本物业小区共有电梯四台，是1999年投入使用的，到2018年已有19年。由于电梯型号较旧及使用频率较高，电梯经常发生故障。住户意见较大。但由于该小区并无设立住宅专项维修资金，如要更换电梯必须经100%业主同意并支付集资费，这给工作带来一定难度。经过3年多的工作沟通，管理处终于将电梯顺利更换。现将部分心得总结如下，供同行参考。
一、物业管理大、中、小修工程的界定及设备大、中、零星维修（根据广州市地方技术规范《住宅物业管理服务规范》）
1、大修工程的定义：凡需要牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程为大修工程。大修工程主要适用于严重损坏房屋。
2、中修工程的定义：凡需牵动或拆换少量主体构件,但保持原房的规模和结构的工程为中修工程。中修工程主要适用于一般损坏房屋。
3、小修工程的定义：小修工程亦称零星工程或养护工程，是为确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而对房屋使用中的正常的小损小坏进行及时修复的预防性养护工程，这种工程具有很强的服务性，要求经常持续的进行。
4、设备大修工程：对设备进行定期的全面检修，将设备全部解体、更换主要部件或维修不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。
5、设备中修工程：对设备进行正常的和定期的全面检修，将设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运行到下一次修理。
6、设备零星维修工程：对设备进行日常的保养、检修及排除运行故障而进行的局部修理。此外还包括设备在使用过程中发生突发性故障后的紧急修复。
根据《广东省物业服务收费管理办法》（粤价〔2010〕1号）第十四条： 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。所以本次电梯的更换费用由业主集资完成。
二、集资费用分摊依据
根据《中华人民共和国物权法》第84条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。第92条：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给于赔偿。第98条：对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人按照其份额负担，共同共有人共同负担。
《住宅专项维修资金管理办法》第20条：住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
《广东省物业管理条例》（2008，11，28日修订）第60条：共有物业的维修、更新、改造费用，由共有该物业的业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例分摊。
所以，管理处按照工程总价除以该栋楼宇的总建筑面积计算单价，再由每住户各自拥有的物业专有部分建筑面积相乘得出每单元应缴纳的集资费用。
三、制定完善的换梯流程，并逐步推行。
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1、保存旧电梯问题情况汇总。包括要求电梯保养单位出示检测报告，邀请电梯厂家（如有）进行存在问题检测及维修报价。电梯故障现场拍照留底，特别是主要部件，如钢丝绳、PLC板，曳引轮等等。
2、出电梯故障公告并建议住户成立更换电梯工作组，增加透明度。工作组人数为5人之下，单数；人数不宜太多，以免意见不统一。
3、征询改造电梯或更换电梯意见。电梯虽然故障较多但部分业主还是想先维修，所以管理处当时邀请厂家进行维修（大修）报价。在一楼大堂张贴告示和每户派发《改造或更换电梯征询意见表》表格。表格内容含维修报价及换梯报价（原来牌子）。为便于下来更换电梯工作，解决部分业主提出维修（改造）意见。该程序必须征询。
4、公示《改造或更换电梯征询意见表》结果，两种方式的征询结果需以“专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。如结果达不到标准需出公告《《关于暂停征询电梯改造工作的告示》告知业主。
5、当同意更换电梯的业主达到标准，管理处可邀请大品牌的电梯公司进行报价或者听取业主意见，确定更换哪个厂家电梯、型号，并主动邀请厂家进行报价。公示期一般20天。
6、（可省）以公告形式再次建议成立更换电梯工作组，共同推进电梯更换工作i。
7、派发《关于集资更换一台日立电梯的确认书》，内容包括电梯厂家、型号、费用；整个工程费用；部分不同意出资更换单元的费用处理方法（建议当时征询不同意更换户数的费用先分摊到同意更换住户，待其之后缴纳后再退回）；电梯管理方式等等。
8、公告开始收取电梯更换集资费。设立缴费明细表在大堂显眼处进行张贴，每缴纳一户就盖一个章。使未缴费的住户压力感。费用总额应超过合同金额才能签订合同。
9、与电梯公司洽谈合同。
10、公示合同，一般20天。
11、公示施工计划及进场施工
12、公示第一期费用发票
13、施工过程监管，现场张贴警示，每天巡查签到。拆旧梯一般与新梯安装单位不同，所以有公司过来拆旧梯时需出示证明。
四、部分难点的处理
1、分摊费用的争议。
相关法规规定集资费用按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，但仍有部分业主有异议，认为应该按照楼层及面积进行分摊。对此，管理处的处理方法是：分摊依据是有法律依据的；至于楼层越低是否就应该分摊少的，并无法律依据，再者，低层的电费已经比高层分摊少（供电局计算方法）。
2、不同意更换电梯住户费用处理问题。
现场收取集资费比起使用物业专项维修资金有更加难度，首先数量上重新收取要业主100%同意缴纳，但使用物业专项维修资金只是需要70%业主同意就可以。对于更换电梯工作i，肯定有部分住户不理解、不支持、不交费。导致收取的费用达不到电梯总价，作为物业公司又不可能去支出这笔差额。
我们的做法是在前期做《关于集资更换一台日立电梯的确认书》时候计算出那几户不同意缴纳费用，进而算出总面积及应缴的费用，将此费用分摊到同意缴纳集资费用的住户上。即先多收待电梯完工、运行后，该部分不同意缴纳的住户补交后再退。费用的到位有利于电梯合同的签订、电梯的施工，避免已交费用住户的投诉。
论文作者:柯为荣
论文发表刊物:《防护工程》2018年第34期
论文发表时间:2019/3/21
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