摘要：房地产经济在国民经济中占据重要地位与作用，其开发项目的管理工作也日益受到重视。本文分别论述了房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用与难点，并提出了 房地产开发项目管理问题的解决措施
关键词：房地产开发；项目管理；重点难点分析
引言
房地产开发项目管理属于一门综合性很强的学科，房地产的开发和管理过程都非常的复杂，需要对其中的系统工程进行理论和方法的综合应用，保证实现房地产项目的全方位管理，从而优化房地产生产要素的配置。
一、房地产开发项目管理及其在房地产开发中的应用
房地产开发项目管理的目的是高效率的实现项目目标，项目管理是以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按照其运行的规律，建立有效的计划、协调、组织和控制的管理系统。房地产的项目管理是一套复杂的管理体系，是以房地产企业、监理公司为主，各参建单位参与的管理系统，融合了项目管理的实践经验，系统的项目管理理论又为建设工程的项目管理提供了理论工具，使建设工程的项目管理日益科学化和系统化。
房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。要把三者的关系进行很好的处理，难度很大，需要各方面人才的共同配合与合作，对整个的过程进行全面的设计、协调和控制，才能把项目做好，满足客户的需求，实现企业的盈利目标。
二、房地产开发项目管理的难点
1.决策缺乏依据
房地产开发项目管理在具体实施的过程中，受各种主客观因素的影响，会存在很大的困难。具体来说，房地产开发商在开发项目的设施过程中，在项目开发管理中会存在以下问题。由于开发商对开发时的市场详情缺乏准确的研究，导致在真正做出决策，进行施工时缺乏施工所需要的图纸或者提供的资料不准确等问题出现。也会因为发包方对内容的规定不清楚，致使施工的结尾发生项目管理无法进行的现象。这些因素的存在严重的制约着开发商对开发项目管理的有效进行，也是房地产开发项目管理过程中存在的难点。
2.成本控制
房地产开发项目管理中的另一大难点是对开发项目的成本控制，这影响着开发商以及管理者和所有用户的利益，一旦处理不当，将引发三方纠纷的发生。这也是为什么在房地产开发项目管理中成本管理成为难点的原因之一。当下，我国的大多数房地产开发商都不太重视开发项目的前期策划以及设计阶段的成本。导致项目后期的进展困难。为了解决这一难点，房地产开发商在对开发成本的控制方面要严格把关，建立更加完善的成本控制体系，保证开发项目管理中的每一个决策都能减少开发项目的施工成本。只有控制好房地产开发项目管理的施工成本，才能更好的完成开发项目的目标，保证开发项目管理效益的最大化。
3.缺乏完善建筑质量、安全管理体系
目前业主对质量的要求不断提升，对房产有着更高的标准，所以就需要开发企业在房地产项目开发的过程中严格对质量、安全进行控制。尽管目前房地产行业的相关规范不断完善，但物业质量问题依然存在。重要原因就是在注重经济效益的同时，投资商、项目部放松建筑质量、安全管控，对施工单位、监理单位的质量、安全管控不到位，导致项目建设监督管理力量不足，从而造成非常多的隐患，房地产开发项目质量不能达到要求，引发合同纠纷，影响开发企业的品牌形象和经济效益。
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三、房地产开发项目管理问题的解决措施
1.完善房地产开发项目管理中的成本管理
房地产开发项目的成本控制是开发商获得经济利益的重要途径。房地产开发项目管理过程中存在非常多的环节，所以，为了更好的控制管理房地产开发项目管理的成本，一定要对房地产开发项目管理的各个环节实现成本的管理控制，建立并应用成本管控的办公自动化体系，对每一个环节的成本进行科学的、有效的管理控制。只有这样，才可以更好的节省项目施工成本，提高企业项目成本管理水平。
2.严格落实房地产开发项目市场调查工作
市场调查对于房地产开发项目具有重要作用，因而这就要求广大地产开发企业应当严格落实项目开发前市场调查工作。对此，地产开发企业可以从以下两方面着手做好市场调查工作：首先，房地产开发项目市场调查定位要准确，例如所开项目是高端或是改善型定位、购房人群定位在普通工薪阶层或高层白领等，从而在提升所获取调查数据准确性基础上为下阶段可行性报告制定奠定基础。
其次，开发企业在获得较为准确的市场调查数据后，应根据其从经济合理性研究和技术可行性研究两个方面着手制定出市场可行性报告。以该报告中经济合理性研究为例，开发企业除了应注重对所开发项目投资与回报分析外，更应当通过组织相关专业人员对项目经济合理进行严格论述，以此确保建筑企业实现经济效益最优。
3.计方案的优化
设计人员要严格的按照开发企业的要求和对产品的定位进行设计，在建设之初，对图纸进行仔细的审核，看是否存在错误。设计的错误或者是变更会给工程的实施带来很大的影响，因此在设计执行时，要做好设计的检查和优化工作，确保设计的科学、合理、可行。
4.构建起完善的建筑质量管控体系
（1）开发企业需要综合房地产开发项目的实际情况，保证遵照国家规范法律的前提上，以项目实施大纲为基础，细化质量、安全管控体系，按照设计图纸、施工计划对建设当中的每一个关键节点制定出对应的质量标准和管理目标，之后将各环节当中的管理职责有效分配到具体人员中。
（2）因为建筑质量管理体系当中的实施主体是各个有关责任人，所以在管理体系当中要针对责任人的管理制定出更加行之有效的考核机制。企业制定出奖惩结合的工作考核制度，就是要让各级管理者的个人绩效、奖金和工作考核成绩相联系，针对考核成绩优秀的工作者进行奖励，对考核成绩差的工作者进行惩罚。利用这个机制更加良好的将各管理人员的工作积极性提高，保证房地产开发质量。
（3）将监理领域明确，监理单位需要严格按照房地产开发项目实施建设过程，进行全方位的监理。同时根据设计图纸、施工方案重点对建设内容进行施工全过程监理。为了防止出现责任不清、职责不明的情况，除去监理方和开发方签订明确职责的合同之外，通过项目实施每周例会和特殊问题专题会议等形式，建设、施工、监理三方建立良好的沟通交流机制，共同解决问题，推进项目进度。
结束语
房地产开发必然会在项目的管理工作上，逐渐向着规范化、专业化的方向发展，房地产开发企业应当严格按照相应的管理工作流程规范运作，围绕项目管理工作任务，建立相配套的组织与制度，重视工作的计划性、实施性，对预见问题提前进行管控，以管理客观规律为基础，才能够取得最佳经济与社会效益。
参考文献：
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[2]浅谈房地产开发企业项目管理的现状及对策[J].胡广洲，高瑜. 建筑知识.2017（07）
[3]房地产开发中建筑工程项目管理探讨[J].吕召鑫. 低碳世界.2018（07）
论文作者:洪伟东
论文发表刊物:《基层建设》2019年第7期
论文发表时间:2019/6/25
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