摘要：我国住房租赁市场进入新的发展阶段，长租公寓市场是国家推行的“租售并举”的重要手段。本文从长租公寓的市场需求、市场供给、国家政策以及海外优秀发展经验四个方面进行了简析。
关键词：长租公寓；租售并举；流动人口；城镇化率
改革开放后我国城镇化率长期实现高速增长。根据国家统计局的数据显示[1]，我国城镇化率从1980年的19%提高到2017年的58.5%。伴随着不断提高的城镇化率的是大量涌入城市的流动人口，这些流动人口大多会在城市中租房居住，更是成为住房租赁需求的主要构成。改革开放后的今天，该类流动人口在城市中对住房的需求日益凸显，且需求已经出现多元化发展的趋势。国家已经注意到了这部分庞大人口的需求，并积极采取措施来满足流动人口多样化的房屋租赁需求。
我国在2014年提出“租售并举”以来[2]，住房租赁市场迈入了新的篇章。住房租赁市场的升级演化，将有助于丰富我国的房地产供应体系、满足不同的住房需求、形成“租购并举”的可持续发展局面。本文旨在对中国目前已经兴起的长租公寓进行简要的分析，将从市场需求、市场供给、国家的政策支持以及海外优秀发展经验四个方面逐一分析。
市场需求：
根据《中国流动人口发展报告（2016）》调查数据显示[3]，我国流动人口规模约2.5亿。在2005-2015年十年间，我国一、二线核心城市流动人口比例逐渐提升，十大核心城市流动人口比例从24%上升至36%。这部分流入人口的整体年龄偏小，平均年龄大约在30岁左右。同时，流动人口在当地的平均居住时间约为55-60个月，且超过半数的流动人口有意愿继续在流入地居住五年以上。北京和上海的比例全国最高，分别为67%和62%。在这部分人口中有超过三分之二的人口选择以租赁房屋作为居住方式。
一二线城市的房价过高，严重超出月薪负担水平是流动人口做出上述选择的重要原因之一。相对便宜的租房手段是大多数流动人口解决住房问题的唯一选择。以购买100平米的房屋为例，根据东方证券研究所的测算和数据，北上广深负担的月供已经高达平均工资的180%，诸如厦门、南京、杭州等二线城市的月供也接近月薪的100%。而这些城市的平均月租仅为月供的60%左右。按照目前的流动人口规模（2.5亿）以及居住方式选择（租房比例67%）来计算，我国目前有约1.7亿人口对租房存在需求。对这部分需求按照城市进行分拆并计算来看，一二线城市是租赁市场的主要市场。
2016年，我国城市化率为57%，且目前仍然亿年均超过1%的速度增长。我国城市化已经进入第二阶段，即人口从中小城市向大城市进一步聚集，特大城市的聚集效应出现放缓。房屋租赁规模在这样的形势下继续扩大是必然事件。如果将房地产市场拆分为新房市场、二手房市场以及租赁市场份额，中国房地产市场自1998年市场化改革发展至今，新房市场始终占据最大的份额，占比高达55%，二手房市场份额占比约39%，租赁市场份额的占比极小，仅为6%。与美国和日本的房地产市场构成来看，我国租赁市场的市场占比存在较大的提升空间，目前的畸形状况也和我国所处的发展阶段紧密相连。
市场供给：
目前已经有优客逸家等大量专业租赁公司进入该领域。房地产开发商与地产中介服务机构也迅速加入竞争。根据克尔瑞研究中心数据显示[4]，全国前30的房企已有近三分之一涉足长租公寓，其中包括万科、招商蛇口、金地等。中介服务机构如链家（自如）、世联行（红璞公寓）与我爱我家（相寓）等也加入到了服务长租公寓的市场中。
政策支持：
2014 年3 月，《国家新型城镇化规划（2014－2020 年）》提出了“租售并举”和大力发展“住房租赁市场”，开启了我国新一阶段住房制度改革的浪潮。
2017 年5月19 日，我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例》（征求意见稿）发布
2017年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个城市进行试点，推进利用集体建设用地建设租赁住房。该举措既能够盘活低效集体建设用地，又能够拓宽集体经济组织与农民的增收渠道。
“租售并举”制度的推出，住房保障政策从“购房”保障调整为“租赁”保障，将保障重点由原来的保障居民住房产权转换为保障居民居住权。
海外经验借鉴：
在翻阅了关于海外的住房租赁市场报告《长租公寓：政策风起，未来可期》（崔娟撰写）后，挑选了德国、新加坡两个发达国家的优秀管理经验作为借鉴[5]。
德国租赁需求人口约为55%。而在德国的高度发达城市（如：柏林、慕尼黑等），租赁人口的比重更大，基本在75%以上。德国的房屋租赁市场遵从市场经济的原则，政府做得更多的是在规则制定方面的限制。从租赁住房的供应主体看，市场化房屋租赁机构与个体供应是最主要的力量：私人供应占比约为39%，机构供应占比约为40%，而住房合作社供应与福利房占比分别为9%和12%。德国的租赁保障体系较为完善，主要体现在以下三个方面：
首先，严格限定房租。《租金水平法》规定，德国各州政府制定住房租赁市场的“价格参照表”。该表具有法律效力，若出租人的房租超过“合理价格”的20%，将构成犯罪；超过50%，将面临牢狱之灾。同时，房租上涨必须满足连续15个月内没有涨价，且涨幅不得超过10%，3年之内，不允许房租涨幅超过20%。
第二，德国政府坚决维护租赁合同的稳定性。《住房租赁法》规定，如果租房合同的一方要终止合同，必须提前3个月通知对方。租期延长、解除合同的要求也更趋严苛。若租期超过5年，必须提前半年通知对方。
最后，保障租赁支付。政府会根据家庭的收入情况，适当予以租房补贴，减轻租客的经济压力。
新加坡在住房供应方面则是选择以政府行政为主导。组屋政策是新加坡住房供应的主要政策，以满足保障中低收入群体的住房需求。组屋由新加坡国家建屋发展局进行规划、建造。租屋项目的经营方案总体上实行预算平衡，若出现亏损的经营状况，该部分将由政府承担。其主要目的是为新加坡居民提供买的起、住的起的房子。截止到2016年，新加坡房屋自有率高达90.9%，82%的居民居住在组屋内。
总结
从市场需求来看，随着我国未来城市化进程的深入，将会在国内一二线城市出现更多新增的流动人口，进而产生更加庞大的住房需求。未来租赁市场的需求仍会处于一个不断增长的趋势中。
从市场供给来看，供给主体不仅仅是承担着社会责任的国有企业，私企也同样看到了未来市场的更大需求。供给端的积极参与，也从侧面印证了目前对于房屋租赁市场的乐观态度。
政策方面，国家已经对于房屋租赁市场的发展密集出台相关政策予以支持。在住宅市场方面，坚持“房住不炒”的理念，同时各地的限购政策也处于趋紧的态势，大力推进公租房建设，研究“租售同权”的可行性。
海外经验借鉴方面，我国一方面需要在房屋租赁合同制定上需要拥有更完善的考量，从长租的角度去完善合同的设计；另一方面在合同执行上拥有更好的契约精神，并制定好相关条款更多地保障租房者的权益。毕竟在我国当下的市场环境下，房地产升值的部分足以使得房屋产权所有人承担租房合约中违约的代价。
参考文献：
[1].国家统计局，http：//www.stats.gov.cn/
[2].国家调控再祭大招：大力发展租赁市场，羊城房产，2017：1-2
[3].竺劲.聚焦租赁市场：一线城市永不落幕，二线城市快速崛起[R]，东方证券，2017：7-10
[4].陈殷，许俊，戴绍文，王艺霏.长租公寓产业链，政策护航下站上风口[R].东北证券，2018：13-16
论文作者:周阳蜜
论文发表刊物:《基层建设》2018年第33期
论文发表时间:2018/12/25
标签：住房论文; 流动人口论文; 我国论文; 城市论文; 租赁市场论文; 需求论文; 德国论文; 《基层建设》2018年第33期论文;