英国如何激励机构自持租赁住房：建房出租计划
文/罗忆宁
[摘要] 英国政府为鼓励机构开发和持有租赁住房，于2012 年推出了建房出租计划，拨款10 亿英镑建立建房出租基金，计划在3 年内兴建1 万套机构自持的租赁住房。本文介绍了建房出租计划的由来，建房出租基金的招标要求和招标结果。从政策效果看，建房出租计划有效激励了企业投资和持有租赁住房，建房出租已成为成熟的商业模式。建房出租计划中，开发环节和持有环节分开的政策思路，可回收、多目标、精细化的财政手段，均值得我国借鉴。
[关键词] 住房租赁；机构自持；财政激励；建房出租计划
中国和英国的房地产市场，均存在机构持有的租赁住房占比不高、高品质租赁住房供给不足、租金可负担性不强等问题。近几年，中国和英国均积极发展住房租赁市场，都有鼓励机构持有租赁住房经营的政策导向，也都选择以财政政策促进租赁市场发展。英国是如何通过财政政策激励机构自持租赁住房的？主要是通过建房出租计划（Build to Rent scheme）。深入研究建房出租计划，可以为我国发展住房租赁市场，扩大租赁住房供应，培育专业化、规模化的住房租赁企业等提供宝贵的经验。
再说家里的三个儿子齐刷刷地长高了，当个老爸还真得有老爸的样，不仅有老爸的样，还得要让他们知道老爸我是个值得敬重的人，这可是我一辈子毫不含糊的目标，而且这大半辈子还做得不错。这不是自我吹嘘，回家时，老婆给我倒茶时从单手变成了双手，说话时，老婆从顺带做一些针线活到停下手里的活恭恭敬敬地聆听，这些变化都是在我几十年的为人处世中改变的，而且我知道自己会做得越来越好，直到赢得大家由衷的敬佩。
一、建房出租的概念
广义上，建房出租指的是机构以租赁为目的开发住房，不向个人销售，而由机构持有并进行租赁经营的商业模式。就英国的情况看，“建房出租”这一短语在20 世纪二三十年代就已出现，当时一些金融、保险机构开发建设并持有租赁住房对外出租，直到20 世纪中叶，伦敦市中心还有不少机构持有并对外出租的豪华住房，但由于六七十年代英国实行租金管制政策，租金回报率降低，大部分机构投资者出售了其持有的租赁住房。尽管八十年代取消了租金管制，但机构持有租赁住房的模式已经很难恢复。至2010 年，英国机构房东持有租赁住房的比例已不足1%。
从产业学院创建目标上看，产业学院不是以盈利为目标，而是在培养行业需要的实践人才基础上充分协调校企双方诉求，达到互助互利，全面协调可持续发展。由此出发，浙江医药高等专科学校药学院与泰格医药共建产业学院职能定位为：集人才培养、技术服务及培训等功能为一体。一方面成为学校的产学研基地、“双师型”教师企业培训岗位、创新班毕业生实训基地，另一方面成立合作企业的人才培养中心，共建产业学院品牌及形象。[5]
狭义上，建房出租是英国可负担住房（affordable housing）框架内的一种住房开发模式，根据英国《国家规划政策体系》（National Planning Policy Framework）的定义，建房出租指的是100%以租赁为目的建设的房屋。它可以作为产权多元的开发项目的一部分，可以是公寓或住房，但应和项目的其他住房位于同一地点或与主要开发区域相邻。一般会提供三年或更长的租赁合同，房屋通常在统一的所有权和管理权下进行专业经营。
二、建房出租计划的产生背景
英国在2012 年出台政策鼓励机构建房出租，有其特定的背景。
（一）依靠市场解决住房问题的政策导向
2010 年5 月，保守党在大选中获胜，并与自民党组成了联合政府，保守党党魁卡梅伦出任首相。保守党、自民党均是中右翼政党，主张以市场化手段激励机构投资住房建设，解决住房紧缺和可负担性问题，这与左翼的工党以政府直接投资建设租赁住房的主张是截然不同的。
（二）供给端：建立建房出租的商业模式已具备条件
根据《蒙太古报告》的建议，2012 年9 月首相办公室发布的《住房激励计划》（Housing Stimulus Package ）中，承诺通过建房出租完成5000 套租赁住房的建设目标，为此还设置了2 亿英镑的建房出租投资基金（Build to Rent investment fund）。在2013 年财政预算中，英国政府正式提出了建房出租计划（Build to Rent scheme），将建房出租基金的预算扩展到10 亿英镑，项目的建设目标也提升到1 万套租赁住房，基金将通过股权投资或借贷的方式向新建的市场租赁项目提供支持。
完善的REITs 制度和拥有充裕资本、资金成本较低、寻求稳定回报的机构投资者，为建房出租模式提供了资金准备。2007 年，英国启动REITs 发行工作，在2012 年又重新修改REITs 规则，降低了REITs 发行主体和投资主体的准入门槛，使得REITs 更具有吸引力。截至2018 年6 月，英国共上市52 只REITs，市值667.09 亿欧元。除REITs 外，保险公司、养老基金、主权投资基金等也在租赁住房领域积极寻找长期的投资机会。
房地产企业已经逐渐形成了可操作的建房出租商业思路。例如，一家大型房地产开发企业Grainger 设想：建房出租项目位于核心工作区域附近，至少包括100 个住房单位，并配备小型商业中心、咖啡厅、社区空间等设施以增加房地产价值和提高资本回报率。
建房出租计划的实施过程中，在住房项目的选择上，表现出鲜明的市场导向和需求导向。在英国，伦敦地区的租赁住房最为短缺，供需矛盾最为突出，在建房出租基金第一轮的9 个中标项目中，有4 个项目位于伦敦地区（表2）。而根据英国资产联盟统计，2010 年至2019 年第二季度开发的建房出租住房中，52%位于伦敦，48%位于伦敦以外的其他地区。
综上所述，高中生物探究式实验设计就是要重新建立学生的学习过程，通过不断改进实验方案和实施过程，加强学生自主认知能力的培养，给学生提供探究性学习的机会，养成良好的探究思维方式和学习方法，最终提高分析、解决实际问题的能力。
（三）需求端：对优质、长期、家庭性的市场化租赁住房需求增加
二是需要低价的土地供应。以前文提到的Centenary Quay 项目为例，该项目改造了南安普顿的Vosper Thorneycroft 造船厂旧址，这就有效降低了土地和建筑成本。伦敦市建房出租的首批项目，分别位于Silvertown Way 和Pontoon Dock，均利用伦敦市政府所有的土地建设，一定程度上降低了开发企业的土地成本。
三、建房出租计划的实施
（一）政策设计阶段
联合政府在2011 年11 月就其住房政策的纲领发布了一份名为“构建基础：英格兰住房战略”的文件，在“蓬勃发展的私人租赁市场”一章中，提出促进机构投资建设租赁住房，并将通过住房和社区管理局（Homes and Communities Agency）实施“建房出租”。具体如何实施，还将进行独立审查，以检查和清除不利于私人机构投资租赁住房的障碍。
政府委托时任保险公司Friends Provident 董事长的亚德里安·蒙太古爵士（Sir Adrian Montague,CBE）主持进行该项审查。审查小组于2012 年8 月提交了《有关机构投资私人租赁市场障碍的审查报告》（Review of the Barriers to Institutional Investment in Private Rented Homes ）。该报告一般被称为《蒙太古报告》（Montague Review ）。《蒙太古报告》的部分建议被当局采纳，被采纳的部分可以总结为“一个基金、一个计划和一个小组”：一个基金即建房出租基金（Build to Rent fund），新设一个股权或债券基金，用于激励机构投资租赁住房。一个计划即市场租赁住房保障计划（Private Rented Sector Housing Guarantee scheme），该计划以政府信誉为担保以减少住房租赁企业的借贷成本。一个小组即市场租赁部门专家小组（Private Rented Sector Taskforce），该专家小组由安德鲁.斯坦福（Andrew Stanford)负责，小组成员包括房地产企业高管、特许测量师、房地产分析师、资产管理经理等房地产领域的专家，该小组主要负责向建房出租基金的投标人提供专业投资建议、审议投资项目等。
市场租赁住房可观的投资回报率，让建房出租模式充满吸引力。据统计，2001 年至2011 年的十年间，英国住房物业的平均投资回报率达9.6%，远高于商业地产7.3%、办公地产5.7%的平均回报率。高水平的投资回报率，足以对机构投资者产生巨大的吸引力。
（二）建房出租基金的招标要求
2012 年12 月，社区和地方政府部、住房和社区管理局以及大伦敦市政府（Greater London Authority）联合发布了《建房出租基金章程》（Build to Rent Fund Prospectus ，以下简称《章程》）。《章程》规定，建房出租基金的资金主要通过招投标的方式进行分配，并在全国范围内开展招标竞争。招标工作由三家机构共同主持，中标名单也将由三家机构共同决定。其中，社区和地方政府部负责计划的整体管理，大伦敦市政府负责评估伦敦地区的招标项目，住房和社区管理局负责尽职调查、监督和签约。
为了加快建房出租模式的建设，并鼓励开发商以租赁为目的创新性地提供市场租赁住房，也为了更好地评估投资哪些项目能够获得更好的经济效益和社会效益，《章程》发布了核心参数（core parameters）表，以评估投标申请书能否中标。参数被划分为合格性（eligibility）和评价性（assessment）两类要求。
第一，兴趣激励法：兴趣是最好的老师，要让学生产生浓厚的兴趣，首先必须让他们放下沉重的思想包袱，把求知本身变成一个极大的乐趣。
根据《章程》要求，建房出租基金通过公开市场招标的形式确定了入围名单，共拨付了三轮资金。2013 年，建房出租基金进行了第一轮和第二轮招标，并陆续与各个项目签约。2015 年1 月，住房和社区管理局宣布不再进行第三轮招标，剩余的资金将通过持续的市场约定（continuous market engagement）进行分配。
第三轮资金拨付，主要根据是2015 年1 月发布的《建房出租基金持续性市场承诺章程》（Build to Rent Fund Continuous Market Engagement Prospectus）。相对于2012 年的版本，2015 年招标章程中核心参数大体不变，但细节有所变化，增加了例如“住房项目能在完工后作为市场租赁住房被持有至少五年”、“将根据对机构投资者的吸引力对项目进行排序，被纳入考量的因素包括项目的规模、项目的净租金收益率特征、投资可回收性、高质量建设的证据、出租及管理计划”、“优先支持那些在质量和单位数量方面都能提供最佳产出的项目，同时考虑经济上的可行性和可持续性”等更加具体、具有可操作性和可评价性的指标。
（三）建房出租基金招标情况
2013 年，建房出租基金的第一轮招标中，分别有来自8 家开发企业的9 个项目中标，中标总金额为1.23 亿英镑。第一个中标项目于2013 年7 月签约，为位于南安普顿的Centenary Quay 项目，项目共提供1600 套住房，其中有102 套受到基金资助，项目于2015 年竣工并投入使用。
2015 年10 月，时任住房大臣的布兰登·刘易斯在讲话中公布了建房出租基金的最新动态：“截至2015 年9 月，住房和社区管理局已经和15 个项目签约，签约总额达4.55亿英镑，预计将提供4000 余套住房。另有总额达3.78 亿英镑的8 个项目已经入围，正在审批过程中，它们预计还将提供2950 套住房。”据2016 年3 月披露的数据，合计已有4500 套受基金支持的住房动工。
（四）建房出租计划的延续
为了鼓励地方政府出台政策支持建房出租模式，2015年3 月社区和地方政府部发布了《在市场租赁部门加速住房供应和增加租赁选择：地方政府的建房出租指南》（Accelerating Housing Supply and Increasing Tenant Choice in the Private Rented Sector: A Build to Rent Guide for Local Authorities），详细介绍了建房出租模式的运作方式，并指出该模式具有支持当地社区发展、促进当地经济增长、增加当地税源等优势。为支持该模式发展，地方政府可以修改地区性的“市场租赁部门战略”（Private Rented Sector Strategy），使其住房和规划政策可以更好地支持建房出租计划，并可以通过协商等方式促使开发商通过该模式提供更多的可负担住房。
交互多模型算法(IMM)是由Blom和Bar-Shalom提出的一种软切换算法，应用很广泛。近年来IMM研究的主要内容第一层是变结构交互多模及模型集自适应、转移概率自适应，而第二层是目标运动模型、非线性滤波器及其参数自适应。虽然IMM的机理从理论上仍然无法论证清晰，但交互多模型混合估计方法仍然成为机动目标跟踪领域主流的混合估计方案。
智慧园区建设是为了迎合智慧城市建设发展需要，对于园区可持续发展意义深远，就智慧园区需求来看，应该做好网络建设工作，满足智慧园区建设多样化需要。
根据住房白皮书，英国社区和地方政府部于2017 年2 月7 日至2017 年5 月2 日期间就“建房出租的规划和可负担住房”（Planning & Affordable Housing for Build to Rent）进行了专项问询（consultation），调查共得221 份问卷。调查报告指出，目前建房出租模式面临的发展障碍是：①政策不明朗，政府尚未推出新的财政计划；②市场尚无完善的配套机制，如缺乏建房出租开发项目和投资组合交易的二级市场、对建房出租模式没有公认的估价方法等；③企业需要与地方政府围绕S106 协议进行可负担住房谈判，面临一定的财务不确定性；④地方规划部门对于建房出租模式心存疑虑，因为这一商业模式追求长期回报，短期内现金流不理想，难以通过规划体系的可行性评估。根据调查问卷的结果，报告建议：①鼓励地方当局积极规划建房出租项目；②鼓励以建房出租计划取代其他类型的可负担住房项目，同时提供对家庭更友好的长期租约。
特蕾莎·梅政府对于机构建房出租的资助仍在继续。2016 年10 月后，建房出租基金被纳入家园建设基金（Home Building Fund）进行管理。家园建设基金是英国在2017年的财政预算中推出的基金项目，总额达30亿-45亿英镑，用于资助英格兰境内住房投资开发的活动，特别是中小户型住房的开发建设。此外，前文所提及的市场租赁住房保障计划仍在继续，该政策通过私人租赁市场运作公司（PRS Operations Ltd.），预计将向债券市场筹集100 亿英镑，其中预计有35 亿英镑用于私人租赁市场。
2016 年7 月，特蕾莎·梅政府执政后，建房出租又得到了进一步加强。根据2017 年发布的英国住房白皮书，政府计划从两个方面鼓励建房出租模式：一是《改变国家规划政策体系》的规定，使地方政府能更主动地规划租赁建房用地，并使开发商更愿意提供建房出租的住房而不是其他种类的可负担住房；二是保障租期在三年以上、家庭友好型租赁住房的供给。
英国早已处于存量房地产市场阶段。2015-2016 年度，英国共有2370 万套住房，其中20.5%即490 万套住房用于市场租赁。据2015 年IPF 的统计，英国的私人住房租赁市场98%的房源掌握在个人房东和小型开发商手中。建房出租在3 年新建1 万套住房，英国每年新建约20 万套住房，建房出租计划住房约占每年新建住房数量的1.7%。可见，对于已经进入存量房市场阶段的国家，再怎么大力发展机构自持模式，也很难撼动固有的租赁住房供应格局。
（五）建房出租计划的展望
2019 年7 月24 日，鲍里斯·约翰逊接替特蕾莎·梅，成为英国新一任首相。约翰逊上任后表示，住房危机是新政府必须面临的一项巨大挑战，但暂时不会将其作优先考虑。在当前形势下，英国能于10 月31 日顺利脱欧，才是重中之重。
因此，从目前的脱欧局势看，鲍里斯·约翰逊政府在短期内可能延续特蕾莎·梅政府的住房政策框架，不作大幅变动。从约翰逊过往的言论看，建房出租计划很可能得到延续甚至加强。约翰逊在担任伦敦市长期间，曾对建房出租计划大加赞赏。2014 年他在采访中说：“相较英国传统的租赁住房建设模式，这项计划运用了美国的模式，将更快地建设租赁住房。这项计划对于伦敦经济而言十分重要，它支持住房租赁市场的发展，提供高质量的住房和管理，并提供有保障的长期租约。我想吸引更多的机构投资者前来为伦敦人民投资开发更多高质量的家园，这有助于增加住房供应并创造数千个新的就业机会。”
培育建房出租这种新的商业模式，在初期，政府资金是激励机构自持租赁住房的有效工具，长期看，财政投资会在商业模式成熟后逐步停止。正如前文所提及的《地方政府的建房出租指南》中所说的：“政府已经引入了一系列在起步阶段促进建房出租模式发展的措施，但最终它需要在没有财政支持的情况下依靠自己的力量生存”。
四、建房出租计划成效
（一）有效激励了机构开发建设租赁住房
在建房出租计划的引导下，机构建房出租的积极性大为提高，建房出租逐渐成为普遍被市场接受的商业模式，而非在住房政策驱动下短期形成的房地产开发模式。目前，已经有不少机构将建房出租模式作为企业经营模式之一，如泰晤士河谷住房协会的子公司Fizzy Living 就专营建房出租模式，在伦敦的坎宁镇（Canning Town）和爱普生镇（Epsom）有不少开发项目。房地产开发商Quintain 公司规划建设了英国目前规模最大的建房出租项目Wembley Park，该项目总价值超过30 亿英镑，共提供7600 套住房，其中5000 套专门用于出租，可容纳1.5 万人生活。
从统计数据看，采取建房出租模式开发建设的租赁住房数量大为增加。英国资产联盟（British Property Federation）2019 年第二季度的最新报告显示，2010 年以来，共有32223 套建房出租住房完工，36410 套建房出租住房正在建设中，74366 套建房出租住房已经得到规划许可。
图2 2014年第二季度至2019年第二季度建房出租的规模
图片来源：Build to Rent Q2 2019
（二）有效激励了多元化的机构主体投资持有租赁住房
如前所述，《章程》规定，建房出租基金的投资额不应超过项目成本的50%，这一规定促使投标方组织多个机构组成投标联合体，以补足资金缺口。因此，建房出租的机构投资主体呈现出多元化的特征，它们通过股权投资等多种方式参与到建房出租中来。投资机构主体主要可以分为以下几类：一是追求稳定回报的投资机构，如私人基金、养老基金、主权财富基金等机构投资者；二是追求利润和业务发展的房地产企业，包括房地产开发企业和房地产管理企业；三是追求地区发展的地方当局下属企业，如地方政府旗下的基金、开发企业等；四是追求社会效益的非营利组织，主要是住房协会。
（三）有效促进了住房紧张地区的市场租赁住房供应
机械电气一体化技术具有较强的复合功能，能够最大限度满足用户的需求，可应用到多个领域之中，应用范围更广[2]。
表2 建房出租基金第一轮中标情况
此外，在中央政府的财政激励下，地方政府也意识到建房出租模式的优势，积极参与到建房出租中。除了伦敦、伯明翰、曼彻斯特等地方政府在建房出租基金中深度参与项目评估，还有一些地方政府利用地方财政资金，积极鼓励机构持有租赁住房，例如：德文郡推出了总额达650 万英镑的城市生活基金（City Living Fund），以鼓励产权所有人将空置的商业建筑改造为租赁住房。2017 年，伦敦专门发布了建房出租模式的指导性文件，建房出租项目在申请规划时需要满足以下条件：①需包括同一个开发项目的整体或部分住房，其中至少有50 套住房，但市镇（boroughs）可以根据自身的住房市场情况设定基本门槛。②项目必须约定，保持在建房出租框架下至少15 年（即项目需要保持可负担的租金水平，不得销售而是用于出租至少15 年）。③所有的住房都是独立成套的，并且被单独出租。④所有的住房都在统一的产权和管理下运作；能够提供长期租约（三年或更长时间），允许租户使用解约条款，即租户在租赁六个月后可以提前一个月通知终止租约。⑤租期内，租金应具有确定性，租金上涨的计算方法需以公式表现。⑥向住房项目提供现场的管理服务，但服务可以不是全天的。⑦运营阶段需设投诉流程，并公开加入监察计划（ombudsman scheme）。⑧除押金和预付租金外，不得向租户或潜在租户收取任何订金。
五、政策评价与思考
（一）存量房市场阶段，机构自持模式难成主流
根据2017 年住房白皮书的要求，2019 年2 月，英国发布的新版《国家规划政策体系》中，将建房出租模式列为可负担租赁住房的选项之一，以鼓励地方政府推动该模式的发展。
（二）发展机构自持模式需完善的金融土地制度
一是必须有长期、大量、低利率的资金支持。政府资金发挥的是种子资金（seed money）的作用，建房出租基金仅在开发期间提供支持，竣工后逐步回收基金。只有金融市场才能为住房租赁项目提供长期、大规模、低利率的资金支持。例如，高盛集团（Goldman Sachs）发行了英国第一笔建房出租贷款，贷款被用于投资伯明翰一处42层楼的租赁住房项目。
21 世纪以来，英国居民对于市场租赁住房的需求不断增加，2010 年时已有360 万户居民住在市场租赁住房中，其中三分之一是家庭住户。据社区和地方政府部（Department for Communities and Local Government）的预测，2033 年前英国租赁住房的住户都将以年均23.2万户的速度增长。但是，市场租赁的租户仍然面临租赁关系不稳定、住房质量较差的问题。2009-2010 年度的英国住房调查显示，32.9%的市场租赁租户租期等于或小于1 年，远高于社会租赁住户8.4%的水平，41%的市场租赁住房未能达到体面住房标准（decent homes standard）,远高于社会租赁住房23.2%的不达标率。
（三）开发环节和持有环节分离的基本理念
观察英国机构自持的模式可以发现，大部分建房出租项目的开发主体和管理主体并非同一机构。英国虽然鼓励机构自持，但并没有要求“谁开发、谁持有、谁管理”，而是要求“在统一的产权和管理下运作”，因此，开发企业可以通过销售或再融资实现资金退出，或者在建成后委托专业企业管理。例如，前文提及的Centenary Quay 项目由开发企业Crest Nicholson 投资建设，在住房完工后就出售给A2 Dominion 集团（伦敦的一家住房协会），由后者持有住房并负责运营管理、对外出租。在Wembley Park 项目中，房地产开发商Quintain 公司开发建设并长期持有该项目，建成后委托子公司Tipi 统一负责出租管理。
这种开发环节和持有环节分开的政策思路，尊重了房地产开发建设高周转、快回收的赢利模式和住房租赁运营慢周转、追求长期回报的赢利模式，有利于发挥开发企业和住房租赁企业各自的核心优势，扩大租赁住房规模。同时，通过住房销售或再融资，政府作为开发主体的投资方也得以将股权或债权变现，将财政资金投入新的领域，实现财政资金的良性循环。
方玫一个农村来的姑娘，什么也不懂，看着他的眼神都闪着光。失恋的痛苦，工作的压力，就在这种光里渐渐被抚慰了。所以，他对方玫好，因为他有能力让一个姑娘对他满心欢喜，他迷醉这种感受。
根据伦敦的投标要求，建房出租项目在15 年内需要以可负担租金水平对外出租，在15 年后才可以用于销售目的，这也为机构长期持有后整体退出提供了条件。此外，根据英国S106 协议的规定，企业如反悔，希望提早将住房用于销售而非出租，也可以启动弥补机制（claw back mechanism），企业需将房屋出售价值和以可负担租金出租住房的评估价值的差值作为补偿，支付给当地政府。
人肝癌细胞株HepG2（ATCC），用含10%胎牛血清、1×105U/L青霉素和100 mg/L的DMEM培养基，置于37℃、5%CO2培养箱中常规培养。取对数生长期细胞用于实验。当细胞生长密度在75%左右时加药处理。Danu母液终浓度为50 mmol，用新鲜DMEM培养基配制不同浓度的溶液。浓度效应实验药物浓度设为0.01、0.1、0.5 μmol，作用时间24 h。时间效应实验设4、8、12、24、48、72 h组，Danu浓度0.5 μmol。
（四）可回收、多目标、精细化的财政激励政策
从建房出租计划实施过程看，财政资金的投入方法值得借鉴。一是在财政资金投入方法上，采用债券投资或股权投资的方式，保证财政投资的回报性，十年后财政资金又可以回收用于其他的项目，这就有效提高了财政资金的使用效率。二是在财政资金的投入选择上，设计了核心参数表等完善的评估体系，同时征询房地产专业人士和当地政府的意见，以期使投资住房项目达到社会效益和经济效益的统一，对资金支出也有详细的限制，实现了财政资金的精细化管理。三是在财政资金的使用效果上，达到了一举多得的目的，主要表现在：①项目多为混合产权住房，同一项目内有可负担住房，也有市场价住房，既有用于租赁的住房，也有用于销售住房，有效促进了社会阶层融合。②通过建房出租模式提供的住房项目大多位于城市核心区域，稳定的租赁关系、优质的住房品质、可负担的住房价格，有效促进了长期租赁、家庭租赁，也带动了当地社区发展。③在财政资金的激励带动下，建房出租成为一种可行的商业模式，并在上下游产业衍生出了租赁住房资产管理、租赁住房项目估价等新的业务，促进了经济的发展。
要想实现学生创造能力和协调能力的提升，应该把学生划分成多个小组，在分组的过程中，应该综合思考学生基本情况及学习特性，选择适合的小组长，带领小组成员一同参与到自主学习活动中。
（五）建房出租计划反思
尽管建房出租计划有许多值得学习的经验，但也留下了一些教训。
一是没有注意租购政策的互相影响。在短时间内，住房需求总量是稳定的，因此，购房自住和租房居住具有互相替代性，住房销售市场和租赁市场的政策也能够互相影响。如果不能处理好两者的关系，很容易造成财政资金的浪费。在2014 年初的第一轮招标中，住房和社区管理局收到了总额高达14 亿英镑的投标申请书。但由于2013 年10 月英国又推出了帮助购房政策（Help to Buy），住房销售市场回暖，不少开发商撤回了投标申请，专注于自己开发销售的核心业务。至2014 年4 月，申请投标的总额下降到7 亿英镑。撤回投标申请的开发企业Keepmoat 集团总裁评论说：“太多激励措施了。帮助购房政策能增加购房自住市场的流动性，这就影响了建房出租计划的效果。”
二是可能没有很好地促进市场租赁住房数量的增长。Genesis 住房协会的主席在给社区和地方政府部委员会的陈词中提出基金并没有改变机构建设住房的数量，但确实影响了项目中成为市场租赁住房的数量。他说：“我们已经拥有这些地块了，无论如何都会开发它们。唯一的问题在于项目中住房产品产权类型的比例。建房出租基金出现了，所以我们说：‘好吧，不妨申请这个基金试试。’”
此外，由牛津大学出版社出版的《钢琴四手联弹作品集》也是一套不错的四手联弹曲集，这是依据时代风格进行分册的一套作品，也已由国内引进出版。现有《巴洛克时期作曲家钢琴四手联弹作品集》《古典主义时期作曲家钢琴四手联弹作品集》《浪漫主义时期作曲家钢琴四手联弹作品集》《英国作曲家钢琴四手联弹作品集》。
（作者单位：中国房地产估价师与房地产经纪人学会）
标签：住房租赁论文; 机构自持论文; 财政激励论文; 建房出租计划论文; 中国房地产估价师与房地产经纪人学会论文;