（南京建设发展集团有限公司，江苏南京210000）
摘要：房地产开发需要有效的管理，前期工作是其重要组成部分。文章研究了前期工作管理的内容，提出了相应的措施。
关键词：房地产；前期工作；有效管理；投资机会选择与决策分析
前言
随着城市建设的发展和人们对房屋居住的需求，房地产业已成为国民经济的支柱产业。大力发展房地产业，对于解决旧城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的发展，具有十分重要的意义。但同时大量的房地产项目在城市中的兴起，也使房地产业存在着激烈的竞争。
房地产开发项目建设过程，为四个环节：投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售。在这四个环节中“建设”和“租售”顾名思义就是项目的建造和销售出租，而投资机会选择与决策分析和前期工作常常容易造成混淆，两者是有区别的。
1前期工作的主要内容
“投资机会选择与决策分析”是指寻找和筛选投资机会（项目），然后对投资机会（项目）进行市场分析和项目财务评价。这个阶段对项目进行了定位，定义了项目开发的规模、进度、资金及实施蓝图。若开发商投资不准，眼光不高，会使开发出的小区缺乏远见，就会造成市场销售困难，房屋大量积压闲置，资金运转不畅，使企业承受巨大的风险和经营困难。相反，一些开发商即使在地段比较偏僻，土地现状条件不太优越的地区，经过认真的决策分析，却开发出了有品味、宜人的良好小区，吸引人们前来购买，从而改造了地段，形成了品牌。可见，一个项目开发的成败，不仅取决于项目所在的区段，还与项目的定位、文化氛围等有关，而这些因素投资机会选择与决策分析有直接的关系。以上这些就是分析决策的作用。
“前期工作”中的“前”并非指在整个项目最前、最早开展的工作。“前期工作”是指当开发项目确定后，在购买土地使用权和开发项目建设过程以前要做的工作，主要涉及合同的谈判和签约，它是房地产建设过程中的一个重要组成部分，它是承接分析决策，快速实现分析决策目标的重要一环，也是从理想变为现实的开始。
前期工作的内容主要包括以下几个方面：（1）分析拟开发项目用地的范围与特性、规划允许用途及获利能力的大小；（2）获得土地使用权；（3）征地、拆迁、安置、补偿；（4）规划设计及建设方案的制定；（5）与城市规划管理部门协商、获得规划部门许可；（6）施工现场的水、电、路通和场地平整；（7）市政设施接驳的谈判与协议；（8）安排短期和长期信贷；（9）对拟建中的项目寻找预租、售的客户；（10）对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平；（11）对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；（12）对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商；（13）开发项目保险事宜洽谈。综上所述，可见“投资机会选择与决策分析”和“前期工作”是房地产开发建设中不同的两个工作程序。
在整个前期开发过程中，开发商必须做到以我为主，一般不委托中介组织代理操作。但也要在适当的时候寻求咨询机构的帮助，以期取得最佳的综合效益。前期工作的成果直接影响到项目的成本和进度，事实上前期开发为实施开发建设奠定了基础，即提供可供“三通一平”(水通、路通、电通) 的建设基地及为整个项目具体实施作好各项准备。那么如何进行前期工作的有效管理呢？
2前期工作的规范化管理模式
规范化管理是管理工作的标准化、程序化、制度化和系统化。规范化管理既是一种现代化经营管理方法，又是一项综合性的管理基础工作，它融合各项基础工作和各项专业管理于一体，通过优化、创新，在使之不断提高的基础上，采取相对固定的模式确定下来，予以贯彻实施。
前期工作的管理规范化是指对前期工作中各环节、过程和一系列相关联的活动，按事物客观规律要求而规定的程序化，指挥和控制组织的协调的活动，即管理规范化也是按程序化进行管理。
那么在前期工作中如何建立以过程为基础的管理规范化体系模式呢？所谓以过程为基础的前期工作管理体系，是指以系统原理将前期工作划分为许多相互之间有关联的过程目标。根据目标管理的原则，将企业开发项目的总目标逐渐分解到前期工作各个过程，确定各种不同而具体的分目标，依该过程的各个分目标确定组织的管理职责，并投入相应的资源，以相邻的上一过程分目标的实现与否，即时进行考评监督，然后再去完成下一过程分目标。对各个过程分目标是否实现的考评，一定要按事先规定的准则进行考核，评估各个过程分目标的实现程度是否能满足完成下一过程分目标的要求，若满足则可以立即完成下一过程分目标。进而就可以很好的完成企业开发项目的总目标。
用这种模式对管理过程进行程序化控制的管理也称为“管理过程的程序控制管理法”这种方法的工作步骤如下：（1）把前期工作管理过程划分为若干程序如土地使用权的取得、规划建筑设计、施工前准备工作等，然后一定要形成文件化程序。（2）对每个管理程序的管理内容制定出各个不同而具体的过程分目标，如管理者的职责、工作质量、数量、要求完成的工作期限等，并以此作为考评的内容；（3）把每个管理程序的“痕迹”记录下来并加以保持。（4）健全管理机制，确保程序一步步地完成该项管理过程，即对管理过程的顺利进行实施控制和监督，并加以持续的改进。
前期工作比较多，比较杂，故此，进行规范化管理显得尤为重要。在房地产开发前期工作管理中，我们应当建立规范化管理模式，即形成“制定总目标，细化分目标，攻克分目标，完成总目标”的有序管理。
前期工作的总目标就是提供可供“三通一平”（水通、路通、电通）的建设基地及为项目具体实施作好各项准备。那么分目标是什么呢？分目标就是前期工作的内容十三个方面，也就是十三个分目标。（各个项目具体情况不同，内容会有一些增减）要完成好前期工作中各个分目标，可以对各个分目标从时间、成本、质量三个方面进行控制。
时间控制是前期工作贯穿于各项工作的始终。前期工作时间跨度的长短对项目定位及产品质量和后期资金销售回笼有着直接的影响。我们应当建立一个合理的进度计划模式，提出节点目标，排定总体进度计划。把前期工作的各项任务加以分解。及时协配解决各项问题尽早完成前期报建的各项手续为项目实体工作推进争取时间。
成本控制是指前期工作往往需要花费一定时间，房地产开发属于资金密集型行业，开发周期具有很强的时间性。工程造价、土地单价、房屋租售价等敏感因素的经济特性往往在这段时间发生意想不到的变化。所以，开发前期一个很重要的工作，就是对在初始投资分析没有考虑或没有得到验证的方面，随着工作进展，在新情况出现之后，及时加以分析并采取对策，而做到心中有数、心中有底。
质量控制是对项目可行性研究工作的细化和延伸，它建立在时间控制、成本控制的基础之上，使项目发挥最大的经济效益、社会效益。
在当前市场机制条件下，房地产商获得土地的方式主要有协议、招标、拍卖等形式。土地利用方式、规划使用条件、用途等已由政府部门列明（包括界定容积率、覆盖率、限高等）。但是，在上述指标给定的条件下，如何根据市场需求状况，对项目进行准确的定位，设计出符合市场需求和使用需要的房地产，却是房地产开发前期工作的主要内容之一。项目规划方案应充分体现以人为本的思想，树立品牌物业，铸造“别无我有，别有我新”的开发理念。对于项目定位，在既定的区域要做到差异化，塑造与众不同的卖点。加强销售前期准备工作，让销售沟通提前到开发前期。在小区的整体环境、绿化小品、智能化配套上多下功夫，因地制宜，设计不同的内容。另外，项目开始建设前一般应具备“三通一平”的基本条件，同时，各有关主管部门的审批时间也比较长，这样，市场信息可能与初始定位时有较大不同，这点必须引起开发商足够重视。若能认真的完成以上分目标，总目标就一定可以实现，甚至可以为整个企业创造意想不到的经济利益。
3前期工作中不可避免的矛盾
前期工作是项目进入实质性阶段的前奏， 也是从理想变为现实的开始，它涉及到各种职能部门要求和专业领域要求，在实际操作过程中，往往会碰到以下困难和矛盾：
3.1效益原则与规划限制的矛盾
项目开发的基本出发点是追求社会效益、环境效益和经济效益平衡统一，并以此为基准取得最佳经济效果。但是，这往往受到相关政策法规的限制。方案设计的基本依据之一是规划选址意见，它对容积率、建筑覆盖率、退用地界、住宅间距，建筑高度等技术指标都给出具体要求。从开发商角度，为了成本控制和优化，容积率最好做足，但采光、日照等技术要求往往形成瓶颈限制。
3.2技术资料与实地出入的矛盾
开发商通过协议招标或者拍卖获得土地，土地（红线范围）与土地面积大小等均由职能部门给定。但与实地状况可能会有出入。特别是旧改地块，其上居民密集度高，地下管线隐蔽众多，而图纸上往往不能准确反映。
3.3市场变化与开发进度的矛盾
大家知识，市场信息千变万化。在不同时间，由于生活水平和消费观念等因素的影响，导致顾客对房地产的要求也随之变化。房地产开发往往需要一个周期，一般至少1～2年，项目一经定位就很难改变。这样，很容易造成当时设计内容、标准和销售时市场需求相违背，导致项目租售困难。
3.4不确定因素较多，很难进行量化控制
前期工作很大程度上是一个平衡协调过程。它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响。比如，地质情况的变化会影响桩的设计长度和选型，红线的变化会影响项目总平面的布局等，政策的变化很有可能带来房屋规划要求的改变。
4前期工作的矛盾的解决
前期工作的矛盾的解决可以采取协调的方法。
“协调”是一个很普通的词汇，但却有着极深的内涵。协调包括外界沟通与内部配合。房地产开发涉及到许多相关行政部门，如消防、人防、环保、环卫、卫生防疫、规划、房地、建委、计委等，还有很多配套单位，如供水、排水、供电、燃气、电信、有线电视等部门。在工作中，一定要事先和上述单位加强沟通，在方案及扩初设计阶段广泛征询意见，项目是否具备施工及配套条件，并按照相关的要求及时调整并修改设计方案，使之尽早定稿，避免返工。同时强化公关意识，争取各相关部门对项目的理解和配合。内部配合是指房地产各职能部门应加强横向沟能和联系。一般而言，房地产开发单位职能机构设置多采用职能制形式。这种机构设置的优点是在本部门实现了规模经济，减少了重复和浪费，同时促进了员工在专业领域有更高层次发展的可能，但是，缺点也显而易见。它容易造成各部门各自为政，当外部环境变化较大、较频繁时，部门之间需要协调，往往反应很慢，上层领导很难及时决策。
5结语
房地产开发前期工作专业知识较复杂，同时出现的不可预见情况也较多，需要各职能部门同时参与。因此，各职能部门发挥主观能动性，相互沟通协调显得至关重要。在协调之外还要加强调查和现场踏勘，这将为前面的协调工作提供强大的实践数据。前期阶段，是房地产品形成的准备阶段。产品的策划、设计形式、规划设想是建立在详细的调查之上，以此形成对未来市场的预测和判断。
论文作者:彭运之
论文发表刊物:《建筑建材装饰》2015年10月下
论文发表时间:2016/9/14
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