我国城镇居民住房消费水平研究，本文主要内容关键词为：消费水平论文,城镇居民论文,住房论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国城镇居民住房消费水平现状
过去我国城镇居民的住房是由国家包下来的，居民只需支付象征性的少量租金，因此在居民消费支出中住房消费只占很小的比重。自城镇住房制度改革以来，国家逐步改变了居民住房供应的方式，实行住房商品化政策，居民住房消费比重有所提高，但其总体水平还是比较低的（见表1）。
表1中国城镇居民住房消费支出比重
年份1985 1988 1989 1990 1991 1992 1993
住房支出比重(%) 0.95 0.70 0.70 0.68 0.69 0.78 1.04
年份1994199519961997
住房支出比重(%) 1.012.923.163.55
资料来源：《中国统计年鉴1998》。
从表1可以看到，长期以来我国城镇居民住房消费支出比都很低，住房消费支出只占消费性支出的不到1%，甚至只有0.68%，从1995 年以后比重才有所提高，至1997年达到3.55%。
住房消费支出水平偏低，造成居民消费结构的不合理，这不仅制约着住房制度改革的进一步深化，而且影响着整个经济体制改革的步伐，影响国民经济的整体发展。提高居民住房消费水平成为改革中亟待解决的问题，同时也是一个很关键的问题。
二、以恩格尔系数作参照研究我国住房消费水平
改革开放20年以来，我国人民的生活水平有了很大程度的提高，用恩格尔系数来衡量，我国城镇居民在90年代就已经告别了温饱，进入小康生活水平阶段（见表2）。
表2中国城镇居民恩格尔系数变化
年份 1978 1988 1993 1996 1997
恩格尔系数(%) 5851504946
国际上恩格尔系数与住房消费支出比变动的一般规律是恩格尔系数与住房消费支出成反方向变动关系。当恩格尔系数由59%下降到40%时，住房消费支出由7.6%上升到18.9%（见表3）。
表3恩格尔系数与住房支出比的一般规律
消费水平恩格尔系数平均住房恩格尔系数平均住房
类型 % 支出比% % 支出比%
小康型 40-50 15.5 40-45 18.9
45-50 12.1
温饱型 50-59 9.4 50-55 11.2
55-59 7.6
资料来源：陈光庭主编，《外国城市住宅问题研究》，1991。
按照一般规律，我国1997年城镇居民恩格尔系数为46%，其对应的平均住房支出比为12.1%，而我国1997年城镇居民实际住房支出比仅为3.55%，与平均水平相差8.55个百分点。统计资料表明，住房支出的比例，基本上每3—5年增长一个百分点，平均4.3年增长一个百分点。 按此增长速度我国与平均水平相差的8.55个百分点需要将近37年的时间才可达到，也就是说，我国城镇居民的实际住房消费水平比合理状态落后37年。
三、以人均GNP作参照研究我国住房消费水平
根据国际经验，在经济进入长期持续增长的一个相当长的时期内，住房消费支出占居民消费支出的比重将不断提高。在不同收入水平的国家中，发达国家的住房消费支出比重较高，发展中国家的住房消费支出比重较低。在发展中国家，低收入居民和较高收入居民住房消费支出比重都较高，而中等收入的家庭住房消费支出比重随收入增加而上升。
表4一些发展中国家住房支出比情况
国家名称
年份人均GNP(美国)住房支出比(%)
坦桑尼亚
1971104 15.9
洪都拉斯
1975384 13.6
马来西亚
1971380 13.3
多哥
1975163 12.8
斯里兰卡
1976229 10.5
印度
1976141
7.6
泰国
1796379
7.1
苏丹
1974283
6.6
注：住房支出包括房租、燃料费、动力费。
资料来源：陈光庭主编，《外国城市住宅问题研究》，1991。
表4所列的8个国家的住房支出比在6.6%至15.9%之间， 平均为11%左右，剔除燃料费和动力费，住房支出应为9%左右。
表5
12个低收入国家的住房支出比情况 (1980—1985）
国家名称
人均GNP(美元) 住房支出比(%)
埃塞俄比亚 14012
加纳32011
马拉维 21010
肯尼亚 34010
卢旺达 270 9
贝宁290 9
巴基斯坦(1987年)390 9
扎伊尔 160 8
赞比亚(1987年) 250 8
塞拉利昂(1987年)380 8
塞内加尔440 8
马达加斯加 290 5
资料来源：陈光庭主编，《外国城市住宅问题研究》，1991。
表5所列的12个低收入国家的住房支出比在5%至12%之间，平均为9%左右。
据《世界经济年鉴1998》数据，1996年中国人均GNP为662美元，与上面两表所列国家的经济状况大体处于同一水平，因此用我国情况与其对照是可行的。同等经济水平国家的居民住房支出比在9%左右， 而我国居民住房支出比只有3.55%，差5.45个百分点。
有关研究根据30多个实行住房商品化政策国家的居民住房消费支出比重（R）及相关的人均GNP（G）数据， 建立了居民住房消费支出比重与人均GNP的相关模型[1]：
R＝5.2×10[－3]×（1+1000／G）×G[1.075078]
据《中国统计年鉴》数据，1990年中国人均GNP为336美元，1997年为720美元，将此数据代入模型，得
R[,90]＝5.2×10[－3]×（1+1000／336）×336[1.075078] ＝1
R[,97]＝5.2×10[－3]×（1+1000／720）×720[1.075078]＝14.
通过计算可知，按照中国目前的国民经济发展水平，居民住房消费支出应占整个消费支出的10%—15%。
综合几种数据，在我国目前的经济发展水平下，居民住房消费支出占家庭消费性支出的10%左右比较合适。对于中低收入家庭，其住房消费支出比重可以略低于10%，但也应达到8%才合理。1997 年我国城镇居民住房消费支出比重只有3.55%，与10%还有相当大的差距。
四、我国居民住房消费支出比重较低的原因分析
造成居民住房消费支出比重偏低的原因有很多，如传统福利分房住房体制的影响，居民的消费心理，居民家庭的收入，住房的价格，住房金融工具运用等。现阶段主要矛盾是居民收入与住房价格之间的矛盾，房价相对于居民收入来说显得过高了，造成居民个人购买力的不足。只有解决了这对矛盾，才有可能提高居民的住房消费支出比重。
1.从房价与居民家庭年收入之比来看
据世界银行对各国房价的考察，“在发达国家，平均每套住宅的价格总额与平均家庭收入的比例，在1.8∶1—5.5∶1之间，以日本为最高。在发展中国家，该项比例一般在4∶1—6∶1之间”。[2] 我国是发展中国家，房价与居民家庭年收入之比应在4∶1到6∶1之间。实际上即使在发达国家，像日本，如果房价相当于居民家庭年收入的5倍， 就会有相当部分普通工薪家庭陷入无力购房的困境。因此如果要让我国居民能够买得起房，房价收入比应低于4∶1。
表61996年房价与居民家庭年收入比
项目北京上海 广州 天津
平均家庭收入(元)
23462.4 26171.1 31809.4
19096.7
普通住宅中等价格(元／m[2]) 50004400 4500 3000
60m[2]住房总价(元) 300000 264000
270000180000
房价收入比(比收入为1)
12.79
10.098.49 9.43
资料来源：《中国统计年鉴1997》。
从表6中可以看到，我国的房价收入比偏高， 尤其是在大城市中该比值更高，这样高的房价对于广大工薪阶层来说是难以承受的。
2.从房价上涨率与商品零售价格上涨率、居民收入上涨率比较来看
从表7中可以看到， 房价上涨率远远高于同期商品零售价格上涨率，基本上也高于同期居民家庭收入上涨率。这说明居民对住房的负担越来越大，靠居民家庭收入的增长是无法负担房价的增长的。
表7 1988—1997年全国城镇商品房售价、商品零售价格、 居民家庭收入上涨率
年份 房价上涨率% 商品零售价格上涨率% 居民家庭收入上涨率%
198823.3 18.5 14.3
198913.9 17.8 13.8
199022.7
2.1
8.2
199114.1
2.9 10.2
199230.9
5.4 16.5
199321.9 13.2 24.9
199410.0 21.7 34.4
199521.5 14.8 20.6
1996 6.3
6.1 11.9
199710.1
0.8
6.1
资料来源：《中国统计年鉴》。
五、提高居民住房消费支出水平的主要途径
由上述分析可清楚地看到，我国房价与居民家庭收入之间存在巨大差距，要缩小这个差距，提高居民住房消费，必须从提高居民购买力和降低房价两方面下手。
1.提高居民的购买力
（1）以前在住房福利制度下， 我国城镇居民的工资收入中所包含的住房消费成份很小。随着住房制度改革的逐步深化，工资制度改革配合住房分配货币化，正逐渐把工资中的住房消费含量提高到合理的程度，但这是一项长期的工作。
（2）在房改政策中，不仅要将住房消费纳入工资体系之中， 而且在职工购房时政府、 企业要给予一定的补贴。 国家机关房改方案已于1999年8月开始实施， 方案将住房补贴制度作为中低收入家庭住房供应体系的重要组成部分，这对于提高居民的现实购买力有直接作用。
（3）开展灵活多样、 适应居民经济承受能力的住房消费信贷业务，使广大居民能充分利用金融工具来提高自身的购买力。可采取公积金贷款和商业性贷款并举，降低贷款首付款比例，降低贷款利率，延长贷款期限等措施，切实设计好符合广大居民需要的信贷体系。
2.降低房价
居民家庭收入的增加毕竟要受整个国民经济发展水平的制约，而且是一个长期过程。在这种情况下，控制房价上涨，切实降低房价就显得格外重要。
（1）理顺住房价格形成机制。 我国现行的住房价格是由开发过程中的各项成本、税费和利润加总而成的，这其中很大一部分都是政府行为，如占20%左右的土地费用，占20%—30%的市政公用设施费用和占10%—20%的税费。只有占40%的建安工程费不是由政府控制的，但其中的人工费和部分材料价格也是由政府规定的。可见，现行住房的价格实际上是计划价格，而不是市场价格。正因为如此，才使房价具有刚性，对需求的反应不敏感，才会出现一方面无房户巨大的住房需求无法满足，另一方面大量商品房空置，而价格则一直居高不下的局面。建立起与社会主义市场经济相适应的住房价格形成机制，是我国目前房地产业迫切需要解决的课题。
（2）规范住房开发中的各种税费项目，取消不合理收费。 据北京市物价局统计， 北京市涉及房地产开发经营全过程的各种税费曾高达79种，税费名目繁多。尽管1996年底，国家计委及财政部联合颁布了关于取消48项不合理收费的通知，但效果不大。有的地方落实不力，明令禁止的收费项目仍在收取；有的虽然取消了，但新的收费项目又冒出来了。因此，必须要以法律、法规的形式明确税费项目，并设立专门的监督执行机构。另外，房地产开发中对市政设施收费过高。开发商除按规定缴纳市政建设费用外，还要自行完成小区的公共基础设施的配套建设，如学校、幼儿园、商业网点等，这些费用都被摊入房价。要降下房价，必须实现基础设施成本与住房成本的剥离。
（3）建立健全住房价格管理体系，加强对住房售价的监督管理，防止对住房价格的炒作行为，维护良好的住房市场秩序。