摘要：房地产是我国发展较快的产业，对于城市建设和社会发展有着重要作用。但在复杂市场环境的影响下，房地产业的开发容易出现价值观念的偏差，对城市整体发展产生一定的影响。此时就需要政府根据城市规划的要求作出一定的调整，均衡和化解内部矛盾，进而促进城市的发展。本文主要探讨了城市规划对房地产开发影响以及调控，以期为相关人士提供一定的参考。
关键词：城市规划；房地产；调控
随着房地产业的不断发展，我国城市建设也呈现出欣欣向荣的景象。正是房地产业，把规划的一幅幅蓝图物化为一块块城市实体。与此同时，城市规划也为房地产开发经营活动起着中重要的指导作用，对其中存在的矛盾进行调控，推进着城市的建设的顺利开展和不断发展。
一、城市规划对房地产开发的影响
1.城市规划确定的城市发展规模影响房地产开发的总量
房地产开发量只有符合城市规划预期的发展规模，才能实现市场的供需均衡。城市规划布局和用地的发展方向也是房地产开发的重要依据。实践证明，凡是符合城市规划发展方向的房地产开发都会受到地方政府政策的支持，这样就能有效的规避政策风险，取得较好的经济效益[1]。还有就是确定城市的用地性质和完善城市用地结构也是城市规划重要的内容，这些都引导房地产开发有序发展，城市规划还规定了不同地块的开发强度，比如建筑密度、容积率和绿地率等，从而保证拥有优关和谐的城市环境和城市景观。
2.城市规划影响房地产开发的效益
城市规划通过影响地价从而影响房地产开发效益。城市的性质、城市土地配置的合理程度、用地功能布局，以及城市建设总体容量控制标准从总体层而上决定了城市地价的高低。而这些因素主要都是有城市规划决定。具体来说城市规划确定了一定时期内的发展规模，也就确定了一定时期的房地产供需状况，而不同性质用地的价格往往相差比较大，从而决定了房地产价格的高低，也直接影响到房地产开发投入收益。
3.城市规划指导和促进房地产开发
由于城市规划是一个城市长时间内的发展蓝图。因此具有一定的前瞻性和指导性，城市规划为房地产开发提供了大量的信息，房地产开发开发商可以根据城市规划来选择合适的开发地段、开发方案进行相应的评估；另一方而，合理透明的信息能使房地产开发形成理性预期，从而促进房地产开发的发展。
二、城市规划对房地产市场调控的实现
（一）相关政策分析
将国家城市规划的有关措施综合一下，大致如下：
1.加强对国有土地出让的计划、规划管理，严格控制土地供应总量。坚持有计划，按规划出让土地，纠正某些地区脱离市场需求和开发能力，超出用地计划，违背城市规划，盲目大量出让土地的状况。城市国有土地使用权出让的设放量应当与城市土地资源、经济社会发展和市场需求相适应。土地使用权出让必须依据城市规划，必须与建设项目相结合。城市规划行政主管部门和有关部门要根据城市规划实施的步骤和要求，编制城市国有土地使用权出让规划和计划，包括地块数量、用地面积、地块位置、出让步骤等，保证城市国有土地使用权的出让有规划、有步骤、有计划地进行。
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2.城镇国有土地的出让和使用，必须符合城镇规划的要求。城镇总体规划应能指导土地开发，详细规划能为出让土地提供足够的依据。土地使用权出让前，应当制定控制性详细规划，出让的地块必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。规划设计条件应当包括:地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿化比例、须配置的公共设施、工程设施、建筑界限、开发期限以及其它要求[2]。
3.做好市场预测，加强对房地产投资方向的引导，重点是为国家重点建设配套产房地产开发项目、城市基础设施和城镇职工住宅，对市场需求量有限的高档次项目要严格控制，对已出现滞销或市场前景不明的项目，原则上不得立项、不核发规划许可证。
4.土地使用者应当按照城镇规划和土地使用权出让合同规定的要求，开发、利用、经营土地。地块的规划设计条件及附图，不得擅自变更，确需变更的必须经城市规划行政主管部门批准。
5.城市用地分等定级应当根据地段的区位现状和规划要求等因素确定。土地出让金的测算，应当把出让地块的规划设计条件作为重要依据。
6.城市规划行政主管部门有权对城市国有土地使用权出让、转让过程是否符合城市规划进行监督检查。
这六点规定和要求，从其主旨看，都是强调以城市规划为调控手段，以整体的、长远的、综合的观点出发，通盘考虑城市的经济效益、社会效益和环境效益，引导房地产健康发展，都是强调城市规划在房地产市场宏观调控中起的重要作用。
（二）有效强化措施
1.制度创新和强化管理
第一，要促进城市规划思想转变，加强城市规划体系更新，强化城市规划对空间资源的配置能力。同时，要转变城市规划的政府职能转变与制度创新。城市规划应该对公共设施、低收入住房等社会公共事务的土地使用活动发挥保障作用，更好地发挥对资源配置的基础性作用。第二，要建立房地产开发的综合规划模式。城市规划调控职能的实现必须综合运用技术行政和法律等多种手段。房地产开发的综合规划模式包括：城市规划控制、城市规划的政策引导、城市规划法规体系和城市规划监督等一系列体系。
（三）房地产开发城市规划控制的建构
为了实现城市规划对房地产开发的控制职能，应当从三个层次进行建构，首先是结构控制，对房地产业发展实行总体结构性管理，以保障房地开发在宏观层面遵循规划控制，其管理依据是城市总体规划，其次是开发控制，对房地产开发个案进行具体的规划控制，依据详细规划为房地产开发提供依据。它规定城市的主要职能，限制城市空间活动用途，并通过城市规划对城市建设行为在城市空间进行具体位置的规定，限定建设活动特定空间范围，保证了房地产开发在用地空间中的确定性。最后就是空间形态控制，对房地产开发的空间形态进行管理，创造适宜的城市空间环境，将现代城市设计引入规划控制体系。引导职能对房地产开发中有益于改善城市建设，引导房地产开发向健康方向发展。
三、结语
总之，房地产业是推动城市建设和发展的重要力量，在开展的过程中由于价值观等方面会与城市规划产生一定的矛盾，此时就必须发挥出城市规划的调控作用，解决其中的问题，促进房地产业的持续、健康发展，以适应建设现代化城市的需要。
参考文献：
[1]陈永涛. 城市规划对房地产开发的调控作用与影响[D].武汉理工大学，2007.
[2]马晓亚，袁奇峰. 基于城市发展理念的城市规划与房地产开发关系探讨[J]. 规划师，2009，05:57-62.
论文作者:赵方昌
论文发表刊物:《基层建设》2016年18期
论文发表时间:2016/11/17
标签：城市规划论文; 房地产开发论文; 城市论文; 地块论文; 城市建设论文; 土地论文; 房地产业论文; 《基层建设》2016年18期论文;