内江市房地产业发展的难题及对策
倪 献
一、内江房地产业面临的难题及不利因素
（一）房地产开发投资和土地成交稳定性差，波动较大，土地流拍增多
四川省内江市房地产开发投资和土地交易总体变化呈“N”型，波动较大。其中，房地产开发投资在2012-2018年间，有2个低点和2个高点，2个低点分别为2012年58.03亿元（同比增长6.8%）、2017年115.05亿元（同比下降6.32%）；2个高点分别为2014年115.43亿元（同比增长46.78%）、2018年155.56亿元（同比增长35.21%）。
数据来源：内江各年统计年鉴
因内江市公共资源交易服务中心公开土地拍卖成交面积数据仅有2014年至今的，故按2014-2019年上半年的土地成交面积及成交金额显示，截至2019年6月底，全市土地拍卖成交面积累计达909.08万m2，累计实现成交金额231.628亿元，各年拍卖成交面积变化较大，最大增幅和跌幅分别为2015年183.27%、2016年-32.68%。同时，自2018年以来，土地流拍现象逐渐增多，共计流拍28宗，其中5宗出现2次流拍，值得注意的是，5宗2次流拍的土地全部来自资中县，4宗属于资中县城南片区南侧地块，1宗属于资中县重龙镇磐石大道南侧地块。
数据来源：内江市公共资源交易服务中心
（二）全社会固定资产投资总量和增速“双降”，规模工业总产值增长波动性大，侧面反映内江市社会供给端在短期内可能出现供给缺口
内江市全社会固定资产投资从2014年开始呈现出投资增速放缓，但总量保持增长，至2016年总量达到905.52亿元，从2017年至今，出现总量和增速“双降”的情况，固定资产投资疲软开始，内江市经济增长动力源之一的固定资产投资下降对内江市经济增长造成明显拖累。
数据来源：内江各年统计年鉴
2012-2018年，内江市规模工业总产值总体呈下降趋势，2016年达到最大值1772.64亿元，但2017年创下历年新低1097.77亿元，跌幅达38.07%。2018年稍有好转，微微增长9.3%，总量仍低于近7年的平均水平，规模工业总产值增长动力不足，较为疲软，全市社会供给端在短期内可能出现一定的供给缺口。
数据来源：内江各年统计年鉴
（三）经济增长疲软：地区生产总值总量增加，但增速放缓，经济增长存在结构性分歧，人均GDP增长承压明显，增长动力匮乏。预计社会需求端可能出现消费需求不足的情况
内江市经济增长存在明显的结构性分歧：地区生产总值总量增加，但GDP增速明显呈逐年放缓的趋势，由2011年的15.30%一直下降到2018年的7.8%。存在经济增长动力不足的问题，经济增长存在结构性分歧，总量上仍依赖于传统的第二产业，产业结构优化调整步伐明显滞后于经济增速的目标要求。
数据来源：内江各年统计年鉴
2018年，内江市第三产业在全市GDP中占比达41.19%，首次突破40%，较2011-2016年的20%以上的占比有了大幅提升，但同省会城市相比，内江产业结构仍需进一步优化。因为第三产业涵盖大多数服务业，服务业的提升能够创造更多的就业岗位，吸纳就业群体，留住住房消费人群，稳固房地产行业的消费群体基础，利于内江市在经济高质量发展之路上行稳致远。
2012-2018年，城镇住户人均总收入和农村住户人均总收入均有所增加，其中，城镇住户人均总收入增幅达57.06%，农村住户人均总收入增幅达44.78%，农村住户人均总收入较城镇住户人均总收入呈现出基数小、增长少的特点。同时，城镇住户人均总收入与农村住户人均总收入差距逐年增大，人均总收入差距从2012年的10702.6元扩大到2018年的18074元，增幅达68.87%，收入差距年均增长9.83%。
数据来源：内江各年统计年鉴
（四）城镇化发展水平不足，低于全国平均水平近10个百分点，同世界中高收入经济体及高收入经济体有近30个百分点的差距，并面临常住人口增长乏力等难题
自2015年房地产信贷政策进一步收紧以来，最直接的效果是房地产领域的小规模开发企业和落后管理方式的开发企业被淘汰，在近几年的紧调控政策下存活下来的房地产开发企业，在管理水平、生产效率、融资扩能等方面具有更强的企业竞争力，房地产行业集中度得到明显提升，整个房地产领域逐渐呈现“强者恒强”的局面，如根据2019年6月安居客内江楼盘网数据显示，在内江市房地产行业的在售项目中，拿地和开发项目最多的前3位开发企业分别是邦泰、金科、万晟城，其中，邦泰和金科各有6个项目，万晟城3个项目，但邦泰拿地比金科多，总体而言，未来房地产业将在几家房地产开发企业中进行竞争，更能在创新房地产开发建设方面为经济增长提供新动能。
数据来源：内江各年统计年鉴
（五）人口老龄化风险：中青年劳动力明显不足，老年化社会生活需求将更加明显，房地产业中青年消费主体将逐年减少
人口总体呈净流出趋势，人口总量从2013年最高的426.83万人下降到2018年411.77万人，人口净减少量达15.06万人。其中，2015年受成渝高铁线路通车带来的便利交通，使得净流出人口数创下历年新高，人口净流出达5.43万人，2017年净流出3.19万人，在成渝1小时经济圈范围内，成都和重庆两大主力城市对人才吸引具有“虹吸效应”，人才流失也会加剧，人才和人口流失风险存在进一步扩大的可能。
硫酸根的测定方法主要有分光光度法[5-6]、EDTA滴定法[7]、重量法[8]等。重量法和EDTA滴定法均需经过沉淀过夜，耗时较长；分光光度法操作简单，应用广泛，其中硫酸钡比浊法测定条件较为苛刻，结果重现性较差。本文采用盐酸(1+1)溶解试样，通过氨水沉淀法分离铝和铁，并用碳酸铵沉淀分离钙，建立了铬酸钡分光光度法测定铝土矿中硫酸根的方法。
数据来源：内江各年统计年鉴
（六）人口流失风险：人口净流入连续4年负增长，年净流出人数最高达5.43万人，房地产行业购买力基础有所弱化
2011-2018年，人口增长总体呈现出以下变化：出生率逐年下降，人口死亡率逐年增加，并在2015年首次出现负增长，2017-2018年连续的自然增长率下降至1‰以下且渐趋近于0，说明内江市亦将正式步入人口老龄化社会阶段，届时，中青年劳动力的供应将明显不足，老年化生活需求将显著增加。
数据来源：内江各年统计年鉴.
（七）城乡收入差距拉大：城镇与农村人均总收入分配结构不合理，且差距逐年拉大，农村居民参与房地产业消费的意愿受阻
数据来源：内江各年统计年鉴
“军语”是军事术语的简称，是规范化的军事用语。广义上，军语指军事用语；狭义上，则是军事术语。军事用语是表述军事概念的词语，军事术语则是属于军用语的种概念。本文研究的军语词汇的教学是针对广义上的军语用语词汇。军语词汇是军事英语教学中的重要内容之一，是学习和掌握其他军事英语技能的基础，直接影响学员军事英语基本知识和应用能力的发展。
工程项目的进度主要包括分项进度和总进度。由于项目本身具有复杂性特征，并且涉及到不同行业领域，因此也会产生较多影响进度的因素。工程总体进度是按照工程项目设定目标和实际情况确定，分项进度主要是在实施项目期间所出现的各种情况所决定。在进度分析当中应用价值工程，可以合理应用各种方案分析方法。例如可以使用德尔菲法或者比较分析法，实时有效的评价项目总体进度和分项进度。在项目实施期间需要以项目利益和目标作为出发点，对比分析不同施工方案，在分析期间会出现不同进度方案，按照实际情况能够制定出对应的方案实施策略。
城镇和农村居民人均可支配收入呈现出总量逐年增长的趋势，但增速呈逐年减速增长，且近3年人均可支配收入增速基本保持不变，城镇人均可支配收入增速明显低于农民人均可支配收入，但从人均可支配收入的绝对值看，城镇仍高于农村。
数据来源：内江各年统计年鉴
综上，全市房地产业可能会因为失去消费群体基础、土地流拍频繁发生、城市城镇化水平发展滞后、城乡住户人均收入差距拉大、社会供给与需求失衡阻碍经济发展等不利因素出现萎缩，受2019年棚改政策调减计划的影响而失去部分消费需求。此外，作为三四线城市的内江市虽从表面房价看，无任何风险，但其自身发展存在固有局限——对未来人口和资金的吸附能力较差。
二、内江房地产发展的对策
（一）进一步优化产业结构，提高经济韧性，促进内江经济高质量发展
2011-2018年，全市人均GDP整体呈增长趋势，但增速明显有所放缓。人均GDP变化过程与全市GDP变化极为相似——总量增长，增速放缓，后期发展后劲不足，人均GDP增长承压明显，预计社会需求端可能出现消费需求（即内需）不足的情况。
虽然上面的结果看起来可能是矛盾的，这里有几种可能的解释。首先，农民一般不愿意与陌生人(例如研究人员)谈论钱的问题，其中可能隐藏着一些有关金钱的影响。第二，满意度可能会被定性为一种无形资产的影响，因此，它不一定与更高的销售额或收入有关。第三，超市供应链中相对较高的价格可能与满足特定要求的高成本相关。尽管定量的结果及其尽可能的解释，定性信息表明，在超市供应链内的农民生活条件比即时交易市场中的同行要好得多。即使在本研究中面临着测量影响的局限性，但得承认由于缺乏确凿的结论，引发了关于超市兴起及其对农民生计的积极影响的潜在市场机会的问题。
（二）提升房地产行业集中度，淘汰落后产能，提供经济增长新动能
2018年，全国常住人口城镇化率达到59%，内江市全市常住人口369.9万人，城镇化率49.1%，低于全国平均水平近10个百分点；参照全球高收入经济体81%和中高收入经济体65%的城镇化率水平，内江市城镇化仍有近30个百分点的提升空间。但内江市城镇化率面临全市常住人口存量萎缩、增量锐减等增长乏力因素制约。
（三）加速制造业转型升级，发掘实体经济增长潜力，稳定房地产业消费
内江作为传统工业强市，有一定的工业基础，应立足当前实际，淘汰传统落后的制造业企业，围绕高技术制造业、智能装备制造业等为中心，实现制造业转型升级。据统计，截至2017年底，高技术制造业和智能装备制造业在制造业投资中占比分别高达13.5%、41.6%，两项制造业是未来实体经济发展的核心。在服务消费逐渐超越实物消费、进口消费增长快于国内消费的消费结构升级明显的趋势下，内江市制造业可根据消费需求创新革新，发掘实体经济增长潜力，稳定房地产业消费。
(3)课堂教学活动的开展：教师在课堂上可以先运用优慕课App的“在线测试”发布预先设置好的测试题对学生进行简单测试，了解课前自主学习情况，然后根据测试结果有针对性地对重点、难点知识进行详细讲解。讲解完成后，让学生分组进行实时练习和互教互学。最后，教师给学生简单说明下一次的课前自主学习任务。
（四）培育并支持本土具备条件的房企上市，丰富融资渠道，引导企业参与竞争
培育并支持内江本地具备上市条件的房地产开发企业上市，通过发行债券股票等方式丰富融资渠道，获得更多的资金支持，弥补因信贷政策和调控政策收紧产生的资金缺口，防范房企资金链断裂风险，让本地房地产开发企业进一步做大做强，为全市房地产业的良好发展树立标杆，引导更多房地产企业优化管理方式和筹融资结构，参与房地产业建设，逐步形成良性的竞争环境。
（五）扩大职业教育惠及面，提升农村劳动群体的劳动技能，缩小收入差距，为全市城镇化发展提供持续有效的增长动力
结合乡村振兴战略的大背景，鼓励外出打工的农民工群体、农村未就业的高校毕业生和农村复员退伍军人参加职业教育的技能培训，通过内江高校（如内江师范学院、内江职业技术学院等）定期培训或通过农村社区推广网络远程教育培训，扩大职业教育惠及面，让有意愿提升劳动技能的农村劳动力群体获得在城市立足发展的机会，缩小城镇与农村居民的收入差距，让农村居民参与购房的意愿能够实现，逐步引导农村居民向城镇居民过渡，提升全市居民的技能素养，为全市城镇化发展提供持续有效的增长动力。
（六）优化房地产业发展环境，创新人才吸引政策留住人才，巩固产业发展基础
优化房地产业发展环境，提升城市宜居宜行的品质，逐步完善房地产在建项目的配套设施，提升物业公司服务质量，以更高质量更优品质的居住环境留住人才。结合具有明确目标的激励机制，创新人才吸引政策，创造利于内江市发展和人才成长的平台和环境，以应对成渝城市群中成都和重庆对内江产生的“虹吸效应”，逐步形成宜居城市内江吸引人才的“羊群效应”，让更多有能力的个人和群体愿意留在内江，支持内江发展，巩固产业发展基础。
（作者单位：四川省内江市房地产管理局）
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