发展有中国特色的摩尔应加强规划，本文主要内容关键词为：中国论文,特色论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
中国商业经济学会、中国商业联合会商业政策研究会最近联合举办研讨会，重点研讨如何规范、有序地发展具有中国特色的摩尔（MALL或SHOPPING MALL）。几十位专家学者和实际工作者纷纷发表自己的见解，现将主要观点归纳如下：
MALL是集多功能于一体的综合性商业场所，不能将其等同于购物中心
MALL在美国新版本字典里的解释是：“在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中，许多商店和餐饮设施组成的大型零售综合体。”在美国，MALL与所谓的购物中心（SHOPPING CENTER）有明显的区别。摩尔是各类购物中心中规模最大、业态复合度最高的一类，一般在10万平方米以上；而大于20万平方米的，可以叫超级摩尔；小于10万平方米的，只能叫购物中心。摩尔可概括为：由一个管理机构统一组织、协调和规划，把一系列零售商店、服务机构有机协调地组织在一起，提供各式服务并能结合休闲、娱乐活动，以家庭消费为目标市场的特大型休闲购物和休闲消费的场所。经营管理这样一个庞大经营场所的应当是典型的服务企业，它所经营的客体是场所、设施等物业，服务对象是进场的经营者和购买者。
大多数与会者认为，摩尔具有五大特点：一是大，即占地面积、建筑面积、绿地、停车场等规模大，还包括现代企业群体的规模大；二是全，生活消费服务齐全；三是好，即绿色环境更符合顾客的生活需求；四是高，不仅购物环境、服务要求高，而且市场占有率高；五是新，它是一种新的现代化经营场所，集新品、新店、新娱乐、新体育、新的休闲生活方式于一身，领导着生活消费的新潮流。
MALL不是一种零售业态，而是一种商业形态
大多数业界人士认为，MALL或购物中心不是业态。业态是企业经营的形式，而摩尔是一种商业形态，是多业态的集成。购物中心是一个统一开发的多业态、多功能、多形式的商业集合体。其业态齐全，功能完备，形式多样，是适应一揽式消费需要而产生的一种商业形态。只有多业态才能发挥整体效应；只有多功能才能实现一揽式消费；只有多形式才能形成各具特色、不同规模、不同形式、因地制宜的购物中心。
还有的专家认为，业态是按经营方式进行划分的，MALL内的构成部分分别是独立的业态，其支柱是大型百货店或综合超市，大量的则是组成室内商业街的多种专业店，还有餐饮、娱乐等企业。MALL是这些企业的集聚，不是一种新的独立的业态形式。MALL在本质上是各种商业业态，包括百货商店、超级市场、专业店等。MALL具有融合多种业态的能力，把商业购物和文化、休闲娱乐、服务（餐饮）等融为一体，使其成为一个多层次的消费场所，迎合了现代“一次性购足”、“休闲购物”的消费主流，为消费者提供“一般化消费服务”和“个性化消费服务”，在很大程度上满足消费者的精神和文化需求。
我国发展MALL存在的主要问题
（一）正确认识MALL的发展，不宜将其说得尽善尽美
不少专家指出，“MALL是经济发展的产物”，“是人类生活方式的提升”，但把MALL说得尽善尽美，有的甚至发誓“要把MALL进行到底”，未免失之偏颇。有的地方政府将购物中心作为先进的商业形态重点发展，并将其当成“形象工程”来建造，而不管将来是否能够存在下去，这就很成问题。美国有的MALL因为定位不当、管理不善导致招商率很低，甚至变成人烟稀少的“鬼城”。MALL虽然具有强烈的聚集大量人流等作用，但它对于周围的同行，特别是中小同行却同时具有严重的“杀伤力”。就拿新开一个10万平方米的MALL来说，它可能要挤垮成百甚至上千个小企业，可能会造成一大批同行员工的失业。
（二）切忌一哄而起，应当以法规制
据商务部部长助理黄海透露，目前有200个面积在10万平方米以上、投入动辄数十亿元的MALL项目正在全国范围内上马，非常令人担忧。不少专家指出，国内建MALL是需要的，但不能一哄而起，不能贪大求洋，更不能不顾自身条件盲目攀比，趋同投资。目前存在的“缺乏约束，没有法规，谁想建就建”的状况应当引起高度注意。否则，20世纪90年代盲目兴建百货大楼，浪费掉几百亿人民币，并造成百货业过早衰颓的历史悲剧将会重演。令人遗憾的是，政府至今没有相应的流通产业政策对MALL投资进行规制，这样下去，极易出现问题。
（三）缺乏开发规划，缺少管理经验
专家们指出，当前，我国的MALL存在的最大问题是缺乏必要的开发规划，缺少经营管理经验。许多城市往往不是规划、设计先行，而是由一些中小开发商拿着两三年的短期贷款去开发，这就必然会产生短期行为，必然出现长线经营方针与短期套现需求冲突的现象，极易造成将MALL分割出售或者既租又售，导致业态混乱，产权不一，难以管理。我国的地产商一般不考虑资金链的连续，通常是“卖”房屋，造成MALL规划与实际招商发生矛盾。在国外，开发商对MALL房屋是租不是卖，开发论证几年、十几年，招商率不足30％不能动工，而施工建成有时只需十几个月。而我国正好相反，投资者先立项，有点钱就开工，建成后再招商，往往不好好规划，建设周期很长。有些投资者受利益驱动，自己难以约束自己，在所购土地上尽量建造更多的房屋，以期得到更大的回报，结果适得其反。
对我国建设MALL的建议
（一）发展MALL应在发达地区的大城市，但不可建在闹市区
专家们认为，中国经济发展水平虽然比较落后，但上海、北京等城市的人均收入已经接近摩尔发展得较好的菲律宾的马尼拉、泰国的曼谷等东南亚城市。因此，我国可以在沿海发达地区和人口稠密的中心城市发展摩尔，决不能无视基本条件，在全国各地遍地开花，也不可建在闹市区，应当建在郊区或城乡结合部。因为大城市市内人均商业面积一般在0.7至1.0平方米，总的数量已经满足需要，且近10年百货业过度发展，都处在一种微利状态，甚至造成少数企业亏损倒闭，如果再在市内建MALL，将会造成资源浪费。北京市决定“十五”时期在北京的西北、东南、东北、西南方的城乡结合部建设四个风格各异的大型多功能MALL，每个建筑面积20万平方米左右，现在正在东南方向的经济开发区新建北京第一个真正意义上的MALL，这种做法值得肯定。
（二）传统大百货店可向MALL转换
有的专家提出，根据我国香港、台湾地区和新加坡、马尼拉、吉隆坡的经验，凭借发达的地铁和公交系统，可以在中心城市发展摩尔，但最好采用百货公司摩尔购物中心化、摩尔购物中心百货公司化的发展模式和管理模式。在日本，早期市内的摩尔大多数也是由大型百货公司投资建设或扩充而来的，形成不同于美国的日本特色的大型百货商店型摩尔购物中心。
大多数专家赞同上述看法，他们认为，传统大百货店适当向多功能转换并向MALL平稳过渡，是符合我国国情的。在百货大楼盲目发展的情况下，许多百货大楼采取了“上下开花”等变通办法是可取的；有的把较高一层营业厅改成食品城、饮食城，引进各式快餐、著名小吃等，颇受欢迎；有的把地下室改成以食品、副食品、日杂为主的大型超市，甚为红火；有的把某一层改成电脑、家电等类商品“总汇”式的大型专业店。这些办法的最大优点是充分利用偏多的百货卖场，而又采纳了MALL的某些创意。例如，2001年武汉“武商集团”把先后建设的武汉商场、武汉广场、世贸广场三个大型商场共约20万平方米营业场所用走廊连成一体，并大力开发各种娱乐等多功能项目，逐步充实吃的、玩的内容，使其有了MALL的雏型。而且设想通过与附近的中山公园、会展中心协作，以缓解绿化面积和停车场太少的尖锐矛盾。北京东安商场改造成“新东安”，也是王府井这类繁华商业区的大型名店适当转为MALL的较好例证。
（三）新建MALL，要反复论证，慎之又慎
专家们指出，全国许多省会城市、新兴副省级城市都在急于建20万、30万、50万甚至100万平方米的大MALL，但应反复论证，慎之又慎。可以仔细算五笔账：（1）以一座20万平方米的MALL为例，征地、基建、装修以1万元一平方米计算，需要20亿元，集资是否有把握？（2）仍以20万平方米为例，每平方米一年须有2万元的营业额才能维持，一年就得40亿元，一天得卖1000万元以上，有这样大的客流和购买力吗？（3）即使这家MALL真的兴旺了，一年卖40亿元，这会占全市多大的份额，一个200万人口的城市以人均1万元购买力计，也只有200亿元，这个MALL竟占了1/5，这将会“杀伤”、“挤垮”成百上千家中小企业，会造成大量失业（因劳动效率差几倍甚至更大）。（4）一天卖1000万元，以人均消费200元计，客流达5万人次，相当于王府井大街平常客流量的1/4，交通和停车场如何解决？
（四）加强规划和立法，合理调节产业网点布局
与会者认为，由于摩尔具有综合功能，能为消费者提供更好的购物和消费环境，所以应由政府对MALL定规划，批项目。去年北京通过发布商业网点规划，规定三环路以内不得新建大型超市和MALL。这种用法律、规划等手段来合理调节商业网布局的思路和做法是应当提倡的。因此，发展MALL，政府应当进行必要的宏观管理和宏观调控，一是抓规划，二是抓立法，三是制定必要的经济政策。比如对中小企业，如果工作做好了，可以把中小企业吸纳到MALL中来，防止与避免中小企业倒闭或职工失业。
（五）坚持开发与管理并举
专家们指出，只租不售，统一管理，是MALL成功的关键措施。MALL是一个稳定的长线投资产业，回报期长，有的甚至长达10至20年，因此，必须要由实力强大的零售集团、地产集团、基金会等战略投资者操作或由它们联合操作。再就是MALL经营者要注重长远利益，合理配置和整合协调不同业态及不同行业的商家，特别是规划设计要先行，确保主力店的招商成功。要成立或委托专门的商业管理公司对摩尔进行统一管理，或者与外国摩尔管理集团合资，引进先进的经营管理技术和经验。如果光建不管，如果只管建设和建成后招租，对商店的管理全部放手，难免会出现各种损害顾客利益的问题，人们对MALL的认可将会大打折扣。