试从公共资源的角度探析租购同权的本质*
陈春涵 陈淇华 陈钻青 陈文晓
华南农业大学，广东 广州 510000
摘 要： 为响应中央租购并举的政策，2017 年广州市率先在全国提出了租购同权。时隔两年，租购同权的实施却不尽人意，如同权的主体界定不清，同权的范围较为模糊，通过完善租赁市场缓解目前住房紧张的问题似乎成为了一大难题。深入研究后，发现阻碍租购同权实施的根本原因是公共资源本身的不足，公共资源、户籍、产权的捆绑是导致租购同权难以推行的根本原因，因此需要从三方面入手以缓解推行中的障碍，真正做到同权。
关键词： 租购同权；公共资源；户籍；城镇规划
近年来我国的房价居高不下，甚至呈现泡沫化的发展趋势，不利于我国经济的稳步发展和城镇化建设进程。2017年党的十九大报告再次强调和重申，“房子是拿来住的，不是拿来炒的”理念，通过推动租购并举政策的实施，进一步完善租赁住房，从而缓解目前住房紧张等问题。基于这样的背景，广州市政府率先在全国提出“租购同权”政策，初看视乎重点是“租购”，以落实租赁市场的建设规划。但事实上，“同权”两字却很好地从侧面反映广州市政府把握住发展租赁住房市场的本质，则市民对于公共服务资源的需求。
根据马克思主义政治经济学的理论，价格是围绕价值上下波动的。房屋的价格一直居高不下，是因为其自身附加的价值远远超过了使用价值所导致的。公共资源、户籍与住房的挂钩使得房屋附加价值暴涨，再加上公共资源自身的“僧多粥少”的性质，住房市场持续增长是必然的。这样也使得租购同权真正落地存在很多的障碍，因此本文将从公共资源本身出发，以探析其对于租购同权政策推行的影响，并提出推动政策实施的相关建议。
取原位生物反应池进出水样进行分析，结果如图1～2所示。可以看出，原位处理池对于渗沥液氨氮的去除效果很好，最高能达到95%以上，总氮去除率大体上也在50%以上，COD去除效果在30%以上。但原位池内7月下旬和8月初COD有所增加且氨氮和总氮去除效果不够理想，结合上海7、8月的天气变化，推测为外界环境的影响，可能原因是气温骤降造成微生物的活性降低，呼吸作用和硝化作用效率减慢，导致去除效果下降。8月气温回暖后到中旬恢复较高的处理能力。
一、公共资源、户籍、产权挂钩与租购同权的关系
户籍制度是公共服务资源分配的依据。我国存在严格的户籍管理制度，而户籍往往是居民享受城镇公共服务资源的前提条件。基于户籍管理制度，外来人口如果想在一个城使市落户，就要有合法稳定的住所，购买房屋就成为取得城镇户籍的有效途径。因此享受城镇公共服务资源的权利就往往与户籍、房屋产权相捆绑。①教育资源、医疗资源、社会福利通常附随于户籍，没有户籍，就不能享受相应的市民福利，而没有房子，就没有户籍。购房成为取得户籍的条件，将城镇公共资源分配权绑定在户籍或房子产权上，有房就有户籍，有户籍就有公共资源分配权。如此便导致消费者倾向于买房而不是租房，社会便形成“租不如购”的消费观念，我国的租赁住房市场也因此长期发展不起来。
二、租购同权背景下公共服务资源分配现状
由于传统的户籍制度，我国房产一般附加了诸多公共服务权益，包括学区教育资源、医疗资源、社区服务、公积金使用等等。以教育资源为例，教育资源在附随于房产的公共服务资源中是对人们影响最大的一项权益。目前，我国以住房和户籍地为依据划分了学区范围，一般来说以学校为中心向学校周边住宅小区进行划分，划分在学区内的住宅小区的学生可以在该校就读。如广州在学区内购房且户口在学区内为最优先入学，其次是学区内购房，第三是有户口但无购房，可以明显发现学区内购房是进入学区的最优先条件。②因而在租购同权政策实施过程中，受教育权和享有医疗服务权难免成为最备受关注的两种公共服务资源。由于其稀缺性，如果只依靠市场调节，那么优质的学位资源和医疗服务资源只能由极少部分人可以通过资产优势或者社会地位优势打败其他稍处劣势的群体占有优质资源，这违背了公平原则，侵犯了公民平等接受教育和接受医疗服务基本权利。公共服务资源的分配方式就与户籍制服紧密联系在一起。优质学位资源与医疗服务资源只能由附近一定范围内的居民享有，但是这也难以满足附近居民对教育与医疗服务资源的需求。
①朱仁友，黄斯琪.我国房屋租赁市场发展缓慢的制度原因及对策[J].企业经济，2018(04)：124-132.
三、在租购同权背景下，对公共资源的合理分配建议
在许多的城市当中，房地产开发商从政府中拿到土地的使用权，很多都是用来建设商品房，商品房建好之后就卖给他人，很少开发商拿到土地之后会把土地用作于租赁。但是，随着我国的经济发展，区域人才的流动变得越来越频繁，在楼价畸高的情况之下，对租赁房子的需求会越来越突出。在有些地方的政府在出让土地的时候规定了土地仅能够用于建设租赁的商品房。这样的政策，一定程度上能够增加租赁用房房源的供给。当供给增加的时候，租房的成本就会降低，这样是有利于防止因为“租购同权”政策的实施，而使租赁的价格过高，有利于“租购同权”政策的实施，以免背离“租购同权”的最终目的。
4) 将 windML_INTEL_GMCH_DB.cfg 文件放置在C:\Tornado221\host\resource\windML\config\database 路径下(本文假设VxWorks 开发环境安装在 C:\Tornado221 路径下);
(一)优化土地资源的配置
实现租购同权就要改变公共服务资源分配制度。户籍制度形成于计划经济年代，其核心是将居民享受公共服务资源的权利与户籍和房产绑定在一起，如果不改变根据户籍分配公共服务资源的制度，租购同权就等于形同虚设。③在租赁市场发达的国家，租购同权已经是常态，租房子和买房子同样能享受到政府提供的公共服务资源，因此公共服务资源改革是实现租购同权的基本准则，也是实现公民权利平等化的根本途径。因此，就公共资源的合理化分配提出如下建议：
租购同权是否可行，如何能够从源头解决租购同权落地时的困惑，就需要从根本上剖析租购同权的本质问题。公共资源、户籍、住房的捆绑问题是导致房价居高不下的根本原因，是租购同权的同权需要保障的重点，在户籍制度与经济发展尚未匹配、公共服务资源相对匮乏的背景下进行，租购同权并不能让承租者享受到与出租者相对平等的权利。因此在明确了租购同权的本质问题后，我们就必须从公共资源本身入手优化土地资源配置提高租赁市场的透明度，最后才能够推动租购同权的真正落地。
(二)完善租赁信息透明度
当安全联锁逻辑关系确定后，为实施联锁保护功能需要确定实施该功能的安全仪表功能(SIF)，即通过选择测量仪表、逻辑控制器、最终元件及相关软件等组成安全仪表系统(SIS)来实现具有安全等级的SIF。SIS的设计应兼顾可靠性、可用性、可维护性、可追溯性和经济性，既要防止设计不足，也要防止过度设计。
四、结语
土地对公共资源的供给是起着关键的作用。不管是完善教育和医疗资源，都是离不开土地的供给的。在广州，为了配合“租购同权”的实施，政府投入大量的资金与土地用来增加学校的学位。因为在“租购同权”的实施过程中，教育资源的分配是尤其引人关注的，增加教育土地资源的的供给，能够满足租赁者的子女能够因为租赁合同的订立而有权享受与出租者同样的教育资源。因此，为了更好的促进“租购同权”的实施，政府在对土地资源进行配置的时候，应更加鼓励、引导把更多的土地用于建设租赁用房和公共资源服务的建设方面。
[ 注 释 ]
租购同权政策的实施后，政府作为公共服务资源并没有针对优质学位与医疗服务资源进行大幅度增加，但是承租者作为新的享受两种资源的主体，导致一定范围内对优质学位资源以及医疗服务的需求不断上升，带来的是房价的不断上扬以及公共服务资源更加紧缺，加大了承租者的生存压力，这也违背了租购同权实施的初衷。另一方面，租购同权政策受益主体十分限制，根据广州市的相关规定受符合以下其中条件之一的主体才可以享受政策优惠：1.承租者子女拥有广州户籍；2.承租者拥有广州市人才绿卡；3.承租者符合广州市积分入户条件，并且必须没有拥有住房的所有权才可以享受就近入学和享有医疗服务资源的权利。由此观之，一般外来务工人员的子女并不能在其居住范围内的最优质的学校接受教育，如果他们想享受最优质的教育资源，必须拥有住房的所有权，但是这违反了租购同权的本质。因此，租购同权的实施必须建立在户籍制度与经济发展相匹配、公共服务资源相对充足的前提下进行，否则租购同权并不能让承租者享受到与出租者相对平等的权利。同时需要考虑教育资源、医疗资源这些公共服务资源作为房屋的衍生权益，提高公共资源的供给，这对于人们购买或租赁房屋而言都是一项极大的激励。
随着网络的发展，很多人会在网络上发布房子租赁信息或者在网上寻找适合的房源。根据贝壳研究院数据，西安2018年线上成交客户占比达到59.64%，开始超过线下成交客户。北京2018年线上租房首次追平线下。④但是，在网上的许多租赁信息当中，许多都只是简单的介绍一下房子的大小以及金额，并且这些信息的真伪也是难以区分的。很多时候在这种租赁信息以及出租者滥用优势地位的情况下，租赁者会处于劣势。因此如果能够完善租赁房屋的相关信息，如租赁房屋周边的公共资源服务情况，这样会更有利于租赁者对房屋的选择。租赁信息的公开化和透明化，能够在政府进行资源配置的过程中起到引导性作用。实现租赁信息的公开化和透明化，需要政府在出租屋管理方面有更加积极的作为。
②何芳.何谓真正的房地产发展长效机制——从租售新政谈开去[J].探索与争鸣，2017(11)：102-109.
00后大学生早已在电视和网络媒体蓬勃发展的时代下“游刃有余”，对他们而言在开展心理健康教育时极度挑剔教育形式，传统的说教式教学不仅收效甚微，还会引起学生反感和憎恶，而最适宜的则是借助于心理学知识相关的视频材料或时事热点来进行论述。比如教师可组织学生观看02年的“马加爵事件”及相关分析讨论，继而引导学生体会不良情绪累积的危害性，再顺利渗透自我调节的科学方法。
③刘金祥，邢远阁.租购并举中公共服务均衡化实现机制研究[J].上海经济研究，2018(05)：51-59.
④链家研究院.租赁市场系列研究报告.链家研究院网：https： // research. lianjia.c om/ analysis/ ，2017-11-17.
An Analysis of the Essence of the Same Right of Rent and Purchase from the Perspective of Public Resources
CHEN Chun-han,CHEN Qi-hua,CHEN Zuan-qing,CHEN Wen-xiao
South China Agricultural University, Guangzhou 510000, Guangdong
Abstract ：In response to the policy of the central government，Guangzhou took the lead in putting forward the same right of rent and purchase nationwide in 2017，but the implementation of the same right of rent and purchase is unsatisfactory.The subject of the same right is not clearly defined and the scope of the same right is relatively vague.It seems that alleviating the current housing tension through improving the rental market has become a major problem.After a thorough study，it is found that the fundamental reason hindering the implementation of the same right of rent and purchase is the insufficiency of public resources.The binding of public resources，household registration and property rights is the fundamental reason that makes it difficult to carry out the same right of rent and purchase.Therefore，it is necessary to start from three aspects to alleviate the obstacles in the implementation and truly achieve the same right.
Key words ：The Same Right of Rent and Purchase；Public Resources；Household Registration；Residential Constructions Project
*大学生创新创业训练计划项目：租购同权背景下对出租者及承租者权益的立法保护——以广东省广州市为例(项目编号：201810564125)，项目负责人：陈淇华。
中图分类号： F299.23
文献标识码： A
文章编号： 2095-4379- (2019 )18-0050-02