万达商业地产讼案，本文主要内容关键词为：讼案论文,商业地产论文,万达论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
２月５日，元宵节。
静静矗立在长春最繁华商业街重庆路上的万达购物广场，此刻却有人欢喜有人愁：二楼沃尔玛购物广场林立的货价上摆满节日用品，店内大红促销招贴比比皆是。与之形成强烈对比的是，一楼大部分商铺空空如也，随风舞动的是一张张贴在门口的空铺招租或转让广告。这已是长春万达购物广场自２００３年１月１６日开业以来度过的第二个冷寂的元宵节。不幸的是，它今年还多了三个“同门兄弟”：开业六天以零营业额被迫停业的沈阳万达购物广场、开张不到半年就正式停业的济南万达购物广场，还有同样处于半停业状态的长沙万达购物广场。
商铺业主们没有多大耐心和财力困守高价买来的黄金旺铺，他们纷纷与万达交涉，希望退货或者得到经济赔偿。处于这场全国性风暴中心的万达，此刻正面临所有地产公司最不愿意看到的事情———业主的大规模信任危机和质疑。长春万达案公堂开审
２００３年１２月２６日下午二时三十分，长春市中级人民法院民事庭。万达购物广场业主甘延珍状告大连万达集团广告欺诈案（以下简称“长春万达案”）正式进入长春市中级人民法院听证程序。
甘延珍在民事起诉状中陈述道：２００１年８月至２００２年４月期间，万达集团在吉林省数家报纸刊登广告，预售“万达·沃尔玛购物广场”首层店铺。并以“万达·沃尔玛购物广场”名义与被告签订《商品房买卖合同》。民事起诉状中称，与长春商铺市场价相比当时“万达·沃尔玛购物广场”的售价是“天价”———内铺价格为２．８万元／平方米，临街外铺最高卖到６．６８万元／平方米。
２００２年１０月３１日，甘延珍和其他业主收房时，发现大楼名称由“万达·沃尔玛购物广场”更改为“万达购物广场”，原先含金量最高的沃尔玛被“拿下”。
甘延珍向法院请求，判令被告万达
集团广告、商标欺诈，侵犯原告财产权。
原告举证说，万达在广告中，故意将与沃尔玛签署的“租赁协议”说成“合作协议”，并将自行开发的购物广场说成是沃尔玛投资开设或与沃尔玛合作开发。在万达的楼书和所有销售广告中，充斥着沃尔玛的商标和各种投资回报承诺。
原告拿出这样一份证物：沃尔玛中国有限公司李成杰先生致万达集团高级副总裁汤天伟的一封信。信中，李澄清了二者的租赁关系。李成杰在信中说：鉴于沃尔玛、万达双方友好合作关系，我司现同意贵司在适当情况下使用沃尔玛以及沃尔玛购物广场名称，但不得使用沃尔玛标志。具体内容如下：
１、汰尔玛名称只能用于双方已经达成协议的楼盘宣传，不得将沃尔玛名称使用于与沃尔玛无关的楼盘。
２、……硬性广告中不得出现沃尔玛字样，画面及话语。一位业主对记者说，当他们辗转看到这个声明时，如梦初醒，此时方知沃尔玛原来并不是万达的所谓“合作开发方，只不过是一介租客。而他们购买的楼盘，充其量不过是沃尔玛的邻居，与沃尔玛毫无关系。
这场诉讼标的不过８０余万的案件背后，是长春万达广场１３７名业主关注的目光。为了表示对甘延珍的支持，他们纷纷赶来旁听，还拟了一份联合签名表示对甘延珍的支持。其中一位业主受托担任原告代理人。他叫宫维钧，与甘延珍一样，出资数十万在长春万达广场一层购买了两个店铺，共计３０平方米。目前，其中一家店面大门深锁，另一家店面虽然租出了，但收到的租金还不到预期的一半。
宫维钧说，像他和甘延珍这样的，只不过是长春万达购物广场的小业主，１３７名业主中，不乏一掷千万买下数家最昂贵临街店面的“大业主”。该“大业主”也因租金与预期相差甚远，索性将所有临街店铺一锁了事，专心准备打官司。由于长春中院不接受集体诉讼，业主们打算待甘延珍诉万达案结束后，分别起诉万达集团。
经历过一年前激烈的讨价还价，甚至在争执中出现流血事件，业主们失去了与万达坐下来谈判的信心，开始求助于司法部门。
目前，该案正在进一步审理过程中。
四城业主财富梦破
“广告欺诈！商标欺诈！”这些冷冰冰的法律术语背后，是一个个破碎的财富梦。随着万达商业地产发展计划向各地挺进，梦醒的伤心地不仅是长春，在济南、沈阳和长沙，许多人在这个冬天从温暖的梦境中走出来，一身冰凉。
李先生２００３年最大一笔投资，是购买了一间４０平方米的商铺。别小看这个小小的商铺，它位于济南市最繁华商业街泉城路中心地带，名叫济南万达购物广场，与世界最大零售商沃尔玛为邻，总价达到１２０万！
李先生的财富梦源于这样一个简单的计算：一间面积为３０．６０平方米的商铺，总价为７６．５万元，年收益率是１４．４％，４年期计总租金收入４４０６４０元，第５年末资产余值为６８９２１５．４０元。而一个４０多平米的商铺，按照广告上的计算方式，光租金３年就可以收回３０多万元，以后再出租还有利可图。
促使李先生最终一掷百万的，是他听说自己打算购买的商铺已经租出，而且签了好几年的合同，眼看众多投资者开始纷纷抢购商铺，李先生慷慨地打开了钱袋。
２００３年９月１７日，济南万达购物广场开业。就在李先生盘算着多少年能把所有投资收回时，租赁户交给他一个月租金后，第二个月便不知去向。这突发的变故不但让李先生３年回收３０万元的愿望成了泡影，现在他每个月还要向银行缴纳近万元的贷款。
据济南万达购物广场业主维权委员会成员孙先生介绍，万达广场一楼开业一个月后，就有两家租赁户退出；两个月后，又有近２０户退出，剩下的几家商户见成不了气候，也在春节期间忍痛停业。李先生的悲剧，一遍遍在所有业主身上上演。
业主们找到开发商，开始坐下来理论租赁户退出的原因。业主们认为，租赁户纷纷撤退是因为万达购物广场一楼人
气不足。当初投资商铺时，他们最看中的是万达公司先期承诺的沃尔玛以及四楼百脑汇商场能带来的人气。但百脑汇商场没有开业，换成了家具城。广场被分割成几个独立的部分，一楼多数商铺根本不能分享到知名商家带来的人气。
２００３年１２月３日下午，济南万达购物广场项目负责人在与业主的交涉会上说，广场的市场定位不准，没有特色是造成目前尴尬状况的最主要原因。
同样处于经营尴尬状态的还有沈阳、长沙万达购物中心。
２００３年１２月２３日，沈阳万达购物广场在和平区太原街开业。这家位于室外的购物广场没来得及搭好大棚就赶期开业，结果寒冷的天气导致广场开业六天就被迫暂时停业，超过一百家业主提出退房要求。
２００４年２月５日，４家商铺顾不上过元宵节，匆忙撤出长沙万达购物广场。这家２００３年６月１９日才开业的购物广场，此时只剩下不到２０家商铺在苦撑大局。
万达踩爆定时炸弹
２００３年初，万达集团创始人、董事长王健林在接受媒体采访时放出豪言：２００３年将是一个收获年，今年我们有１０个购物广场、商业广场要竣工，竣工的面积大概在一百万平米左右。人称地产狂人的王健林２００３年的确战功辉煌，截至２００３年底，万达已经开工建设了北京、上海、天津、沈阳等１６个城市的商业项目，总建筑面积达１６０万平方米，投资逾百亿。如此看来，万达离１０年１００个购物中心的目标并不遥远。
王健林将万达商业地产的快速扩张归功于“订单模式”：万达成立全国首家专业商业地产公司后，没有急着拿地做开发，而是与沃尔玛等１２家跨国连锁企业和部分国内知名企业签订联合发展合同，双方共同选址，万达投资建设，沃尔玛等租用卖场。此举不但避免了建好租不出去的风险，万达还借沃尔玛钻石招牌名满天下，也给万达用以出售的商铺带来巨大的无形资产吸引力。
万达的订单商业模式与国际通行的“ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ”建造方式相当接近，其中惟一不同的地方在于，万达模式留出了黄金商铺拿来卖，而不是全部出租。王健林自有打算，通过在知名店铺周边开发建设小型商铺出售，用以收回部分投资。王在媒体专访时透露，通过这种方式回收的投资在５０％至７０％！
然而正是这个为万达回收投资提供重要保证的开发方式，却暗含了巨大的风险。世界商业地产之父、美国ＫＡＭＩＣＯ购物中心创始人库珀先生拥有全美６００家购物中心，他在接受记者采访时指出，对于一个商业地产商而言，把物业出售给分散的所有者不是通行的做法，因为
这样做的结果是难以控制的，需要开发商投入很大的精力管理，否则就会影响商业物业的投资价值。库珀说，如果一个开发商这样做，很可能出于资金方面的需求。库珀的假设与王健林的回答不谋而合：“如果不开发商铺，可能我们的投资回报时间应该是十年十二年；如果开发以后，我们收回的期限可能就是三年到五年，甚至短的可能两三年就收回来了。”王同时还在多个场合强调，万达集团不负责营运，“实际上就是物业管理”。王健林认为，开发商铺是万达集团降低负债率的重要手段。
急于收回投资的万达集团不知出于什么原因忽略了这样一个事实，买商铺的人通过什么方式收回投资？在万达完全不提供营销管理的情况下，如果零散的商铺业主没有能力将万达购物中心做好，谁将为这一切负责？