摘要：在实际的工作中，我们要根据我国具体实际情况，采取先试点、后推广的方式，积极积累土地制度创新的经验和知识，不断修正改革过程中所涉及的一些不可行和风险较大的路径，降低制度改革的成本，减少制度变革的震荡，使我国土地储备制度正常运作、蓬勃发展。
关键词：土地储备；工作；思考
前言
土地储备工作中应该坚持以科学发展观为统领，以又快又好发展经济为核心，以“保增长、促需求，保市场、促稳定”为目标，全面贯彻落实政府的指示精神，紧密结合形势任务和工作实际，解放思想，转变观念，开拓创新，扎实有效地开展了土地储备工作。
1土地储备工作现状分析
1.1土地收购储备工作力度逐步加大
在实际的工作中应注重加大了土地储备工作力度，并试图通过土地储备、整理拉动社会需求增长，缩短土地整理周期，加快土地进入市场的节奏，降低土地储备成本，提升土地价值，从而实现土地收益最大化。为了改善居民的居住条件，同时拉动内需，在政府统一规划下，通过市区两级联动，并按照属地化管理已在各区全面展开。另外，根据收购储备计划，对郊区农用土地征收也在积极稳妥地推进中。为了解土地储备资源，掌控土地市场，做到工作有的放矢[1]。
1.2土地储备融资平台发挥积极作用
按照政府的工作部署和意图，加强了金融政策和金融市场的研究，积极慎重地开展好融资业务，通过多种形式拓展土地储备融资渠道。为了充分利用国家有关贷款政策，我部门分别与各大银行签订土地储备融资贷款合作框架协议。注意加强土地成本核算工作，在降低贷款利率，提高贷款使用率方面下功夫。确保土地收益最大化，使土地真正成为政府资本运作的主渠道。
1.3房地产宏观调控形式实现多样化
一方面，加强了国际国内有关房地产信息的收集、整理；另一方面，继续坚持“有计划出让，不饱合供应”的原则，适当地掌握全市土地供应规模，合理地调控好我市土地供应结构。值得一提的是，今年我们采取座谈会、论证会等形式，组织有关专家学者专题研究房地产市场形势，重点加强了土地出让价格的研究。同时，经济测算引入了创新思维，改变了以往单纯依靠评估确定出让底价的方式，通过对项目进行前期策划，实现了地价相对准确定位，出让地块的品质也得到了提升，使土地一级市场保持了健康发展的良好态势[2]。
2对土地储备工作的几点思考
2.1明确工作重点，做好“三个”结合
1.盘活闲置土地紧密结合。彻底查清城市闲置低效用地，为土地储备提供“地源”，推动闲置土地的消化利用，重点针以破产改制企业土地和单位搬迁后腾出的土地，以及城乡结合部的集体建设用地，政府应加大对这类闲置或低效用地的处置力度，出台相关政策，按照“统一收回、统一储备、统一规划、统一供应”的运作机制，使闲置低效用地全部通过储备机制实现集约利用。2.与推动旧城改造有机结合[3]。旧城改造是城市建设中的难题，按照“政府组织、市场运作”的规则，政府可以采取以“规划”储备，“期地”出让的方式，更好地筹措拆迁费用，解决旧城改造中政府资金不足的矛盾。具体动作是拆迁工作由政府通过招标方式选择拆迁建设单位，负责工程用地范围内的房屋拆迁，政府按照拆迁工作进度科学确定出让土时间。在未腾出土地前，土地先按照净地交付的条件和时限依法出让、受让人在支付一定数额的出让金后，即获得“准开发权”，政府拿这些先期收到的出让金支付拆迁费用。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆这种方式一则可以减少政府先期投入，降低资金运作成本，二则可以给土地受让人留出项目立项、策划和规划建筑设计等前期手续办理时间，达到政府和开发商的“双赢”。3.与加快城市化进程相结合。位于城郊和城乡结合部的集体土地，是城市化发展的载体，即城市增量发展用地。对于集体土地的征收储备，要解决以住零打碎敲，缺乏统筹考虑的项目运作方式，从区域经济规划建设入手研究制定科学的土地储备战略，实施规模化储备。符合土地利用计划和城市规划的集体建设用地，则应由有批准权的人民政府批准后，也一并纳入政府储备库，统筹安排使用，以确保政府以土地资源的高度控制，不断提高城市品位，加快城市化进程。
2.2必须遵循市场经济规则
不断完善市场运行机制，逐步建立统一、开放、竞争、有序的现代法制土地市场体制，形成公开、公平、公正、合理、合法的市场交易环境，推进土地资源综合整治和合理利用，优化配置国土资源，提高资源利用效率。土地储备制度是政府宏观调控土地市场的重要措施，应采用经济手段，而不是行政手段。因此，必须遵循市场经济规则。招拍挂是市场配置土地资源的最佳有效方式，所以，要公平、合理，不能带有随意性。要坚决按《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》出让国有土地使用权，并且要进行信息公开，增加透明度。此外，要做好市场分析，根据市场的走势与需要，制定土地储备规划、计划、规模和期限。在实际的工作中，还应积极运用土地储备制度，协调好土地存量和增量的关系。一般情况下，大部分存量的土地适宜作房地产用地以及其他第三产业用地，而新增用地适宜于工业、科技、农业等项目。因此，要改变过去把大多数储备土地主要投放于房地产市场的做法，积极引导城市用地的发展方向，推进城市发展的进程。对于过去供应失控及管理不到位的状况，应深入分析研究，找出具体的原因，以便确定相应对策，在巩固房地产开发市场的同时，开发新的市场。这样不仅能使储备土地实现收益最大化，而且能为政府吸引大量投资，使土地储备达到经济、社会和环境效益的高效统一。
2.3加强社会和舆论监督
一是实施“阳光工程”，实行公示制度。凡应向社会公开的事项、信息，必须公告、公示，自觉接受社会和群众的监督。二是建立集体会审制度，具体业务、大额度开支等，必须由领导班子依法集体讨论决定。三是加强执法检查，对各级机关依法行政事项每年都要进行执法检查。四是加强审计监督。由于土地储备中心所运作的资金是巨额的，为了保证其廉洁性，应对其资金运作过程进行严格的监管。
2.4理顺体制，协调好有关政府部门的关系
加强部门间的合作，有效控制市场土地储备制度在完善土地市场，增加财政收入，促进城市产业结构调整等方面具有十分重要的作用，但是，其顺利运作需要加强与地方政府、国土资源管理、计划、经济、财税、规划、房管、司法等部门的协调与配合，没有这些部门的协调与配合，就难以保障其成功运作。但在实际工作中各部门是分设的，协调具有很大的难度，这都限制了土地储备制度的经营发展。因此，应成立由政府、国土管理、城建、计划、经济、财税、规划、房管、环保、司法等部门的领导组成的土地储备管理委员会等相应机构，使土地储备中心能很容易地得到相关部门的理解和支持。
结论
总之，在政策制度不断完善的今天，通过很好地把握土地储备的内涵，准确分析其面临的市场实际，正确认识各种利益关系，做到有备而储，有的放矢，我们的土地储备就能在土地市场日益活跃的今天很好地发挥其调控作用，成为推动土地使用制度改革，促进土地集约利用和城市建设与经济可持续发展的重要力量。
参考文献：
[1]颜学毛.准确把握土地储备与融资的发展态势 做好新形势下土地储备工作[J].国土资源导刊，2013，10（03）：35-39.
[2]陈志家，向兵.对进一步完善我国土地储备制度的探索[J].国土资源科技管理，2013，30（05）：131-140.
[3]赵小风，黄贤金，肖飞.中国城市土地储备研究进展及展望[J].资源科学，2008（11）：1715-1722.
论文作者:孙龙
论文发表刊物:《基层建设》2018年第34期
论文发表时间:2019/1/3
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