湖北省农房调查信息化软件系统研究与开发
刘仁钊1，马 啸1，王永奎2，杨德全1
（1.湖北国土资源职业学院，湖北 武汉 430090；2.湖北省自然资源厅，湖北 武汉 430071）
摘 要： 根据湖北省农村房屋所有权确权登记发证项目现状，详细分析了湖北省农村房屋调查登记发证图件成果的类型和要求；介绍了湖北省农村房屋调查登记发证地籍绘图系统的设计与开发过程。通过湖北省各县市1 a多的使用发现，该系统操作简便，运行稳定，完全满足当前湖北省农村房屋所有权确权登记发证项目的要求。
关键词： 农房调查；房产分户图；分层分户图；农房软件开发
近年来，随着我国机构改革的深入和经济结构的进一步调整，不动产登记已纳入到各级政府工作中。继国务院2015年3月1日颁布实施《不动产登记暂行条例》以来，原国土资源部相继颁发了国土资源部令63号《不动产登记暂行条例实施细则》、国土资发[2015]41号《关于做好不动产权籍调查工作的通知》[1]及其附件《不动产权籍调查技术方案（试行）》[2]，为各级政府开展不动产登记提供了政策依据。2016年10月原湖北省国土资源厅办公室下发了鄂土资办函[2016]104号《关于宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证与不动产统一登记衔接工作有关问题的通知》[3]，正式启动了湖北农村房屋调查项目试点工作。目前，为期1 a多的湖北省农村房屋调查试点工作已结束，农村房屋补充调查以及农村宅基地和集体建设用地使用权一体化登记发证工作正陆续全面展开。按照湖北省自然资源厅关于宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作有关事项的通知要求，所有外业和建库工作须在2019年12月30日前完成。
农村房屋调查工作面广量大、时间紧迫，采用传统的手工方式制作各类图件和面积报表成果，不仅费工耗时，而且容易出错，因此研究并开发自动批量生成调查图件和数据成果的系统，对提高农村房屋调查工作具有重要的现实意义。
本文根据目前湖北省各地农村房屋调查提交的数据、图件成果的形式和类型，按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》中的测绘规定与要求，研究开发了湖北省农村房屋调查登记发证地籍绘图系统（HCMS）。实际应用表明，该系统能按照规范要求批量生成所需的各类图件和面积统计报表，完全满足各测绘生产单位开展房产测绘工作的要求，极大地提高了生产效率。
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1 农村房屋调查成果
1.1 城镇小区宗地图与房产分户图
根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》中的不动产测量规定[2]，不动产测量工作的主要内容包括控制测量、界址测量、宗地（海）图和房产分户图测绘、面积计算、不动产测量报告撰写等。其中，控制测量、界址测量、宗地（海）图测量和宗地面积计算按照TD/T 1001-2012《地籍调查规程》执行[4]；而房产分户图的编制要求与内容、房屋面积计算方法则按照GB/T 17986.1-2000《房产测量规范第1单元：房产测量规定》执行[5]。不动产权籍调查成果主要包括不动产权籍调查表、界址点坐标成果表、不动产测量报告、宗地图、房产分户图等。《不动产权籍调查技术方案》中列举了基于城镇小区的房产宗地图和房产分户图样例（图1），并没有列举具有农村房产特点的房产图和分层分户图。
1.2 农村房产图与分层分户图
属性管理，主要包括宗地属性输入与编辑、房屋属性输入与编辑、房屋附属属性输入与编辑等。宗地属性主要包括宗地代码、权利人相关信息、座落地址等；房屋属性主要包括房屋性质、结构、用途、层数等；房屋附属属性主要包括功能、面积系数等。其主要作用是按各属性生成宗地图、房产图和分层分户图，并统计面积。
图形编辑和处理，针对不同需求，提供房屋边长标注、房屋面积标注、图形旋转、图形缩放、相邻房屋合并、图上文本数据计算、复合线编辑等功能。
图1 房产分户图
本文深入各县市项目试点区，结合《宗地代码编制规则（试行）》、《房产测量规范：第1单元房产测量规定》[5]、《房产测量规范：第2单元房产图图式》[6]、《地籍调查规程》、《不动产权籍调查技术方案（试行）》[2]等规范规定，设计了属性管理、图形绘制、图形编辑和处理、面积计算和统计4大系统功能，如图5所示。此外，为了方便用户的图形管理，还设计了一些应用工具。
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图2 按功能划分的分层分户图
图3 独立划分幢的房产
图4 独立划分幢的分层分户图
这两大类型中还有不同的变化，如有的县市要求分层分户图中的房屋边长方向与图框平行或垂直；有的县市要求分层分户图中房屋结构相同的两个相邻房屋合并为一个房屋等。此外，在面积计算和统计中，有的按独立幢计算分层统计，有的按功能幢计算分层统计，还有的要求计算房屋占地面积、出具房屋建筑面积明细表等。
2 农房调查软件系统开发
2.1 系统功能设计
一类是以恩施部分县市、鄂州和麻城部分地区为代表的，以房屋主体功能为主的农村房产图和分层分户图。地方调查方案中将房屋主体功能按幢号形式划分为主屋、厨房、厕所、车库、牲口房和其他6个。这6个用途基本上涵盖了农村房屋的所有功能，在绘制房产分层图时按层绘制，其面积计算也按各功能独立计算，并以表的形式绘制在内图框右下角。这里的幢与下面的幢含义有所不同，这里的幢与房屋的功能含义重合，前面带小括弧的数字序号为幢号，并在分层分户图中和房屋结构、面积一同标注。该形式的图件成果能较好地体现农村房产的特点，强调的是房屋的主体功能属性。其分层平面图如图2所示。
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图5 软件系统功能
湖北省农村房屋补充调查确权登记项目（农村房地一体确权登记发证工作）试点工作开始于2017年5月，目前已相继结束，陆续进入全面铺开阶段。根据湖北省各县市试点验收情况来看，工作成果与方案要求的成果类型基本一致；但由于是农村房产，且在方案中没有样图示例[6]，在图件成果的表达上并不相同，其中区别较大的是分层分户图。这里需要特别指出的是由于原湖北省国土资源厅并没有制作统一的样图，所以各县市也存在较大区别。
面积计算和统计，根据地籍图自动提取各类属性信息，并批量生成面积计算和统计表格。
通过分析湖北各县市农村房产图与分层分户图的表达目标，可将农村房产图与分层分户图分为两大类。
图形绘制，主要根据地籍图自动提取各类属性信息，批量生成宗地图、房产图和分层分户图以及图面面积计算表。
另一类是以京山、荆州部分地区为代表的，以幢为独立绘图单元的农村房产图和分层分户图，强调的是幢属性，不再严格区分房屋的功能属性。与上述幢的含义不同，这里的幢是指互不相连的、以空间隔离的独立单元。如图3所示，若按功能划分则有5个用途（幢），而若以幢划分，除了厨房是空间隔离独立的外，其他是相连的，因此只分为2幢（弱化了房屋的功能属性）。该类房产图比以功能属性为主的房产图多了类似“3402”、“3501”的标注文字，其含义是私有住宅混结构2层、私有住宅砖结构1层等；而分层分户图是以独立的幢为绘制单元，每幢一个单独图框，再分层依次绘出，并标出层数。图3中房屋为2幢2层，则分2个图框绘出，第1幢有2层，绘制2个房屋，第2幢只有1层，绘制1个房屋（图4）。该类以相对独立幢划分的图件，虽也能反映结构、层数、面积等房产基本要素，但没有突出农村房产的特点，更适用于城镇小区房产图。
2.2 系统开发平台
系统的操作平台为XP、Windows7、Windows8、Windows10 32位或64位操作系统；软件运行平台为AutoCAD2007-2009；开发平台为Microsoft Visual Studio 2005 + ObjectARX 2007[7]。
2.3 系统功能
系统的主要功能为：①根据农村房产测绘数据，按一定比例尺绘制房屋现状图；②将房产调查的属性数据（结构、层数、功能和其他）与图形实体挂接，将属性数据添加到实体图形数据结构中；③分户绘制房产图，分层分幢绘制房屋平面图；④计算各层、各幢面积和总面积。
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系统的主要技术特点为：①信息共享强，定义了一套数据信息格式，并将房屋调查的属性数据与图形实体数据相融合，形成了从图形到数据的信息流；②自动化程度高，属性数据挂接后能一键得到所有成果。
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系统既可在纯AutoCAD下加载运行，也可在南方CASS等其他测图软件加载后共同运行。加载后界面如图6所示。房屋属性输入对话框如图7所示。
图6 农房调查软件系统界面图
图7 房屋属性输入对话框
3 系统在农房调查中的应用
2017年10月系统开发成功后，首次应用于宣恩、利川、石首等县市建设用地使用权和房屋所有权确权登记发证试点项目中。2018年3月系统应用于湖北省荆州市沙市区农村房屋补充调查登记发证试点项目中，2018年5月至今分别应用于京山、鄂州华容、荆州沙市、麻城等农村房屋补充调查登记发证生产项目中。通过多个县市农房调查项目的应用，针对存在的问题，系统进行了多次修改和完善，目前已能完全满足湖北省各县市建设用地使用权和房屋所有权确权登记发证项目的工作需求。
4 结 语
针对湖北省各县市农村房屋所有权确权登记发证项目，在深入分析各地项目图件成果的使用目的和要求的基础上，根据国家房屋调查登记发证相关规程和湖北省关于农村房屋调查登记发证的相关技术规定与要求，本文以AutoCAD2007/2009为运行平台，基于Microsoft Visual Studio 2005和ObjectARX 2007+VC7.0开发环境，开发了湖北省农村房屋调查登记发证地籍绘图系统。通过湖北省各县市1a多的应用发现，该软件操作简便、运行稳定，完全能满足当前湖北省农村房屋所有权确权登记发证项目的要求。
参考文献
[1] 国土资源部. 关于做好不动产权籍调查工作的通知: 国土资发[2015]41号[G].
[2] 国土资源部. 不动产权籍调查技术方案(试行): 国土资发[2015]41号[G].
[3] 湖北省国土资源厅. 关于宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证与不动产统一登记衔接工作有关问题的通知: 鄂土资办函[2016]104号[G].
[4] 国土资源部. 地籍调查规程: TD/T 1001-2012[S].北京: 中国标准出版社, 2012
[5] 国家质量技术监督局. 房产测量规范第1单元: 房产测量规定: GB/T 17986.1-2000[S].北京: 中国标准出版社, 2000
[6] 国家质量技术监督局. 房产测量规范第2单元: 房产图图式:GB/T 17986.2-2000[S].北京: 中国标准出版社, 2000
[7] 李长勋. AutoCAD ObjectARX程序开发技术[M].北京: 国防工业出版社, 2005:17-35
[8] 伍友俊. 基于《不动产权籍调查技术方案(试行)》的相关问题探析[J].测绘与空间地理信息, 2016,39(3):211-213
中图分类号： P208
文献标志码： B
文章编号： 1672-4623（2019）07-0014-04
doi： 10.3969/j.issn.1672-4623.2019.07.004
收稿日期： 2019-01-02。
第一作者简介： 刘仁钊，教授，注册测绘师，主要从事大地测量与测绘工程教学与研究工作。
标签：农房调查论文; 房产分户图论文; 分层分户图论文; 农房软件开发论文; 湖北国土资源职业学院论文; 湖北省自然资源厅论文;