中国住房金融体系建设：智慧和勇气的考验——“住房金融体系国际研讨会”侧记，本文主要内容关键词为：住房论文,侧记论文,中国论文,体系建设论文,金融体系论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房金融体系是房地产市场的重要基础之一，无论是房地产开发还是个人购房，都离不开住房金融的融资支持。住房金融体系的效率直接影响住房市场的发展，而住房市场的健康发展也是住房金融体系安全稳定的基础。
经过20多年的发展，目前我国已基本形成了以银行信贷为主的住房金融体系，但随着住房市场的快速发展，这个体系在近几年已经显现出了不适应的迹象，如何设计高效运作的住房金融体系已经成为改革和发展中一个绕不开的话题。然而，住房市场和住房金融体系的复杂性不仅考验着制度设计者的智慧，更考验着改革者的勇气，任何相关的政策调整都会引起各界广泛关注。
为加强对住房金融体系的研究，促进住房金融健康发展，2006年4月25日至27日，中同人民银行在北京主办了“住房金融体系国际研讨会”。与会的多位外国专家分别来自世界银行、美国宾州大学沃顿商学院，长期从事住房金融研究，对多个国家的住房市场和住房金融体系有深入了解。围绕住房金融体系建设、防范住房金融风险以及扩大对中低收入家庭住房金融支持等议题，与会代表进行了广泛而深入的探讨，对中国住房金融体系建设提出了许多有价值的建议。
住房金融体系建设：理想与现实
世界上几乎所有经济体的中央银行都把稳定价格、促进经济增长作为自己的政策目标，而20世纪80年代以后房地产市场的剧烈波动已经引起各国政府和中央银行的高度关注。中国人民银行副行长吴晓灵在出席会议时指出，必须高度关注房地产与房地产金融问题，房地产金融调控措施一直是我国宏观调控政策的重要组成部分，促进房地产金融健康发展是中央银行的本职工作，中央银行必须研究它的体系建设问题。吴晓灵指出，应重点从产品体系、市场体系、组织体系三个方面加强对中国住房金融体系的研究。
来自沃顿商学院的Marja Hoek-Smit博士从她对各国住房市场和住房金融体系的深入研究出发，特别强调了住房市场的复杂性。她认为，没有比住房市场更复杂的市场了，即使在美国，住房市场也存在很多低效率运作的情况。影响住房市场的因素很多，需求方面主要有：城市化的进程、人口结构的变化、家庭收入的增加和财富的增长、财产所有权的规范、丰富的金融产品、稳定的宏观经济环境和低通胀、补贴的政策、基础设施建设等方面。供应方面主要有：住房金融业的效率、可供开发的土地供应情况、产权和登记系统的效率、法规体系的效率、建筑行业的结构和成本等。
Marja Hoek-Smit特别强调，住房政策在住房市场发展中具有重要作用。她在考察了不同国家的样本后发现，人均住房面积实际上与GDP没有直接的联系，很多不那么富裕的国家的住房条件反而好一些，主要的差距在于政策。住房政策对住房质量、价格、住房市场发展都有重大影响，也影响生产和投资，以及住房金融机构作用的发挥。住房市场各个部分的有效运行都需要政策的支持，住房政策的设计是一个具有相当难度的工作。如果政府不能够提供良好的环境，不能够及时出台金融支持、基础设施建设等方面的政策，就会影响住房的需求和供应，造成房价的上涨。政府的政策必须鼓励住房金融和建筑行业保持高效率的运营，这样才能稳定房价。一味的补贴或者对供需进行强制的调整都不好，住房系统的失调可能造成非常大的社会成本，加剧资源的不合理配置。
Marja Hoek-Smit介绍了近年来世界范围住房市场与住房金融体系发展的趋势：房地产已经成为一个颇具吸引力的投资领域；金融体系迅速发展，风险管理体系不断完善，住房金融产品日益丰富；养老金体制和保险业的改革提供了长期的资金来源，对住房金融体系的稳定发挥了重要作用；资本市场不断深化，债券市场发展迅速，证券化产品不断推出；巴塞尔新资本协议促进了住房抵押贷款业务发展；信息披露规则日益完善；对消费者的保护日益加强。但是，从普遍的情况来看，目前仍然存在的突出问题有：担保制度十分薄弱，信用信息系统尚不完善，开发建设的融资渠道和规模十分有限，住房二级市场缺乏，土地使用政策限制过严，产权登记和转让政策不明确，法规和许可证制度不恰当等等。
如何建立有效的住房金融体系?世界银行中国住房金融政策研究顾问Michael Lea博士进行了详细的介绍。他认为，一个有效的住房金融体系有七项衡量指标：贷款能够提供给所有合格的借款人；有各式各样的贷款品种，可以满足消费者各式各样的需求；住房金融体系本身的利差非常低，包括借贷款间、按揭贷款与其他证券间的利差；留置权的执行效率高，成本低；能够部分预测贷款损失；系统足够强劲，可以吸收、抗击来自通货膨胀或其他外源性的冲击；必须能够保护消费者免受贷款人的欺诈。
然而，建立有效的住房金融体系需要具备一系列的外部条件，Michael Lea博士列举了六个方面：避免严重的通货膨胀、有效的财产登记体系、土地和住房的自由市场、竞争性的高效率的金融市场、支持住房金融体系的法律架构、支持住房金融体系的监管框架。他强调，政府在住房金融体系建设中应发挥重要作用，政府机构应有明确的任务，包括：建立完善的法律架构，取消繁琐的法律、税收、监管规定，明确被支持机构的任务，建立适当的监管框架，提供担保或信用增级以支持资本市场信誉的建立等。
从世界各国目前住房金融体系的现状出发，Michael Lea博士将住房金融体系分为四大类。一是“资产组合贷款人+流动性便利”。这是传统的做法，也是多数国家的主流模式。贷款人通常是存款机构、合作银行，也包括欧洲的按揭银行、财务公司、保险公司。贷款人发放贷款并将贷款保留在他们的资产组合中，同时，使用中央银行提供的流动性便利作为补充性的资金来源，或者通过卖出低风险债券进行融资。二是“临时性贷款人+二级市场”。美国在上世纪30年代经济大萧条之后出现这种模式，目前是其主流模式，同时澳大利亚、英国也是这种模式。通常，临时性贷款人很快通过二级市场卖出发放的贷款，将贷款从账本上剔除出去。有专门的中介机构从发放人那里购买贷款，实施证券化后卖出，他们是二级市场主要的参与机构。政府也可能成为中介机构或提供保险。三是政府设立的住房银行。目的是防止市场失效或者为了满足政治上的目标，资金来源于政府的拨款或者无补贴的存款。但从运行效果来看，大多数并不成功。四是住房合同储蓄。根据储蓄计划的完成情况决定是否发放贷款，通常签定合同要求购房人储蓄一定金额、一定时间，贷款利率是预先设定的、固定的，并且比市场利率低。这种模式在世界范围不多见，但在欧洲较多，目前法国逐步在淘汰这种模式，在德国提供的补贴也越来越少。中国的住房公积金制度与此类似。Michael Lea博士指出，不是每个国家都有一个独有的模式，实际上，有些国家的模式非常相似，也有的国家可能同时采用多种模式。
伴随着经济体制改革和住房制度改革，我国的住房金融体系也逐渐发展起来。中国人民银行金融市场司房地产金融处程建胜处长回顾了中国住房金融发展的基本情况，认为我国住房金融体系目前处在发展的初级阶段，尚未形成有关未来市场发展的清晰的整体框架。具体表现在：目前住房金融市场资金供应主体是商业银行；主要是住房贷款的一级市场，风险由银行承担，风险分担机制不健全；住房金融服务比较初级，住房保险产品单一；仍然缺乏真正的政策性住房金融业务和机构；住房金融业务基本是商业性的，缺乏来自财政的直接补贴和税收方面的优惠；等等。
在住房金融体系的建设方面，近年来，人民银行以产品创新为突破口，推动市场的发展。2005年12月，中国建设银行在银行间债券市场成功发行交易MBS，房地产金融的二级市场步入健康发展轨道。参加研讨会的外国专家指出，MBS近10年在新兴市场的发展中有许多经验教训可以借鉴。证券化是一个变化的渐进过程，随着不同模式、不同市场的发展，日益复杂的产品被开发出来，以更好地管理风险。发展MBS的过程中，一开始可以提供一些简单的工具，然后慢慢增加，而不是一开始就提供一个很复杂的产品。
房地产泡沫：金融安全的严重威胁
房地产泡沫是一个世界性的难题。金融业尤其是银行业往往有大量资金投入房地产，房地产泡沫与金融安全息息相关。中外专家结合研究各国房地产市场的丰富经验，剖析了房地产市场泡沫的形成原因、发展规律和应对策略。
从理论角度看，市场价格与长期均衡价格的脱离就形成了泡沫。来自沃顿商学院的Dick Herring教授介绍了一个更直观的判断方法，就是当人们愿意以不现实的高价买房子的时候，泡沫就出现了。人们愿意付钱买房子是因为相信明天可以把同样的房产以更高的价格卖出去。他们担心如果现在不买的话，接下来可能会失去这个赚钱机会。而实际上，Dick Herring教授从他对美国1975～2005年房地产市场的价格分析来看，房地产并不是一个吸引人的投资方式，如果用通货膨胀率进行调整，房产投资的实际平均收益比有担保的国债的收益率还要低。
判断房地产是否存在泡沫是一件十分困难的事情。Dick Herring教授说，在美国要判断房地产的泡沫已经很困难，而中国正处于经济转型期，经济波动频繁，要判断泡沫就面临更多困难。
中国银监会创新业务监管协作部主任李伏安特别提到，在中国经济转型过程中，经济系统不稳定、不均衡的特征非常突出，对房地产市场影响很大。比如，2002年以来居民收入增长快，财富积累明显。由于股市低迷，很多人买房作为投资。2006年以来，股市好转，有一部分人就会卖掉房子投资股票。中国目前收入弹性比较大，家庭的财务约束比较少，这也容易造成更大的泡沫，产生投机。而其他因素，比如土地供应的限制、开发商的价格操纵等等也都会对房地产市场形成明显冲击。
为什么房地产市场比较容易出现泡沫?Dick Herring教授认为，这是与房地产市场一些固有的特性分不开的。一是房地产市场信息不对称，人们为了获得贷款，有时候会虚报价格，缺乏像股票交易所那样集中了解价格的地方。二是房产的流动性比较差，房型种类多，交易成本比较高，交易不频繁，价格陈旧，缺乏真实的市场价格。三是缺乏做空机制，没有对过度定价的限制因素，而证券有期货市场，可以用看跌卖空的方式化解困境。四是中短期的住房供应缺乏弹性。房产建设周期长，当需求很快上升时，供应往往跟不上，供需间就出现时差。Dick Herring教授特别指出，尽管有时候土地价格的变动会推动泡沫的产生，但往往房地产价格的增长速度大大快于其成本的增长速度，金融机构提供的信贷资源、人们普遍的乐观预期、投资人包括国外投资人数量的增长等等需求面的因素都会推动房地产价格不断攀升。
如何发现房地产泡沫即将破裂的蛛丝马迹呢?Dick Herring教授提供了几个参考的标准：一是首次购房者很难买房，即使借助于融资手段，也没有能力支付；二是房产投资的租金回报低于实际成本；三是空置率上升；四是存量房大量增加，供给已经大大超过需求。
中国人民银行研究局金融风险处李德处长重点分析了我国房地产市场的金融风险状况。微观层面的风险集中在三个环节：购房者、房地产开发企业和金融机构。李德认为，从我国目前情况来看，最主要的风险点在开发企业贷款，开发商的资产负债率比较高，而且不良率也比较高，必须高度关注开发企业的流动性问题。另外一个需要密切关注的是房地产贷款的地区集中问题。根据统计，东部地区11个省市贷款占到全国的76.2％，中部地区占10.6％，西部地区占13.2％。东部地区的集中度很高，比较容易引起房地产热。
银行风险为什么会如此集中在房地产业?Dick Herring教授从三方面分析了原因。一是银行对风险的短视。人们往往在认识上有误区，认为过去发生的事情不会再出现，实际不完全是这样。另外，人们也容易忽视发生概率比较低的事件，对出现问题的可能性估计不足，而风险或灾难一旦出现之后，可能会有放大的效果，即一旦人们了解风险情况的时候，对风险的恐惧心理会比风险本身危害更大。因此，银行要设计完善的机制，以预测各种各样的风险，防止问题扩散。银行要加强对周期性的研究，分析各种数据和信息，借鉴历史教训。二是外部不恰当的鼓励政策。比如，提供很高的财务杠杆或风险的转移机制，为金融机构提供或明或暗的存款保险，税收优惠或者监管不严格等。三是缺乏数据或者分析能力不足。市场不透明，各主体对于价格、市场环境、空置率等情况缺乏了解。一些利益集团可能操纵市场，加剧信息不透明。
应该采取哪些措施防止房地产泡沫的扩大呢?Dick Herring教授反复强调必须及早采取行动。他介绍说，荷兰、澳大利亚的监管当局一旦发现房地产泡沫迹象，会很快采取措施，收紧银根，较早地采取行动避免价格直线下跌，使价格停留在一个水平。为防止泡沫，银行自身要有很好的测算风险的方法和管理措施、管理体系，并且要保持透明度，通过压力测试确保有足够的应对能力。监管当局要加强管制，避免银行过度利用杠杆。要保存完好的数据，简化规划审批程序。同时必须作最坏的打算，如果情形失控，要有一个好的机制来解决问题。比方说一个中介银行出面解决问题，使经济能够持续。
李伏安认为房地产泡沫的演变有两个阶段。当一开始出现价格下跌时并不算泡沫破裂，尽管交易量明显下降，但市场主体还是在持有，只是表现为账面损失，实际的资产损失并不多。真正危险的是，一旦房产价格持续下跌，低于实际价格，而市场主体即使亏本也出售，这时出现普遍的恐慌心理，真正的泡沫破裂开始了。基于房地产泡沫演变的特点，在预防泡沫的措施方面，李伏安也强调要及早介入，建立长期稳定的房地产政策。他说，必须在泡沫形成的早期就介入，房地产价格上涨速度显著超过其他商品，尤其是泡沫发展到一定程度的时候，房产价格与买地盖房的花费相关性很小。控制泡沫重要的是从前期融资入手，供需双方的调节和整体市场的平衡很重要。他倡导建立一个长期稳定的房地产政策，制定配套的长期稳定的交易政策、税收政策、土地开发供应政策，使所有的预期尽量基于透明的制度安排下，由此实现房地产价格的长期稳定发展。他提出，作为银行监管当局，应该关注更广泛的指标，包括：住房价格、利率水平、通货膨胀率、人口结构、收入水平、收入结构、家庭负债水平、社会就业状况、资产证券化的进程，以及货币政策、税收政策、汇率的变化等等。
扩大对中低收入家庭的住房金融服务：政府大有可为
近年来，我国的住房市场获得快速发展，但受益者主要是高收入人群。解决中低收入人群、特定人群的住房问题，实现人人有房住是政府的责任，也是当前政府高度关注的问题。如何解决中低收入家庭的住房问题、建立相应的融资体系，也成为此次研讨会的重要议题。
Marja Hoek-Smit指出，如果一个国家的住房金融体系能够为人口中的大多数提供融资，就可以解决大部分人的住房问题。即使一个人收入比较少，但如果他有稳定的现金流，也可以通过获得小笔贷款来改善住房条件，这要比没有任何信用支持好得多。
作为借款人，中低收入人群存在一些固有局限，制约着他们获得住房融资支持。比如：收入低、不稳定，难以应对高利率、高通胀，长期支付能力欠缺；储蓄不足，在支付首付款时面临困难等等。而贷款人也面临一些特定的风险和成本，比如：由于抵押物处于不好的社区，风险比较高，价值不稳定；财产的登记系统不健全，在执行留置权的时候可能会遇到政治因素的影响；从还款能力和还款意愿来看，这类贷款的违约风险比较高；这类贷款收入低，而服务成本高；等等。由于上述原因，低收入家庭很难获得银行按揭融资的支持，或者被要求支付很高的利率。虽然存在上述种种制约因素，但Marja Hoek-Smit强调，针对中低收入家庭的按揭市场如果建立起来，银行尤其是中小规模的银行、中介机构还是可以从中获利的。在这一过程中，特别需要强调的是对消费者的保护，要建立相关的法律体系，杜绝贷款中的不公平情况。如果消费者受到不公平的待遇，市场发展就不会好。
如何扩大对中低收入家庭的住房融资呢?Marja Hoek-Smit也提供了一些参考的做法，包括：提供各种按揭工具来帮助借款人安排付款档期并应对通货膨胀；设计一些储蓄计划帮助他们完成首付；设计多种抵押策略，可以开发一个特别的留置权系统，一旦出现贷款违约，银行对房产可以有更大的留置权；改善抵押物的评估，使抵押物的价值更加稳定；提供信用风险保险和进行投资者教育；等等。
对房屋拥有者实行补贴是很多国家住房制度中重要的内容，许多住房补贴也是针对中低收入家庭。但Marja Hoek-Smit特别强调，住房补贴是历史的产物。许多新兴市场经济国家，主要是一些拉美国家都曾经对住房金融体系给予补贴，当时他们受到一系列客观条件限制，包括：市场体系不健全，缺乏可以提供长期按揭融资的金融机构，资本市场不发达，还没有可以减少信用风险的法律基础，高通货膨胀率使正常的融资活动不能进行，等等。因此，人们不愿意买房子，企业不愿意搞房地产开发。在此情况下，国家采取一系列的措施启动市场，包括为固定利率按揭贷款和开发贷款提供利率补贴、给予政府设立的住房金融机构预算外的资金支持等等。但是，随着宏观经济条件和金融体系的改善，以及人们收入水平、消费能力的提高，政府需要不断调整和改革补贴系统。住房金融补贴的实施必须限定在一定的时间范围之内。
任何一种制度设计都不可能完全避免缺陷。在实施住房补贴政策过程中，必须充分考虑各种可能的风险和成本。Marja Hoek-Smit教授分析了实行住房补贴可能产生的一些后果。比如：补贴实际提供给了有稳定工作、稳定抵押物的那部分人，而低收入家庭由于收入很少，没有办法从公积金贷款中获得补贴，这样实际会造成一种不均衡。又比如：补贴系统已经退化了，不能够适应当前的情况，没有办法把补贴发给需要的低收入人群。如果发生上述情况，都会阻碍住房市场的正常发展。
Marja Hoek-Smit认为，补贴实际是一种激励机制，它可以改变人们的行为。在进行住房补贴的设计时，应该坚持几项最基本的原则，即效率原则、平等原则和透明原则。效率原则要求根据现有资源和预期结果，设计成本最低的补贴。政府自己盖房子成本会比私营企业昂贵，政府提供融资很多时候效率也不高，它隐含的不良贷款可能比私营企业高。平等原则要求做到避免因为获得补贴导致收入超过了未获得补贴的其他人。透明性原则要求确保补贴的透明。隐含性补贴会造成非常大的经济损失，一旦系统崩溃，可能造成整个经济体的崩溃，对经济的影响很大。
政府实施的住房补贴可以有很多种形式。中央政府可以提供补贴给地方政府，要求地方政府为获得补贴必须在监管层面作一些调整，如改善和调整注册系统、登记系统，或者在风险大的地区进行投资，尤其是中低收入人群居住的社区，以改善抵押物的稳定性。在实行担保保险的早期，可以由政府提供一些补贴，承担一部分风险。政府还可以提供一些培训项目，资助一些针对借款人的教育项目，帮助他们了解抵押贷款的运作。
我国政府一直十分重视中低收入家庭的住房问题，并在实施住房制度改革的过程中进行了多种有益尝试，中低收入家庭的住房保障机制初步形成。来自建设部住宅与房地产司的姚运德巡视员介绍了我国住房公积金制度和住房置业担保制度的基本情况。住房公积金是专门解决城镇职工住房的一项长期性住房储金。我国的住房公积金制度自1991年在上海率先开始试点，至今已经经过试点、发展推广、法制化管理和规范发展四个阶段。截至2005年年末，住房公积金的缴存总额达到了9760亿元。住房公积金制度是住房分配货币化的重要手段之一，其中国家和单位支持的部分实际上就相当于以货币化方式给职工的住房补贴。住房公积金采取的是“低存低贷”的原则，住房公积金存贷款利率均低于同期限的商业性存贷款利率，这体现了住房金融的政策性特征。住房公积金制度为我国住房保障制度建设和完善政策性住房金融体系奠定了基础。住房置业担保制度有助于解决抵押物的处置风险，消除阻碍个人住房消费贷款快速发展的障碍。2000年，建设部、中国人民银行联合印发《住房置业担保管理试行办法》。目前，29个省(自治区)、直辖市成立了93家住房置业担保公司，开展公积金贷款担保业务。通过开展住房担保业务，提高了中低收入家庭的信用水平，帮助其实现即期住房消费。同时，在为无力正常还款的借款人妥善解决安置用房的前提下，处置贷款风险。
结合我国对中低收入家庭的住房金融政策，外国专家提出，目前中国对住房金融的补贴，包括利率补贴、土地补贴、公积金补贴等，都是高度隐蔽的补贴，应该搞清楚补贴的力度有多大。其中，公积金利率低于市场利率，实质上将住房金融市场分割成两个不同的市场，从某种程度讲，是对市场的扭曲。外国专家建议，解决的办法最好是由政府给中低收入家庭购房启动资金或者租金补贴，也可以对棚户区改造提供补贴。
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