林玲
中信建筑设计研究总院有限公司
湖北武汉 430000
摘要：如果对房地产项目设计进行了很大程度的变更，将会引起施工成本的变化以及施工方案的变化。施工阶段的成本变化，通常是由于项目设计的变更引起的，引起项目设计变化的原因有很多，最主要的是初期工作不完善和后期的不可控因素的变化。通常情况下，为了保证施工的正常进行以及投资方的利益，不会随意对项目设计进行变更。一旦变更，对于投资方以及施工方以及成本都会带来一定程度的影响。
关键词：房地产；项目设计；变更管理
引言：设计变更，将会给发包方和承包方都将带来很大的损失，一般设计如果进行变更，首先要变更合同的条款，项目成本合同都会明确双方的责任和义务，如果由发包方进行合同的变更，导致承包方经济损失，由发包方赔偿承包方的损失，这样一来所产生的承包方损失以及相应的经济支出，是发包方承担的。而依据实际情况，发包方应当适当同意承包方所协调改变的一定价格。在实施的整个过程当中，通常均是承包方和发包方进行共同的协调，而承包方提出相应的变更依据、具体价格以及相应的意见，交给发包方进行审核最终得到批准，从而对价格进行调整并对具体的工期进行调整。
一、项目设计变更原因
导致设计项目变更的原因有很多，为了加强对房地产项目的管理，就要对变更原因进行把控，减少项目设计变更带来的损失，一般来说，引起变更的原因有以下几个方面：
1促进销售
有的房地产商为了促进房子销售，为了提升营销效果而对设计项目进行更改，或者因为公司的要求和业主的需要而对部分内容更改；主要是因为前期考虑因素不全，目标定位不够准确而导致的。
2设计不合理
可能在前期的设计过程中，没有有效的结合实际，对于建筑的关键细节有遗漏，或者是设计图中出现错误、设计图的增减以及细节优化等等原因，这通常也是由于前期的疏忽，没有进行严格的审查而导致的。
3施工方面
在施工方面也可能导致项目设计的变更，如为了加强工程质量，更换原材料；施工工期较短，需要增加设备；为了优化性能更换材料等等，在施工过程中，为了优化施工是有利的变更，可以加强对这一类的变更，节约施工的成本。
4合同范围
有的合同没有明确施工范围，并且施工项目包含的项目不明确，导致这一现象的原因是施工前期没有对项目设计进行实地勘察，没有及时发现存在的问题，导致后期施工中问题的发生，引起争议致使项目设计变更。
5其他原因
引起项目设计变更的其他原因主要有：相关政策的变更；验收引起的变更；第三方引起的变更等等。造成这些变更的原因一方面是对施工现场的监管不够到位，另一方面是工程进行中没有严格按照要求操作。这些愿意很大一部分是可以避免的，这就要求在施工开始前期的设计阶段一直到竣工验收，都要采取严格的监管措施，保证施工项目的成本以及正常进行。
二、项目设计变吏中应该注意的问题
首先，在项目实施中，要对各个程序进行责任分配，确保整个过程可控，并且要对每个程序进行严格的监管；其次，工程的变更不能超越合同规定的范围，工程的更改要由承包双方协商决定，对于超出合同范围的更改，承包双方都有权拒绝；再次，承包双方都不可随意一方更改工程，如果发现问题，可以通过监理工程师解决，大的问题还是要进行双方协商；最后，所有的工程变更都要在竣工前完成，如果工程结束后再进行变更，不仅加大了更改的难度，也会造成一定的经济损失。
三、项目设计变更、工程量签证管理
在施工阶段，把工程造价控制在计划范围之内，是事中控制的一项重要工作，在执行过程中，要明确各种商品的最高单价，一个工程涉及工程量的大小。如果单价或者工程量超出了原来的计划，要执行严格的签证流程，即只要超出计划的部分，就需要进行严格的签证。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在具体实施过程中，要明确哪些是应该签的，哪些是不可以签的哪些是合同里规定的，哪些是新增的，签过之后对总体成本的影响是多少。设计变更主要指对设计图纸和施工方法进行修改和完善，如果进行变更，需要有设计单位、发包商、承包商和现场施工监理的共同签字。
四、全过程变更管理措施
变更发生在项目的各个阶段，针对房地产项目的变更管理应该是全过程的变更管理，针对各个阶段应该有相应的变更管理措施，以期将变更对总成本的影响降到最低。
1决策阶段
变更管理只有前置才能最大化降低影响，而决策阶段作为项目的源头具有重要的作用。变更发生的越早，费用越低，同时越助于提升进度。在该阶段一定要保证项目的定位准确，由成本部牵头，集合营销部、设计部、工程部对项目的决策方案进行探讨，确定建设标准，从而在源头上减少变更。
2设计阶段
2. 1 设计单位对标，优选设计单位
对设计单位进行对标评估，甄选优秀的长期合作的设计单位，比较同地区品牌开发商合作的设计单位，结合自身合作的设计单位进行对标评估，建立设计单位优选库，从源头保证设计质量。
2. 2 加强设计合同管控
对设计单位的合同中要明确因设计问题导致变更的扣罚条款。签合同时双方对此项条款确认，防止后期扯皮。同时在合同中要明确设计单位对于甲方反馈意见的更改时限，并且在收到甲方意见时，需及时予以答复反馈。
2. 3 多方会审，发掘设计优化点及设计 错误
由成本部牵头排查基于客户满意度的敏感性成本，对于客户关注的敏感性成本对设计提出建议，如外墙、景观、赠送面积等。多方进行图样审查工作，同样由成本部牵头，除成本部、工程部、咨询单位和施工单位对设图样进行纠察外，引入专业的第三方进行设计图样审查工作，确保将设计阶段的遗漏、错误等加以排除，从而有效减少后期变更。审查的时间不宜过长，必须快速高质地完成该项工作，避免耽误后期施工。当前设计单位存在设计过于保守的问题，多方审图旨
在发现可以进一步设计优化的地方。
3招标阶段
由招采部及成本部商议在合同中明确针对变更处理原则的条款，防止后期出现争议，核查招标的工程量清单的准确性，是否存在漏项等问题，防止后期出现变更。对单位的选择上也要慎重，不能仅按照最低价中标确认，以防止低价中标高价索赔的事件发生。可以建立企业库，对合作施工单位进行评估，对优秀的施工单位长期战略合作。同时合同中也要明确变更的奖罚机制，提高积极性，有效管理变更。
4 施工阶段
明确变更率，严控变更；积极梳理施工优化变更；过程资料准确齐全；变更编号统一，一单一结及时梳理。
5 竣工交付阶段
该阶段的变更主要表现为由小业主提出的意见，以及一些质量等问题导致的变更。如空调百页线条间距过粗、垃圾堆积等问题。对这些零星变更可以优选一家施工单位统一处理，及时予以签证确认。如果存在合同中没有的价格，由招采部及时核价确认变更价格。该阶段的变更控制需要做好项目变更的总结，及时梳理经验，划分哪些属于可避免的变更，哪些属于不可避免的变更，如何使不可避免的变更成本最小化等。针对变更指标进行分析，尤其是金额较大的变更，防止下次出现类似的问题。
结语：在房地产项目中，项目设计的变更是一个普遍的问题，而项目设计的变更对整个项目工程的影响也是非常大的，不仅会影响工程的造价，也会影响后期的工程进度。由此，在项目设计的各个阶段，都要充分考虑各种因素，结合实际情况，采取不同的管理措施进行监管，尽量减少项目设计的改变，保证项目的成本以及整体运行。
参考文献：
[1]我国房地产开发企业限额设计实施现状与改进研究[D]. 侯荔玮.重庆大学 2014
[2]中国房地产开发项目行政审批问题研究[D]. 张思佳.大连海事大学 2015
[3]房地产开发企业成本控制存在的问题与对策[D]. 李辉.华中师范大学 2015
论文作者:林玲
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年3月下
论文发表时间:2018/11/20
标签：项目论文; 成本论文; 阶段论文; 发包方论文; 承包方论文; 单位论文; 合同论文; 《中国住宅设施》2018年3月下论文;