基于空间引力模型的土地储备成本收益研究
——以克拉玛依市为例
郭 茹 a，刘新平a，b
（新疆农业大学，a.管理学院；b.土地科学研究所，乌鲁木齐 830052）
摘要： 以克拉玛依市主城区为研究区，将其划分为14个土地储备潜力评价区，构建土地储备成本和收益科目计算体系，引入圈层理论与空间引力模型对土地储备成本和收益进行分析。结果表明，克拉玛依市区土地储备总成本为247 241.73万元，平均单位面积土地储备成本355.86万元／hm2，土地预期总收益为213546.92万元，平均单位面积土地储备收益307.36万元／hm2。一级圈层土地储备成本每公顷上涨1万元，将带动二级圈层土地储备成本平均每公顷增加0.46万元，单位空间距离上的波动衰减量为0.27万元／km；二级圈层与三级圈层单位空间距离上的波动衰减量为0.19万元／km。一级圈层土地储备收益每公顷增加1万元，对二级圈层黑油山片区和风华片区波动引力值达到0.62万～0.64万元，衰减幅度达到36%，引力衰减量为0.19万元／km；一三级圈层与二三级圈层引力衰减幅度分别为89%和90%，衰减力量相当。土地储备成本随着城市外扩呈递减趋势，克拉玛依市当前应合理配置土地储备财政资金，科学布局土地储备规划规模，主要选取市场需求较热、基础设施配备较完善、土地储备成本较低的土地进行储备，并在制度范围内突破融资渠道。
关键词： 土地储备；成本收益；空间引力；克拉玛依市
土地财政历来在城市公共预算财政收入中占有重要比例，是城市化进程和发展的重要经济支柱，而土地储备又是指导和破解土地财政的前置工作［1］。从1996年上海市土地发展中心成立，到全国推广杭州、青岛两市土地储备经验，再到超过3 000家土地储备机构形成的土地储备网，中国基本形成了以《土地储备管理办法》为主，推广经验为辅的土地储备制度［2－5］。但由于土地储备工作的复杂性、不确定性以及资金需求规模性等特点，土地储备工作在各地因为城市的不同背景而折射出诸多问题，如土地储备拆迁补偿问题、资金周转问题、土地储备收益分配问题以及土地储备各类风险问题等［6］。
为确保将新鲜的蔬果送到各家各户，肖健每天凌晨4点多就起床了。5点多，在大棚里就能看到他与农民一起采收并将蔬果装车的忙碌身影。这样的生活比他坐办公室那几年辛苦多了，可他却乐此不疲：“这里天蓝、空气新鲜、还能与蔬果零距离接触。久坐办公室，这些美景一样也看不到呢。”
马兰天［7］通过成本控制和收益分配构建土地储备成本收益理论模型，提出地方政府的国有土地储备适度规模应该是符合地方经济发展和社会公共利益，综合考虑其他储备目标及因素之后确定的一个合理的量。杨力［8］以土地储备制度推行与房价、地价上升为立足点，讨论武汉市土地储备与宏观经济指数之间的相互影响关系。孙超［9］通过剖析土地储备融资现状及存在问题，提出综合运用各种融资工具和有效设置及创新土地收益分配机制来破解土地储备融资瓶颈。
随着国家一二线城市化战略朝着三四线城市方向转移，三四线城市迎来发展机会，但产业滞后和缺乏动力支撑的三四线城市能否抓住发展机遇，做好城市发展建设的前置规划工作，以及合理利用好财政资金，把控财政负债率，成为三四线城市实现“上车”的重要突破口［10］。克拉玛依市是二十世纪六七十年代石油工业的产物，在见证经济实力快速增长的同时，城市规划与更新问题需要重新通盘考虑，土地储备工作对于城市土地合理利用及优化配置有重要意义。克拉玛依市以石油产业为主导，人口规模适中，2017年人均GDP超过17万元，面对单一的经济结构和石油经济优势弱化的形势，能否科学利用土地财政实现城市持续发展动力转型，成为克拉玛依市当下重要的研究课题。以石油工业城市克拉玛依市为研究区，以城市土地储备成本收益为研究对象，通过潜力分区评价、成本收益计算以及空间引力模型分析，探究克拉玛依市土地收储成本与收益的基本状况，以及空间角度的相互影响关系，以期为城市土地供给侧改革提供决策参考。
1 研究方法与数据来源
1.1研究区概况
克拉玛依市（东经 84°37′－85°10′，北纬 44°39′-45°25′）位于新疆维吾尔自治区西北部，准噶尔盆地西部，南北长、东西窄，绝大部分地区为戈壁滩，全境平均海拔400 m左右，属典型的温带大陆性气候，常年干燥少雨。建成区面积约35 km2，总人口约30万人，是克拉玛依市中心城区和全市政治、经济、文化和商业中心，也是克拉玛依市党、政、军机关和国家特大型企业新疆油田公司、克拉玛依石化公司机关所在地。
1.2 研究方法与数据来源
对克拉玛依主城区进行空间分区，通过一般评价方法对克拉玛依市土地储备潜力进行分区评价；通过构建土地储备成本收益科目和计算标准，得到各分区土地储备成本与预期收益；最后通过圈层理论构建和空间引力模型得到土地储备成本收益波动情况。
数据来源于克拉玛依市土地规划数据、《克拉玛依市土地储备规划 （2016—2020年）》《克拉玛依市统计年鉴（2012—2017）》、克拉玛依市商品房交易数据和土地交易数据。
2 克拉玛依市土地储备成本收益评价
2.1 土地储备潜力分区与评价
根据2018年克拉玛依市城市地理、道路、功能特性等将克拉玛依市主城区划分为14个土地储备潜力评价区，如图1所示。选用区域社会经济状况和可储备土地状况构建土地储备潜力评价体系，采用层次分析法获得指标权重［11－13］，赋值情况见表 1。 计算公式如下：
(3) 工程处治方案。清除坡面浮石、危岩，在贯通性张拉裂缝后部设置被动网，对崖顶后部缓坡地段的小型落石进行拦截；对崖顶倾倒体采用挂网喷混凝土和设置垫墩锚索进行预加固，防止倾倒体在风化和卸荷作用下稳定性进一步降低；在陡崖顶部锚固工程上部设置张口式导石网，对陡崖上部和陡崖坡面上分布的零星危岩进行防护；在坡脚桥墩部位设置拦石墙，利用废弃的G317国道形成落石槽，防止落石在坡脚直接冲击桥墩，并作为导石网拦截落石的停积场地。
图1 克拉玛依市土地储备潜力分区
表1 土地储备潜力评价体系
式中，wp为权重，Xi为第i个指标赋值。
克拉玛依市土地储备潜力评价结果见表2。从土地分区角度看，银河公园片区和友谊路片区土地储备潜力较高，分别为 0.649 6、0.658 6。 该区位于克拉玛依老城区，人口密集，商业发达，基础设施完备，旧城改造比例较大，具备较高的土地储备价值。其次为胜利路片区、世纪公园片区，土地储备潜力分别为 0.594 8、0.550 2。 胜利路片区商业条件成熟，区域文化教育资源丰富，而世纪公园片区凭借世纪公园资源优势以及旧城改造、产业置换等客观需求，土地储备潜力水平较高。西南科技园区、火车站片区虽然存在较多的未开发土地，但周边商业、基础设施条件、人居、教育等环境尚不成熟，目前土地储备潜力较低。
固体废弃物的处理，则需要根据危害性分类，并将具有危害的废弃物作无害处理。比如，擦拭松节油、酒精等易燃物品的废纸废布，需先期存放在专门地点；含酸性或碱性物质的废弃物，则需进行中和处理再抛弃。
表2 土地储备潜力评价结果
2.2 土地储备成本收益评价
二级圈层包含风华片区、西月潭片区、世纪公园片区和黑油山片区，直径4 km，包含了克拉玛依老城区城北主要街区，其圈层边线几乎与居民居住外围界限重合。其土地储备成本每公顷上涨1万元，将带动三级圈层土地储备成本平均每公顷增加0.15万元，空间引力衰减量0.85万元／km，单位空间距离上的波动衰减量为0.19万元／km（图4）。
表3 土地收储费（W1）
土地收益（预期）M计算科目包括土地出让收益M1、土地交易税费 M2，即 M＝M1＋M2。其中，土地出让收益构成A包含土地出让财政应得固定收益A1、土地出让溢价部分收益A2两部分，主要依据居住、商业用地现行市场价格和适应比例采用收益反算的方式计算而得，计算标准见表 9［15］。
表4 地面建筑物补偿费（W2）
表5 建筑物拆除与地面平整费（W3）
表6 基础设施配套费（W4）
表7 综合管理费（W5）
表8 财务费（W6）
表9 土地收益（预期）M
2.2.2 结果与分析 从表10可以看出，以2018年3月为时间点，计算出克拉玛依市区土地可收储面积为694.78 hm2，其中，昆仑路片区可收储面积最高，达到107.00 hm2；风华片区与西郊水库片区虽然未开发土地面积可观，但因为前者邻近墓地，后者靠近水库，出于人文环境、市场认可度等方面的考虑，可收储土地面积仅达到9.73和13.90 hm2。
市区土地储备总成本W为247 241.73万元，单位面积土地储备成本355.86万元／hm2，土地收益（预期）M为213 546.92万元，单位面积土地储备收益 307.36 万元 ／hm2［16］。其中，世纪公园片区土地储备成本最高，为34 265.02万元，其主要原因是片区地面建筑物补偿费用较高，基础设施改善需求较大，两项合计投入预计19 180.77万元；友谊路片区土地储备收益最高，其次为胜利路片区和昆仑路片区，两片区收益占总收益的32.95%，两片区均是老城区核心位置，拥有发达的商业基础和优质的教育资源，基础设施完备，土地出让预期溢价率分别为30%和25%。从单位面积土地储备收益看，火车站片区最低，仅为 66.96万元／hm2，其原因为该片区远离市中心，商业条件、人居环境、基础设施尚不完善，未开发土地面积虽然大，但当前开发价值较低，与其他片区相比缺乏市场竞争性［17］。
表10 土地储备成本收益核算
图2 克拉玛依市区圈层图
3 土地储备成本收益空间引力分析
3.1 土地储备成本收益空间引力模型
第十六次全国中西医结合学会耳鼻咽喉科2018’学术年会暨《中国中西医结合耳鼻咽喉科杂志》第七届第二次编委扩大会通知3∶插页
式中m—凝汽器设计循环水量。研究[12]表明300MW机组循环水温度每降低1℃，机组热效率提高0.23%。
式中，qj为j片区土地储备成本变化量，qi为i片区土地储备成本变化量或收益变化量，f为空间引力系数，d为空间距离指数。为减少研究工作冗余，突出结果的差异性，采用圈层理论与市场统计分析方法计算空间引力系数f。将克拉玛依市区分为三级圈层（图2），其中，一二级、二三级中心距离分别为2.0、4.5 km；一级圈层对二级圈层空间引力系数f为 0.35，对三级圈层空间引力系数 f为 0.15；二级圈层对三级圈层空间引力系数f为0.20。
3.2 土地储备成本收益空间圈层引力分析
本研究首先从经济、文化、环境、基础建设角度对克拉玛依市的土地储备潜力水平进行分析，完成了空间角度的经济发展情况初步判定和研究导向，并借此形成了片区层面的评价分区。在结合会计算法、地价评估、房地产成本科目、土地市场交易的理论和经验数值的基础上，构建土地储备成本W，并创造性地引入收益反算理论，完成土地收益的预算。最后通过空间引力模型变形，并借助土地圈层理论，完成土地储备成本和收益的空间引力波动分析。主要研究结论如下。
2.2.1 计算方法 在结合土地评估与成本会计计算的方法上，构建土地储备成本W科目，包括土地收储费W1、地面建筑物补偿费W2、建筑物拆除与地面平整费 W3、基础设施配套费W4、综合管理费 W5、财务费 W6，计算标准见表 3至表 8［14］。 其中，土地收储费采用区位和交通评级方法进行系数修正，地面建筑物补偿费采用建筑年限和建筑结构进行系数修正。
根据牛顿引力模型构建土地储备成本和收益空间引力一般公式：
图3 一级圈层对二三级圈层空间引力波动趋势
图4 二级圈层对三级圈层空间引力波动趋势
3.2.2 一三与二三圈层土地储备收益衰减力量相近从表11可以看出，一级圈层土地储备收益每公顷增加1万元，对二级圈层风华片区和黑油山片区波动引力值达到0.62万～0.64万元，衰减幅度达到36%，引力衰减量为0.19万元／km；对三级圈层平均波动引力值为0.11万元，衰减幅度达到89%，平均引力衰减量为0.14万元／km。其中，火车站片区引力衰减量最大，达到0.94万元，是金龙湖片区的1.12倍。
从表12可以看出，二级圈层土地储备收益每公顷增加1万元，对三级圈层平均波动引力值为0.10万元，衰减幅度达到90%，平均引力衰减量为0.22万元／km。其中，黑油山片区对金龙湖片区收益引力为0.276 5，为二级圈层对三级圈层引力最大值。
在电工电子技术课程混合式教学实施中，采用课前线上教学到课中线下教学，再到课后线上巩固学习的闭环教学模式。
表11 土地储备收益圈层空间引力情况1
表12 土地储备收益圈层空间引力情况2
4 结论与讨论
4.1 结论
3.2.1 土地储备成本在圈层空间上呈量级衰减 一级圈层包含银河公园片区、友谊路片区、胜利路片区和昆仑路片区4个片区，直径2.5 km，属于克拉玛依市商业金融、教育文化等核心位置。其土地储备成本每公顷上涨1万元，将带动二级圈层土地储备成本平均每公顷增加0.46万元，单位空间距离上的波动衰减量为0.27万元／km。当空间距离达到6 km，即一级与三级圈层的圆心距离为6 km时，空间引力波动衰减量为0.91万元／km，单位空间距离上的波动衰减量为 0.15 万元 ／km（图 3）。
在改革开放伟大实践中成长起来的中国宪法学，在从改革和行宪实践中汲取养分的同时，也以其专业知识和理论内涵，对改革开放进行着积极的思想反哺和智力支持。
1）作为独具戈壁和石油产业特色发展起来的城市，克拉玛依市目前已形成了由友谊路、胜利路和昆仑路编织的城市核心区。随着城市功能、产业逐步分区和城市向南扩展，呈现出银河公园片区、友谊路片区、胜利路片区和世纪公园片区几个土地储备高潜力区；西南科技园区、火车站片区可储备土地面积虽大，但目前收储的经济意义不大。
2）以西北经济形式和克拉玛依市的土地市场交易情形为背景，目前市区土地储备总成本W为247 241.73万元，平均单位面积土地储备成本355.86万元／hm2，土地预期总收益M为213 546.92万元，平均单位面积土地储备收益307.36万元／hm2。其中，世纪公园片区土地储备成本最高，为34 265.02万元，从单位面积土地储备收益看，火车站片区最低，仅为 66.96 万元 ／hm2。
3）从城市空间和土地圈层理论出发，克拉玛依市一级圈层土地储备成本每公顷上涨1万元，将带动二级圈层土地储备成本平均每公顷增加0.46万元，单位空间距离上的波动衰减量为0.27万元／km；二级圈层对三级圈层单位空间距离上的波动衰减量为0.19万元／km。一级圈层土地储备收益每公顷增加1万元，对二级圈层风华片区和黑油山片区波动引力值达到0.62万～0.64万元，衰减幅度达到36%，引力衰减量为0.19万元／km；一三级圈层与二三级引力衰减幅度分别为89%和90%，衰减力量相当。
4.2 讨论
克拉玛依市具有资源型和产业单一性的特质，城市居民多是石油工人，距离最近的城市经济体（乌昌经济体）直线距离也超过300 km，高铁、城际铁路等基础设施尚不具备，经济辐射作用有限［18］，其土地储备的市场潜力和收储节奏只能依靠内生动力。
克拉玛依市土地储备收益主要受限于土地收储成本和土地储备制度。土地收储成本，一方面，涉及石油产业划拨用地的转移、产权调整、企业迁改，成本计算复杂，收储周期加长；另一方面，自建房、房改房、棚户区补偿代价随居民生活成本逐年升高。土地储备制度，一方面，具有规范性和实操性的土地收储规划（包括空间、时间、资金计划）指引尚不具备，土地收储工作缺乏科学性和效益性；另一方面，当前国家严格管控土地储备融资模式，严格限制地方政府财政负债率，土地一级开发与二级市场联动手脚被束，土地收储资金存在较大缺口。
当前，克拉玛依市应合理配置土地储备财政资金，科学布局土地储备规划规模，主要选取市场需求较热、基础设施配备较完善、土地收储成本较低的土地进行储备，如风华片区、城南片区等；强化土地储备的精度，提高土地储备资金运转效率，在符合制度要求的范围内突破融资渠道，一方面，弱化土地储备高投入风险，另一方面，减小资金沉淀，压缩资金运转周期。
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Research on land reserve cost and income based on spatial gravity model：Taking Karamay city as an example
GUO Rua，LIU Xin－pinga，b
（a.School of Management；b.Institute of Land Science，Xinjiang Agricultural University，Urumqi 830052，China）
Abstract： Taking the main city of Karamay as the research area， which is divided into 14 land reserve potential evaluation areas，the land reserve cost and income is analyzed by constructing the land reserve cost and income account calculation system，and introducing the circle theory and space gravity model.The results show that the total cost of land reserve in Karamay city is 2，472，417，300 yuan； the average land area cost per unit area is 3，558，600 yuan／hm2； the total expected land income is 2，135，649，200 yuan； and the average unit area land reserve income is 3，073，600 yuan／hm2.When the land storage and storage cost of the first－level circle increase by 10，000 yuan／hm2， it will increase the average cost of land storage and storage in the second－level circle by 4 600 yuan／hm2； and the fluctuation of the unit space distance is 2 700 yuan／km.The fluctuation of the unit space between the second layer and the third layer is 1 900 yuan／km.The wave gravitational attraction value of the Heiyoushan area and Fenghua area of the second layer is 6 200～6 400 yuan； the attenuation amplitude is 36%； and the gravitation attenuation is 1 900 yuan／km.The gravitational forces attenuation amplitudes of the first－three level and second－third are 89%and 90%， respectively； and the attenuation power is equivalent.The cost of land storage and storage will decrease with the expansion of the city.Karamay city should rationally allocate land reserve financial funds，scientifically plan the scale of land reserve planning， mainly select land with hot market demand， better infrastructure and low land acquisition and storage，and break through financing channels within the system.
Key words： land reserve； cost and income； spatial attraction； Karamay
中图分类号： F301.2
文献标识码： A
文章编号： 0439－8114（2019）09－0142-07
DOI: 10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2019.09.034 开放科学（资源服务）标识码（OSID）：
郭茹，刘新平.基于空间引力模型的土地储备成本收益研究——以克拉玛依市为例［J］.湖北农业科学，2019，58（9）：142-148.
收稿日期： 2018－12－24
基金项目： 国家自然科学基金项目“塔里木河流域未利用地转型的生态风险及其调控研究”（71663051）
作者简介： 郭 茹（1993－），女，新疆哈密人，在读硕士研究生，研究方向为土地利用与管理，（电话）13139916381（电子信箱）137898012＠qq.com；
通信作者 ，刘新平（1959－），男，新疆乌鲁木齐人，教授，博士，主要从事土地利用与政策研究，（电子信箱）lxping16＠163.com。
标签：土地储备论文; 成本收益论文; 空间引力论文; 克拉玛依市论文; 新疆农业大学管理学院论文; 新疆农业大学土地科学研究所论文;