广东科技学院
东莞经济呈现出快速发展的状态，房地产金融业务的快速发展对经济的发展起着举足轻重的作用。目前商业银行对房地产业的支持贯穿于土地储备、房地产开发到销售的各个环节。房地产行业对商业银行的高度依赖已经悄然带来了潜在的房地产金融风险，本文通过进一步探索一种更适合于房地产金融风险防范措施，为东莞未来房地产金融业务的发展服务。
一．东莞市房地产金融风险的现状研究
1.东莞市房地产金融发展现状
东莞积极推动各项产业建设，新兴产业蓬勃发展，东莞为抑制投资投机需求，稳控房价，调控步步升级，正式进入"限购+限贷+限售+限价+限商改住"五限时代。东莞市2017年东莞住宅成交49800余套，同比去年下滑37%，成交面积556.2万㎡，同比下滑37%，成交均价1.65万元/㎡，同比上一年房价上涨20%。尽管成交数据有所下跌，但整体房价还是稳中有涨。
2.东莞区域成交分化严重
东莞各镇区成交分化严重，冷热不均；在今年定价更趋合理前提下，主城区多个旧改/并购项目入市供应猛增，刺激成交；水乡临广区品牌房企云集，凭其价格及规划优势取胜；史上最严叠加政策促市场形势大逆转，以临深片区为三分之二区域供求遭滑铁卢式大降，其中塘厦、黄江、樟木头、横沥等镇街供过于求。整体价格稳中有涨，局部区域房价松动；涨势明显区域多受地王项目、知名品牌或轨道交通沿线新盘入市推高，大部分区域稳中有涨，同比涨幅收窄，临深片区局部房价小幅松动。
3.东莞房贷利率不断上升
2018楼市调控政策仍不放松，金融政策持续收紧，二套房贷利率甚至高于基准利率的25%~40%；与此同时，东莞出台未来三年的住房建设规划，大量的人才房、租赁房入市将分流刚需置业；楼市潜在供应量仍然过大，供过于求等抑制着东莞房价过快上涨，特别是在限购政策影响下，临深板块出货将变得更为困难。东莞21家商业银行首套房利率基本处于5.39%~5.64%(即基准利率上浮10%~15%)之间，二套房利率更是上升至5.64%~6.13%左右 (基准利率上浮15%~25% )，部分银行上浮至 6.37%（即基准利率上浮30%），另外有三家银行停止房贷业务。
.二.东莞市房地产金融风险分析
1．市场风险
从2016年开始东莞市房地产市场价格上涨的非常快，由于地铁的开通直接影响，出现局部地区房地产热，渐渐地这种房价上涨势头将会扩大到其他镇区。价格的过快上涨很容易导致市场过分偏离其实际的价值。
2．道德风险
目前，市场上存在"假按揭"现象。 "假按揭"正在成为个人住房贷款业务的最大风险之一。由于国家宏观经济政策的调整，特别是房地产业的货币紧缩战略和近期加息，大型商业银行已经完全收缩了房地产信贷。虚假抵押贷款正变得越来越激烈，"假按揭"是商业银行潜藏的一颗炸弹。大量银行资金被占用，使得银行不良资产很容易形成，危害了信贷资金的安全。与此同时，"假按揭"造成了海市蜃楼的虚假现象。大量资金被引诱进入房地产市场，住房金融业务的健康发展将受到威胁，必须严格防范。
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3.泡沫破裂风险
东莞市近几年的房价迅速上升，开发商捉住机会炒高房价，东莞周边城市的房客纷纷来抢购，市场价格偏离真实价格，容易导致房地产泡沫。新政调控以来东莞的商品房成交量有所下降。下半年供应持续放量，而成交难以放量下，住宅存量及其消化周期快速攀升。去年12月底东莞全市住宅库存515万平方米，其中洋房存量398万平方米，别墅存量114万平方米，公寓存量74万平方米，洋房、别墅及公寓库存持续创新高。剔除深圳客需求，东莞每年住宅消化为5~6万套;而未来三年东莞商品房住宅有效供应量达到27万套，每年平均供应9万套;同时，人才住房、保障性住房、租赁住房也将有大量房源入市，分流一定的市场需求；未来三年将继续出现供应大于需求的格局。若不进行价格的调整供过于求的局面，则会引发房地产泡沫，为此政府因坚定不移的走调控政策的道路.
三．东莞市房地产金融风险的防范对策研究
1.宏观机制
市场经济调节的特点是自发性，盲目性和滞后性，因为通过加强政府对房地产融资的宏观调控，有助于降低房地产业的金融风险。一要加强房地产信息系统建设和预警系统建设，建立房地产市场综合信息系统，使市场信息和政府信息对称。二是制定相关政策法规，引导土地所有者适当合理配置土地，利用土地资源，提高土地利用效率，不浪费土地资源。
2．多元化执行机制
随着东莞房地产的投诉的增加，传统的通过银行贷款方式开发商为牟利而欺诈购房者缺乏保障风险集中风险大，所以拓宽房贷的融资渠道，构建融资渠道的多元化，利用房地产证券化防范房地产金融风险 。我们必须加强对于房地产金融信贷规模的控制，同时，也要鼓励房地产融资渠道的多元化，例如，房地产证券化的实施，房地产证券化的实现房地产证券化有利于金融机构出售具有高风险权重的资产，提高资本充足率，有效降低房地产参与风险，从而使房地产证券化成为可能使得房地产金融健康有序发展。
3.信用制度
完善东莞市信用制度，东莞市目前还处于个人征信体系建设与企业相关企业征信体系的起步发展阶段，目前的信用知识还存在很多不足之处，尤其是人们对个人信用的认识还不清楚，没有深层次的信用观念。要努力构建相应的信用体系，在东莞市政府的大力支持下，建立公共信用体系，充分配合政府，加大个人信用和企业信用政策。在社会中的宣传力度，让更多的人知道什么是信用。
四．结论
东莞具有优越区位优势及发展前景。随着市域轨道交通的完善和新区规划逐步落地，城区发展潜力大，品牌房企普遍看好东莞楼市，积极进入仍为常态；随着品牌房企的扩张和布局，房企集中度进一步上升成大概率事件；政策影响下的市场低迷仍将持续，外溢及投资需求持续压制。立足当前趋势下，才能更好促进东莞市房地产经济有序健康的发展。
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论文作者:屈映
论文发表刊物:《中国西部科技》2019年第9期
论文发表时间:2019/11/22
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