择，本文主要内容关键词为：商业银行论文,宏观调控论文,路径论文,困境论文,个人住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、风险警示：美国New Century破产案
(一)美国New Century破产案回顾
美国住房贷款公司New Century是美国市场上第二大次级抵押贷款公司，其主要客户是不能达到严格信贷标准的购房者。与其他独立抵押贷款机构相同，New Century依赖于来自华尔街企业和大型商业银行的短期融资来进行住房贷款业务。它利用这些资金提供住房抵押贷款，如果抵押贷款人未能偿还贷款，该公司将在次级市场销售抵押房屋并以此偿还融资资金。由于向该公司提供贷款的所有机构已终止向该公司提供短期融资，或已通报该公司将采取此举措，New Century不得不于2007年4月2日向法院申请破产保护，成为美国近期最大的一起次级抵押贷款倒闭案。
New Century的倒闭，看似起源于资金链的断裂，但深究不难发现问题不是如此简单。过去几年中，美国房地产市场的繁荣刺激了抵押贷款机构超常规发展的欲望，New Century自然也不例外。像很多竞争对手一样，该公司降低了贷款标准以保持贷款流量，2006年发放的贷款数额高达600亿美元。然而，随着美联储宏观调控力度加大，利率不断上升，房价逐步走低，很多贷款机构坏账缠身。根据美国抵押贷款银行家协会公布的最新数据，2006年第四季度美国次级抵押贷款的违约率已经达到4年以来的最高水平。在这种情况下，New Century自然不是抵押贷款行业被迫申请破产的惟一典型。彭博的数据则显示，在过去12个月中，美国至少有30家房屋贷款机构暂停营业或寻找买家。其中，自去年11月份以来有包括加州Ownit抵押贷款解决方案公司在内的四家机构已经破产。
(二)New Century破产案对中国商业银行的启示
美国New Century破产案对我国商业银行有两点重要启示：首先，从美国情况来看，个人住房贷款市场是高风险的市场，住房按揭产品也是一种高风险产品，其风险远大于我们的想象。这种风险可以被暂时的房地产市场繁荣景象所掩盖，只要时机成熟就会显现出来。如果疏忽了对个人住房贷款的管理，美国住房信贷市场中所发生的危机同样也可能在中国发生。其次，个人住房贷款市场景气度对国家宏观调控的敏感性较高。一旦国家大力推行紧缩性宏观调控政策，便会推动个人住房贷款市场由繁荣走向萧条，而原本在繁荣期掩盖起来的危机就会在这一时期充分暴露，甚至大规模爆发，从而影响商业银行乃至国家金融体系的稳定。
事实上，我国部分房贷市场风险已经开始显现，主要体现在：第一，部分城市房屋租售比接近或超过国际警戒线。租售比是用来衡量物业投资价值的重要标准。房地产市场比较健康的租售比范围应该在100-230之间，如果这一比率超过300∶1，意味着房地产投资价值相对变小，房地产泡沫已经显现，而且很可能隐含着较大风险。据报道，目前北京、上海、杭州等热点城市的房屋租售比在300-500之间，已经超过了国际公认警戒线。第二，房价收入比远远超过国际标准。目前国际公认的合理的房价收入比应当介于3倍至6倍之间。但2006年第三季度统计分析显示，去年我国有四地的房价收入比达到10倍以上，其中，深圳名列第一，房价相当于家庭可支配收入的15.76倍，第二位是上海，为15.55倍，再次是北京，为13.55倍，最后是广州12.67倍。第三，居民购房意愿回落。中国人民银行公布的《2007年第一季度全国城镇储户问卷调查综述》显示，第一季度居民购房意愿有所回落，回答未来3个月有购房打算的居民比例，从上季度的17.5％降至16.5％，下降了1个百分点。第四，坏账率攀升。按照国际惯例，按揭贷款的风险暴露期通常为3-8年。尽管从目前来说，按揭贷款依然是商业银行的优良资产。但是，随着部分贷款日渐进入风险暴露期，尤其是在加息和进一步升息预期之下，商业银行的按揭贷款坏账率呈现上升势头。截至2006年9月末，中资银行个人住房贷款不良率为0.86％，而2004年只有0.1％左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。另外，据相关数据显示，今年2月份沪上中资银行个人住房贷款不良率较去年增加了0.37个百分点，达到0.95％。种种迹象暗示，我国住房贷款市场风险日渐显现。
因此，美国住房贷款市场近期出现的一系列危机为我们敲响了警钟：房贷市场开始降温而宏观调控力度日益增强的大背景之下，要提高对住房贷款风险暴露的警惕性，以免重蹈美国的覆辙。
二、我国宏观调控现状：货币政策手段与调控力度
近年来，中国经济过热势头逐渐显露。为了控制过多流动性，稳定经济，央行不断加大调控力度，坚持适度从紧的货币政策。可以说，这种带有紧缩性色彩的调控政策开始于2002年，在2006年-2007年达到高峰并将继续延续。近期货币政策应用的主要表现为：
第一，大量发行央行票据。自2003年4月22日起，中国人民银行开始发行央行票据，并不断加大发行力度以对冲持续增加的基础货币供应量。短短的四年之间，票据发行总量高达86680.8亿元，成为央行控制流动性的一大利器。
第二，大幅上调金融机构存款准备金率。据中国人民银行数据显示，2003年，金融机构存款准备金率上调了1％，2004年继续上调0.5％。进入2006年后，调控力度进一步加大，尤其是2006年7月份以来，央行连续六次上调金融机构存款准备金率，总幅度达到3％。这表明存款准备金政策正日渐受到央行青睐，发挥着越来越重要的作用。
第三，利率杠杆作用明显。作为国家宏观调控三大法宝之一，利率政策总是出现在经济发展的紧要关头。1996年5月1日至2002年2月21日，我国一共经历了八次降息，其目的是应对经济增长乏力，消费、投资需求不旺的经济紧缩。近些年来，央行反向使用利率工具，收缩社会中的流动性。为了应对当前流动性过剩势头有增无减的宏观经济形势，2007年5月18日央行再次调高金融机构人民币存贷款基准利率。
以上货币政策工具的连续运用，反映了货币当局打压经济过热趋势，抑制流动性的坚定决心。然而，事物总是两面的，就个人住房贷款市场来看，如此密集的宏观调控，一方面为我国国民经济及个人住房贷款市场的长期健康发展打下了坚实的基础；另一方面则在短时间内加大了我国个人住房贷款风险。
三、当前宏观形势下商业银行个人住房贷款风险分析
近几年，国内银行业把个人住房贷款视为银行的优质资产，积极抢占个人住房贷款市场的同时忽视了风险防范。然而从国内外的例子可以看出，个人住房贷款实际上是一种风险较高且风险隐蔽性较强的贷款。只是由于这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征，加之我国近几年房地产市场处于繁荣时期，这种风险才被掩盖了下来。随着时间的推移和国家宏观调控力度的加大，个人住房贷款的风险正日渐浮出水面。
(一)利率上行风险
利率风险分为利率期限结构风险和利率上行风险。前者是由于商业银行存贷款期限结构不匹配所引起的。而利率上行风险发生则在利率上升之时，一方面我国商业银行受利率定价水平不高和利率对冲金融产品缺乏等因素的影响，一般与个人住房贷款客户签订浮动利率的借款合同。一旦贷款利率出现较大幅度的上升，借款人的还款负担将明显增加，这将引起借款人的支付危机，从而加大借款人的道德风险，使借款人提前还款或拒绝还款，从而使银行蒙受损失；另一方面，利率上升加大了个人住房贷款业务的利润空间，商业银行在盈利性的驱使下，将进一步开拓该业务的领域，寻求途径绕开国家政策的规定，从而加大了商业银行自身的道德风险。另外，由于利率上升很可能会压缩社会中的购房需求，进而降低个人住房贷款的需求，这在一定程度上形成住房贷款的供需矛盾，造成商业银行利润下滑和社会资源浪费。因此，在央行不断调高利率水平的背景下，利率上行风险将会进一步暴露出来。
(二)房价下跌风险
央行通过各种政策手段紧缩社会流动性，势必导致房地产市场货币流量减少。长期下去，将在较大程度上提前终止我国房地产市场的繁荣景象，导致房价大幅缩水。而房价下跌将通过四个途径影响个人住房贷款业务：第一，房地产市场价格出现较大降幅，超出借款人所承担的购房款比重时，在失信成本较低的情况下，部分借款人尤其是外地投资者可能会选择放弃还贷，从而造成银行贷款出现风险；第二，房价下跌引致房地产出租价格或出租率下降，对于目前一部分采用“以房养房”模式的借款人来说，其还款能力也将随之下降，相应增加了银行贷款风险；第三，房地产抵押物是银行核定贷款额度的重要依据和防范贷款风险的最后一道防线，房地产价格下降将直接影响银行贷款的保障能力。一旦出现违约，银行将很可能无法全额收回贷款本息；第四，以投资为目的的购房者成为房价下降的直接受害者，由于投资失误，造成这部分人将不得不承担沉重的负担，最终很可能因无力还款而形成违约。
(三)开发商信用风险
假按揭贷款正成为个人住房贷款业务中的定时炸弹。即便暂不考虑以资金诈骗为目的的虚假借款，融资型假按揭贷款的风险也将严重威胁到商业银行贷款的安全。在这类案例中，开发商以虚假借款人的名义骗取银行信贷资金以弥补项目开发的资金缺口，然后通过后期销售还贷。然而，在房地产市场降温的形势之下，开发商很难取得预期销售目标，项目开发和销售陷于停滞，开发商资金运营逐步陷入困境而无法偿还银行按揭贷款。由于假按揭贷款属于开发商行为，风险暴露具有集中性特征，大量开发商违约集中爆发势必对商业银行安全和稳定造成严重影响。
(四)银行操作风险
个人住房贷款业务成为各大商业银行竞相争夺的“香饽饽”。为了争夺市场份额，增加贷款的吸引力，一些银行不惜违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》的规定，放宽贷款人审批条件，竞相压低首付比率。在操作过程中没有严格的抵押住房登记制度，贷款的前台、中台和后台之间缺少必要划分，对客户的资信情况也不能从严把关。然而，由于个人住房贷款业务具有比较鲜明的周期性，贷款风险随着时间的延长而逐渐暴露出来，降低放贷门槛的做法将加大这种风险。以上海为例，距离上海楼市的阶段性高点才过去不到两年，银行个人住房按揭的质量就出现明显下滑，因此，商业银行这种盲目放贷的做法会招致很大风险。另外，由于授权不严格，同一贷款者可以在多家银行的经营网点办理小额住房贷款。一旦出现违约，势必导致抵押物分割困难的状况发生。
(五)法律风险
个人住房贷款的法律风险主要体现在两个方面：第一，正常的住房贷款业务中，商业银行的权益受到法律影响。如最高人民法院公布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定：“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”《规定》突出了“生存权高于债权”的思想，体现了我国的法制进步，却容易造成借款人的道德危害，进而导致商业银行的坏账增多。第二，法律风险尤其体现在虚假按揭贷款业务之中。由于假按揭业务普遍缺乏真实交易背景和贷款要件，并且长期没有预抵押登记手续和他项权证，一旦开发商因经营不善而无力还款，就会使商业银行面临巨大的法律风险：首先，虚假个人贷款的实际借款人与名义借款人不一致，使得商业银行与实际借款人之间未形成任何书面协议。因此，开发商在阶段性担保责任之外，并不需要承担任何还款责任；其次，抵押贷款合同是基于主债权合同的从合同，当债权债务关系解除时，抵押关系也随之解除，极有可能因抵押物买卖纠纷导致银行抵押权失效；再次，由于现行金融诈骗罪的对象是针对个人而非企业，对开发商以个人名义进行恶意套贷的行为缺乏相应的法律约束，助长了开发商骗贷行径。
四、构建住房贷款风险管理长效机制的路径选择
(一)风险管理的技术改革
商业银行加强风险防范必须以一定的物质基础为依托，而商业银行不断改进的风险管理技术和不断创新的产品将为商业银行提供坚实的物质基础。
1.改进现有风险管理技术。从实践上看，定量化管理技术在国外个人住房贷款违约风险管理中已经得到普遍应用，国外金融机构在个人住房贷款审批中均有一套行之有效的定量分析技术。这种定量分析技术建立在大规模的历史信贷数据之上，应用计量经济模型对影响个人住房贷款违约的重要因素，如贷款期限、贷款价值比、房屋用途、借款人的信用水平、年龄、职业、收入水平和消费水平等指标进行分析，并根据借款人的不同特征进行风险分类。然后，根据借款人的不同情况设计出合理的贷款价值比、贷款利率及贷款期限等，从而达到降低风险的目的。然而，我国商业银行在对借款人信用评估方面大多仍停留于主观判断，缺乏明确的标准，在定量分析方面力度不够，从而不能有效地降低个人住房抵押贷款的违约风险。因此，笔者建议我国商业银行可以借鉴国外经验，在个人住房贷款审批中侧重使用定量化指标。需注意的是，为了配合定量模型的应用，我国商业银行还应进一步完善IT系统，建立并完善涵盖主要业务领域的全功能银行技术系统，并将部分内控措施直接嵌入计算机系统，减少人为控制因素。
2.推动产品创新。创新是利润增长的源泉更是规避风险的需要，商业银行可以通过不断地创新产品来化解风险，弥补损失。第一，产品差异化创新。由于不同违约风险等级的个人住房贷款给商业银行带来的损失程度和盈利空间是不同的，商业银行应当建立相应的风险补偿机制。而建立这种风险补偿机制的最基本做法就是采取差别定价策略，即根据不同风险等级的借款人设计差别化的信贷合约：对高违约风险借款群体要求较高的贷款利率、较低贷款价值比、较短贷款期限及较少的信贷额度等；对低违约风险的借款人则采取相反策略。第二，风险证券化创新。通过资产证券化转嫁信用风险是比较彻底的避险方式，美国早在70年代就开始了资产证券化探索。其中，住房抵押贷款担保证券(mortgage backed securities，MBS)得到了充分发展。MBS具有资金来源多样化、筹资成本降低和融资收益增加等优惠，一方面它稳定的筹资渠道可以化解个人住房贷款由于资金来源过分依赖短期储蓄存款而产生的资产、负债期限结构不匹配的资金流动性风险；另一方面商业银行还可以通过出售MBS的方式向广大的投资者转移资金风险。第三，产品利率创新。结合固定利率和浮动利率的优点，平衡信贷双方的利率风险水平。比如既可以把一笔二十年期的贷款按每五年为一阶段分为四个阶段，利率分段固定。也可以分为固定利率和浮动利率两个阶段，前十年为固定利率阶段，后十年为浮动利率阶段。
(二)风险管理的思想转变
理念是行动的先导，文化是无形的约束。理念决定行为，行为形成习惯，习惯久之凝聚为文化。因此，防范个人住房贷款风险的第一步应当是转变传统的经营思路，树立正确的经营理念。然而，在我国商业银行，尤其是国有商业银行中，由于历史遗留下了大批不良资产及国有企业贷款，与之相比个人住房贷款的坏账率简直微乎其微。因此造成很多银行对个人住房贷款违约风险管理不够重视。事实上，国外经验一再证明个人住房贷款具有极大的潜在风险。一旦管理不当，潜在风险很可能转化为现实风险，造成贷款机构大量的资产损失。我国个人住房贷款业务起步较晚，当前各项管理措施还很不完善，如果再不从思想上给予重视，将会为将来大比例违约风险暴露埋下隐患。当务之急，各商业银行应当加强内部培训及警示教育，培养合规经营意识；加强对违规问题的查处力度；建立合理的激励机制，正确引导员工的经营行为，从而树立“内控优先”、“合规经营”的企业文化，确立科学合理的个人住房贷款业务经营理念，促进个人住房贷款业务的持续、健康发展。
(三)风险管理的操作调整
1.重构风险管理流程。传统的风险管理流程是一种被动的风险管理方式，商业银行在与风险较量的过程之中始终处于被动态势。现代的商业银行应当扭转这种状况，变被动为主动，以主动风险营销的理念重构风险管理流程。唐吉平等(2006)曾经提出，金融产品核心竞争力体现在产品成本上，对于防范信用风险的金融产品而言，成本优势体现在金融机构对风险的准确判断和风险承受能力之上。因此，他们主张以成本为竞争导向对信用风险管理的流程进行再造。进而风险管理流程其分为风险识别、产品设计、风险定价和风险营销四个阶段，强调以营销的思想，对风险产品进行加工、设计、出售，达到风险管理的目的。
2.加大贷款审查力度。首先，应当加强开发商的分析控制。房地产开发商是个人按揭贷款的一个重要主体，对于贷款的安全性产生重大影响。商业银行在个人住房贷款的经营中必须严格履行对房地产开发商资质和开发项目的审查职能，严格遵守人民银行对于按揭贷款额度审批的有关规章制度，力争从源头上控制个人住房贷款的风险，为此必须做到三个万无一失，即开发商资质信誉万无一失，按揭项目各项必备手续万无一失，抵押登记程序万无一失。在具体工作中要在以下方面对开发商进行重点审查：一是审查开发商房地产开发经营的历史、工程技术力量和项目的开发能力；二是审查开发商财务状况和现金流量变化状况，根据开发商财务状况综合评估其担保能力；三是审查开发商银行借款的期限构成，有无长期拖欠银行贷款；四是审查预售楼首期款的回收情况；五是分析开发商项目总投资的资金缺口，落实后续资金的解决办法及可行性。其次，强化对借款人还款能力的审查。吸取美国住房金融机构降低贷款门槛的教训，在房地产市场繁荣期依然要坚持谨慎原则，严格审查借款人还款能力。目前可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意借款人的职业和购房动机。根据借款人的资信状况、还款能力决定借款人的贷款成数、额度及期限。