摘要：新兴住宅工业是指以先进的、集中的、大工业生产方式代替落后的、分散的、手工作业的现代化住宅建造模式。它跨越二、三产业，不同于传统房地产业或建筑业，适于大规模标准化生产，具有方便高效、节能环保等诸多优点，正快速发展成为一种全新的产业模式和产业集群。本文通过分析CSI住宅工业的优势及潜力，介绍国内目前该领域的发展现状，为加快住宅产业供给侧改革提出一些建议。
关键词：新兴住宅产业 CSI住宅
纵观全球，百年房地产业一直伴随着三大领域蓬勃发展：住宅科技、地产金融、建筑理念。其中，住宅科技和建筑理念发展的集大成者就是“住宅工业化”，其通过住宅构件、部品的工业化大生产，实现了对先进科技成果的有效利用，能够满足消费者对住宅的品质要求和多样化需求。目前发达国家的住宅工业化程度平均超过50%，美国的住宅构件、部品的标准化商品化水平几乎达到100％，而我国的住宅工业化总体上看还刚刚起步，整体工业化率不足10%，成长潜力巨大。
CSI住宅（China Skeleton Infill，中国的支撑体填充住宅）作为新兴住宅工业化产品，主要包括S（支撑体）和I（填充体）两部分：S（支撑体）是指住宅的主体结构、分户墙和外围护结构，具有高耐久性，寿命可达百年以上；I（填充体）是指内隔墙及装饰、整体卫生间、整体厨房、架空地面、户内设备管线等。CSI住宅跨越了二、三产业，不同于传统房地产业或建筑业，适于大规模标准化生产，具有方便高效、节能环保等诸多优点。
一、CSI住宅工业优势明显潜力巨大
与传统住宅相比，CSI住宅不仅对发展循环经济意义重大，而且能够为产业发展和城市拓展提供巨大投资空间，将成为带动经济发展的新引擎。
第一，有利于资源节约和环境保护，推动形成绿色消费模式。目前我国住宅的设计寿命为50年，由于内部结构的不可变性，导致实际使用寿命平均仅有30年左右，这种低水平的设计标准和粗放的建设方式，造成资源的极大浪费和环境的很大破坏。据分析测算，按传统的建筑模式，我国一套100平方米的单元住宅对资源环境的冲击：相当于消耗煤炭44.84吨，原油0.37吨，电力0.75万度，暂时或永久性破环森林130平方米，农田114平方米。若全面推广CSI住宅，可从根本上减少资源能源消耗和环境破坏。在住宅总体设计上，CSI住宅的设计使用寿命在100年以上，是当前平均值的3倍，仅此一项即可减少资源消耗和环境损害达2/3。在住宅建设阶段，CSI住宅工业化生产与传统建筑模式相比，可实现节水30%，节电30%，耗材减少60%，施工现场垃圾减少89%，施工周期缩短50%，建筑节能50%以上，同时还大大降低施工噪音和扬尘污染。
第二，显著改善住宅综合品质，适应居民多层次、个性化消费需求。发展CSI住宅可以有效延长住宅寿命，在保证房屋主体框架结构更耐久和抗震性的基础上，将房屋的内部装修、设备安置如配管、配线等与主体框架结构分离，以确保房屋内部结构的可变性以及维护、维修的便利性，使实际使用寿命达到设计寿命。因CSI住宅主要构配件由工厂生产线按标准批量生产，解决了传统一次性设计、非标准化生产带来的难以克服的质量通病，质量安全可靠，可以大幅度提高建筑质量，将失误率降低到0.01%，外墙渗漏率降低到0.01%，精度误差降低到小于0.1%。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆CSI住宅还可以提高居民的居住品质，通过现代技术手段，使传统建筑方式中位置固定不变的卫生间、厨房、内部隔墙等住宅填充体，设计为不同档次、可移动的住宅部品，实现像冰箱、彩电等家用电器一样任意摆放和自由更换，以满足居民不同时期、不同层次对功能舒适度和户型多样性的需求，并为未来发展智能化住宅奠定良好基础。同时，由于采用保温、隔音的超薄墙体，相同的建筑面积，CSI住宅套内使用面积可增加3%以上。
第三，CSI住宅市场潜力巨大，有望形成强大的新经济增长点。可以预见，随着我国城镇化的快速推进，我国必将迎来住宅产业化的爆发式发展期。目前，全国城镇每年新增住宅近6亿平方米，加上宾馆、酒店、写字楼等建筑，每年新增建筑面积高达10亿平方米以上。据专家分析，若全面推广CSI住宅，保守估计可工业化生产的住宅部品的年市场容量达1万亿元以上(总产值)。如果能够率先起步，形成规模化的工业化生产能力，发展成为重要的全国住宅工业构件、部品生产基地，按占有1/10的市场份额估算，就有望创造出千亿规模的实体产业，成为工业发展新的增长极。同时，发展住宅工业，涉及关联行业2000多种产品的整合与集成，可带动建材、冶金、轻工、化工、机械、电子电器、装修装饰以及物流、会展等50多个相关产业的发展，形成巨大的产业链条，并将催生一些新兴产业，如新的住宅工厂、构件生产行业、材料生产行业和安装维护行业等，由此带来大量的就业机会。
二、国内几大城市发展CSI住宅工业的现状
目前国内部分城市已经注意到CSI住宅工业所具有的巨大优势和市场潜力，正在抢抓机遇，强势培育CSI住宅工业。
第一，高层次制定政策推进。沈阳市高度重视CSI住宅产业化发展，2008年作出了建设现代建筑产业园、大力发展现代建筑产业的战略部署。北京市2011年发布了《关于推进本市住宅产业化的指导意见》和《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》两个文件，明确了发展目标和奖励措施，从成熟和适用的预制部品入手，着力推进住宅产业化发展。上海市也于2011年发布了《关于加快推进住宅产业化的若干意见》、《关于“十二五”期间加快推进住宅产业现代化、发展节能省地型住宅的指导意见》等政策文件，同年开工建设装配整体式住宅试点项目面积达60万平方米。
第二，大手笔规划住宅产业园和示范基地。合肥市在经济技术开发区规划了11平方公里建设住宅工业园区，确立了“住宅产业化产值达千亿”的发展目标，2008年实现产值686亿元，成为全国首个国家住宅产业化基地。沈阳市以铁西经济开发区为载体，规划面积50平方公里，打造“现代建筑产业之都”，一期规划12平方公里，2010年产值已达约200亿元，同时推行现代住宅工业大规模示范，2010年示范建筑项目总面积达93万平方米，工业产值达1050亿元。
第三，政府投入专项资金扶持。长沙市累计投入8亿多元进行住宅工业化技术研发，目前已形成年产2万套标准化成品住宅的基础产能。深圳市借力国家住宅产业化综合试点城市，积极出台相关扶持政策，大力扶持以万科集团为首的房地产企业推进住宅工业化建设，目前在万科集团开发建设的住宅中，工业化比例已超过20%。
三、加快打造千亿级CSI住宅工业的几点建议
第一、将发展CSI住宅工业提升到城市战略层面。发展现代住宅工业，关键在于抢抓机遇，“快”字当头，谁能将CSI住宅技术成果尽快转化为现实生产力，率先实现工业化示范，谁就能取得领先优势，形成新的独具特色的新兴产业集群。只有从做大做强实体经济、培育新的战略性支柱产业的高度，将CSI住宅工业发展尽快上升为城市战略，才能形成强有力的工作推进机制。
第二、建立扶持CSI住宅产业发展的政策体系。一是将住宅产业化发展列入产业发展专项资金、科技经费的重点支持方向，对经权威部门认证的产业化部品、部件、产品和技术，在财政政策和融资政策方面给予一定的支持。二是在年度土地供应计划、土地出让价格确立等方面，向住宅产业化示范重大项目倾斜。三是对住宅产业化示范项目的开发企业、建筑部品部件生产企业、建筑企业减税支持。
论文作者:丁威1,,李刚2
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/15
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