摘要：随着经济的发展，城市出现日新月异，城市更新作为转变经济发展的一种方式，使其向更高层次、更广范围、更好成效方面全面推进，实现从“旧城镇、旧厂房、旧村居”向“新城市、新产业、新社区”的转变。从而让城市村镇旧貌换新颜，经济得发展，群众得实惠。在城市的变化过程中存在着土地的利用问题，接下来我们主要探讨一下这个问题，通过学习国内外和以往的一些经验积累，我们给出了我国城市更新过程中土地集约利用的问题解决办法，虽然土地的更新也存在着一些对其他资源的影响，但是土地是所有活动的基础，没有土地资源，一切活动都无法进行，所以，其根本就是如何促进存量土地再开发和再次高效率的利用这个问题。
关键词：城市更新；土地集约利用；经验和启示
引言：随着国家能力的增强以及人民生活水平的提高，城市的发展也是与人民的需求不断的上升，目前存在的一个最大的问题就是城市的人口数量过多，使本来就有限的资源，变得更加紧张了。其中最重要的一个资源就是土地资源，在现实的生活中，处处都有土地资源滥用，变相的乱占用的现象，因此在城市的更新过程中，我们要将土地利用起来。
一、在城市不断的更新过程中土地的集约利用
早在很多年前，欧美国家就出现了这样一种现象，很多的工厂和企业都往胶外搬，使得城市中央的发展逐渐衰败，使人民的生活出现了一系列的问题，比如说原本好好工作的人，一下子就失去了工作，经济发展也变得十分的缓慢等。于是为了解决这个问题，人们就想出了一系列的对策，其中在城市更新中，人们就提倡土地集约利用，该方法有很明显的提高状态，使得城市再次发展起来。这个问题在以前的中国也是十分明显的，比如说一些景点逐渐消失，于是很多学者们就提出了要城市更新，所以社会的发展也在面临着重新利用的问题[1]。为了解决这个问题，一些比较发达的国家先开始了更新的措施，而且并为其制定了很多的规定和法则，如下图1。
二、土地开发仍然存在困境，土地政策也存在一些缺陷
（一）土地的开发存在着困难
土地的开发主要包含着下面的这5个阶段：首先就是要规划编制的阶段，对土地详情进行分析，以及对土地的开发利用进行评价；其次就是要对土地进行选择，首先就是要在规划书的指引下确定哪块土地；然后就到了征收土地的阶段，在这个阶段就是要同土地的拥有者进行交谈，实习可以放弃土地的所有权，以其他的形式获得补偿；接下来就是要对土地进行整理的阶段，在获得土地之后，要对土地进行重新的利用，首先就是要拆除原来的建筑物，对其进行整理；最后就是重新建造其他建筑物的过程。在这5个阶段中，其中最困难的就是征收土地这个阶段，因为要同原来的房屋所有权，只要进行交谈，让其同意放弃所有权，这是很困难的，主要有以下三个原因：首先是资金问题，在征收过程中要对房屋所有权者进行补偿，根据房屋面积，得到相应的赔偿，在大面积范围内这笔资金是很大的，因此，在完成该项工作之前，政府要有足够的资金。但是政府这个主导者，往往有时会面临着资金短缺的现象，导致该项工作不能顺利的进行。接着是具有复杂的产权方面的一些问题，该处我们不再进行展开细致描述了。最后就是众所周知的钉子户的问题，在回收土地所有权时，往往会遇到一些人，他们不愿意拆掉自己的房屋，正是因为他们的存在使得我们的工程无法顺利的进行，因此要对这些人进行更加高额的赔偿，这也是一个很重要的问题[2]。
（二）土地制度存在着缺陷
土地开发之所以存在这个问题最主要的原因就是土地制度存在着一些缺陷，这么长时间以来，一个城市的发展主要是由于新增的土地来带动的，但是对于土地的开发再利用，却存在着很大的缺失，没有固定的规律或者法则去遵循。由于土地的开发利用在利益方面也存在着很大的差异，所以应该实行不同的管理措施，如果还是完全按照以前的方式来，显然是无济于事的，所以导致了现在困境的存在。
三、土地开发再利用的一些创新政策。
在二零零九年的时候，广东省实施了一项对旧农村旧工厂改造的措施，在土地利用收益等多个方面都出台了一系列的创新的政策，形成了一套著名的三旧体系。还有很多地方，也在土地利用方面进行一系列的创新改造，国土资源部也出台了具有权威性的《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》，从此也开始形成了土地利用的政策体系，如下图2所示。
图2 土地规划利用示意图
（一）向着政策的创新改造方面前进
要想真真正正的实现土地的再次利用和开发，必须要遵守的一个前提和原则就是有放权均利，也就是说国家有土地的使用权真真正正的放权到百姓手中，让老百姓团结成为一个利益的共同体，也就是说土地收益上我获利大家都获利，这样就会调动了百姓的积极性，刺激着社会生活不断的向前推进，使社会生产不断的提高而且也使社会生活更加的和谐。同时也让政府收税更加的方便，百姓有了钱自然愿意交税，这是一项一举两得的创新政策。
（二）对于政策体系方面上的创新
对于政策体系方面，一个很重要的一点就是要严重处理违法用地。各地区应该按照法律文件，对该行为进行处罚。随着城市不断更新的过程中，往往就会存在着有一部分人，通过不合法的方式对土地进行占用，相关部门应该依据使用人的意图，以及对社会造成的影响对其进行，处理解决。具体处置办法为：如果占用土地在1987年之前那么可以补办相关文件和手续即可；如果在1987年之后，但是在2007年之前的，可以补办相关手续和文件，但要接受一定的惩罚；如果违法用地发生在2007年之后的，那么没有挽回的余地，一切都得按照法律的步骤严格执行，也就是要受到相应的处罚[3]。对土地出让方面进行完善。也就是说可以允许土地的所有者，对土地进行相应的改造，使其更有价值，也可以对土地进行出售，这完全是按照个人意愿进行的，这也被纳入了城市更新的合法文件内。
四、结束语
通过对以上问题的描述，我们知道了在强制力运行规则的缺失，其实也就是我们所说的钉子户，钉子户是给工程是否顺利进行的一个最重要的条件，钉子户的出现使工程无法顺利进行，因此要对钉子户进行更大金额上的补助。还有一个方法就是可以通过自行解决的方法，老百姓可以自由的利用土地来创造。
参考文献
[1]刘晖，韩晓光.城市化过程中的耕地问题［J］.嘹望，2012（02）.
[2]杨帆.城镇化进程中土地集约利用问题研究[J].企业经济，2016（01）.
[3]宋戈，吴次芳，王杨.城镇化发展与耕地保护关系研究[J].农业经济问题，2016（01）.
论文作者:李伟钊
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2019年7期
论文发表时间:2019/7/11
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