江苏省工业企业对用地供应方式选择偏好及影响因素
——11个地级市1 300家企业的调研分析
赵小风1，刘梦丽1，楼佳俊2，周小丹3，张晓蕾3
（1.河海大学公共管理学院，江苏 南京 211100； 2.中南置地，上海 200051；3.江苏省土地勘测规划院，江苏 南京 210024）
摘要： 研究目的：分析江苏省11个地级市1 300家工业企业用地方式的选择偏好，揭示企业特征和行业特征对工业企业选择租让结合、弹性年期出让、年租制三种工业用地供应方式的影响。研究方法：多项Logistic回归模型。研究结果：（1）企业特征对企业选择用地供应方式有明显的影响。微型企业和小型企业偏向于选择年租制方式，中型和大型企业偏向于选择租让结合方式；用地面积越大的企业越偏向于选择弹性年期出让；企业累积固定资产投资越高越偏向于选择租让结合方式；（2）行业特征对企业选择用地供应方式也有显著影响。资本密集程度越高的企业越偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式，劳动密集程度越高的企业越偏向于选择年租制方式；轻工业企业偏向于选择年租制方式，重工业企业偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式。研究结论：工业用地供应要考虑企业特征和行业特征对工业企业用地供应方式的选择偏好，实施差别化供应。
关键词： 土地管理；工业用地；供应方式；选择偏好；Logistic模型
1 引言
中国工业用地供应政策总体上经历了行政划拨、协议出让和招拍挂三个阶段，并在相应的历史阶段为中国经济发展做出了贡献[1]。目前，工业用地供应常采用国家法定最高年限50年进行招拍挂出让，但工业企业的生命周期往往低于工业用地出让最高年期50年，如江苏省工业企业平均生命周期为19.1年，且不同行业、不同规模工业企业的生命周期还存在较大差异[2]。工业企业生命周期与工业用地供应年期的不匹配是导致工业用地低效闲置利用的重要原因之一[3]。探讨工业用地的文献很多，重点关注的是工业用地供应之后对工业用地利用的监管，主要体现在工业用地利用效率[4-7]、工业用地集约利用评价[8-9]、低效工业用地再开发[10-14]。等内容。关于工业用地利用效率的研究集中于构建指标体系对工业用地利用效率进行评价[15-16]、工业用地利用效率影响因素分析[17-19]及工业用地利用效率提升路径[21-22]，然而，要提高工业用地利用效率，避免工业用地闲置低效利用，必须注重从源头进行节约集约利用的制度设计，即工业用地供应政策要体现节约集约的原则。工业用地供应方式改革成为城市土地利用中供给侧结构性改革的重要内容。2014年，《节约集约利用土地规定》提出可采取先租后让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。2015年，《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》，提出鼓励以租赁方式或先租后让、租让结合方式的差别化供地方式。针对工业用地供应政策的研究显得非常薄弱，少量研究指出目前工业用地供应方式单一、供应年期无弹性[22]，忽略了产业生命周期和企业生命周期[23]，但却没有提出有效可行的解决方案。为了对工业用地供应制度改革提供明确的科学依据，有研究对江苏省不同行业、不同规模的工业企业生命周期进行了测算，提出了根据工业企业生命周期采用弹性年期出让、先租后让与租让结合、租赁等方式的改革方案[2]。该改革方案主要从政府管理工业用地的角度进行构架，缺少对企业意愿的关注。
根据《江苏省工业企业用地调查分析报告》成果，江苏省城市用地范围内工业用地85.7万亩，占城市建设用地的19.8%，远高于国外发达国家的平均水平。工业用地平均容积率为0.63，平均建设系数为43.1%，平均地均开票销售收入为167.3万元/亩，平均地均税费为8.9万元/亩，平均地均从业人员为2.1人/亩，工业用地集约利用水平并不高。如何促进江苏省工业用地节约集约利用，是优化江苏省生产力布局，实现社会经济发展转型的重大命题。供给侧结构性改革和高质量发展战略要实现优化资源配置和提高全要素生产效率，这要求在工业用地供应制度改革中不仅要考虑自然资源部门的管理要求，也要考虑工业企业的用地需求和用地意愿。因此，本文在基于江苏省11个地级市1 300家工业企业调查的基础上，从企业特征和行业特征两个方面探讨工业企业对用地供给方式的选择偏好及影响因素，以期为完善工业用地供给制度改革提供有益参考。
2 数据来源与研究方法
2.1 数据来源
项目组于2015年7月至10月对江苏省除镇江和南通外的11个地级市进行了典型工业企业问卷调查，发放问卷2 820份，收回问卷2 780，有效问卷2 730份。问卷内容主要包括企业基本信息和企业取得土地的意愿。其中，企业基本信息包括企业用地面积、企业取得土地使用权的方式和时间、企业从业人员数量、企业年营业收入、企业所属行业代码、企业累计固定资产投资；企业取得土地的意愿包括企业对50年招拍挂出让、租让结合、年租制、弹性年期出让的选择及原因。租让结合指由国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地承租人使用，经过企业建设、达产通过验收并符合土地出让合同约定条件后，再按照协议方式办理出让手续的行为。年租制指改变以往一次性支付50年的土地出让金，由国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地承租人使用，由承租人与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权（或包括土地上的建筑物及附着物）租赁合同，并按年支付国有建设用地使用权租金的行为。弹性年期出让指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限内，根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限（一般为20年或30年），出让给土地使用者使用，由土地使用权人与自然资源主管部门签订国有建设用地使用权出让合同，并支付国有建设用地使用权出让金的行为。问卷统计表明，52.4%的工业企业（1 430家）选择保持现有50年招拍挂出让方式，47.6%的企业选择年租制（247家）、弹性年期出让（112家）以及租让结合（941家）的方式。为更为准确地分析企业选择新供地方式的原因，本文以选择年租制、弹性年期出让以及租让结合的1 300家企业为样本，分析企业特征和行业特征对工业企业用地供给方式选择偏好的影响。
2.2 模型选择
多项Logistic回归模型是一种用于分析无序多分类情况因变量与自变量之间关系的多元统计分析方法[24]。若分类变量种类大于等于三种且各分类种类相互没有前后排序时，可借助多项 Logistic回归模型。该模型已在社会学[25]及地理学[26-27]广泛使用。多项Logistic回归模型形式[24]为：
式（1）中：aj 为回归截距；Bjk 为回归系数；x 为解释变量；k 为解释变量个数；p （y =j|x ）为条件概率；J 为反应变量种类。
进行多项Logistic模型研究时，如果有J 种反应变量，则所建立的模型中会存J -1个 Logistic，那么第J 种反应变量将会被当成一种参照。多项Logistic模型是根据最大似然法实现对相关参数的估计，即首先构造似然函数，再将观察数据的几率转化成相关参数的函数形式。最大似然法把可以让上述函数值达到最大时的数值当作所构造模型相关参数的估计值[24]。
综上，尼可地尔很可能通过减少AD细胞模型的氧化应激反应，从而抑制β-或γ-分泌酶的水解，减少Aβ的生成；同时激活KATP可以使神经元超极化，细胞内Ca2+内流减少，抑制APP695 mRNA和APP695蛋白的生成，最终也减少Aβ的生成。另外，激活PI3K/AKT通路使GSK-3β失活，也可最终导致Aβ生成的减少。
企业对工业用地供应方式选择在符合其选择规律的前提下是完全随机的选择行为，为了准确判断企业对工业用地供应方式的倾向性，采用多项Logistic回归模型对企业选择用地供应方式进行建模分析，将y 定义为企业选择工业用地供应方式，x 为影响因素，j 、k 为正整数。以“年租制”作为对照组，并从企业特征、行业特征2个方面选取了6个变量为解释变量，采用多项Logistic模型分析这些变量对企业的用地供应方式选择行为的影响。
2.3 变量选择
资本密集程度高的企业在租让结合和年租制两个选择中更倾向于租让结合，在弹性年期出让和年租制的选择中也更倾向于弹性年期出让。资本密集程度越高说明企业建设中对厂房、设备的投入越大，从而企业的投资回报周期相对较长，长期稳定的国有土地使用权更受企业的关注，而稳定的国有土地使用权能进行抵押贷款，从而为企业前期建设提供资金保障[30]。因此，资本密集程度越高的企业用地意愿偏向于弹性年期出让和租让结合。
表1 工业用地供应方式影响因素变量表
Tab.1 Variables of influencing factors of industrial land supply mode
表2 分类表
Tab.2 Classi fication
2.4 模型评价
表3显示了企业特征和行业特征对工业企业选择租让结合、弹性年期出让和年租制的影响。模型中将大型企业（4）作为参照。弹性年期出让和年租制对比的Sig值都超过了0.05，对比结果没有统计学意义，所以只讨论租让结合和年租制的对比。在租让结合和年租制的对比中，微型企业和小型企业偏向于选择年租制，而中型企业和大型企业都偏向于选择租让结合。从优势比Exp（B）中可以看到，微型企业、小型企业、中型企业选择租让结合的意愿与大型企业选择租让结合的意愿的对比都小于1，说明大型企业比微型企业、小型企业以及中型企业都更倾向于选择租让结合方式。而Exp（B）随着规模的增大也在不断的增大，说明规模越大的企业越偏向于选择租让结合的土地出让方式。因此，随着企业规模变大，相比年租制而言企业选择租让结合的意愿更为强烈。微型企业和小型企业的劳动人数和年产值都比较小，企业对土地的依赖性、抵御市场风险的能力不如中大型企业[28]，对土地出让金的资金压力比大中型企业大，因而更偏向于年租制这种前期资金投入较少的土地利用方式。而中型和大型企业对厂房的建设要求较高，行业的特殊生产工艺不适合租赁标准厂房，如医药制造、金属冶炼、大型装备制造等行业。大中型企业选择租让结合方式获取土地，不仅可以避免前期支付大量土地出让金，减轻前期基础建设的资金压力[22]，而且还有一定年期后获得国有土地使用权进行抵押融资的预期。因此，微型企业和小型企业偏向于选择年租制方式，中型企业和大型企业偏向于选择租让结合方式。
3 结果分析
在多项Logistic回归模型中，将工业企业对用地供应方式的选择作为因变量，将企业规模和行业属性作为因子，将累计固定资产投资、用地面积、资本密集程度、劳动密集程度4个连续变量作为协变量，模型选择为主效应模式。模型检验表明，-2倍对数似然值分别为1 066.003和455.631，X 2 = 610.371，自由度为18，显著性水平P = 0.000，拟合信息说明模型具有统计学意义。模型拟合优度中Pearson的卡方为355.771，显著水平P = 0.061，表明模型的拟合优度良好。Cox和Snell的决定系数R 2cs = 0.574，Nagelkerke的决定系数R 2N = 0.579，McFadden的决定系数R 2M=0.408。分类表（表2）中的正确百分率为80.55%，说明模型的预测效果良好（正确百分比要大于50%，预测结果才算良好，反之预测结果则不好）。综合模型拟合信息、模型拟合优度、伪R 2、分类表的分析，可以判定模型拟合结果较好，模型结果可信。
表3 参数估计
Tab.3 Parameter estimation
劳动密集程度高的企业在租让结合和年租制两个选择中更倾向于年租制，对弹性年期出让和年租制的选择中也更倾向于年租制。因此，劳动密集程度高的企业倾向选择年租制作为企业取得土地的方式。劳动密集型行业如纺织、服装、玩具、皮革、家具等制造业行业，对生产设备和工艺技术的依赖程度相对较低，技术壁垒较小，且对用地选址的敏感性较低。年租制一方面可以减少企业前期的用地成本，让企业能有更多的资金应对不断升高的人力成本，降低企业的资金压力；另一方面，标准化厂房足以满足没有特殊生产工艺的企业需求。
模型中将重工业（2）作为参照。在租让结合和年租制的对比中轻工业企业更倾向于选择年租制，而在弹性年期出让和年租制的对比中轻工业企业也更倾向于选择年租制。在这两次对比中Exp（B）均小于1，说明重工业较轻工业更倾向于选择弹性年期出让和租让结合。企业在选择土地取得方式时，会根据现金流、生产工艺、行业特性、发展规划等方面进行综合考量。轻工业一般对厂房、用地等条件要求不高，采用年租制获取土地的方式可以避免一次性缴纳大量的土地出让金，能留给企业更多的现金流用于设备和技术的投资。重工业企业对厂房的建设要求较高，对原材料和交通的依赖程度较大，企业的现金流往往有限，如通过国有土地使用权抵押贷款能够弥补前期现金流的不足[29]。因此，轻工业企业偏向于选择年租制，重工业企业偏向于选择租让结合和弹性年期出让。
胡适认为“传记的最重要条件是纪实传真”[3]，的确，传记文学作品的“历史真实性”特征要求传记作家重视客观历史事实的存在，但历史的不可逆性注定了无法还原历史的全貌，历史的叙述是有限的。李辉很明白这一点，他并不追求完整的还原真相，而是选择用自己的方式来进行历史叙述，让人们能多了解历史。
用地面积越大的企业在租让结合和年租制两个选择中更倾向于年租制，在弹性年期出让和年租制的选择中更倾向于弹性年期出让，但是在租让结合与年租制的对比中Sig值大于0.05，对比结果没有统计学意义。因此，用地面积越大的企业更倾向于弹性年期出让。累计固定资产投资越高的企业在租让结合和年租制两个选择中更倾向于租让结合，在对弹性年期出让和年租制出让的选择中更倾向于年租制，但因为其Sig大于0.05，所以弹性年期出让和年租制的对比结果没有意义。因此，累计固定资产投资越高的企业越偏向于租让结合。从调研的情况看，用地面积大和固定资产投资大的企业往往是大中型企业、集团性企业和重工业。用地面积越大表明企业在获取国有土地使用权时缴纳的土地出让金越多，累积固定资产投资越高表明企业前期厂房建设和设备购置使用的资金越多，企业长期经营的愿望更为强烈。鉴于投资经营的长期性和对前期资金需求的考虑，用地面积大和固定资产投资大的企业需要长期稳定的土地产权作为保障，也可将国有土地使用权进行抵押融资减轻前期资金的压力。因此，用地面积越大的企业更倾向于弹性年期出让，累计固定资产投资越高的企业越偏向于租让结合。
本文对江苏省11个地级市1 300家工业企业用地方式选择偏好进行了调查，构建多项Logistic模型从企业特征和行业特性两个维度对工业企业选择租让结合、弹性年期出让、年租制三种用地供应方式进行了解读，得出如下结论：
j 类成员的概率为：
将企业对供地方式的3种选择作为因变量，设定1=租让结合，2=弹性年期出让，3=年租制。从企业特征和行业特征两个方面设定自变量。企业特征变量主要包括企业规模、累积固定资产投资、用地面积、企业从业人员、企业年产值。其中，企业规模的划分参照《中华人民共和国中小企业促进法》和《国务院关于进一步促进中小企业发展的若干意见》中对工业企业规模的划分标准，按企业营业收入划分为大型企业、中型企业、小型企业和微型企业。微型企业营业收入＜300万元，300万元≤小型企业营业收入＜2 000万元，2 000万元≤中型企业营业收入＜40 000万元，大型企业营业收入≥40 000万元。行业特征变量主要包括资本密集程度、劳动力密集程度、土地密集程度和行业属性。资本密集程度为累积固定资产投资额除以工业企业用地面积，劳动密集程度为工业企业从业人数除以工业企业用地面积，土地密集程度为工业企业用地面积除以工业企业营业收入。行业属性中轻工业主要指提供生活消费品的工业部门，包括以农产品为原料的纺织业、皮革及其制品业、纸浆及造纸业、食品加工等，以及以非农产品为原料的日用金属、日用化工、日用玻璃、日用陶瓷、化学纤维及其织品、生活用木制品及塑料制品等工业。重工业指从事自然资源的开采，以及对采掘品和农产品进行加工和再加工行业。通过对名义变量和连续变量的m 水平与结果（y =0或y =1）的二维交互表筛选，采用PersonChi-Squre统计方法进行联列表的独立性分析。经过自变量筛选后，最终选择的自变量如表1。
研究结果表明，企业特征和行业特征对工业企业选择租让结合、弹性年期出让和年租制三种方式有显著影响，不同的企业选择偏好存在较大差异（表4）。
表4 基于企业意愿的工业用地供应方式选择结果
Tab.4 Selection of industrial land supply patterns based on enterprise willingness
4 结论与讨论
在油茶苗木的栽培管理中，为了让油茶苗木长势更好，需要对油茶苗木进行修剪。通过对油茶苗木的修剪，可以更好的提升油茶质量的提高，使得油茶苗木枝干分布更加均匀。在油茶苗木进行修剪以后，需要对苗木的伤口进行保护，防治病菌的危害。
（1）企业特征对企业选择用地供应方式有明显的影响。微型企业和小型企业偏向于选择年租制方式，中型企业和大型企业偏向于选择租让结合方式；用地面积越大的企业更倾向于选择弹性年期出让；累计固定资产投入越高的企业越偏向于租让结合方式。
基于大数据的互联网金融通过海量数据建立销售模型，不但能够分析用户的消费倾向，还将用户的信用能力纳入其中，得出综合性强的数据，据此准确定位目标客户，根据用户喜好量身打造金融产品，提升用户的满意程度。此外，利用大数据技术可以根据不同用户的喜好精准的推送产品详细介绍信息，提升了信息传递的效率，且目的性更强。基于大数据的互联网金融精准营销也有效避免了用户浏览大量垃圾信息，实现了企业和用户的双赢[7]。
李太嶂兴奋得浑身发抖：江云飞？好家伙！老子苦寻多时，你小子踪迹全无，现在总算肯现身了。江湖风传，是你小子拐走了三妹，弄得义父老大不开心，看我们个个不顺眼。现在你居然不知天高地厚，以一己之力公然挑战，这不是送死，又是什么？想死还不容易？老子成全你。
（2）行业特征对企业选择用地供应方式也有显著的影响。劳动密集程度越高的企业越倾向于选择年租制方式；资本密集程度越高的企业越偏向于弹性年期出让和租让结合方式；轻工业企业偏向于年租制，重工业企业偏向于弹性年期出让和租让结合。
在实施高质量发展战略和供给侧结构性改革中，工业用地节约集约利用应建立系统思维实施全过程管理，要加强需求侧的考量来强化供给侧改革，即要根据工业企业的用地意愿制定符合实际的工业用地供应政策，从源头进行制度设计实现工业用地节约集约利用。因此，在工业用地供应前，要根据企业特征和行业特征加强工业项目分类甄选，明确工业用地供地方式。尽快协调解决年租制、先租后让、弹性出让制度在执行方面存在着与建设用地预审、规划部门用地指标等政策规范不能衔接的问题，充分发挥建设用地预审在工业用地供应中的作用；探讨年租制、先租后让、弹性年期出让的定价机制。当然，本文讨论的三种供地方式并不是否认当前50年最高年期招拍挂政策，而是对目前工业用地出让的有益补充。在工业用地供应后，应该加强合同履约监管，并将工业企业用地效率作为年租制和先租后让方式中是否续期的直接依据。
该案例中，建设项目用地压覆的是一已查明的锆钛砂矿体，压覆资源/储量估算采用原勘查报告中的工业指标参数，以30°为边坡角划定压覆矿体底板界线，沿用水平投影地质块段法估算压覆矿体资源/储量。估算方法为：用MAPGIS 6.7软件直接测量出块段的顶底板面积，根据顶板面积和底板面积之差选用相应的体积公式，用求出的块段体积乘以块段矿体的平均品位即得压覆块段的矿物量，各块段矿物量总和即为压覆的总资源量。
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Preferences and Influencing Factors of Enterprises Willingness to Acquire Industrial Land based on Multiple Logistic Regression Model
ZHAO Xiaofeng1, LIU Mengli1, LOU Jiajun2, ZHOU Xiaodan3, ZHANG Xiaolei3
(1. School of Public Administration, Hohai University, Nanjing 211100, China; 2. Land Location in Central and South China, Shanghai 200051, China; 3. Institute of Land Surveying and Planning of Jiangsu, Nanjing 210024, China)
Abstract: The purpose of this paper is to explore the theoretical basis and enterprise willingness of industrial land supply, based on a multiple logistic model analysis of 1 300 enterprises in 11 prefecture-level cities in Jiangsu Province.It is conducive for strengthening reasonable management of industrial land in both supply and demand sides. The reseach methods are as follows. The paper proposed and tested three modes of land leasing on the basis of enterprise’s operatational condition and industry characteristics, namely, leasing-tenancy combination, flexible leasing and annual leasing. The results showed that: 1)enterprise characteristics have obvious influences on the preferences of land supply mode. Small and medium-size enterprises prefer annual leasing mode, while medium and large enterprises prefer leasingtenancy combination; the larger the land use area is, the stronger willingness of enterprises to choose flexible leasing is;enterprises with greater accumulated investment in fixed assets are more willing to choose leasing-tenancy combination. 2)Industry characteristics also have significant impacts on enterprises’ choice of land supply mode. The higher the degree of capital intensity is, the more inclined it is to choose leasing-tenancy combination and flexible leasing; the higher the degree of labor intensity is, the more preferred on annual leasing is; light industries tend to choose annual leasing,while heavy industries prefer leasing-tenancy combination and flexible leasing. In conclusion, differentiated modes of industrial land supply should be implemented, considering enterprises and industry characteristics and their influences on enterprises’ willingness.
Key words: land management; industrial land; supply mode; choice preference; Logistic model
中图分类号： F301.2
文献标志码： A
文章编号： 1001-8158（2019）07-0033-07
doi: 10.11994/zgtdkx.20190704.161435
收稿日期： 2019-03-22；修稿日期： 2019-07-03
基金项目： 国家自然科学基金面上项目（41871173）。
第一作者： 赵小风（1978-），男，湖北荆门人，博士，副教授。主要研究方向为土地经济与政策。E-mail: zhao-xf@126.com
通讯作者： 周小丹（1977-），女，江苏泰兴人，高级工程师。主要研究方向为土地利用和规划。E-mail: 1401751802@qq.com
（本文责编：陈美景）
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