调整转型期的中国房地产业发展——论中国房地产业发展中的若干重要关系，本文主要内容关键词为：房地产业论文,中国论文,转型期论文,关系论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1005-0892(2007)08-0082-07
中国房地产业经过十多年的高速发展，在加快城市建设、改善人居环境、增加就业、带动相关产业发展方面做出了巨大贡献，目前已达到相当高度。但在近几年快速发展过程中，产生了如局部投资过热、供应结构失衡、房价增长过快、市场秩序紊乱等矛盾。正是在这一社会历史背景下，近年来中央开始对房地产行业进行宏观调控，中国房地产业进入了调整转型期，市场出现调整，产业开始转型。
调整转型中的中国房地产业，产业运行模式应该从粗放型向集约型转变，市场运行态势应该从较大波动向稳定转变，宏观调控应该从相机性向稳态性转变，产业发展带来的效应应该从局部受益向普遍受益转变。而在这一转变过程中，当前产业出现的矛盾也应得到化解并向和谐转变。如此，中国房地产业才能顺利实现转型，并在转型过程中得到持续发展。
本文拟围绕调整转型的中国房地产业发展这一主题，就其中涉及到的一些重要关系谈一些看法，以供参考。
一、产业地位：部门经济与国民经济的关系
房地产业作为我国国民经济中相对独立的产业部门，随着产业的快速发展，其支柱性质的重要地位也就越发凸显。随着我国经济和改革的进一步推进，必然要求这一产业仍然充分发挥其作用，以进一步促进国民经济的增长及社会的发展。同时，由于房地产业是一个关联度较大、产业链较长的产业，给国民经济其他部门的发展带来较大影响，仍需要保持适度规模。[1]因此，如何科学认识房地产业在国民经济中的地位，正确处理房地产业作为一个部门经济与整个国民经济在发展速度和规模上的矛盾，是转型期中国房地产业面临的一个重大课题。在这一过程中，以下几个方面的问题尤其值得关注。
其一，房地产业的固定资产投资规模与引发经济泡沫之间的矛盾。企业和地方政府固定资产投资过快，引发投资过热。由于中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款，经济过热带来银行体系的金融风险，这样防止房地产业过热对中国经济健康的影响显得十分必要。
其二，房地产粗放型的发展模式与集约型发展道路的矛盾。由于我国房地产业发展粗放型痕迹比较明显，不乏高投入、高能耗，造成资源浪费的现象。这与《“十一五”规划》所要求的集约型经营方式不协调，加快产业发展模式的转变显得尤为迫切。
其三，部分地区对于房地产业产生过度的依赖性，地方财政收入主要来源于土地批租，导致产业结构失衡，许多应该积极扶持和发展的地方产业遭到抑制。这与中央从全国着眼进行资源的优化配置不协调，会危及国民经济的全局，导致经济失衡。
可见，在调整转型期中，解决上述这些矛盾显得尤为重要。首先，要实现国民经济的结构优化配置，正确处理和协调房地产业与国民经济各部门之间的关系，适度发展房地产业，更要考虑其健康与协调；要强化地方政府的职责，通过土地的垂直管理抑制过分的投资冲动。其次，加强金融体系的监管，逐步降低房地产业贷款在银行贷款总额中的比例，积极拓宽企业融资渠道和发展金融衍生产品。再次，引入“绿色建筑、循环经济”的集约型发展模式，各地方政府根据产业特征因地制宜发展经济，避免不顾实际情况都以房地产业为支柱产业的产业发展结构；注重“环境、文化、科技、环保”，以人为本发展我国的房地产业。
二、制度建设：市场化与住房保障的关系
在理论上，房地产业的市场化推进与社会住房保障制度并非不可协调。但在实践中，如何协调的确是一个难题。近几年来，我国住宅产业市场与住房保障之间的矛盾日渐突出。一方面，市场化、产业化是我国房地产业发展的趋势。另一方面，短时期内快速的商品化和市场化，不可避免地产生了房价上涨的问题，相当部分普通民众的人均可支配收入增长速度远远赶不上房价的涨速。无疑，在新的形势下，我国住房保障制度面临着前所未有的压力。[2]
住宅产业的特殊性和我国房地产市场的欠成熟，共同导致了市场化与住房保障之间日益凸显的矛盾。从产品属性上分析，这一矛盾产生的基础是住宅商品性与社会性之间的天然差别；从制度演变的角度看，这一矛盾产生的原因是我国住房体制改革过程中出现的制度性缺陷。
住宅作为关系国计民生的基础性产业，必须满足其所承担的社会保障功能。居住权是人类最基本的权利之一。在现代社会中，各国政府都有义务为本国居民提供合适的、可租得起、可买得起的住宅，此即住宅的社会属性。同时，住宅产业作为房地产业的重要组成部分，又是拉动内需、推动经济增长、增加财政收入的重要支撑。在实行商品化的过程中，充分发挥市场配置资源的优势，才能实现它的这一功能。
过去福利分房时代，在满足了住宅社会属性的同时，却忽略了其商品属性。正是为了让住宅业成为国民经济新的增长点和需求点，以弥补亚洲金融危机后国内经济增长乏力的现实，在经过相当一千时期的渐进改革之后，1998年国家出台了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，全面加快实施了由福利化分房向货币化分房的体制转变。
而且，应该说当初设计政策时已考虑到过渡性问题 《通知》申明确了“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。”
但后来的实践证明，制度演化从福利分房的极端走出后，由于有意无意的忽视，加上住房保障制度建设在实践中的滞后，住宅产业市场化的速度远远超出了制度设计的速度，商品住宅成为市场供应的绝对主流，而且大户型、高档住宅成为市场热点。与此同时，廉租房建设及整个住房保障制度建设严重滞后，即使 2006年中央三令五申，但截止到2006年年底仍有145个城市没有启动；经济适用房的供应比重也持续下降，按国家统计局的数据，经济适用房销售面积占全国住宅总销售面积的比重，由1999年的21%下降到2004年的不足10%。
那么，该如何从深层次的根本去化解住宅商品化、市场化与住房保障之间存在的矛盾？在构建和谐社会的社会背景下，近两年房地产宏观调控的重点正在发生变化，新出台的诸多政策多向中低收入阶层倾斜，着力推进住房保障建设正成我国住宅产业发展的主旋律。
在调整转型期，要解决市场化与住房保障之间的这种制度建设矛盾，需要注重抓好两方面的工作。首先，坚定不移地把住房保障工作迅速推进下去，其核心是扩大廉租房受益面，重心是改良经济适用房、扩大供应规模，并加快推动限价房的试验及铺开。难点在于建立一套包括公房和非公房在内的住房租赁体系，其它辅助措施还包括增加或完善公积金、购房贴息、购房减税等等。其次，要有条不紊地调整住宅供应结构，“70/90”是优化供应结构，同时也是迫不得已的硬指标，各地要结合地方具体情况严格落实，又要在落实过程中解决相关问题以更加完善。
当然，在强化住宅社会属性的时候，并不意味着要倡导类似过去的自建房、福利分房思潮的重生。要坚持一个原则：加强住房保障、关注弱势群体，并非意味着要否定或颠覆住宅商品化、市场化的大方向。后者仍是我国房地产业持续发展过程中的题中应有之义。
三、区域发展：过分依赖与适度发展的关系
近几年来，我国房地产业的过快发展以及宏观调控效果不佳的重要原因之一，是很多地方过于依赖房地产业所带来的诸多利益。房地产业生产经营的对象是不动产，因此地方政府具有很大的操控权。而宏观调控的政策制定者却是中央政府，因此，在政策的传递和执行方面，必然会出现中央和地方的差异，必须妥善解决这一问题。[3]
2003年的“国18号文”首次明确指出： “房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”在房地产业相对发达的城市，表现尤为明显。比如，房地产业对上海GDP的贡献率，由2000年的 5.5%升到2004的8.4%，由其带动的关联产业的GDP贡献率则总计约19.5%。即使在楼市低迷的2005年，房地产对上海区县财政税收和GDP的贡献仍然很高，比如松江分别为18%和8%，徐汇为40%和20%。在类似这种情况下，一些地区认为房地产业在相当长的时间里将保持其支柱产业地位的认识是不难理解的。的确，在很多地区，房地产业的发展对地区经济的发展功不可没，其积极作用也是明显的。但问题在于90年代我国住宅市场化之后，房地产业发展带来了巨大的财政收入和明显的GDP拉动效应。在这种利益的驱动下，一些地方渐渐形成了针对房地产业的特殊发展模式，并出现了地方经济过分依赖房地产业的现象。对此，必须加以改变。
近两年中央针对房地产业的宏观调控，在某种意义上也可以说是对地方政府的调控。在房地产业的高速发展过程中，各种不良现象和危险信号已频频露相，但某些地方由于认识上的或者利益上的种种原因，有可能进行选择性执行，而中央必须考虑整个产业的健康与否。当然，毕竟地方从属于中央，随着中央政府调控政策的全面化、纵深化和严厉化，一些地方政府的态度和反应也经历了一个演变的过程，已从观望犹豫转变为积极响应。
在调整转型期，如何有效改变某些地方经济过分依赖房地产业的发展，使房地产业按自身规律持续健康的适度发展？可以从下以三个方面考虑：其一、关于土地出让金问题。1994年实行中央、地方分税制后，地方财政收入剧减，但把土地出让金全划给了地方。地方政府需要想办法筹措发展资金，于是土地出让金就渐渐成为地方预算外收入的主体，一些地方占比高达60%左右，形成所谓的“第二财政”。针对这一问题，应尽快将土地出让金纳入地方财政预算，实行收支两条线管理，而且地方必须建立国有土地收益基金，用于对征地拆迁补偿和失地农民的社会保障，以及支持廉租房等住房保障制度的建设等。
其二、关于政绩问题。近几年在一些地区，房地产业已成为拉动地方GDP增长的支柱产业，房地产业走向萎缩是绝大部分地方所不愿意看到的。另外，不考虑城市定位和财力情况，大建城市形象工程，也是导致房地产快速发展的另一个原因。我国目前正在实现经济增长方式由粗放型向集约型的转变，五年降耗20%已写入“十一五规划”；同时，进一步实行严格土地管理制度。这些情况都意味着一些地方主要依赖房地产发展而发展的道路是难以为继的。当然，这不是完全否定房地产业的必要发展。从总体上而言，保持房地产业的适度发展既是可行的，也是必要的。
其三、关于法制问题。加快推进房地产法制建设，是解决房地产业适度发展的重要路径。国外发达国家在房地产发展过程中，一般都有几十部相关法律出台，从而建立起了一个比较完善的法律调控体系。而我国正处于这一过程中，法制建设还不够完善，对行政调控的依赖过大，往往会出现行政调控约束力不强且多属应急之作，市场调控效果欠佳，难以解决本质问题。如果有健全的法制，则效果就会大大加强。对此，必须加快建设过程，并使之有效实施。
四、消费领域：居住功能与过度消费的关系
住房体制改革以来，市场需求集中释放，住宅消费成为一大热点。但在这一过程中，出现超前消费、过度消费以及投资性、投机性需求过旺的倾向，并由此导致房价过高，市场出现非理性繁荣，这在一定程度上既透支了未来的市场需求，又透支了中国房地产业的发展前景。[4]
针对住宅消费，自90年代后期以来经历了两个阶段。90年代后期至2003年，中央为了扩大内需，对住宅消费一直持鼓励态度，为此很多地方出台了诸如公积金、按揭贷款、税收、户口等方面的多项优惠政策。从2003年开始，随着房地产业投资出现偏热，房价不断被推高，在这种背景下，相关政策进行了调整，具体而言，又经历了一个从打击投机、抑制投资、引导鼓励自住需求的演变过程。
从2004年起，中央开始收“地根”、紧“银根”。紧缩“地根”目的在于抑制投资过热。2005年宏观调控的重点之一是直接抑制投机和投资需求，取消房贷优惠利率、提高首付比例、征收营业税、禁止期房转让、实行实名制购房。虽然更多地指向投机、投资客，但不可避免地，在“羊群效应”作用下，自住需求也受到了一定抑制。从调控效果来看，区域差异性较大。 2006年以来，在优化结构的基础上，进一步打压投机、规范投资，倡导中小户型消费，同时开始真正引导部分中低收入者通过租赁方式解决住房问题。
由上所述即可看出，虽然从2004年开始，中央进行一系列抑制性、紧缩性的需求性调控，但效果仍需假以时日。究其原因，大致六个：第一、从市场形态上，我国住宅市场尚处于初级发展阶段，取消福利分房后巨大的需求短期内释放了出来。第二、从经济发展上，一方面我国人均GDP已超过1700美元，进入住房消费的快速增长和升级换代阶段。第三、我国城市化正以每年1%～1.5%的速度进行，每年几千万新增城镇人口需要首次置业。第四、从政府职责上讲，由于住房体制改革后，以廉租房和经济适用房为主体的住房保障建设滞后，也使部分中低收入者不得不高负债买房。第五、从文化传统上，买房置业一直是中国人首选的大宗消费，所以才会出现在中国私房率远远高于发达国家的情况下，住宅消费仍持续走热。第六、我国个人投资渠道较少，投资房地产形成一投热潮，另外在人民币升值、流动性过剩等背景下，境外资金源源不断地涌进内地楼市
所以，在现阶段，我国住宅产业的发展既需要一定规模的自住性、合理性消费，又需继续采取有效措施引导民众树立正确的消费观，挤出非理性需求泡沫，提倡适度消费。对此，可以从三个方面进行政策设计。一，引导自住型需求走上理性轨道。一方面通过“90/70”政策引导民众购买中小户型，另一方面还要教育民众不要盲目地超前消费。二，鼓励收入水平较低的群体租房住。一方面政府需加快住房保障的步伐，提供更多的廉租房源，另一方面还要尽快建立有效的市场租赁体系，发挥市场机制的作用。其三，在投机性需求已受到打击的情况下，对投资性需求通过经济手段进行引导，以进行必要的调控。
五、外资：外资进入与产业过热的关系
外资大规模持续进入内地房地产业，成为近几年影响房地产业发展态势的重要因素之一。对于外资投资过热、推高房价的质疑，以及未来大规模撤出后导致楼市“大失血”的忧虑一直不绝于耳。[5]在这一背景下，去年7月出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业界称为“限外令”。如何客观评价外资的功过是非，是我们不得不面对的发展命题。
整体而言，我国利用外资包括三部分：对外借款、外商直接投资、外商其它投资。其中以外商直接投资 (FDI)所占比重最大，也最能反映外商对于投资大陆的信心。自改革开放以来，FDI每年都呈增长态势，尤其是1990年代以来增速加快，直至2005年首次下降 0.5%。其原因在于从2004年开始，国家对于国民经济的偏热采取了紧缩性调控，2005年继续深化调控，其中房地产业首当其冲；同时，各方关于限制外资的声音渐多。于是，外资产生观望犹豫心态，开始放慢直接投资的步伐。
对于资金密集型的房地产业来说，现在仍需要一定数量的优质外资，原因有三：其一，可以在一定程度上缓解开发商资金短缺的问题，国内融资渠道较少，导致“民有钱而企业不能用”。其二，房地产业对银行业的依存度过高，外资的进入可以部分地替代银行贷款的作用，降低了银行信贷的风险度。其三，跟着外资进来的，还有我国需要的先进的开发、运营理念和技术。
与此同时，也需认识到外资大量涌入的负面影响。其一、助长楼市泡沫，推高房价。境外机构和个人购房形成海量游资，推进了市场需求的非理性膨胀，带动了投资性，特别是投机性购房，同时引发内地民间资金纷纷跟风入市，从而推动了国内重点城市房地产价格的持续上涨，增加了国内房地产泡沫化倾向。其二、通过不合理手段分流国民财富。部分外资享受“超国民待遇”属于政策合理许可，但许多海外基金通过不正当渠道进行规避税金的行为，就造成了应收税款的不合理流失。其三、外资撤退所导致的潜在风险。外资尤其是游资，最大的风险在于其集体撤退时对房地产经济乃至整个国民经济造成的“失血性”冲击，其规模越大，这种损害就越大。
“限外令”出台的目的也正是为了化解矛盾、平衡利弊。而且，目前政策已初见成效。据国家统计局近日公布的统计公报：2006年实际使用外商直接投资金额694.7亿美元，下降4.1%；其中房地产业实际使用金额82.3亿美元，同比激增51.9%。外资依然高速增长，但结构在发生变化，进入开发领域的规模剧增，海外基金整栋收购的热情稳中有降，而境外个人购房则明显减少，这正是政策严加调控的领域。
在总体FDI明显下滑的情形下，为何外资对房地产业的热情依然高涨？主要是以下四个外部因素并未改变。其一是目前全球范围内的资本流动性泛滥，巨额资本必然要到处寻求投资的场所。二是中国经济持续高速增长，去年在宏观调控的背景下GDP增幅仍高达10.7%，海外投资机构对于投资前景信心十足。三是目前仍处于发展阶段的中国房地产市场仍具有相当巨大的发展空间和比较丰厚的回报，虽然短期有所紧缩，但中长期仍属利好。四是人民币的持续升值，今年升幅预期将在5%左布，导致游资进入房地产投资领域以谋求相应的增值。
那么，在取得一定调控成效的基础上，该如何进一步规范、引导外资进入房地产业？首先，需要分清外资里面哪些是优质的，哪些是投资炒作的所谓“热钱”，对于前者应持鼓励态度，对于后者应进一步限制。其次，“热钱”流入主要是通过混入经常项目和资本项目下，为此，要加强对外汇流入的监测和管理。再次，相比较外商直接投资和外债，海外热钱的破坏性较大，非居民机构和个人投资集中在销售市场，因此国家应该继续保持对投机性购房行为的限制。最后，《产业基金法》应尽快出台，通过房地产基金尤其是房地产投资信托基金，让老百姓分享房地产业繁荣带来的红利，还能在一定程度上缓解开发资金短缺的问题。
六、结构：市场供需与结构性失衡的关系
房地产作为一种商品，由于其空间固定性和不可移动性，也就造成房地产市场的区域性特征。房地产市场信息不对称、地区性等特点导致市场供需结构矛盾突出。一方面随着生活水平的提高、城市化进程的加快，商品住宅的需求旺盛，住宅消费已经成为新的经济热点。另一方面，在商品住宅领域，开发商仍比较青睐于大户型，小户型的产品偏少，致使部分资源浪费。从全国资源优化配置和普通居民住房难的角度考虑，市场结构性供需失衡的现状亟待解决。[6]
究其原因，首先，土地一级市场是结构失衡的源头。一些地方以土地批租搞建设的冲动强烈。一方面，有些地方城市规模不断外延扩张，土地利用效率低；另一方面土地供应结构不合理，高档房地产供地多，普通房地产供地少。部分地方对于土地利用和城市建设缺乏合理的规划，致使各细分物业市场土地配置不合理。
其次，房地产的消费和投资两重性。住宅的消费为普通老百姓提供居住的功能，这属于其自然属性。在我国现阶段，必然只能适度消费。同时住宅作为一种商品，其经济功能具有保值增值的投资性，也正是这种经济属性使得中国出现“炒房团”及其较大范围内“炒房”这一特定时期的产物。由于为了获利，在同样情况下，当然面积越大，市场越热越好。在这一过程中，出现较多的投机行为，恶意的炒作和哄抬房价，也会扰乱正常的市场交易秩序，造成虚假的市场供需结构性失衡。
再次，在房地产开发销售环节，由于部分开发商的投资偏好，他们更愿意开发建造投资回报率高的高档住宅，造成回报率低的中小户型普通住宅供应偏少。在新盘销售时，有的开发商通过捂盘惜售，先申购再撤销的方式，造成市场供不应求的表象。部分地区房价增速超过居民人均可支配收入的增速，供需结构也随之失调。
最后，国内投资渠道不畅，统计数据失真，客观上对房地产结构失衡也有一定的影响。
如何解决房地产市场供需结构性的矛盾，实现“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的社会主义和谐社会，已成为当务之急。缓解市场供求结构性失衡的矛盾，需要从基础做起，从拿地、开发、销售等环节进行严格的监控。
首先在拿地环节，严格执行土地招拍挂制度，建立国家土地督察制度和加强土地调控，严厉查处土地违法违规案件，加强土地的垂直管理。其次，在规划上，要按照国家的规定，执行相关的供应比例结构，使住宅供应结构合理化。同时，为了保证房地产市场数据的真实性，要强化统计体系的垂直管理。再次，在开发销售环节，严格控制固定资产的投资规模，规范房地产市场的住房供应结构和交易秩序，稳定住房价格，通过税收和信贷手段抑制投机性需求。规范化管理城镇廉租住房工作，关心弱势群体。从根本上来说，这将是一个长期动态平衡的过程，需要在中国房地产转型过程中，结合调控方式及住房制度的完善来解决。
七、总量：适当降温与适度规模的关系
规模经济是市场经济的一种现象，也是经济学中的一个重要范畴。随着中国进入“后WTO时代”，中国市场进一步开放，作为资金密集型的房地产业，其资金实力、开发能力以及技术水平都与境外成熟的房地产业存在较大差距。所以无论从全球经济一体化的趋势，还是中国市场经济的客观要求，以及产业成熟度来看，培养和扶植房地产业的发展，走规模经济之路成为房地产业发展壮大的必由之路。
由于我国房地产业尚处于发展的初级阶段，因房地产投资过热可能引发的市场风险和金融风险而成为中央政府关注点。为了防止经济运行超过一定的速度和幅度带来的负面效应，需要为经济循环降温；中央政府的宏观调控就成为经济循环发展的调节器。由于财政货币政策的传导机制不畅通，宏观调控可能导致经济的急刹车，引发经济降温。在扶持房地产业实现规模经济的同时，使用调控手段优化资源配置，实现“适度规模经济”，同时也要防止因为调控引起经济的大幅降温。
在市场经济环境中，房地产开发企业谋求占有率的提高和市场份额的扩大，成为企业追逐利润最大化表现形式。由于当前我国房地产业的集中度不高，中国最大的房地产开发企业万科在全国市场占有率约为 1%，与美国最大开发商4.5%的市场占有率相比，规模依然有较大的上升空间。现阶段中国股市的股改扩容和房地产信托等金融创新，改善了房地产企业规模扩张的融资平台。房地产企业通过发展规模经济，从根本上改变主要产业的重复建设和重复生产造成的过度竞争状况，在一定程度上达到分工的专业化、成本的节约，发挥开发商的低成本优势和差别化优势。同时有利于平缓需求波动，增强抵御市场风险的能力，提高经济效益和市场竞争力。
“吃、穿、住、行”，其中住房已成为我国现阶段人们最大的单笔消费支出。近几年，中国70大城市的大部分城市，房价高企而且增幅明显，住房也就成为工薪阶层的主要民生问题之一，房地产业的投资增速过快还影响到一系列社会问题。[7]房地产开发规模并非越大越好，适度有序的发展才能保持经济的良性循环。为了缓解房地产业过快的增长，对房地产的调控在今后相当一段时期也就成为了一种常态。由于房地产业的关联效应巨大，还需担心并防止因为调控造成经济的降温，引发国民经济下滑和失业人数增加；所以调控政策必须在适当降温的同时维持并促进适度的规模经济。这一原理同样适用于房地产业。
如何有效遏制因为调控引发经济降温，同时又保持房地产业的适度规模效应？需要找到现阶段中国经济的症结，建立有效的市场机制，从而形成市场的资源配置体系、市场传导机制和经济运行机制。让宏观调控由原来的“刹车机制”进一步调整转变为在宏观调控下比较完善的“自控机制”。在这一方面，必须深化研究，按照我国现阶段国民经济发展的总体要求及社会主义市场经济体制的要求，尽快地完善相应的调控体系。
八、房价：市场规律与社会公平的关系
当前房地产业成为社会讨论最多，争论最激烈的市场领域。集中的表现是高房价和大户型两个因素造成套均总价严重偏离了社会普通消费者的购买能力。核心问题是房价短时间内上涨速度远大于消费者收入增长速度。[8]
事实上，近十年来，房地产行业在发展本质上是效率优先，公平次之。以上海为例，1999年上海人均可支配收入为10932元，2005年的数据为18645元，上海年人均可支配收入6年累计增长70%。而同期上海房价增长情况是，1999年上海商品房销售均价为 2906元／平方米，2005年为8232元／平方米，累计增长183%。两组数据不容置疑地表明了这样一个事实：在效率优先的发展框架下，商品房价格增幅已经远远大于普通群众可支配收入的增幅。市场化的高房价和普通民众有限的货币支付能力在住房领域交汇，形成了当前房地产市场最主要的矛盾之一。
从历史的角度看。90年代房改前，城市住房由国家统筹分配，最突出的矛盾是巨大社会需求与捉襟见肘的供应量之间的矛盾，不存在房价与居民收入矛盾问题。 1998-2003年，房地产市场处于培育发展的时期，房价的平均涨幅年均仅为3.2%，而人均收入增长为9%，为解决和提高居民住房水平做出了巨大贡献。此时期房价处于理性发展阶段，房价与居民收入水平基本相适应。2003年以后，房地产市场高速发展，尤其是房价非理性上涨，并形成了与居民收入水平很不协调的矛盾。由此可发现，房价问题是近几年才出现的新问题。在改革的大前提下，房价问题不仅是个新问题，而且是涉及深层次矛盾的综合型问题。它既是房地产市场的突出问题，也涉及到整个社会分配及利益均衡的问题。解决问题的办法只能是在新形势下深化改革的过程中，通过构建合理的市场运行机制、住房社会保障制度及政府的调控机制来疏导并逐步解决。
从市场的角度看。中国走的是有中国特色社会主义市场化道路，二十年来，房地产行业为社会经济的发展，为改善人们居住水平的贡献毋庸置疑。实践证明，只有实行房地产的市场化改革，才能真正解决广大人民的住房问题，这个前提没有错。房地产市场化运作的结果必然是房价实现自由变动，并根据供求变化而变化。
从社会的角度看。当前中央在大力倡导和谐社会建设，普通民众的住房问题受到高度重视。通过以上分析可以看出：一是房价问题不是历史遗留问题，所以可以通过政策调整或市场机制予以解决。二是市场条件下，房价波动是正常现象，可以调控但不能限死。三是市场经济中的效率与公平问题，在适当时候发展顺序应给予完善，和谐社会是当前中国的政治主题，发展经济必然要考虑公平，房地产业的发展对此也应给予高度重视。
经过近年来的房地产调控，我们对房地产市场内部规律的认识逐步加深，现阶段要着重解决政策落实问题。2007年春节刚过，国务院副总理曾培炎就房地产调控发表意见，要大力增加普通住宅供给，特别是经济适用房和廉租房的供给。这表明，中央对房地产的调控思路有了明显的完善：由控制需求、压缩供给进一步转向提高市场有效供应量。这一思路对解决普通民众住房问题意义重大，同时将有效平抑房价，在房地产市场发展的同时，更好地解决社会公平的问题。
实际上，对房地产而言，完全市场化操作和过度政府干预都是不合适的。完全市场化在房地产市场不可能取得完全公平的资源配置效果，而往往会导致资源配置不合理，影响民生。而矫枉过正的政策干预则损失效率，负面影响同样不能小视。因此，今后在房地产行业发展的问题上，国家干预不可或缺，但要以市场化操作为基础，政府要更多地运用金融、财税等杠杆工具间接调控，并以此达到效率与公平兼顾的原则。
总之，在一系列的宏观调控下，中国房地产业正在发生着错综复杂的变化，行业的发展面临新的考验。中国房地产行业正处于调整转型的关键时期，全行业必须充分认识到调整转型中存在的问题和困难，只有认清产业的发展方向，把握机遇，才能推动整个中国房地产业持续稳定健康地发展。
收稿日期：2007-04-29
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