解析房地产金融背后的流动性，本文主要内容关键词为：流动性论文,房地产金融论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
说到房地产金融，首先要看到房地产金融的背后。从2003年央行的121号文件开始就开始了宏观调控，截至目前整整四年，四年的结果，房价迅速攀升只是一个表象，大家恐怕要更深层次地考虑这些问题。
从金融界或者房地产界或者中国宏观经济的层面上，说的比较多的是流动性过剩，流动性过剩是推波助澜的原因。根本还是落实到十七大报告里面讲的金融体制改革和调整整个金融结构，才可以把宏观调控真正的意图确定下来。
关于流动性，最近我对这个问题做了一些探讨。流动性过剩是什么原因?中国已经宣布进入中等收入国家，即人均总收入进入到760亿～9360亿之间。我们再看所谓进入中等收入的家庭是哪些家庭，他们和中国流动性有什么关系。一个家庭的收入在5.37万～16万之间，这是中等收入家庭，可能就是城市白领等等，即便这样也只有一亿人，才占到中国总人口的7%；还有一点要说明：他们就是分布在几个大城市，“闹腾”房价上升。所以说，流动性过剩实际上是7％超过中等收入的人群，他们集中在大城市中，才形成了这么一个特殊的情况。
存在全球流动性
从国际上来说，当人均的GDP达到3500美元之后，我们现在要进入这么一个水平，那么它必将面对资本账目开放的问题，国外的基金、银行进入中国，国际资本的进出和汇率的浮动将不可避免。
让我们看看外部的环境，美元是全世界最强势的货币，我国的外汇储备这么快，大家都认为是流动性过剩的原因，前几个月突破了1.4万亿美元，远远超过了日本的0.9万亿美元。但这些并不是从进出口进来的，这个事情引起了很大的关注。中国现在进入了加息的周期，2007年9月中旬中国加息2.5厘，美国减息比我们加的多，一定会促使美元更加疯狂地进入中国。现在中国面临的CPI上升，美国正在下降，从通胀的物价指数来看，现在中国还没有说进入通货膨胀，但是有这个压力，一个是上，一个是下，换言之，美国在通过美元游戏向中国输出自己的通货膨胀，换回的是中国快速经济发展中的巨额财富。实际上从外部的环境来看，我们处于这么一个环境当中，所以要保持一定的清醒。
流动性不是中国一个国家的问题，全球性的流动性是存在的，而且以石油为标志的资源型的产品价格的涨价已经开始了，石油的价格已经突破了历史的最高，也带动其他的资源型产品的价格上涨。原来我们一直说产能过剩，通货膨胀的压力是结构性的，不是产品的成本性的，现在来看不是这样，中国的资源型产品价格上涨，如果这样下去，将会冲击中国的经济和金融，中国现在继续控制生产要素：劳动力、资源、资本价格，国外在降价，我们想通过这个办法抑制通货膨胀，如果继续这样下去，在外部环境这样的情况下，我们等于输入了国外的通货膨胀，跟中国的经济发展抵消了全世界的通货膨胀，所以我觉得外部的原因必须要有一个明确的认识。
股市是放大器
关于我国流动性的问题，说到房地产金融，我觉得跟以前的楼市不一样的地方是楼市股市紧密关联，这在2007年房地产金融上表现的很明显。
由于输入性的流动性进一步带动了国内的开放性投资，外资进入房地产的总数虽然不太高，但是主要集中在中国的几个城市，久而久之就会形成危险，这与国外流动性的输入和带动是有关系的。
在投资渠道方面，中国没有更多的选择，楼市和股市是大家最认可的，所以就在楼市和股市里面转动，这也是2007年的房地产金融的特点。
为了控制流动性，央行提高银行的准备金率已经七次，加息五次，力度是非常大的。人民币升值，汇率波动等等，被动性地发行基础货币对冲，解决1.4万亿美元的投向问题，所有这些都是双刃剑。总而言之，现在这些手段都在用，有一些正面的，也有负面的。
我认为现在的房地产处在大家看不懂的怪圈当中，费了点脑筋分析了一下：121号文件出台之后，出现了很多宏观调控的文件，重点是收紧银根和地根，收紧之后开发商面临着融资难，现在开发商已经进入了分化状态，一部分走向了房地产金融，另一方面继续做产品。美国很早就在这方面有一定的分工。银行一收紧，又没有其他的金融工具，企业的并购出现了很多机遇，大的企业积累到一定的程度就走上市这条路，从股市里筹得资金。现在房地产企业在H股和A股上市，是为解决宏观调控当中的70％的资金。另一方面，现在调控需求的力度很大，最近又出台了关于第二套住房按揭首付等的措施。原来想买房的人都有一个积累财富的过程，原来想买房按揭比较低，现在高了买不起了，可能进入股市，赚了一点钱再进入楼市，所以在银根收紧以后，把股市和楼市需求层面重新打通了渠道。
关于土地问题，为什么现在宏观调控的目标，大家觉得收紧银根，根本没有解决房价的问题，我觉得和土地有关系。开发商拿地必须要钱，现在由于大的企业土地储备比较有实力，他们在上市的过程有大量的资金储备。现在中国的REITs产品比较少，持有型物业在开发商的手里比较少，像万科这样的大企业全部卖了并不留物业。新一轮的上市公司做住宅开发的很难有资产，只能抓地，然后上市，在股市中进行融资放大，土地已经进入了资本市场，然后再回过来投入楼市。
国外的房地产金融管理，比我们成熟很多，经过这么多年的培育，他们是用更加成熟的、多样化的融资渠道进入中国，直接进入股市是一个线，然后进入楼市。现在国内的大的开发商都有一个外资的平台，他们合作进入中国的土地市场，而中国现在缺乏金融工具，没有办法和它竞争，只有采取合作的手段。所以，在这种情况下，我国调控的目标是让楼市房价稳定，但是我们的调控手段使楼市和股市之间的流动性更加放大，同时很难达到我们的预期，形成了房地产的怪圈。总结下来股市是放大器。房地产上市公司市盈率达到300％，2007年7月上市公司融资总计达1149.45亿元，所以这是一个放大器，有巨大的市盈率达到融资的手段；外资是一个推动器，它们用成熟的手段、多元化的多年积累的工具进行资金的推动，实际上是把中国的楼市和股市推入了全球化的金融系统，甚至可以把国外的楼市、股市和中国的楼市、股市联系在一起。
万科储备了2000多万平方米土地，保利储备了1000多万平方米土地，我们土地的管理已经通过资本推向了国外的资本市场。中国的土地管理不在银行，不在今天的金融机构里，仍然在地方政府的手里。而在非常成熟的国际化的金融市场，把土地放进去了。中国特色的财政管理方法，是地方政府的计划外的管理体制，这两件事情怎么样对接，怎么解决房地产的怪圈?还是要进行改革开放，否则这个怪圈还要继续下去。土地不管是否愿意，都已经进入了资本市场。
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