市场经济条件下我国的住房制度改革，本文主要内容关键词为：条件下论文,市场经济论文,住房制度改革论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房制度改革是当今中国城市居民最为关心的重大问题之一。尽管改革开放以来我国进行了多次住房制度的改革，但最终并没有建立起与市场经济相配套的住房制度。1998年，新一轮的住房制度改革又拉开了序幕，住宅业作为我国新的经济增长点和新的消费热点，其改革措施无论就其广度还是深度而言，都必将进入一个崭新的发展阶段。
一
始于1980年的我国住房制度改革，虽取得了一些成就，但离实现住房建设和分配商品化、社会化、货币化的房改目标还有很大差距。其主要存在的问题有：一是存量公房难以彻底消化，新建住房仍大量进入单位福利无偿分配的旧体制；二是房改仍未摆脱住房由国家和企业投资建设、单位福利实物分配、廉价出售以至建设资金不断萎缩的恶性循环；三是暂不能从单位分房买房的职工，享受不到政策优惠，旧体制下的住房分配不公现象依然严重存在；四是有限提租和优惠售房的房改与住房资源闲置浪费并存的局面不得缓解。
住房制度的改革涉及千家万户，关系到老百姓的安居乐业。近几年来，特别是1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》颁布以来，各级政府在进一步提高对加快房改工作重要性认识的基础上，把房改作为改革、发展和稳定的结合点，作为推动本地区经济发展和社会稳定的一件大事来抓，并结合自己的实际情况，积极推进住房制度的改革，取得了一定的进展，其具体表现在：
第一，住房公积金制度现已全面起步。住房公积金是职工及其所在单位按规定缴存的具有保障性和互助性的职工个人住房基金，归职工个人所有，职工离退休时是本息余额一次性结清，退还给职工本人。近两年来，住房公积金制度一起步，便得到了较快的推广，尤其是江苏、浙江等经济发达地区住房公积金归集率达90%左右，其他省、市住房公积金归集率也达到了40—70%。截止1996年底，全国住房公积金累计归集额已达393亿元，比1995年增加近一倍。
第二，住房资金管理的规范化和法制化工作开始进行。国务院办公厅分别以国办发[1996]34号和35号文件印发了国务院住房制度改革领导小组《关于加强售房收入管理的意见》和《关于加强住房公积金管理的意见》，对公积金的管理办法、管理组织机构、存贷原则等做出了详细的规定。上海市人大常委会也于1996年4 月份批准通过了《上海市公积金管理条例》；国务院房改领导小组正会同有关部门着手住房公积金的立法工作。
第三，租金改革和公有住房出售有了新的进展。1996年度的房租在每平方米使用面积0.8—1.5元之间，公房出售价格进一步提高，相当一部分城市取消了标准价，进入了成本价售房阶段。
第四，各地利用已归集的公积金建立了职工购房政策性抵押货款制度。按照低存低贷的原则，各地开始建立政策性抵押贷款制度，向职工发放政策性购房贷款，增强了职工购房的支付能力，同时也提高了住房公积金运用的安全性，加速了资金周转。例如，上海市已发放职工购房政策性贷款余额累计20.20亿元，帮助3.7万房职工家庭解决了住房问题。
第五，国家安居工程进展顺利，指导思想进一步明确。各省市主要领导同志切实认识到了实施国家安居工程对提高政府凝聚力，促进社会稳定；对加快住房新体制的建立；对引导普通居民住宅发展，建立面向城镇中低收入居民的具有社会保障性质的经济适用住房供应体系的重大意义，并高度重视对国家安居工程实施的组织领导，把国家安居工程列入政府目标责任。截止1996年11月底，1995年和1996年上半年国家安居工程共开工3406万平方米，竣工2337万平方米，出售1916万平方米，完成投资287.9亿元。从计划完成情况看，国家安居工程截止顺利， 具有建设速度快、质量好、销售形势较好、资金到位率高等特点。
这些进展充分反映了我国住房制度改革的不断深化。但是，与改革和发展形势的要求相比，住房制度改革还面临着许多亟待解决的问题，还需求进一步在深化改革中不断修正和完善。
二
1998年，新的住房制度的改革是我国有史以来力度最大的一次，其改革的方向就是积极启动个人消费，推行住房分配的货币化。
住房货币化是指在住房社会再生产过程中最终消费者以有偿货币方式取得住房，也就是单位将住房的实物分配转化为按照职工工资、工龄、业绩、住房现状等对职工核定并发放用于取得住房的货币工资（包括住房补贴、住房津贴、住房有价证券等形式），让职工凭个人收入到市场上购买或租赁住房。以住房分配货币化为特征的新的住房制度改革，其重大意义在于：
1、切断了旧住房制度延存的脐带， 奠定了新住房制度改革的基础。推行住房分配货币化，职工取得住房只能以货币的形式到市场上租买，这就意味着住房福利性无偿实物分配方式的终结，而住房的商品化、市场化正是新住房制度的重要标志。
2、营造了铲除住房建设与分配中滋生腐败的机制。 住房分配货币化，住房由房地产企业建设，在量化和标准化的基础上对职工住房福利以货币形式发放，职工再根据其货币收入和其他方面的实际情况到市场上购买自己认可的住房，这既铲除了单位住房实物分配上论亲疏、走后门、搞弹性政策等不正之风，还有效地解决了职工在住房条件上的苦乐不均。
3、积极推动了住房建设与管理的社会化与专业化。 住房分配的货币化使单位不再为职工建造和直接分配住房，这有利于实现住房投资向个人全部承担，住房建设向由房地产企业综合开发、配套建设，住房管理向由物业公司进行社会化、专业化管理等方面的转化。
4、大力加快了住房的市场化，促进了建设资金的良性循环。 住房分配货币化割断了个人与单位之间的联系，保证了企事业单位专心生产经营和发展工作，打消了职工对单位分配住房的期待。这就有利于激活住房交易市场，盘活现有存量公房，加快收回沉淀建设资金的速度，同时住房建设与管理的社会化、专业化也有利于促进住房的规模化、集约化开发经营，从而提高住房建设资金的使用效益。
5、促进了房地产业与房地产金融业的共同发展。 住房分配货币化，提高职工工资中的住房消费含量并保证工资中的住房消费费用专用于职工租买住房，在增强住房购买力的同时，增大了房地产金融机构组织调剂住房货币资金的迫切性。个人购买住房既需要长时间的货币积累，更需要金融机构提供住房贷款支持。住房分配货币化，使个人购买住房的欲望增强，也使住房储蓄存款得到迅速增加，住房交易市场的活跃能为房地产开发经营企业提供良好的发展机遇，在房地产金融机构资金来源增大了个人和房地产企业对房地产金融机构提出更大的资金需求的情况下，房地产金融业必将获得长足的发展。
6、老百姓将从新的房改中得到更多的实惠。 新的房改政策实行按工龄长短计算住房一次性补贴，这样做，最大的好处就是让多数工薪阶层的人们买得起住房，至少要确保70%以上的职工们在新的房改后得到实惠。只要不停止无偿福利分房，旧的住房体制的核心部分不改变，新的住房制度就建立不起来，住房商品化、社会化、市场化、货币化的目标也就难以实现。令人欣喜的是，1998年头两个月，全国商品房销售比去年同期增长了37.5%，其中居民购房就增长了39.5%。可以肯定，新的房改政策全面出台以后，我国房地产业必将会迎来一个“艳阳天”，中国老百姓也必将会从新的房改政策中得到更多的实惠。
三
我国新的城市住房制度改革的总原则是要积极稳妥、稳中求进，紧紧围绕2000年初步建立适应社会主义市场经济体制要求的城市住房新制度这一总体目标来安排，并紧密结合引导住宅消费，培育新的消费热点和新的经济增长点来开展，为全面实现2000年住房小康水平的发展目标而服务。
这个新的住房制度主要体现在“三改四建”，即改变住房建设的投资体制、分配体制和管理体制，建立住房公积金制度、建立两种住房供应体系、建立政策性与商业性并存住房信贷体系和建立完善的房地产市场。其具体措施应包括：
1、继续坚定不移地全面推进住房公积金制度的建立和完善， 实现住房公积金管理的规范化、法制化。住房公积金制度是实现住房实物分配向以按劳分配为主的工资货币化分配转变的有效形式，全面推行和不断完善住房公积金制度是当前房改工作的重点。1997年全国已有31个省市区、35个大中城市、213个地级市建立了住房公积金制度， 住房公积金归集额已达到800亿元，预计1998年将达到1500亿元。 当务之急是各地要在建立和完善住房公积金制度上，一是要坚定不移，继续加强对住房公积金的归集、使用、管理和监督，确保专款专用；二是要建立制度，发挥公积金的积极作用。住房公积金增长越快，规范化管理的要求就越迫切，公积金的使用计划必须经过房委会或领导小组审议批准。
2、逐渐分离企事业单位的住房资产，组建住房经营管理公司， 减轻企业的社会负担。将住房资产逐步从企业中分离出来，企业将不再承担满足职工新的住房要求的投资责任，这对根除旧的住房制度运行的基础，推进企业制度改革，解决经济生活中“大而全”、“小而全”的问题都具有重要的意义。住房资产从企业中分离出去之后，需要组建独立经营、自负盈亏的住房经营管理公司或类似的经济实体。这些经济实体，一方面作为居民的代表直接与住房开发商打交道；另一方面作为住房经营者，它们要为居民提供房价和房租都合理的住房。
3、正确处理调租与物价、居民承受能力的关系， 稳步推进租金改革。租金改革是深化房改的必要条件，提租是住房租赁市场规范化的基础。当前，我国城镇居民人均房租支出占生活支出的比重仍维持在1 %左右，租金改革严重滞后。加快公有住房租金改革，就是要着眼于租售比价合理化，综合考虑，统筹安排，正确处理调租与物价、居民承受力的关系，逐步提高公房租金，改变买房不如租房的状况，以提高居民买房的积极性。同时，对离退休职工家庭、社会救济户、优抚户以及失业、下岗职工要落实减免补政策，并协调房管部门完善租金使用管理办法和维修服务标准，让群众从房改中得到更多的实惠。
4、开放二级市场，建立住房市场流通体制。这是1998 年国家新的房改政策中的重要措施。国家将允许居民按成本价、微利价购买的公有住房进入市场交易，购房人可在房地产二级市场卖掉已购住房，自增投资购买新房。买公房、卖旧房、购新房“三合一”的职工，还有可能得到税费方面的优惠。开放二级市场落实了购房人百分之百产权，既有利于居民改善住房条件，又有利于盘活住房存量，活跃住房市场，还能为国家增加税费收入。
5、发展政策性住房金融， 为住房制度改革提供全方位的金融配套服务。在住房制度中，住房金融体系占据着重要的地位。充分利用住房公积金建立职工购房政策抵押贷款制度，既可以增强职工住房商品化意识，引导住宅消费，推动国家安居工程住房的销售，又可以分散贷款风险，保证住房公积金的安全使用。因此，以完善职工购房政策性抵押贷款制度为核心，发展政策性住房金融政策，及时总结各地已开展的政策性抵押贷款实践，加快出台实施和完善适应中低收入家庭实际情况的职工购房政策性抵押贷款办法，是当前新的房改政策中的一项重要措施。
6、在新房实行新制度的同时，努力做好购房补贴工作。 新建住房如果实行福利分配的老做法，就难以打破旧的住房制度，也阻碍居民住房商品化观念的形成和住宅消费的增长。因此，新房必须实行新制度，有条件的企事业单位新建住房要取消福利分配的做法，实行只售不租或先售后租、新房新租金的政策。并同时努力做好居民购买新房的补贴工作。建设部新任部长俞正声说，要让大家在10—20年内，用20%—30%的收入买房，并要求各级房改、建设部门要把握好三个环节：一是不同地区城市确定适当的基准房价，让老百姓买得起房。二是根据干部及职工不同级别制定合理的住房标准。三是根据职工所在城市的房价和应享受补贴的住房面积等因素，综合考虑补贴幅度，收入、房价之比高于五倍的不予补贴。补贴的方式，也可采用一次性补齐。
7、扩大和加快国家安居工程建设， 推动经济适用住房供应体系的建立。国家安居工程是建立面向高收入家庭的商品房供应体系和面向中低收入家庭的、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系的示范工程。适当加大安居工程的实施力度，带动经济适用住房发展是房改工作的一项重要任务。自1998年起，国家安居工程将由国家部分贷款、以建设成本价格向中低收入家庭出售的普遍住房建设，扩大到以满足广大中等经济水平以下的家庭的经济适用住房建设，用于安居工程的银行贷款实行国家政策性指导计划。从范围上来看，实施国家安居工程的城市也将扩大到县城，不再受城市规模和数量的限制。1998年首批国家安居工程建设计划规模为4873.23万平方米，计划投资总规模为419.04亿元， 其中银行贷款为153亿元。随着工程的全面展开， 国家还将继续加大对住宅建设的投资。
住房制度的改革是当前我国新一届政府五项改革中的重要内容之一，也是促使我国新的消费热点和经济增长点形成的重要措施，尤其是对确保我国国民经济7%的增长率具有十分重大的现实意义。对此， 我国第三代领导人十分关注这个问题，特别是新的房改政策凝结着新一届政府的心血，并将在实践中得以不断地完善和发展。我们坚信，在全国各级政府部门和全国人民的共同努力下，中国老百姓想拥有属于自己的一套永久性的住房将不再是一个遥远的梦。