中国建筑房产业现状剖析及前景展望，本文主要内容关键词为：中国建筑论文,前景论文,现状论文,房产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在市场经济条件下，建筑业的发展带动着房地产业的发展，房地产业的繁荣则带动建筑业的繁荣。建筑业与房地产业结合和交叉得如此紧密，使得人们研究建筑业往往不能单独地看它的本身，而总是从建筑业和房地产业两个密切相关的共同体上来通盘分析它。
建筑房地产业的现状问题剖析
一、规模增升。经济的发展总是同建筑房地产业的发展扩大如影伴随。1980年至1990年十年间，全国建筑业共完成总产值1.89万亿元，超过前30年的总和。而在1979年至1993年，建筑业完成全社会固定资产投资更是相当于前30年的3.6倍，期间共完成城镇住宅建设投资5720多亿元，建设住宅93亿平方米。而即将结束的“八五”期间，建筑业的产值将比整个80年代增加1.5倍。即便在1993年下半年起国家行政严控固定资产投资，该年建筑业业绩仍然不俗，全年建筑业增加值为2105亿元，比上年增长15%（1992年增长速度是18%），国有建筑企业房屋建筑施工面积为3.05亿平方米。与建筑业同步，房地产业投资增速1992年达117%，1993年达到125%。固定资产投资1992年比上年增长42.6%，1993年达到58.6%。随着国家宏观调控的措施出台并发挥效力，建筑房地产业自1994年起进入回落期。但是，其回落只是相对1993～1994年的火爆增速而言，因此从总体上来说，建筑房地产业的增升仍较为明显。1994年，建筑业增加值是2900亿元，又比1993年增长12%。房地产投资增幅1994年仅为50%强，固定资产投资也降为27.8%。尤其是1995年上半年，国有单位累计完成投资增长22.2%，新开工项目猛增，其中基本建设和更新改造项目比1994年同期增加3663个，增长20%，新开工项目计划总投资1621亿元，增长45.6%，其中新开工的地方项目占全部新开工项目的81%，计划总投资占全部新开工项目全部施工项目的比重是1992年以来同期比重较高的时期，达31.4%，比1994年同期增长近3个百分点。因此建筑房地产业的规模仍在继续扩大。事实上，近三年建筑业增加值一直保持在年增长12%以上，高于国民经济增长水平。
二、基面铺大。近些年来，我国大力发展农业水利建设，并在铁路、港口、公路、机场、煤炭、原油、电力、石化、钢铁等方面建设了一大批骨干项目。突出的表现就是1995年国家重点建设工程京九铁路、长江三峡工程、城市通讯工程、南水北调工程以及国家安居工程等项目进入全面实施或施工阶段，重点项目尤其是基建重点项目战线拉得较宽。各地还把增加农业投资作为当前工作重点，仅1995年上半年，全国农林牧渔水利业完成投资62亿元，比去年同期增长30.4%，比全国平均增幅高8.2个百分点，占全部投资总额的比重由1.5%上升到1.6%，成为投资领域进展最快的行业。目前我国正在加快城市化进程，根据民政部统计，我国未来5年内要设102个市，还将设小的县镇5000余个，城市化步伐的加快，基建面将铺得更大。而随着房改的深入进行，我国城镇人均居住面积已逾7平方米，但要达到2000年我国城镇人均居住面积8平方米的小康目标，需每年竣工1.65亿平方米的居民住宅，目前我国城镇仍约有无房户和住房困难户800万户，其中人均居住面积在2平方米以下的住房特困户有50多万户，还有5000万平方米的危房，6亿平方米的解放前遗留下来的以及五、六十年代建造的简易房需要改造，此外每年都有200万对新婚青年需要住房。因此，无论从地域上还是从结构上来看，建筑房地产业的面都铺得很宽。
三、宏观紧缩。正因建筑房地产业日益成为国民经济的先头产业，国家实施宏观调控，矛头就首先指向这个行业。事实上，建筑房地产业是对国家宏观调控最为敏感的行业之一。国家一旦对固定资产投资进行压缩，必清理固定资产投资的源头建筑房地产业，建筑房地产业就会立即受滞。从1993年下半年开始，国家实行宏观紧缩，建筑房地产市场火爆局面被行政抑制，市场下跌很巨。其中房地产投资急速回落，1995年头两个月，房地产投资增幅较上年同期下降达309个百分点。国家宏观调控除了从量上和源头进行控制外，还加强了结构计划控制，使一度猛涨的建材、房地产炒买炒卖价格被平抑，高档楼堂馆所投资被抑制。限于1995年上半年全国新开工地方项目的不正常增长，国务院发出了严格限制新开工项目，加强固定资产投资资金源头控制的通知，严控投资规模投向，继续实行从紧的货币金融政策，一些资质不佳的建筑开发企业及高档房地产商不同程度地受到了资金短缺的困扰，增加了后市的不稳定性。
四、效益缩水。随着国家宏观调控的渐次深入，建筑房地产业出现施工开工不足、三材价格上涨短缺、拖欠款难追偿、开工销售率低下、高借贷资金积压等普遍性的症状，投资及产出值出现负增长，行业利润全面缩水。据国家统计局的数字，我国国有建筑施工企业1995年完成建筑业总产值和劳动生产率的增幅分别由去年回落20.1%和39.52%，建筑业经济效益明显下降。建筑业尤其是国有建筑施工企业实现利润大幅减少，出现的近五年来的首次负增长。而来自全国近30000家房地产开发公司的调查表明，截止1994年底，开发企业历年空置商品房3289万平方米，空置率约为近3年竣工商品房面积的10%，而1994年这些开发公司竣工率不足37%，仅此两项就积压资金250亿元以上，使得有几近30%的企业处于亏损和潜亏状态。
五、质量堪虞。1995年7月25日北京建筑业的电话会议上传出，全国建筑施工事故比去年同期增长60%，仅以武汉市为例，据不完全统计，去年非矿山企业因工死亡101人，其中建筑安装为53人。而关系到千家万户的住宅质量也不容乐观。1993年全国住宅质量合格率仅为67.5%，1994年也只为81.8%，与国外发展国家的工程质量水平相比距离很大。某些地方建筑房地产市场混乱、建材假冒伪劣多、管理监督不力、科技进步滞后是建筑房地产质量问题的重要原因。1995年，我国进行住宅小区试点，要求住宅建设进入量质并重阶段，这将对质量形势严峻的建筑房地产业起到积极的作用。
建筑房地产业发展趋势展望
一、投入资金将稳定增长。国家计委近期提出“九五”期间产业发展重点中头两点就是对农业水利及基础工作和设施建设保重点。这将为建筑房地产业每年带来千亿资金，其中三峡工程动态投资就达2000亿元，平均每年百亿以上。城市化步伐的加快，也将带来可观的建筑资金。根据住房小康标准，今后十年我国需新建住房16.5亿平方米，按1990年住宅单方造价每平方米300元计算，十年共需资金4950亿元。其中，国家从1995年原有住房建设规模基础上，5年在59个城市将投入125亿元资金建造国家安居工程住宅。此外，世界银行的贷款、通过国际金融市场进行筹资，也将为建筑房地产业带来大量资金。当然，投入资金的稳定增长，并不意味着各种结构的建筑房地产都会不面对资金短缺，从国家政策导向看，今后较长一段时间里，基础产业及住宅建设所获资金将较易，而高档物业资金更趋紧张。
二、政策及行业管理日益规范。目前，《房地产法》及相关法律已经公布实施，《建筑法》也已开始酝酿，建筑房地产业逐步步入法制化轨道。国家对建筑房地产业进行宏观法律管束的同时，还将采取强化市场手段，如动用规模、利率等工具，加强市场指引与调控。例如，今年7月1日，国家再度调高了固定资金利率0.54个百分点，由于银行信贷资金是固定资产投资的主要来源之一，信贷资金一般占固定资产投资的30%左右，因此，央行调高各银行及金融机构的固定资金利率，就能有效地打消建筑房地产业向银行借贷的积极性，从而使固定资产投资得到回落，投资结构也改善了。另一方面，随着现代企业制度在建筑房地产企业中的确立实施，行业自身的发展和成熟，建筑房地产业行业管理如对工程质量、工程结算、工程招标投标管理、企业ISO9000资质管理等也将走向规范。
三、社会化体系将形成。建筑房地产业是我国市场化最早的行业之一，在国务院1994年通过的《90年代国家产业政策纲要》中，提出了要“建立统一、开放、竞争、有序的建筑市场”的目标。据统计，全国有3000万建筑大军和3万家房地产开发企业，行业竞争激烈程度可以想象，而行业利润较高将加剧这一竞争，在这种情况下，如果没有一个统一规范的市场来管理，必然会使之走向无序及恶性竞争。公平的建筑房地产业市场体系将形成真正优胜劣汰格局，有效促进市场繁荣。建筑市场和房地产市场交易将更多地纳入有形市场，专业化的交易、咨询、评估、拍卖、代理、公证等中介组织将得到长足发展，建材及综合建筑市场成为建筑市场供求的向导，而统一的房地产市场则是各地房地产交易的中心。
四、科技与信息成为两个重要支撑。这包括高科技的建筑工艺、建材等房地产发展硬件和计算机流程选择和决策支持等房地产发展软件。“中房指数系统”信息及企业自身高速传递的信息将成为投资者的参考依据，投资者通过多媒体式信息的筛选与加工利用，能避免以往的主观臆测，科技与信息成为投资者制胜的决定性因素。而科技与信息的关键归根到底是人才，建筑房地产系统中建筑师、规划师、设计师、经济师、估价师等高技术密集型人才及管理人才成为企业发展的中坚。
五、跨国交往将加大。随着国际经济一体化的加快和跨国建筑劳务交流增大，我国建筑房地产业在外商大举进军内地的同时，也加快拓展国际建筑房地产市场。近年来，我国经济高速增长及由此带来的较高投资回报吸引了国际投资者的广泛关注。目前《在中国境内承包工程的外国企业资质管理暂行办法》及细则都已颁布实施，中国建筑业对外开放进一步扩大。据不完全统计，到1994年止，进入我国东南沿海城市和国家重点工程的外国建筑公司约有百余家，其中上海有60多家，1994年10月世界最大建筑公司——美国柏克德公司也到我国申请了《资质证》。而目前活跃在各地的外资及中外合资房地产开发公司更是不下5000家。与此同时，我国建筑房地产业也加大了进军海外市场的部署。据统计，我国建筑企业已在160多个国家和地区开展工程承包和劳务合作业务累计签订合同三万份，合同金额超过256亿美元，完成营业额151亿美元，常年在外从事建筑业的职工约5万人。近年，中国的房地产物业多次在美国日本及台湾香港等地推出，市场前景较为乐观。中国建筑房地产业正在与全球建筑房地产业溶合，成为世界建筑房地产市场体系的重要组成部分。
六、支柱产业主题凸现。建筑房地产业的规范发展，将使它们作为国民经济的支柱产业的主题一再凸现。建筑房地产业在国民经济生产总值所占比重也将有力提升，到2010年，建筑业将占国民生产总值的12%，而房地产业将达6%。从我国行业管理来看，建筑房地产业都属建设部管理，建筑业与房地产业正逐步分离；而另一方面，其经营管理运作又在日益交叉，许多房地产公司附有建筑企业，而大的建筑企业则附有开发公司。因此，建筑房地产业将呈现多元经营与分散经营相结合的新趋势，两者在功能上日趋分离，而在经营管理上日益集中。
七、金融渗透加快。国外称房地产业为半个金融业，楼宇按揭及个人住宅抵押贷款成为它们融合的中间点，房地产金融在国外银行的信贷资产中占有30—40%的比重，而房地产业的资金有近60%为银行提供。而建筑业内，建筑企业的成立、建设项目的筹资、施工的结算等都有金融的参与。目前我国规定银行不能进行非自用房地产投资，因此银行参与房地产金融积极性较高，在住房制度改革中，银行将加强房地产渗透力度，例如进行抵押及再抵押贷款、提供估价及担保中介服务、代为建筑及开发企业发行债券股票等，金融渗透的深入将使建筑房地产业兴起资产证券化的新潮流，资产证券化相对来说能使建筑及开发公司筹资容易、风险分散、收益扩大，因此建筑业及房地产业证券化是建筑房地产业发展到一定阶段的必然产物，它能有效地解决投资长期向短期、集中向分散、不动产向动产转化问题，从而减轻了政府、开发商、投资者及消费者的负担。