关键词：城市更新；产业升级；文化传承；城市运营
0.引言
城市是具备自我优化、升级能力的生命体，在城市规划领域，城市更新是一个被持续关注的话题，而且相应于不同的城市发展阶段，城市更新的目标和手段也在不断地发生变化，比如从大量的棚户区改造到社区品质的构建和配套服务的改善；从单纯的物质环境改善转向城市独特风貌的体现和文化品质的提升；从外科手术式的推倒重建到存量语境下的微更新和城市双修……。城市更新已不仅是建筑品质、功能、形态、风貌上的简单更新，而是综合城市产业发展、人口支撑、用地功能复合、城市交通组织、建设资金的投入产出等多方面的策略研究所构成的多维度的城市更新。[]而近年又呈现出一些新的变化。
1.近年城市更新工作的几个转变
1.1 从增量规划转向存量更新
当前，我国全面启动国土空间规划的编制工作，三区三线的划定成为空间规划的基本要求和重要工作。基于生态空间和农业空间的保护，城镇发展越来越受到有限空间的制约，在土地利用层面走上严控增量、盘活存量的发展路径。相应地，城市更新的工作也从外延扩张转向内涵提升，从量的增长转向质的提升。这种质的提升既表现在城市物质空间规划设计品质的提升，也表现在为城市发展提供可持续发展动力的产业转型升级和城市文化的表达和传承上，通过保留、放大城市特色文化，创造有认同感、差异化、人情味的城市。
1.2从全面更新向局部更新、微更新的转变
我国早期的城市更新也叫旧城改造，是面向城市中破旧棚户区的改造。棚户区由于建设年代早，质量破败、基础设施和公服配套不完善，通常采用整体拆除重建的更新方式。而当前城市更新面临的需要解决的主要问题，一是原有建筑设施的功能变更和再利用，二是建筑风貌整治、景观环境改造和配套服务提升。因此城市更新的工作方式也逐步从大拆大建的全面更新转向局部更新和微更新。局部更新规划中涉及到的功能置换、产业升级，微更新所关注的低影响、微治理实践，以渐进式小规模更新代替大规模改造等，都对城市更新提出了更高要求。
1.3从粗放型高速发展转向渐进式品质提升
2017年十九大报告指出，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。经过三十年的高速发展，人们对城市的需求，更加突出以人为核心和具有可持续性的发展目标，希望城市能够满足人们对更高品质生活的追求。伴随着我们的生活从温饱型向舒适性转变的过程中，除了物质需求外，城市需要更多的满足人们精神层面的需求。历史的延续、文化的传承才能让城市变得有灵魂、赢得认同感。因此城市更新中对文化的传承表达是实现城市品质提升的重要手段。
2.当前城市更新工作的几个着力点
城市更新始终处于动态发展的过程中，条件、目标的变化必然驱动着方法和手段的变化。通过对当前城市更新状况的分析，以及项目实践中面临的大概率问题的总结，我们认为面对旧城特定片区的城市更新工作，深入研究其产业升级、文化传承的特点并充分利用，同时结合城市运营做好资产管理，是实现城市更新的可持续性、文化及商业价值的认同性和更新实施的可操作性的三个重要的着力点。
2.1 产业升级
产业升级是我们从工业化到城市化的经济转型之路上必然经历的过程。我们经历了2013年中国经济从工业驱动转向城市驱动的拐点，此后的经济增长更多地需要依靠大城市，因为大城市可以通过消费升级、产业升级、科技创新获得增长动力。因此产业升级是城市经济获得发展动力源泉。充满活力的城市经济运营带来可持续的财政税收，支撑城市对产业人口的吸引并推动城市消费，同时也支撑了基础设施建设维护运营的需求。城市更新，在某种程度上就是通过对城市物质空间的更新为产业发展提供所需服务，为城市居民提供相应的公共服务。
城市更新，需要顺应产业发展方向，找准产业发展对城市的需求，让城市成为产业发展、满足生产生活服务需求的空间载体。
2.2文化传承
文化传承对于城市发展的重要性不言而喻。城市更新中对文化传承的研究和应用主要包括以下几个方面：
1）历史文化——虽然城市更新对城市文化的表达不仅仅只有历史文化，但历史文化始终是其中的重要组成部分，是体现城市文脉、文化积淀的素材。同时也是不可替代的旅游资源，使历史文化转化为可消费的文化产品，又提升了城市生活品质。
2）城市印迹——城市中有一些特定的场景，记载着城市的过往，帮人们在特定的场所找回“童年记忆”，让人顷刻产生对城市、对场所的认同感。岁月让这些场景成为城市文化的一部分，承载着人们对城市的记忆、对城市发展的感知，成为人和城市之间的情感纽带。城市更新的责任，不是抹去城市旧时痕迹、用新的场景替代，而是找出新旧场景共处的最好方式，让人在四维的空间里去感受城市，这也是品质生活的一部分。
3）产业文化——我们可以把这类文化理解成产业升级给城市更新带来的连锁反应，特别是在文旅类的更新项目中或者城市更新中遇到文创类产业导入的情况下尤为瞩目。比如北京的798，当艺术家和文化机构进驻并改造空置厂房，成为画廊、艺术中心、设计公司、餐饮酒吧等各种空间的聚合。经由文化产业与历史文脉、城市生活的有机结合，798已经演化为一个文化概念和生活方式，对各类专业人士及普通大众产生了强烈的吸引力。798也引申出的文化概念，以及这种LOFT时尚的居住与工作方式，成为北京的城市文化标签。城市更新中对产业文化的提炼应用，同样能创造文化消费，为更新区域带来活力。
城市更新中文化资源的多样性决定了其传承和利用的多样性，我们需要关注具有关联性的文化资源，选择有基础获得广泛认同的文化资源打造文化IP为项目服务。
2.3 城市运营
常见的更新的主体有政府主导并实施、政府主导+企业实施、以及完全市场化运作的多方资本合作模式等。更新项目的类型包括纯公益性的改造项目（如政府投资的城市基础设施的更新改造）、公益性和经营性兼顾的更新项目（如棚户区改造+部分商业性开发），以及纯资本运作的物业收购改造并持有运营的更新项目。前两类投资建设主体通常是政府、政府主导下的开发商以及传统投资机构的投资、改造、运营的模式，近年出现的第三类多采用更加代表未来投资运作方式的“共同基金管理人”模式（Co-GP），由各资本方合作建立投资基金，评估收购符合要求的存量项目，进行改造运营并提升品牌。此类项目通常为高端的更新项目，对设计人也提出了更高的要求。需要更紧密地根据投资人的项目定位量身定制更新方案，具备可操作性。例如对业态定位和客群定位、对保留、改造、拆除、新建等建设量的确定使之满足资金投入运作要求、分期建设计划与建设资金的投入计划相匹配等。
3. 珠海平沙镇中心区城市更新的规划实践
3.1 项目概况
珠海平沙镇位于珠江西岸，南靠高栏港区，是珠海的第一大镇。平沙镇是粤港澳大湾区沿海城市带的重要节点，具备良好的产业基础，集聚了一批以高栏港经济区为载体的新兴产业。（图1）平沙依托中天影视文创园打造的影视文化小镇2017年获批广东省首批特色小镇。同时平有着独特的生态格局，依山傍海、城田相融，是珠海西拓走廊上的生态宜居示范区。
平沙的产业发展也很独特。1950年代初一大批归国华侨扎根平沙围海造田，依托甘蔗种植建立平沙糖厂，成为全国著名的甘蔗生产基地。1980年代初华丰方便面热销全国，“一包糖、一碗面”成为早期珠海产业发展的标签。而今通过产业转型升级，构建影视文创产业。作为本次城市更新对象的120公顷平沙镇中心区在区位、产业、生态方面都具备良好的基础条件，依据城市总体规划，规划定位为以影视文旅为特色的、生产生活性服务配套完善的、宜居宜业宜游的小镇活力片区。但目前平沙中心镇缺乏集中的公共服务核心，产业、生活、旅游等服务配套水平低，无法承载区域对平沙提出的高品质服务需求。（图2）
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3.2 现状分析
基地现状存在诸多待更新项，包括以下几个方面：
1）基地内存在约占总用地13%弃置的工业用地和仓储用地，保留、拆除及业态更新目标不明确，应结合该片区产业更新规划确定更新策略。
2）基地内存在约45.5公顷居住用地，除了少量新建居住项目需要保留外，约37万方的住宅建筑质量差、土地利用率低、配套不完善。
3）片区内缺少产业服务设施、生活类公服商服设施，布局分散、缺少服务核心；现状路网杂乱、东西向交通不便；现状绿地碎片化，缺少均衡、分级的开放绿地系统。
4）片区内建设现状的文化及地方特色不足，鲜少考虑历史文化底蕴的挖掘和表达。（图3）
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图3：基地现状
3.3更新策略及规划实践
通过对上位规划的研究和现状分析，我们认为平沙镇中心区的城市更新主要应解决以下几个问题：激活镇区经济提升产业活力；完善城市功能和服务品质；提升文化内涵和城市风貌。据此我们提出以下更新策略：
1）建立影视文创、综合服务两大核心。一是依托已获批影视文化小镇建设和落地的影视文创园项目，大力发展以影视拍摄、制作、发行等全产业链的影视产业工业化产业，融合影视体验、休闲康体、餐饮购物等文旅业态，形成影视文化产业核。二是打造综合服务核心，为上述影视文创及周边各大产业基地提供综合配套服务（图4）。在规划设计前期，对两大核心所涉及的产业类型和产业链上下游业态进行归纳总结，确保在更新规划中为产业更新提供空间载体。（表1、表2）
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表2:综合服务核的产业链分析
2）以人为本，完善城市综合配套功能。该片区的现状城市公共服务质量差、内容缺、容量小。更新规划在明确产业发展方向的基础上，分析城市公共服务对象的组成，细分影视产业人群、文化创业人群、旅游人群、当地居民及游客等不同客群的城市服务需求，完善城市功能配置并落实到更新规划中。（表3）
表3:人性化的城市功能设定
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3）利用文化传承塑造城市特色。充分利用基地内拥有的工业和历史遗存，如废弃的华丰厂区、被称为平沙黄的糖厂新村、建国初的平沙粮仓等，进行局部的保留改造，成为更新后文创园区的文化节点和地标，承载人们对城市的记忆，提升城市文化的认同感。更新规划也尝试将多样设计手法的应用列入设计引导，供后续的建筑设计执行或参考，例如华丰厂区建筑的改造中的钢构加固、建筑屋面采用风帆造型体现海洋游艇文化；粮仓建筑的改造采用岭南常见的青砖与玻璃和木包钢的虚实对比，细部处理上融入岭南传统三雕两塑等传统元素；糖厂新村采用黄砖墙和玻璃的搭配体现明快的平沙黄，融入现代南洋风格的建筑立面。（图5）同时，利用影视产业文化打造文化街区，提升城市生活品质、为城市旅游服务。将地域建筑文化充分应用于建筑、街道、小品的改造和新建上，营造具有地域文化特色的城市风貌。
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图5:保留建筑的风貌引导
4）提升区域交通服务水平。这部分技术工作主要包括几个层次：一是改造、梳理基地内部交通，加强东西向交通联系，建立规整合理的支路系统。同时建立影视文化、历史文化、生态景观三条文旅体验游线（图6）；二是改善镇中心区与平沙新城、高栏港区、游艇产业园区的公共交通联系；三是建立联通珠海市区、珠港澳大桥的快速交通系统。（图7）
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5）强化生态融合，提升城市生态环境品质。在基地内建立多层级的开放绿地系统，优化景观环境，并融合基地外的景观资源，形成北靠孖髻山南承中央田园区的城市生态网络。（图8）
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图8:区域生态结构示意
以上更新策略，最核心的仍然是对项目所涉及的产业定位升级的研究，及相关文化资源的提炼、传承和利用。抓住这两个核心问题、解决了相关矛盾便能更好地实现城市经济的可持续发展、创造城市文化特色和品质生活。
3.4项目运营
还有一个需要交代的问题是项目的投资运营问题。作为城市更新规划的设计方，必须配合甲方提供更新规划方案的技术指标供更新主体做经济测算。本项目的运营主体是政府城投公司，关注项目的社会效益大于经济效益，在满足产业更新、公服配套、空间品质的基础上，对老旧的住宅更新仅提出了原地安置的拆还比为1:1.1，在满足以上要求的前提下争取商品住宅开发量的最大化。
我们在项目调研的基础上整理现状用地，对拆改留进行判定，依据上位规划形成更新方案，并进行拆建测算。（图9、图10）得出结论为拆除老旧住宅37.21万方，新建住宅90.39万方。扣除1:1.1的安置量40.93万方，获得新增住宅开发量49.46万方。该住宅更新的测算有效支撑了项目可行性，新增住宅的开发收益可用于补贴本项目中的其他更新投资。
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3.5方案呈现
通过对项目实践的总结我们体会到，工作的重点在于前期对产业定位、产业升级的研究，找准方向使产业发展进入良性循环；以及如何利用城市文化资源，将文化资源产业化，同时使城市变得更有温度。在解决了这两个关键问题之后，我们把主要的工作重点转向实现功能布局的合理性、营造人性化的公共空间，提升城市品质和城市形态。（图11）
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图11:鸟瞰图
针对华丰面厂、粮仓、糖厂宿舍三处历史建筑群落，通过对少量代表性历史建筑的保留更新，既保存了城市的记忆和发展印记，又争取到宝贵的建设用地用于完善原本非常薄弱的产业服务设施和公共服务设施。
1）更新规划中将原华丰面厂东半侧用地保留其中两栋厂房、改造为华丰影视梦工厂，发展影视文创产业，西侧一部分用地用于住宅开发和社区服务设施的建设。（图12）
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图12:华丰影视梦工厂
2）保留改造部分粮仓建筑、依托原建筑材料、风格新建博物馆等文化建筑组成粮仓文博聚落，并充分利用地形高差、与其北侧坡上原址新建的镇政府建筑在空间上形成有机组合。（图13）
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图13:粮仓文博聚落与镇政府
3）由于糖厂宿舍与更新规划中的艺术街区融合度较低，因此保留少量建筑承载类似于“平沙黄”的城市记忆，其余用地新建艺术街区推动产业发展，结合公服需求新建综合商业中心，并满足政府和业主方对此处打造地标建筑、提升城市风貌的诉求。（图14）
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图14:糖厂艺术街区
4结语
城市更新是一个动态的过程，不同的语境下运用不同的手段，围绕不同的目标解决不同的问题。究其根本，产业升级是城市更新的基础，文化传承是城市更新的灵魂，资本运营是城市更新的经济支撑和可靠保证 抓住这三个要点才能保证我们的城市更新规划做到高品质、可落地。以上是我们在城市更新实践中的一点粗浅体会。
参考文献:
[1]秦虹，苏鑫. 城市更新[M]. 中信出版集团. 2018.
[2]司马晓，岳隽，杜雁，黄卫东. 深圳城市更新探索与实践[M]. 中国建筑工业出版社. 2019.
[3]瞿斌庆，伍美琴 . 城市更新理念与中国城市现实 [J]. 城市规划学刊 .2009（2）：75-81.
[4]杨帆 . 上海城市土地空间资源潜力、再开发及城市更新研究 [J]. 科学发展，2015（84）.
作者简介：“过琳琪，博士，高级工程师，上海联创设计集团股份有限公司城市规划设计研究院院长。
论文作者:过琳琪
论文发表刊物:《建筑实践》2019年第24期
论文发表时间:2020/4/14
标签：城市论文; 文化论文; 产业论文; 项目论文; 品质论文; 建筑论文; 影视论文; 《建筑实践》2019年第24期论文;