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摘要：房产测绘中测绘面积工作取得的成效，对业主的经济效益有直接的影响，所以做好测绘面积的质量控制工作，对保证房产测绘面积工作的可靠性具有重要的意义。鉴于此，本文便对房产测绘中测绘面积的质量控制进行相应的分析。
关键词：房产测绘；测绘面积；质量控制
引言
近年来，随着房地产业的快速发展，房地产测绘水平也得到了显著提高。房地产测绘工作的水平直接关系到业主的切身利益，也使得整个房地产测绘行业的法律和社会责任巨大。在房地产测绘工作中，测绘区域的质量控制非常重要。它可以帮助测量人员和测绘人员对房地产领域有一个详细的了解。因此，测绘区域必须作为整个工作的关键环节。
1、预测面积与实测面积存在差异的问题分析
1.1测量问题
1.1.1数据采集和图纸变更
房产预售面积计算主要是由设计师根据设计图纸和施工图进行，尺寸收集全部来源于图纸，是理论面积。但在后来的室外调查中，从室外调查中收集到的所有数据都比较准确。除此之外，开发商在建筑施工过程中可能会因为不同原因进行方案设计更改，这也是两者存在差异的主要原因。
1.1.2技术性原因
因为房地产测绘从业相关人员技术水平有限，测绘单位规范问题多，工作程序不完善，数据测量和记录有误差，计算过程失误等原因会造成面积差异。
1.1.3图纸及相关资料的完整及准确性
建筑面积测量的主要数据来源是设计图纸，建筑面积测量的精度直接受图纸数据质量影响。有必要检查整套施工图纸是否已盖印或计划好。测绘前必须检查建筑平面图，检查内容有：核心筒是否清晰，尺寸是否标注清楚，以及设计单位为图纸上的公共配套设施（如消防水池、配电房等）提供的使用说明是否清晰，以准确计算和分摊。
1.2特殊部位面积问题
1.2.1阳台
（1）全封闭阳台；《建筑工程建筑面积计算规范》规定：“在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积。”也就是说，建筑物的阳台，不论其形式如何，均以建筑主体结构为界分别计算建筑面积。《房产测量规范》规定：“挑梯、全闭的阳台按其外围水平投影面积计算。”预测面积计算时，阳台在主体结构内时（凹阳台），按其全面积计算，与实测面积计算范围相同。如果在主体结构外（凸阳台）或部分在主体结构内（半凸半挑阳台）（图１），对于预测面积而言，建筑面积与主体结构在阳台结构底板的位置有关；对于实测面积，建筑面积均按其外围水平投影面积计算。根据上述分析，可以得出，全封闭阳台除凹阳台不会出现面积误差，其余情况一定会出现建筑面积误差，且实测面积大于预测面积。
（2）半封闭阳台；《房产测量规范》规定：“未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。露台不计算面积。半封闭阳台在预测面积计算时，与全封闭阳台计算方法相同。也就是，半封闭阳台的预测面积范围一定大于阳台结构底板投影面积的一半。实测面积计算时，按围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。因此，对于半封闭阳台而言，除凸阳台不会出现面积误差，其余情况一定会出现建筑面积误差，与全封闭阳台不同的是，其实测面积小于等于预测面积。
图1 阳台的三种形式
1.2.2突出墙面部分的面积计算
在沿街的高层建筑中，底部一般为商业区。因为结构需要，高层建筑的结构需要下落到底层（图2）。商业区可能会出现承重结构与围护结构（墙面）脱开，独立立在室内的柱子。目前在面积计算的时候，无论柱子多大，其面积计入该柱平面位置所在的套内建筑面积。但是，承重结构的设计是为了满足整栋建筑的结构需要，而不是为了一户单独设计，将该结构面积并入某一户套内建筑面积损害了业主的利益。《房产测量规范》明确规定：“套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”。因此，把突出墙面部分的承重结构计入套内建筑面积是不合理的。考虑到承重结构服务于整栋建筑，应由该栋房屋的所有业主共同分摊。
图2 结构柱示意图
2、房产测绘中测绘面积的质量控制措施
2.1确保测绘规范体制落实到位
具体措施体现在以下四个方面：其一，保证验收环节是相对独立的。房地产测绘工作中涉及到许多环节，对其所有环节都要验收监测，从而实现验收工作的独立性，可以有效监督测绘工作。其二，当测量过程中某个环节存在问题时，应该利用相互监督和自我检查的方法，在第一时间解决问题和发现问题，通过这样做有利于提升测绘的严谨性。其三，测绘工作人员必须要重视质量检测报告、设计图纸以及测绘结果等多方面的管理，而且严格审核其内容的真实性，以确保及时得到修改。其四，积极开展建筑测绘研讨会，由专业的技术人员在会议上说明测绘过程中存在的各种问题，通过引入实际案例来分析归纳实践经验，这样不仅可以提高测绘工作人员的技术能力，而且能积累更多的工作经验。
2.2实现房地产测绘市场的规范化
因为房地产面积测绘工作具备复杂性的特征，而且很有可能受到各方面的影响，所以在测绘中要注重每个环节。这就要求测绘工作人员规范自身的测绘工作，使他们能够在实际测绘中注意各种细节，从而保证房地产测绘面积工作不会由于细节而降低其质量。同时，需要不断完善测绘工作过程中的管理体制，提高房地产测绘工作的公开透明度，以便于在有需要时能够及时查到相关的资源，这样可以增加测绘工作的社会效益和经济效益。最后，我国要根据本身的国情，不断引入其他国家房地产测绘方面的优秀体制，从而更好地规范我国房地产测绘行业。
2.3加强对测绘工作人员的专业培训工作
现如今，很多测绘工作人员都缺乏较高的专业素质，应该通过增强对测绘工作人员的专业培训工作，大大的提高测绘工作的效率和质量。作为测绘部门，必须要做好员工培训前的各项准备工作，合理利用测绘人员的工作业余时间，制定合理的培训计划等等，在最大限度上避免测绘质量受到人为因素的影响。此外，测绘部门要对测绘人员进行定期的专业培训和考核工作，使测绘工作人员的操作得到规范。若在测绘工作中因为个人原因影响整个测绘质量，必须要结合实际情况，对其进行适当的惩罚，这样做能够帮助测绘工作人员树立自身的工作态度。
2.4提高信息技术利用水平，构建完善的管理控制系统
通过综合考虑房地产测绘的实际状况，必须要在增强测绘面积质量控制中提升信息技术利用水平，构建完善的质量管理控制系统，从而为开展相关的控制工作提供正确的指导。主要体现在以下几点：首先，房产测绘中测绘工作人需要在长时间的工作实践中提高自身的信息化，而且重视信息技术的合理利用，让其在房产测绘中测绘面积质量控制上的技术优点得到全面发挥，在提升信息技术利用水平的过程中，确保测绘面积质量得到有效控制。其次，以信息技术为基础的房产测绘面积质量控制，可以通过多个因素的相互配合使用，建立相关的质量控制系统，而这些因素主要包括质量控制理论以及计算机网络技术等等。
结束语
房地产测绘中测绘区的质量控制，可以有效地维护房地产权利人的合法权益，也有助于使房屋规划和建设更加合理。在项目后期，开发人员需要聘请专门的测绘单位进行测绘工作。在测绘过程中，要严格按照国家有关规定和标准取得房屋的实际面积，保证房地产交易市场的正常运行。
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[3]张玉丽.房产测绘中影响房产面积测绘质量的因素及控制措施[J].科技创新与应用，2018（15）：117-118.
论文作者:何靖烺
论文发表刊物:《防护工程》2019年第6期
论文发表时间:2019/6/21
标签：面积论文; 阳台论文; 工作论文; 结构论文; 建筑面积论文; 质量控制论文; 房产论文; 《防护工程》2019年第6期论文;