摘要：在我国市场经济快速发展的时代背景下，房地产行业也有了突飞猛进的发展，房产测绘成果的应用范围越来越广泛，随着人们的法制观念不断提高，房屋测绘成果与房屋总价值密切相关，使得房产测绘成果受到了越来越多的关注，如何保证房产测绘成果的准确性及正确运用已经日益受到人们的重视，这就需要在进行房产测绘过程中提高标准，提高要求，加强对房产测绘过程监督，加强对房产测绘成果的管理，从而保障房产测绘成果能够准确运用到各行各业。
关键词：房产测绘；房屋面积；管理与应用
1．房产测绘简述
1.1房产测绘概述
房产测绘作为工程测量专业中地籍测量学的分支之一，具有其特定的测量范围及测量特点。通过使用仪器设备现场测量房屋状况、权属状况、数量、坐落、面积等相关信息，通过测绘技术内页处理数据最终得到测绘房地产分户平面图、房地产分层分户平面图及相关的图、表、册、簿、数据成果等。
根据我国相关法律规定，房产测绘应由房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人委托具有相关测绘资质的房产测绘机构进行房屋测绘，测绘机构通过现场测量及依据相关法律法规通过软件测算得出房产测绘成果，房产测绘机构对其房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责，任何外界因素不得干扰房产测绘过程。在房产测绘过程中，双方须签订正规房产测绘合同，测绘费用由委托人支付，测绘收费标准依据国家测绘局2002年发布的《测绘工程产品价格》。
1.2房产测绘面积概述
本文谈及的房产测绘成果主要指房屋建筑面积。房屋建筑面积按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，它还包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。其中勒脚是指房屋外墙接近地面部位设施的饰面保护构造。简言之，房屋建筑面积由房屋套内面积、房屋分摊面积共同组成。
房屋产权面积由套内建筑面积与其分摊的共有建筑面积组成，房屋套内建筑面积为房屋套内的使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和。房屋套内使用面积指房屋户内全部可供使用的建筑面积，按房屋的内墙线水平投影计算，不包括屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积，它与房屋居住空间舒适度有密切关系。房屋的共有建筑面积指整幢住宅楼的建筑面积扣除整幢住宅楼各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库等和为多幢楼服务的警卫室、管理用房、设备用房，以及人防工程等不应计入共有建筑面积部分后剩余的面积。
房屋建筑面积与公摊面积之间没有固定的比例，依据规划图纸及现场状况测算得出，测算出多少即为多少比例。单一用途住宅楼分摊系数是指全楼共有建筑面积与各套套内建筑面积之和的比值。单套房屋产权面积由该套套内建筑面积与其公摊分摊系数乘积再加上该套内面积之和组成。普通住宅楼分摊的共有建筑面积一般包括共有的楼梯间、电梯间、门厅、过道、门廊、门斗、电梯机房、水箱间、外墙水平面积投影一半的建筑面积及为本幢楼服务的公共用房、管理用房等。
2．房产测绘面积管理与应用
2.1房产测绘面积应用及其重要性
经具有相关资质的测绘机构依法依规测算得出的房屋测绘面积不仅是作为开发企业与购房者所签合同建筑面积的法律依据，也是不动产登记部门进行产权登记的重要依据，并逐步应用到物业收费、冬季供暖、专项维修资金等各行各业。
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在房价居高不下的今天，房屋开发企业与购房者矛盾纠纷日益增多，关于房屋面积的纠纷数量不在少数，测绘机构因其属于独立于开发企业与购房者属于第三方测绘机构的特性，不受任何单位、个人的控制，可以保证房产测绘成果的准确性从而具有极大的公信力。测绘机构既可面向开发企业，未开发企业提供助力，在房屋尚未建成的情况下，测绘机构即可依据现有资料、依据相关法律法规为企业提供房屋预测绘数据，便于企业分析市场导向做好发展规划，在房屋竣工验收后为开发企业提供准确的房屋面积信息，有助于开发企业合理配置资源从而追求利益最大化；也可面向购房者，通过正规网站及公众平台等新媒体渠道公示测绘进程及测绘成果，便于接受社会大众监督，提高测绘成果的准确性，向购房者说明房屋状况、房屋面积计算方法，以平面图标注数据的方法，使购房者对房屋结构、面积信息一目了然，避免开发企业通过虚假宣传房屋面积从而谋取利益，保障购房者权益，减少开发企业与购房者之间因房屋面积问题产生的矛盾，在房地产行业有着极大的重要性。
不动产登记是一个复杂且需要考量各方面因素严谨的过程，房屋在进行不动产登记过程中，符合各方面规定的才能予以登记。房产测绘成果极大的保障了房屋面积的准确性，能够为产权人提供切实有效的法律保障，也为不动产登记提供了法律依据。
2.2房屋测绘面积的管理
由于房屋测绘面积在多种方面都起着及其重要的作用，这就要求相关部门加强对房屋测绘面积的管理，对于不具有相关资质而出具房屋测绘面积报告的测绘机构要及时上报制止；对于已出具房屋测绘面积报告的要加强对报告的审查，通过结合建筑物相关证件资料、审核合格的施工图纸及比对现场房屋状况，对施测单位的资格（即施测单位是否有资质接受委托进行测绘，具有相关资质即表明该单位具有一定的测绘实力、测绘技术，可以承担相应复杂程度的测绘工作）、测绘成果的适用性（即该成果是否适用于本幢房屋产权登记合同签订等行为）、界址点准确性（即该成果是否在权属范围界限之内，建筑物地上及地下建筑部分都应在权属范围界限之内，超界限测绘成果不应采用）、面积测算依据与方法（即测绘机构在进行现场测量或后期运用相关软件进行房屋面积计算过程中，是否遵循相关法律法规规定的面积计算办法，是否有不按规定错误计算的行为）等内容进行审核，审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。房产档案管理人员应遵守相关档案管理办法及保密制度等。
测绘机构及相关政府部门均对外提供房屋面积信息，县级以上人民政府测绘地理信息主管部门应当加强对测绘成果质量的监督管理，县级以上地方人民政府测绘地理信息行政主管部门负责本行政区域内测绘资质的监督管理工作。对于对房屋测绘成果有疑问的单位或个体，经协商无果后，可以委托委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定，任何组织或个人不能无依据更改测绘成果，从而极大的保证了房屋测绘成果的准确性。
3．房产测绘前景
随着各地房产测绘政策的放开，在一定程度上促进了房产测绘行业的发展，也存在一些隐患。在市场利益导向下，新兴测绘单位如雨后春笋般纷纷露头，恶意竞争、违规收费、胡乱测量的行为屡见不鲜。进行房产测绘的工作人员不仅要具备专业测绘知识，也需要有建筑行业知识储备及一定的现场测量经验，但由于房产测绘人员水平参差不齐，经验有限，房产测绘成果准确性难以得到保证，各地相关部门或协会应重视对测绘从业人员的技术培训，可以通过组织一些列测量技能大赛、知识竞赛等活动提高从业人员的技术水平，颁发测绘人员从业资格证，杜绝无知识储备无经验人员滥竽充数，房产测绘过程应保持透明化、公开化，测绘行业应建立良好的竞争秩序。
随着测绘技术的不断发展，房产测绘行业也应紧跟发展，在传统的测量方法上引进新仪器新技术，建立房产测量数据信息库，实现数据共享，扩大房产测绘成果的应用性，从而促进房地产行业及其他相关领域的发展。房产测绘不仅可以保障人们的合法权益，对政府部门也有极大的应用前景，通过对房产测绘成果的整合，可以应用到城市规划、城市土地开发与利用及城市发展战略中去，更加有利于部门之间的紧密配合，有利于相关部门对城市的管理，有利于建设更好的城市。
参考文献：
[1]王 颖，胡 磊.浅析房产测绘工程中测量技术的应用.科技创新与应用.2013（35）
论文作者:孙伦伦
论文发表刊物:《建筑模拟》2020年第1期
论文发表时间:2020/3/27
标签：房屋论文; 房产论文; 面积论文; 成果论文; 建筑面积论文; 测量论文; 购房者论文; 《建筑模拟》2020年第1期论文;