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摘要：近年来，虽然我国房地产政策在不断调整，且主要以去库存在为主，但随着人民生活水平的提高，人均收入的增加，买房的需求也在不断提升。与此同时，房地产业配套产业-物业管理业也与人民生活日渐亲密。本文通过对我物业管理的现状、存在的问题进行分析研究，提出了合理的适合我国物业管理现状的建议。
关键词：物业管理 现状 问题 建议
近年来，虽然我国房地产政策在不断调整，且主要以去库存在为主，但随着人民生活水平的提高，人均收入的增加，买房的需求也在不断提升。与此同时，房地产业配套产业-物业管理业也与人民生活日渐亲密。物业管理公司是经营物业管理业务的企业，是受业主委托，对业主的物业进行管理的一个法人经济实体，属于服务行业。但是近年来，业主与物业管理公司的纠纷事件时有发生，物业管理行业的监督管理也成为日常生活中大家所关心的问题之一。
一、我国物业管理业的发展现状
1981年，我国第一家物业管理公司在深圳成立，发展至今，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量，推进城市化进程中都起到了积极的作用。目前，随着房地产业地不断发展，我国物业管理业发展迅速，物业管理类型大约有11大类，涉及多个领域，其中包括住宅、写字楼、工业区、政府办公用房、医院、学校、码头、商场等。但与物业管理发达国家相比，由于受物业管理的认识、市场经济发展程度、经济发展水平以及人民收入水平等多方面因素的影响，我国物业管理来存在覆盖率低、地区差距较等问题。
从物业管理的发展实践看，我国南方、经济发达地区、沿海城市、大中城市物业管理开展早、发展速度快，我国南北方地区、经济发达与经济不发达地区物业管理业发展程度差距明显。
二、我国物业管理存在的问题
（1）体制还有待完善
2007年，我国首次公布了《物业管理条例实施细则》，先后经过几次修订后，2016年修订后的《物业管理条例实施细则》共七章七十条。虽有该条例实施细则做法律依据，但实际的实施情况不容乐观。例如，业主委员会是一个物业区选举某些人，做为业主的代言人对物业管理公司的行为进行监督，但没有任何法规规定是否成立业主委员会，业主委员会在行使法律赋予的权力时，无法可依。
（2）监管部门不确定
我国的《物业管理条例实施细则》只是对物业管理公司的职责进行了规定，但是具体的监管部门没有规定，因此，物业管理企业与业主发生矛盾时，业主会感到诉求无门，无法确定该向哪个部门进行投诉维权。例如，物业费是由价格主管部门规定的由物业管理企业按照物业服务合同的约定，向业主所收取的费用，虽有标准，但是物业管理公司有根据实际情况进行调整的权利，如果业主认为收费不合理，物业管理企业与业主之间就会产生矛盾纠纷，但因没有确定的监管部门，最终因业主无处投诉而只能不了了之。
（3）市场化程度不高
我国物业管理虽然是适应房地产管理体制改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济体制的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用未真正发挥。而且，物业管理企业与开发商、房管单位之间仍在或多或少的经济依赖关系，地方保护、垄断管理、建管不分、责任不清等局面仍然存在。
（4）物业管理的核心竞争力较弱。
物业管理企业竞争力不强主要表现在以下几个方面：①队伍素质良萎不齐。由于物业管理在我国属于新兴行业，相对缺少人才储备，从业人员队伍建设跟不上行业发展的需要，其中表现最为突出的是缺乏称职的职业经理人，而现有某些管理人员与其担负的责任不相适应，专业人员的技能培训也跟不上行业的需要。②服务理念的缺乏。其主要原因是这类物业管理企业多是从计划经济体制下的传统房屋管理机构转化过来的，他们己习惯于行政命令式的管理，缺乏为业主主动服务的理念。③缺乏长远战略眼光。部分物业管理企业满足于眼前的既得利益，甚至不惜以自己的口碑和公众形象为代价，以损害业主的利益方式在短期内获得了利益，但是以长远的眼光来看，却是自掘坟墓的鲁莽行为。④欠缺专业技术能力。⑤创新意识不足。物管企业不能深入探索业主的潜在需求，提高物业管理服务水平。⑥缺乏品牌意识。我国物业管理品牌的核心竞争力较差。物业服务质量急需提高，服务的稳定性也有待于增强。
三、完善物业管理的相关建议
一是完善法规制度。不断健全管理的相关法律法规，通过相关立法机关，在其职能范围内，发挥立法机关的监督职能，规范、优化物业管理行业行为，推动行业向健康、专业的方向发展，提高物业管理的服务质量，维护物业管理企业与业主的合法权益。
二是加强宣传，转变观念。加强物业管理相关知识的宣传，积极促进物业管理企业与业主之间的沟通交流，建立良好的、和谐的物业关系。及时公开物业管理业务相关信息内容，避免业主因信息的不对称，造成双方在物业管理上的误解。通过公告栏、宣传栏等形式对业主进行宣传，提高业主对物业管理的认识，从根本上改变业主的主观物业管理观念。
三是增强服务意识，提高企业素质。物业管理企业要从根本上提高“顾客就是上帝”的服务意识，通过引入专业的人才或通过人力资源管理规划，以培训的形式，增强物业管理员工的服务意识。同时，引入专业、先进的管理人才，有利于提高物业管理企业的品牌形象，建立和谐、专业、规范的物业服务企业链条，提高企业整体素质。
四、物业管理的未来发展重点
首先是从市场经济发展的角度看，物业管理应该与市场经济的发展趋势相结合，物业管理作为市场经济的产物，就是以经过公开、公平、公正的市场竞争来达到买卖双方等价交换的目的为主要特征。所以，物业管理得以生存和发展是以竞争为根本的。在物业管理市场上，正是由于众多物业管理公司之间存在竞争，业主可以较为自由地根据实际情况对物业管理公司进行选择。聘用和改聘对物业管理公司具有明显的激励约束作用。一般而讲，业主主要通过考察某家物业管理公司过去的业绩，决定是否聘用。因此，随着市场竞争压力的增大，物业管理公司越来越重视其公众形象。政府及行业主管部门要充分引进物业管理竞争机制，要进一步推动在市场进行公开、公平竞争原则的实行，物业市场的培育和成长得以推进。
其次是从人本思想的角度考虑，加快物业管理的人员的素质，建设高素质的物业管理队伍。物业管理随着房地产业的快速发展呈快速发展之势。而物业管理行业队伍与现实发展的需要存在明显的不适应。例如：由于服务理念的落后、物业管理机构的不健全、从业人员素质的参差不齐导致物业管理行业的发展受到了严重制约。立即加强对物业管理行业队伍的建设，从而全面提升物业管理工作水平，这项任务迫在眉睫。对于职业经理人队伍的建立，随着物业管理师注册考试在全国展开。还应当在物业管理过程中鼓励物业管理专业人员提高其从业能力，并对物业管理专业人员的基本职责加以明确，在遵守相关法律法规及职业道德等方面予以要求，此外，还应建立一支具有良好职业精神又具备熟练专业技能的员工队伍，推动物管企业关键岗位和基层员工技能的专业化，从而适应行业的快速发展。
参考文献：
[1]缪泽松.我国物业管理的现状、问题及对策[J].百度文库，2012.
[2]邓炽南.浅淡物业管理收费难的原因与对策[J].经济师，2008.
[3]黄安永.物业管理实务[J].中国建材工业出版社，2009.
论文作者:蒋勤荣
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第25期
论文发表时间:2019/6/21
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