当前房地产市场十大问题，本文主要内容关键词为：十大论文,房地产市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
经过一系列促进房地产市场发展的制度改革、政策创新，我国城市居民压抑多年的住房潜在需求集中释放，形成了巨大的现实需求，促进了房地产市场连续五年的高速增长。尽管如此，当前房地产市场还存在一些值得重视的问题，有些问题在局部范围内的反应还比较突出。
一、住房价格过高
尽管这几年我国商品房价格上涨不快，但与普通居民的实际购买能力相比，房价水平仍然过高：2001年我国城镇居民的房价收入比（房价与年收入之比）平均高达10倍，大中城市的房价收入比则在12倍左右，超过了普通居民的实际承受能力，而发达国家的房价收入比一般在3～6倍。虽然我国是发展中国家，居民的人均收入较低，房价收入比应略高于发达国家，但过高的房价收入比已经成为房地产需求的制约。
房价过高的另一个体现是中心城市的中心地区商品房价格过高、价格上涨过快。例如北京二环以内的商品房售价基本在每平方米15000元左右，二环至三环地区的商品住房售价在每平方米10000元左右，上海市中心地区及周围的商品房价格每平方米在12000～15000元之间，广州、南京、杭州市中心地区的商品房价格每平方米也在1000元左右。中低收入家庭为改善住房条件只能到远离原居住地的郊区购房，而城市交通不畅几乎是中国所有大城市的普遍问题，远离市中心的房价虽然较低，但到市中心上班的交通问题难以解决，大大抑制了房地产需求的增长。此外，部分城市近两年商品房价格出现上升较快的现象：2002年三季度，上海房屋销售价格同比上升7.9%，杭州上涨了8.4%，南昌上涨了9.3%，房价上涨过快的现象，说明部分城市的房地产市场已经形成了一定的价格泡沫，应引起高度重视。
二、部分城市高档房大面积空置，经济适用房供不应求
根据国际经验，发展中国家的高档物业在房地产中所占的比例应在5～10%之间。从我国的实际需求看，我国大多数住房消费者的收入水平较低、购房能力有限，需要的是低成本、低价格的普通商品住房和经济适用住房，但目前市场供应主体仍然是中高档商品住房，其中高档商品房占15%左右。在高档商品房不断积压，空置面积持续上升的情况下，经济适用房则出现连夜排队购买的现象，有的城市经济适用房的供求比达到1:8。北京、上海、广州、南京、杭州等大城市出现高档商品房大面积空置，而经济适用房和低档住房则供不应求。
三、部分地区房地产开发投资增长过快
近两年我国房地产投资呈加速增长的趋势，1999～2001年增幅分别为13.5%、21.5%和27.3%，2002年1～11月又比上年同期增长了28.2%。与此相对应，全国的土地开发面积、购置面积、房屋施工面积与竣工面积也呈明显的加速增长态势，但商品房的销售面积增长波动较大，并没有呈现加速增长的态势，这一现象值得重视。2002年1～10月份，河北、江西、河南等省的房地产投资增幅高于销售增幅25～54个百分点；江苏、辽宁、浙江三个房地产投资大省房地产投资增幅高于销售增幅12～17个百分点；广东省房地产投资增幅高于销售增幅5.8个百分点。虽然房地产投资增幅高于销售增幅目前只是在局部地区存在，但应引起重视，防止其蔓延向全国。根据国家统计局的数据，截止到2002年8月，全国空置面积达到1.25亿平方米，占压资金超过2500亿元。对这个数据社会上虽有不同观点，但全国的空置面积较大且逐年上升，积压了大量的资金，给整个房地产业、金融业带来巨大压力却是大家公认的。
四、不愿发展经济适用房
目前全国各地不同程度地存在着削减经济适用房建设面积的情况，有些地方甚至取消了经济适用房。原因有三个：首先是经济适用房建设与地方政府的财政收入之间产生矛盾。由于经济适用房免征土地出让金，而土地出让金恰恰又是地方政府收入的重要来源之一，经济适用房开发得越多，政府为其补贴得越多。因此这项保障中低收入人群福利的政策与地方政府的财源之间产生了利益矛盾。其次是经济适用房建设的利润被控制在3%之内，虽然实际利润会比这个数字要高，但仍然大大低于商品房开发15%以上的平均利润，企业开发经济适用房的积极性不高。第三，虽然许多地方都对中低收入的标准进行了界定，但是在实际操作中出现高收入者购买一套甚至几套经济适用房进行投资的现象，扰乱了整个房地产市场的秩序。
五、税费过高
虽然近几年来国家有关部门对房地产开发、销售、购买的收费进行了减免，乱收费的情况有所好转，并对积压商品房销售、居民购买普通住宅等均做出了减征营业税、减半征收契税的规定，主要目的是为了促进商品房消费，但这些税费政策执行起来仍然阻力重重。一是老百姓不知道，有的部门仍然照样征收；二是即使知道，申请减免，也有繁琐的审批手续，使得税费始终成为流通领域一道难以逾越的屏障；三是中介服务收费行为不规范，客观上造成交易成本的上升。
六、住房二级市场发展滞后
全国二手房市场发展很不平衡，上海、南京二手房交易在房地产交易中占相当大的比重，其中南京二手房交易量已经超过50%，成为市场主体。但总体看来二手房市场发展仍然比较滞后，大多数城市的二手房交易量在10%～30%之间，二手房的供给远远低于需求，与一级房地产市场的发展不相协调，没有产生房地产一、二级市场互动互利的效果。原因一是部分城市现行政策的制约，如对已购公房上市出售，按照有关规定，应实行申请审批制度，实际操作中却成了一道人为的障碍，不利于二级市场的活跃和繁荣；二是目前我国有资质从事二手房交易的房地产中介服务机构大多规模小，信誉不高，从业人员素质较低，许多未经房地产专业知识培训，中介服务过程中操作不规范，甚至误导、坑害住户，使房地产中介服务的市场认可程度很低，难以适应房地产市场快速发展和老百姓对房地产信息的需求；三是二手房的交易税费过高，制约了二手房市场的发展。
七、区域发展不平衡
对于北京、上海、广州等经济发达地区的中心城市，房地产市场起步早、发展快、市场相对成熟，商品房价格也较高，受本地居民和外来人口需求的影响，近两年市场出现了过热的苗头。但对于全国大部分地区，尤其是中西部地区，房地产市场基本上刚刚起步，商品房投资、销售量还很低，大规模的商品房交易还未形成，需求量不大，价格也较低，还需要各方面的力量来启动房地产市场。这种地区性差别在今后相当长的一段时间内不会消失。同时由于地区需求量不同，导致各地空置情况也不同。如在部分经济不发达地区空置率较高的同时，上海等城市空置率却在不断下降。2002年前三个季度，上海市商品住宅空置面积452万平方米，同比减少了30%。
八、住房贷款风险逐渐加大
目前房地产企业大部分资金是靠银行贷款周转，2001年全国房地产企业平均资产负债率是75%。截至2002年10月，个人住房贷款的总规模为7500亿元，银行贷给开发商的开发贷款总额为2000亿元，加起来近一万亿元。如此庞大的资金，加之房地产企业基本都是用短期资金进行滚动开发，如果房地产市场转为低迷、信贷质量变差将直接影响银行的资金安全。特别是对个人贷款购房进行置业投资的现象要提高警惕，对于一些中心城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州等城市，或由于地位特殊，或由于当地经济发展快、对未来房价上升有较大的预期，导致大量的本地及外来人口进行购房投资，目的是为了出租或等待升值、倒卖。其中的相当一部分认购房投资不是利用自有资金，而是利用银行贷款进行投资，利用住金进行还贷。一旦房地产市场出现调整，房屋价格下降、租金下降或出租中断，将产生连锁反应，偿还银行的贷款就会成问题，从而形成一定的金融风险。另外，有些项目规划时就定位在投资用途，为获得超额利润，开发商与投资者的一起炒做，抬高了房价，极大地破坏了房地产市场的正常秩序。
九、市场机制不健全
整体看，国内房地产市场还是一个两端没有完全市场化的市场：土地市场刚刚推行市场化改革，与有效运行还有一段距离；二手房市场是一个区域发展不平衡的市场，有的地方发展较好，有的地方发展很慢；商品房交易市场相比之下发育还比较健全，但也不完善。在这种市场体制下，房地产市场成了一个由开发商、行业管理者（政府部门）控制的市场，市场传导机制不畅。由于房地产市场发育不完善、市场机制不健全，导致部分企业经营行为不规范，影响了消费者的购房热情和欲望。同时许多中小房地产企业经营缺乏长远规划，盲目追求高档商品房的超额利润，既加大了住宅产品供应结构不合理的矛盾，也增加了市场风险。
十、物业管理滞后
全国各大城市普遍存在着物业管理与快速发展的房地产业不相适应问题。其主要表现一是物业管理发展后劲不足，物业管理公司的经营资金来源于房地产开发企业垫支和向业主收取，物业管理收不抵支，大多处于亏损经营，房地产开发企业为了商品房的销售勉强支撑，致使服务质量下降；二是物业管理市场迟迟未发育，物业管理机制未向市场化方向转变，业主委员会组建缓慢，由业主委员会委托市场进行物业管理的机制未建立；三是物业管理收费行为不规范，有些物业管理公司利用自身垄断地位自定收费项目和收费标准，以各种名目超出住户承受能力乱收费、乱摊派费用，加重住户的不合理负担，使一些消费者产生“买得起楼，住不起楼”的害怕心理。这些问题也在一定程度上制约了房地产市场的发展。