（1.苏州高龙房产发展有限公司，江苏苏州215028；2.豪城建筑苏州有限公司，江苏苏州215021）
摘要：房地产行业与现代城市的发展和规划息息相关，其通过先进的规划设计理念，为人们提供了舒适的住宅环境。房地产行业综合性很强，其涉及到建筑工程初期的设计和规划，中期的建设施工和后期的质量检测等。房地产成本造价贯穿于房地产从前期规划到后期竣工的方方面面。相关管理人员要对房地产规划和建设的全过程进行追踪，对其成本造价进行合理控制，最大程度提升利润空间。笔者结合我国房地产经济现状，对其成本造价控制进行论述。
关键词：房地产；成本造价；全过程；控制管理
前言
房地产项目是关系到群众日常生活和工作的基础设施建设，其既关系到群众的幸福指数，也关系到企业的经济效益和利润空间。随着当前城市规划步伐的加快，相关部门对房地产规划也格外重视。作为和群众息息相关的重要因素，房地产企业也更加关注房地产成本造价全过程控制，其直接关系到房地产行业的发展前景。近年来，房地产企业逐渐引进先进的成本造价控制理念和方法，但是房地产造价全过程控制管理中仍然存在很多不足。比如，资金浪费现象。房地产企业管理人员要注重对涉及房地产成本造价的相关要素进行研究和分析，以期最大程度对其成本造价进行控制。
1房地产成本造价控制现状
1.1项目预估和决策不科学
房地产设计和施工后期的投资都是以前期的项目投资估算为依据的。房地产的投资决策直接关系到后期的项目规划、设计、施工设备和施工材料采购以及施工人员配置和施工工艺确定等。部分房地产企业在进行项目预估的过程中，没有对涉及房地产造价的相关要素进行科学的调研和分析，导致项目预估与项目实施之间存在较大偏差，从而增加不必要的项目投资。同时，相关负责人不注重对相关项目资料进行收集和整理，导致在决策过程中没有进行全方位的考虑，使前期的投资决算过于笼统，造成后期施工中工程造价超出成本控制范围。
1.2项目设计不合理
房地产开发商没有对设计和成本控制的关系进行全面考虑，设计人员在房地产设计过程中，没有立足房地产规划的实际对其合理性进行考虑，导致图纸设计对房地产成本造价控制指导不足。部分开发商不重视设计支出，造成图纸设计的粗糙，与房地产整体规划不匹配，影响施工效益和后期造价。设计人员与造价人员缺乏沟通，导致造价控制与工程设计的分离，引发设计过程中诸多不合理现象。项目设计中涉及到的成本要素较多，对其进行合理控制，能够有效缩减工程造价。
1.3招标和造价过程粗糙
相关部门对房地产招投标管控不严，造成邀请招标方式、议标方式等招标行为的发生。在这样的招投标背景下，承包商的能力得不到保证，造成房地产开发中的资金浪费和虚报价格等问题。
1.4发包人主观能动性缺失。施工阶段发包人过度依赖开发商的资金投入，不能够对房地产施工中存在的不确定因素进行科学全面的分析。施工中期和后期，业主和设计等外部因素都会对房地产开发造价产生影响，单一的工程价款支付不足以应对房地产施工中的突发情况。
2房地产成本造价全过程控制管理
2.1 前期成本造价控制
首先，相关负责人要注重前期调研工作，对项目的可行性进行研究分析，并对这一时期造价进行控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆相关负责人要对房地产项目的内在要素进行考虑，也要注重分析房地产规划是否与周围的经济环境和社会环境相契合。并结合规划方案，对项目的社会效益和经济效益进行评估，对施工材料的质量和施工工艺的先进性进行预估和比较，然后决定是否进行项目投资。预算人员要注重对投资额度进行估算，确保为房地产开发中资金的合理分配提供良好的先决条件，进而进行设计概算和施工图预算工作。
其次，对设计阶段造价进行控制。房地产设计并不仅仅停留在图纸上，而是立足于项目实际，对项目中涉及到的资金、材料、工艺等要素进行综合考虑和评定。设计人员要以设计任务书和相关设计标准为依据，从节省投资的角度对施工过程中的结构设计、材料选择和施工工艺进行综合考虑；设计概算完成后，需要上交造价管理部门进行审核；工程负责人在成本控制的前提下进行设计招标，并推行造价监理，对设计方案进行择优选用，以对房地产造价成本进行控制。
2.2中期成本造价控制
首先，招投标阶段工程造价控制。招投标阶段直接决定房地产造价控制的质量和结果。相关负责人要对房地产开发中涉及到的投资要素进行审核，对工程情况进行明确认知；对房地产开发招标书中涉及到造价等资金性质的条款进行严格审核，避免不法单位借用招标书漏洞，增加工程投入；项目开发单位直接参与评标工作，确保招投标的公平和承包商选用上的科学合理。
其次，合同阶段工程造价控制。开发商与承包商签订合同的过程中，工程造价管理部门要确保合同对双方的共同约束。结合国家相关政策和法律法规对合同中涉及到资金、价格、调价方法和结算等敏感条款进行严格审核。合同签订完成后，工程造价管理部门要结合合同条款，对施工现场进行查访和监督，明确掌握施工现场动态。确保承包商严格按照合同条款进行项目执行，并对合同中相关计价问题进行解决，避免合同不严谨导致房地产过程中的纠纷。
第三，施工阶段工程造价控制。在房地产项目施工中，工程师和造价人员分工明确，各司其职。工程师主要对施工技术和工程质量进行管控，造价人员主要对房地产施工中涉及到的资金投入进行控制。工程师要结合房地产项目的完成情况和完成质量，对施工单位进行计量支付。并能够从全局对施工情况和施工进展进行把控，及时解决设计变更问题和现场签证问题，避免因设计和施工不合理，导致工程造价超出控制范围。工程师遇到设计变更或者项目变更情况，要与相关负责人进行沟通，并得到其签字后，开始实施。工程师要注重签证内容的合理性，确保其与具体的房地产施工项目契合。项目造价管理部门要充分发挥自身的职能，检查合同中相关造价条款是否落实到位，并对设计变更的具体情况进行审核。造价管理部门要注重造价审核的全面性。组织技术人员对项目施工中涉及到的相关要素进行实地考察，并确保一次性补充定额编制的合理性。
2.3竣工结算阶段工程造价控制
首先，房地产开发过程中涉及到的相关资料比较多。造价人员要对竣工结算资料进行审核。工程施工过程中，项目工程师都会进行现场记录，为后期工程审核提供材料依据。工程施工中普遍存在隐蔽工程签证内容的雷同。造价人员可以应用施工验收记录和竣工图对现场签证进行辅助审核。并对设计变更手续进行审核，同时，要有设计变更通知单和变更图纸等依据。
其次，注重对工程量进行审核。工程量审核是以施工图纸和竣工图纸为前提的。造价人员要对设计变更和工程量等相关要素进行明确了解，并以工程清单为依据，进行工程量的审核。
第三，对项目施工中的综合单价进行结算审核。建筑工程的复杂性决定其分项工程与投标单价之间存在相应的差异。造价人员要以原单价为依据对工程造价进行审核。并结合合同内容对房地产工程中没有定价的项目和施工过程中额外增加的项目进行定价和审核。
第四，对各项结算费用进行审核。造价工程师要结合施工现场的具体规定对大型机械设备进出场进行审核，确保其现场签证的完整性，并结合垂直机械使用情况对其费用进行考虑。造价工程师要以施工合同为依据对费用定额和取费文件进行深入研究和审查，针对同一工程的不同费用情况，要进行计算和对比，看其是否符合最优造价方案。造价工程师结合合同中质量和工期的相关奖惩要素和税金费率套用情况等对房地产施工中各项费用基数进行审核。
3结语
房地产成本造价全过程控制对推动传统施工工艺的转变和房地产开发过程中经济和社会效益的实现具有实际意义。在房地产开发过程中对其成本造价进行合理控制，能够提高房地产整体施工质量，节省房地产开发过程中的资金投入，促进开发商和业主利益的双重实现。相关负责人要对房地产开发过程中的成本造价进行全面控制，并注意造价控制中的薄弱环节，以促进房地产成本造价全过程控制中社会效益和经济效益的实现。
参考文献：
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[4]陈放明．工程造价全过程控制要点思考[J]．门窗，201（08）
论文作者:李超颖1,顾静2
论文发表刊物:《建筑建材装饰》2015年11月下
论文发表时间:2016/9/20
标签：造价论文; 房地产论文; 项目论文; 成本论文; 过程中论文; 全过程论文; 房地产开发论文; 《建筑建材装饰》2015年11月下论文;