低收入群体的住房保障与信贷支持——基于住房过滤理论的分析，本文主要内容关键词为：住房论文,低收入论文,信贷论文,群体论文,理论论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]C912[文献标识码]A[文章编号]1006-3862(2009)05-0108-05
1 住房过滤的含义与理论综述
与一般的消费品不同，住房存在着由新变旧的老化过程，在住房逐步老化的自然法则和高收入者追求高质量住房的心理法则的共同作用下，市场上的高档住房不断被高收入阶层占有，高收入阶层的原有住房由于服务功能的降低、租金下降而被次收入阶层的房客使用，次收入阶层的原有住房又被再下一收入阶层的房客接着使用，住房在其生命周期内按高收入阶层——中等收入阶层——低收入阶层不断更换住户的过程，称之为住房过滤现象。如图1所示：原先中低家庭处于点a的位置，即面积小，质量低的住房1，高收入家庭处于点b，即面积较大，质量较高的住房2，随着收入的上升，高收入家庭搬到了面积更大、质量更高的住房3(点B)，中低收入家庭则搬进高收入家庭腾出的住房2，同时由于房屋本身的折旧，住房2的价值曲线向下移动，减去折旧，即表现为中低收入家庭从点a移动到了点A。
真正具有理论和应用价值的住房市场过滤模型出现于20世纪70年代以后，如Sweeney(1974)模型，ADP模型，Ohls(1975)模型，Braid(1988和1991)模型等。近年来，住房过滤模型得到了较大的发展，特别是住房保障和住宅福利领域，过滤模型已经成为重要的分析手段。与传统的住房供求理论相比，住房过滤模型有以下优点：一是把新旧住宅数量作为一个整体来考虑，从新旧住宅的联动来预测供求；二是充分认识到住宅的“持久性”，比较真实地反映了住宅的生命周期和市场运行机理；三是“过滤”的方法根据不同的收入阶层来考虑其对住宅的需求，因此该方法为解决住宅供求的结构性问题即为不同收入阶层提供不同结构的住房提供了理论依据。从理论的社会导向看：高收入者购买新房的行为会拉动中等收入群体接着买高收入者的旧房，最终带动低收入者也可以搬入中等收入者的旧房。从而社会各阶层都改善了居住条件，这种全社会范围内的住房梯度过滤是符合收入曲线总体规律的，也是有利于构建和谐社会的。
图1 住房过滤的基本过程
2 不同住房保障政策的过滤模型效果分析
从当前我国各地的住房保障政策看，总体上可以分为三大类策略：即政府直接兴建公共住房(简称“建公房”政策)、政府补贴开发商建设低价住房(简称“补砖头”政策)和政府向低收入群体提供住房补贴(简称“补人头”政策)。为有效分析三类住房保障政策的实施效果，本文利用住宅市场过滤模型，分别从供给和需求两方面分析住房保障政策的实际影响。其中按住房的不同价位和质量水平，将住房市场分为高、低两组，分别对应高收入和中低收入阶层。即如图2所示，D代表需求函数，s代表供给函数。则初始均衡时，两个子市场中的房价分别为PL、PH，住房消费数量分别为QL、QH。在这个模型中，政府为低收入人群制定的住房政策目标是：在稳定住房价格的同时，有效地提高低收入家庭的住房消费量QL。需要说明的是，由于长期来看，高档住房的供应将受土地资源的约束，因此在图中延伸为垂直于纵轴的直线。
图2 低档住房和高档住房市场的供求关系
2.1 “建公房”政策的过滤模型分析
如图3所示，由于政府直接新建低价位公共住房的计划，是独立于住房市场之外的非市场行为，因此，计划的实施，相当于将申请居住公共住房的那部分低收入者，从低等级市场中抽了出来，需求曲线由DL变为dL，房价由PL降为pL，同时市场供应的低档住房数量由QL降为qL。再看高档住房市场的联动效应。正常情况下，一部分高档住房由于折旧、过时等原因，逐步过滤到低等级市场中，由低收入阶层继续使用。但当低等质量住房价格也下降时，那些本应过滤下来的中等档次住房，由于价格相对于新的低档房价格pL仍然偏高，继续滞留在高档次住房市场中，相当于高档住房供应量加大了，供应曲线由QH右移。同时，高收入阶层由于找不到下家(中低收入者)转让自己的旧房，无法回笼资金，因此购房能力减弱，最终导致房价由PH降为pH(如图3所示)。导致高档住房建造的停滞和中高档闲置住房的增加。
图3 “建公房”政策的市场过滤模型
(左图：低档住房市场，右图：高档住房市场)
“建公房”政策效果：1.“建公房”可以直接解决低收入群体住房短缺的问题，并使得市场房价出现普遍下降，短期内效果相对明显。2.公共住房兴建成本完全由政府支付，财政负担较重，同时由于政府公房只能满足一部分居民的住房需求，势必造成有房户与无房户的“苦乐不均”。3.由于政府直接提供新房给低收入者，打破了住房过滤链条，降低了整个住房市场的运行效率和流动性，不利于提升社会其他各阶层的住房消费水平。
2.2 “补砖头”政策的过滤模型分析
“补砖头”政策的做法为开发商接受政府补贴后兴建低价住房，并通过市场销售。如图4所示。政策实施后，低等级市场的住房供应曲线从左向右变为sL，房价由PL降为pL，同时市场供应的低档住房数量由QL增加到qL。对高等级住房市场，由于开发商可以从低档住房建设中获得政府补贴，因而开发高档次住房的比较收益有所下降，供给曲线向左移动，高档住房市场出现“价升量缩”的局面。从住房过滤角度看，由于高档住房价格上升而低档住房价格下降，住房市场两极分化加剧，住房过滤给下一阶层的难度加大。
“补砖头”政策效果：1.与“建公房”政策相比，“补砖头”政策的政府补贴成本有所减少，对于低收入家庭而言，受益的公平程度相对好于政府直接分配公有住房。2.由于“补砖头”的执行效果最终取决于开发商，客观上存在开发商通过降低住房质量以换取低价房补贴的道德风险，造成资源浪费，同时还存在开发商向中高收入群体销售含补贴住房的可能，易导致保障资金流失和滋生腐败。3.“补砖头”政策没有破坏住房供应链条的连续性，有利于提高市场化程度，但“补砖头”政策使得高低档次住房的价差拉大，导致住房市场出现过滤断层现象，不利于培育中等收入阶层的住房消费能力。
2.3 “补人头”政策的过滤分析
“补人头”政策的含义是政府通过向低收人家庭提供不指定具体住房的租金或购房补贴，以提高其住房消费水平。如图5所示，住房补贴政策实施后，低收入阶层的支付能力提高，住房消费水平增加，一定程度上补偿了因支付能力不足造成的消费水平低下的问题，将增加低收人家庭对低档次住房的需求。在低等质量住房市场上，需求曲线右移移动至dL，导致低档住房由PL上升至pL，住房消费水平增加至qL。同时，低收人家庭的住房支付能力提高，使部分家庭可以提前消费过滤下来的中档次住房，也使低档住房市场的住房整体质量水平提高。而对于高档住房市场而言，旧住房的过滤加速和价格提升，导致更多的高收入阶层可以通过出售旧房换取资金以购买质量更好的新房。即需求曲线右移至dH。同时由于长期来看，高档住房的供应数量受土地资源的约束，在长期不会有太大的增长，即供给曲线延伸为垂直于纵轴的直线。因此达到一定阶段后，QH和qH几乎重叠，即由过滤加速导致的需求膨胀基本不会导致高档住房的绝对数量的上升，而主要体现为质量和价格的提升。
“补人头”政策效果：1.住房补贴只针对受补贴人的身份而不针对具体住宅，低收入者可自发到市场中求租或购买自己偏好的住房，较前两个政策更为自由，真正做到以人为本。2.与“建公房”政策相比，政府支出成本大大降低。另外，由于住房补贴政策包括购房补贴和租金补贴，政府可以通过调整补贴标准，促进住房市场租售比保持在合理水平。3.“补人头”政策通过加速市场过滤，保证了住房供应链条的连续性和开发商的积极性，有利于充分利用旧房、节约社会资源。4.“补人头”政策的缺陷是不直接增加住房供给，因此见效慢于前两个政策。
3 住房信贷政策的过滤模型分析
众所周知，住房信贷对于住房市场的供求有着重要影响。从市场供求关系看，由于住房既是消费品又是投资品，导致住房信贷政策的既影响购房者的支付能力，使得购房需求受到影响，也影响住房保有的意愿，使得拥有旧房的购房者面临“卖旧房买新房”还是“保留旧房，贷款再买新房”的财务决策，从而影响到存量房市场供给。因此我们沿用上文的视角，从市场过滤模型分析不同类型的住房信贷政策的实施效果。其中扩张的住房信贷政策意味着降低房贷利率，降低贷款门槛等，紧缩的住房信贷政策则包括提高贷款利率，增加首付比例等。
图4 “补砖头”政策的市场过滤模型
(左图：低档住房市场，右图：高档住房市场)
图5 “补人头”政策的市场过滤模型
(左图：低档住房市场,右图：高档住房市场)
3.1 扩张的住房信贷政策
如图6所示，在扩张的住房信贷政策下，由于贷款成本较低，各阶层居民对住房的购买能力均有所提升，在高档住房市场，需求曲线DH右移为dH，由于供给曲线SH向上延伸为垂直于纵轴的直线，QH和qH几乎重叠，即在土地资源的制约下，由信贷扩张导致的需求膨胀基本不会导致高档住房的绝对数量的上升，而主要体现为质量和价格的提升。在低档住房市场，需求曲线DL右移为dL，但此时供给曲线也发生变化，由于房贷利率降低和预期房价上升，中高收入者认为“保留旧房，贷款再买新房”比“卖旧房买新房”更合算，存量房市场普遍出现惜售局面，供给曲线由SL左移至sL，导致住房价格上升较多，实际住房消费数量QL与qL变化不大。(由于高档住房的市场供给主要来自一级市场新建住房，买房者是否卖旧房不会影响供给曲线。)
图6 扩张信贷政策的市场过滤模型
(左图：低档住房市场，右图：高档住房市场)
扩张的住房信贷政策的后果：1.住房市场需求膨胀，各类住房价格全面上升。2.由于住房过滤进程受阻，导致高收入者倾向于拥有多套住房，低收入者实际的住房消费量基本没有上升。
3.2 紧缩的住房信贷政策
如图7所示，在紧缩的住房信贷政策下，由于资金流入减少，各阶层居民对住房的现时购买能力均有所下降。在高档住房市场，需求曲线DH左移为dH，消费量和住房价格都有所下降。在低档住房市场，需求曲线DL左移为dL，同时由于资金面紧缩和预期房价下降，中高收入者出于“买涨不买跌”的心理，更换住房的频率降低，存量房市场同样出现惜售局面，供给曲线由SL左移至sL，导致低档住房价格变化不大，而实际住房消费数量却由QL大幅下降至qL。
图7 紧缩信贷政策的市场过滤模型
(左图：低档住房市场,右图：高档住房市场）
紧缩的住房信贷政策的后果：1.住房市场需求萎缩，各类住房价格均有所下降，但低档住房的降价幅度远小于高档住房。2.由于住房过滤进程陷入停滞和住房降价幅度不一致，导致低收入者的名义住房支出虽略有下降，但住房实际消费量也显著下降，导致低收入阶层的居住福利损失大于高收入阶层。
3.3 有差别的住房信贷政策
由于政府的住房政策的主要目标在于保障低收入阶层的居住权益，因此可以对不同的市场主体实施有差别的住房信贷政策。例如对购买二套房和高档住房的居民执行较高的首付比例和较高的贷款利率，而贷款购买第一套住房和中小户型的居民则享受一定的信贷政策优惠。有差别的信贷政策相对于高收入者和高档住房市场是紧缩的，而对于低收入者和低档住房市场是宽松或者扩张的。因此从住房过滤模型角度看，它将引起如下变化：如图8所示：在高档住房市场上，由于信贷紧缩措施，高收入阶层对住房的现时购买能力有所下降，需求曲线DH左移为dH，高档住房价格下降，但由于供给曲线SH向上延伸为垂直于纵轴的直线，供应量QH和qH变化不大。对于低档住房市场，在宽松的住房信贷政策下，低收入阶层居民对住房的购买能力继续提升，需求曲线DL右移为dL，同时供给曲线也发生变化，由于第二套住房的首付比例提高和贷款利率上升，中高收入者认为“卖旧房买新房”比“保留旧房，贷款再买新房”更合算，囤积多套住房的居民减少，供给曲线由SL左移至sL，最终导致低档住房的实际消费量显著上升，而价格基本与原先持平。
图8 有差别信贷政策的市场过滤模型
(左图：低档住房市场，右图：高档住房市场)
因此，针对不同收入群体实施有差别的住房信贷政策，其效果是：1.通过对购买多套住房的信贷限制，抑制高收入阶层住房需求的过度膨胀。2.通过放宽低收入群体的住房信贷条件，加快住房市场的过滤机制，在保持市场价格基本稳定的同时，实现低收入者实际住房消费量的显著上升。
4 研究结论
1.由于住房过滤机制的作用，不同类型的住房保障政策在政策时效和市场反应方面存在较大的差异。相比较而言，政府向低收入群体提供不特定住房的市场化补贴政策(即“补人头”)在见效时间上相对较慢，但在政策公平性、保障成本和市场关联影响方面均优于政府直接兴建住房政策(“建公房”)或向特定住房提供补贴政策(“补砖头”)，理应成为未来住房保障的主导政策。
2.住房过滤进程分析表明：住房过滤及保障政策的效果能否实现在很大程度上取决于住房市场的流动性。市场中介的缺位或发展滞后将使市场效率和流动性降低。为了消除过滤过程障碍，就必须大力发展和规范房产中介服务，为住房的买卖双方提供多样化和方便、快捷、周到的服务，以降低其在交易过程中的风险和费用。
3.住房信贷政策既对购房者的需求产生影响，也通过住房过滤进程，影响存量房的市场供给。从政策效果看，单纯的扩张或紧缩的住房信贷政策难以保障房地产市场的健康运行。在当前宏观环境下，应根据不同居民群体的收入水平和住房拥有情况，实施有差别的住房信贷政策，从而抑制高收入群体对住房过度占有，并促进低收入群体提升住房消费水平。