南京建邺国有资产经营集团有限公司 210017
摘要：本文就房地产项目管理的风险控制展开分析，认为当前房地产项目管理存在着项目定位带来的营销风险项投资知识能力存在的风险和项目质量风险问题，有针对性地提出了配备专业的开发和营销团队、重视前期合同的制定、强调契约精神和完善验收制度的方法，本文旨在通过有益的探索和讨论，为推动当前房地产项目管理的风险控制水平的提高作出有益的贡献。
关键词：房地产；项目管理；风险控制
引言
现阶段，随着经济危机的逐渐消退，房地产项目的开发进入了一个飞速发展的时期。国家先后出台了一系列的政策来规范房地产项目的开发建设，房地产项目企业想要生存就必须严格遵守规章政策才行。但是房地产项目的开发还是存在着许多的风险，因此必须加强房地产项目管理的风险控制，风险管理是是整个企业管理中极为重要的一部分。房地产企业想要生存下去就必须加强房地产管理的风险控制，按照国家政策开发项目。
1、房地产项目管理存在的风险
1.1 项目定位带来的营销风险
通过细分我国的房地产市场我们可以发现，当前可以将国内的房产行业分为两大市场主力板块，一是刚需性板块，二是改善性住房板块。随着我国城市化进程的不断加深，加上我国高等教育的迅速普及，大量来自城镇和乡村的青年通过接受高等教育进城务工等方式来到城市工作，并且选择在城市中落脚，对于这部分人群来说，尽管他们具有稳定的收入但是本身由于家族积累过少，经济承受能力较弱，这部分人短期内需要解决的是刚需住房的问题，而对于城市的原住民而言，他们本身已经在城市拥有一套或多套住房，投资房地产项目的最主要原因在于改善当前的住房状况，这一部分人的经济承受能力较强，对住房的各项要求都相对较高。由以上原因导致的房地产项目管理中项目定位缺失所带来的房地产项目管理风险是当前房地产项目在营销过程当中所面临的主要风险之一。在实际操作当中很多房地产企业往往错误地估计了自己本身楼盘的定位，在营销的过程当中没有找准目标用户，一味追求卖高价，而不去思考用户最终的需求，并且无法为用户提供必要的周边配套服务，这样就会导致流失客户，无法实现房产本身的价值，导致项目的亏损。
1.2 项目投资支持能力存在的风险
房地产项目本身的投资量比较长，并且存在着投资过大的问题，特别是随着当前我国基础设施建设项目的蓬勃发展，城市地块的单价持续攀升，就导致了房地产项目无论是前期的购买地块，还是中期的项目建设，乃至于后期的完善和营销都需要大量的资金支持，而又由于当前我国各项制度建设不够完善，在资金流转层面存在着不规范的问题，这加剧了在房地产行业当中资金流转层面的项目风险。而一旦资金链断裂，房地产行业立即会出现烂尾楼等问题，加上在房地产预售领域和营销方面出现的种种疏漏，房产建设一旦出现建设停滞，其他公司出于法律资金等等方面的考虑，往往不会接手这样的烂尾楼盘来进行继续的建设和营销。由此可见，在当前的经济发展的情况之下，针对房地产项目管理的风险管控，对于资金问题的管控应该放在非常重要的地位，并加以认真对待。
1.3 项目质量风险
随着我国房地产项目的持续发展，特别是房价大涨的语境之下，许多本没有项目建设经验的经营主体携资人市，进入到房地产建设领域，而这些没有施工经验的企业所建造的房地产行业的项目，往往存在这样或那样的质量问题或者在设计上不合理，影响了用户的体验，进而造成了市场的不良反馈，影响了房地产行业的整体形象的同时，也使得单个项目本身产生了无穷无尽的法律纠纷，这一方面危害了公司本身的后续发展，也对社会的稳定造成了一定的影响。由于当前我国处在社会转型期，特别是伴随着人口红利的持续减少，低端劳动力持续缺乏，这造成了在房地产项目的一线施工当中，很多不具有施工经验，个人素质较低，缺乏相应专业技能的工人也进入到了房地产行业的建设当中，成为了建筑工人的一员。
2、开发商项目风险管理的内容
风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价，并在此基础上优化组合各种风险管理技术，对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果，期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。开发商风险管理的主要内容如下：
2.1 合理界定项目覆盖的范围，加强对项目范围变动的控制，将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制，以免遗漏而产生风险。
2.2 合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略的总体要求下，按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据，用科学的方法和态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。
2.3 编制《项目管理规划》，对项目工作进行结构分解，对项目的目标、实现目标可能存在的风险影响因素进行深入细致的识别、分析和评价，按照一般规律提出解决问题、规避风险的方法、措施，用《项目管理规划》指导项目建设，指导项目的计划管理。
2.4 根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制”、“事中控制”的原则，对实施过程中的风险因素，比照《项目管理规划》给定的方法、措施进行适应性、符合性识别、分析（评估或测算）、评价，实事求是地给予适当地、合理的调整、优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化、转移风险，避免过程控制风险。
2.5 强化风险管理的计划手段，把可以管理的风险分解到各个不同的过程，对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足，搞好风险的监控。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆过程中，利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减少项目执行过程中不确定因素导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。
2.6 合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系，建立项目的沟通职能，在项目管理内部以及与建设相关的各方接口，特别是在经常出现误解和矛盾的职能和组织间接口，为风险管理提供信息保障。
2.7 加强合同契约的管理。及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任影响，围绕项目的最大利益（计划利润），按照不同阶段的工作重点，按照合同约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，控制建设成本；利用现行相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风险转移。
2.8 在项目内部加强实施行为的监督管理（制度管理），避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划的依据，向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中的风险或风险因素进行有效的控制和管理。
3、房地产项目管理的风险控制得对策
3.1 制定专业的开发与营销团队
在我国房地产行业的不断发展下，大多数消费者对房地产行业所给出的产品，有着不同的要求。为进一步满足大多数消费者的需求，则需要配备专门的开发与营销团队。在这一发展现状下，团队的专业素质往往关系到整个风险防控的效率，需要加强建设与维护。在当前市场竞争的不断加剧下，在我国房地产项目中，人才十分重要。因此，在整个团队建设中，需要从内部与外部两个方面入手，将房地产项目建设中所存在的问题加以分析，探其原因，提出有效的解决措施。从外部角度分析，需要将房地产行业中具有潜力的人员进行挖掘，根据企业的实际情况制定有效的手段吸引人才；从内部角度分析，需要对有潜力的员工进行积极培养。通过培训与教育的方式，提高员工的能力，做好人才储备工作。
3.2 做好前期合同制定工作
在新形势下，为从根本上避免我国房地产项目建设中出现资金链断裂的现象，管理者需要加强对前期合同制定的认识与了解，充分发挥契约精神，采取法律手段保障自身的权益。其中在制定前期合同的时候需要依据相关的法律法规，避免无效合同的出现。因为房地产行业所涉及到的内容比较多，且投入的资金比较大，周期性比较长，所以在整个房地产项目的实施中经常会出现各种类型的问题。如果某一个环节出现差错，那么会严重导致房地产项目营销失败，无法保证资金的回流，从而使企业出现亏损现象。另外，当前我国社会竞争演变的十分激烈，金融市场的不稳定性对房地产行业的发展有所制约，在整个房地产建设中因为资金断流风险的增加。因此，在制定合同的时候，不能将内容停留在双方权责之上，而是需要对不良后果进行预估。如果出现问题，那么则需要按照合同的内容，使相关负责人承担相应的责任。
3.3 完善验收制度
通常情况下，为从根本上避免房屋质量问题，减少对房地产项目可持续发展的影响，需要积极做好验收工作，根据实际的发展情况，制定切实有效的验收制度。另外，在房地产建设前期，对于图纸以及施工进度、施工规划需要进行监督与控制，尤其是要对整个施工过程中，项目质量加以控制。如果缺乏监督管理机制，那么无法将其中所存在的不规范问题加以规避，无法对现阶段房地产项目中出现的问题进行分析与了解。因此，无论从哪一个角度分析，在整个实际过程中，均需要加强对制度的制定，还要将公司内有经验的人员进行汇集，制定有效的制度，保证验收制度的专业性以及可行性。
4、结语
众所周知，房地产行业的项目有着周期长、灵活性低、不能够重复的特点，并且在项目的开发运行的过程中可能会发生各种各样的风险，在项目开发的过程中一定要规避这些风险，可以说，如果能够在项目进行的过程中能够最大限度的减少风险的发生就能保证项目的成功。
风险管理需要企业能建立一支有经验，有水平的团队来对项目开发中可能发生的风险进行分析并且采取措施进行规避。同样在项目的运行中有的风险是一定会发生的，我们要一客观的眼光来看待风险，只有采取了有效的风险管理就一定能有效的规避风险和控制风险。
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论文作者:赵扣锁
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第31期
论文发表时间:2019/1/10
标签：风险论文; 项目论文; 房地产项目论文; 项目管理论文; 风险管理论文; 房地产论文; 房地产行业论文; 《建筑学研究前沿》2018年第31期论文;