摘要：为了应对目前世界城市住区的多元开发需求和存量更新要求，本文提出了一种开发可能性——低层高密度的狭长型住宅社区。狭长型住宅在全世界范围内广泛存在和更新着，具有独特的外形特色和气候适应性。本文从多元模式、经济效益、社会效益、生态效益及市场需求等方面去验证这种狭长型住宅社区的推广可能性，并探索推广地域、推广人群、开发模式等。
关键词：狭长型住宅；新型住宅；住宅开发；住宅推广
1应对多元开发和存量更新的住区背景
1.1城市“千城一面”的问题
在城市化不断推进过程中，部分开发商一味地追求大和快，忽略设计品质和情怀追求，导致出现了“千城一面”的病态现象[1]，如香港的天水围高层住区，单一的住宅模式被简单无限地复制，缺乏品质特色和宜人尺度，邻里关系冷漠。
随着生活水平的提高，人们对居住建筑的需求日益丰富和多样化，当今住宅开发追求的不再仅是高开发强度，还有满足人的多层次的社会需求，高品质、高品位、高品牌将是新时代住宅品质的实际内涵[2]。因此，住区开发颇需更加丰富多元化，狭长型住宅作为一种独特模式具有研究意义。
1.2不同地域的多元开发可能性
随着人口的剧烈增长和土地资源的越发稀缺，城市中心区的住区开发大多以高层、多高层住宅开发为主，但过于单一的住宅模式会损失其独特个性和居住品质，因此需要突破居住区规划的小区单一模式[3]。而城市郊区景观好的地区适合低层低密度的别墅区开发模式，但在并不适应其他地区，购买对象过于狭隘，且低容积率的独栋别墅资源开发受到各种限制[4]。狭长型住宅能否作为一种独特的住宅模式适应不同地区？
1.3存量更新下的市场需求
与其同时，随着世界城市化进程的高速发展，部分国家地区不断的从增量规划转变为存量规划。老旧居住区作为城市最基本单元，是城市存量空间的主角，由于建设年代较早、建造技术和资金的限制，普遍存在居住空间沉寂，建筑年久失修，道路狭窄不畅，基础设施配套老化等诸多问题，颇需更新活化[5]。
全国范围内存在大量年代旧远的狭长型住宅，如何能够在适应老城区原有城市肌理与城市结构的前提下，采取合适的市场化住宅模式，是当下城市更新过程中面临的重要问题，因此狭长型住宅的更新活化研究意义重大。
2狭长型住宅的全球存在范围及其特点
2.1广泛存在于全球范围内，以亚热带地区为首
狭长型住宅及其社区在全世界范围内广泛存在和更新，市场开发和更新的市场潜力巨大，包括亚洲、美洲、欧洲、澳洲等等，如中国广州的竹筒屋、中国泉州的手巾寮、香港的唐楼、马来西亚和越南的管式住宅、新加坡的排屋、荷兰阿姆斯特丹Canal house、英国曼彻斯特Terraced House、意大利、西班牙、美国、加拿大多伦多、澳大利亚的狭长式住宅、日本的关西长屋等等。其中，比例上以亚热带地区为首，他们的出现的社会背景较为相似，并能带来良好的气候适应性[6]。
2.2狭长型住宅社区的基本特点
狭长型住宅有着独特的外形特点和优点，广州竹筒屋作为典型的城市建筑,对夏季湿热气候具有良好的适应性,在建筑防热、自然通风及建筑采光等方面表现突出[7]，其具有以下的特点：一是低层高密度，普遍只有2-3层，形式为联排，对土地的利用率高；二是面宽小进深大，每户拥有底层临街面商业面，商住混合；三是中间一般有天井采光通风隔热，能适应炎热的气候环境。
3市场推广的潜力性
3.1丰富多变的单体户型模式
狭长型住宅在全世界范围内拥有众多的单体户型原型，能较好地适应不同的地域气候、使用人群和租售方式。新兴中产对于生活方式以及住宿环境有更多样的追求，房屋的合理布局同样也为年轻一代租赁用户提供了租赁公寓的可能，公共与私密空间的分隔避免了相互之间的打扰，可变的空间尺度满足了年轻一代交往娱乐的生活需求。
3.2对土地高效利用的经济效益
狭长型住宅具有宅面宽、大进深的特点，相比较于其他的住宅形式土地利用更高效，体现在：更高的容积率和更高的经济效益。选取现有的几种低层住宅形式来进行对比研究，狭长型住宅社区与广州老城区的容积率分别为1.83和2.02，远远大于独栋别墅住区的容积率。同时，前者户数达到了286，远远超过了老城区同等大小的社区的户数，且拥有着更大的公服面积，详细见表1。
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3.3多元及人性化的社会效益
选取现有的几种低层住宅形式来进行对比研究，可以发现独栋别墅的商户面积为0，而狭长型住宅的首层商户面积几乎是老城区住区的一倍，详细见表2。此外，狭长型住宅社区的街道具有更亲人的尺度，实现更丰富的街道活动，改善邻里关系和生活品质，体现多元化和人性化服务的社会效益。
3.4能源高效率利用的生态效益
普通的居民住宅的雨水利用率非常低，几乎都是选择雨水沟直接排水的方式，不符合生态可持续的理念。而成片系统的狭长型住宅社区开发，将社区内的绿化与生态体系相结合，屋面雨水可以全部收集并净化处理，并充分利用宅边绿地，将屋面雨水落入绿地，充分渗透过滤之后储存于蓄水箱和湿地之中，大大减少地面的径流量。对比多高层住宅和低密度的远郊式别墅，狭长型住宅社区拥有更高的屋顶绿化率、太阳能利用率和街道绿化率。
3.5多元开发及存量更新的市场需求
为了避免导致出现“千城一面”的现象。住区开发可以引入狭长型住宅这一种独特住宅模式，和目前的高层、多高层住宅混合开发建设，适应不同的地区和人群，满足多元化的社会需求。
同时，全球范围内存在大量老旧的狭长型住宅社区，随着存量规划和旧城更新对于提升区域价值与活力有着重要作用，狭长型住宅能够在适应老城区原有城市肌理与城市结构的前提下，采取适应城市更新需要的市场化模式。因此狭长型住宅的更新活化在全球范围内具有重大意义和广阔市场。
4推广模式的探索
4.1推广地域的可能性
宏观上，狭长型住宅在全世界范围内广泛存在，能推广到各个地区，而其中以亚热带气候地区为主，比如中国、东南亚、澳洲等等。微观上，狭长型住宅配合其他不同的住宅户型，能适应到各类城市用地中。比如土地要求容积率高的地块，如城市中心区可以选择与多高层、别墅相结合的多元开发模式；土地要求容积率一般或者控高的地块，如近郊区及旧城区可以选择适合中产阶级和青年阶级购买的高密度联排社区开发模式；土地要求容积率低地块，如远郊区可以选择以其为原型的别墅开发模式。此外全世界需要大量更新的狭长型住宅社区，也可以以此为原型进行更新活化。
4.2推广人群的可能性
中产家庭购房用户：新兴中产对生活品质的追求较高，对于理想家居的要求也由住宅本身拓展到整个社区环境。对建筑外生态系统的建设和传统邻里人文的回归是狭长型住宅直面的市场痛点。CHFS的调研数据显示，2015年，中产阶层的财富在房产上的配置比例高达79.5%，且呈现稳步上涨。这最终呈现为中国新中产阶层畸高的住房拥有率与房产投资率，具有众多优势的狭长型住宅市场前景将是巨大的。
年轻租赁用户：这一类年轻群体的主要是以30岁以下，有较好经济基础但是缺乏足够资本积累的年轻白领组成，由于消费观念的升级以及“先租后购”“购租同权”的推行，注重居住体验的新生代人群主动进入租赁市场，在一定程度上与新兴中产阶级具有较大的用户特征重合度。此背景下，以狭长型住宅为基础的长租公寓作为租房市场的“后来者”，凭借更贴合年轻人居住观念和喜好的硬件和服务优势，必将成为迅速崛起的新一类市场主体。
4.3开发模式的可能性
旧区开发的一些难题就是，如何经济且高效地征用所需的较大面积的土地，减少与原住民的漫长谈判，降低高昂的拆迁费。而狭长型住宅社区，不仅仅具有经济效益，且不破坏旧城肌理为旧城区修复生态环境。而这些都十分契合中国政府的价值导向，极易获得数额可观的财税减免，这能够在很大程度上提升开发商的获利空间。
此外，狭长型住宅也能采用更灵活的开发模式：小型房地产开发商的滚动开发策略。开发商可以避免与原住民拉锯战式的谈判，只要有一户原住民同意搬迁，就可以马上将系统预制的狭长型住宅置换原有建筑，大大缩短开发的周期。
最后，还能采用创新的开发模式：开发商租用集体土地建设租赁型社区。基于目前世界大都市普遍面临建设用地不足的问题，在这样的背景下，政府可以着力于发挥集体土地的价值解决大城市的住房难题。
参考文献
[1]蒋建科. 千城一面也是“病”[N]. 人民日报,2014-06-16(017).
[2]田灵江.新时代住宅建设新方向[J].住宅产业,2018(01):19-28.
[3]邓卫.突破居住区规划的小区单一模式[J].城市规划,2001(02):30-32.
[4]张宏伟.上海独栋别墅市场研究[J].住宅与房地产,2015(24):40-43.
[5]屈亚茹.存量空间视角下老旧居住区渐进式更新的规划策略研究[D].郑州大学,2017.
[6]温宇辰.西关竹筒屋与关西长屋异同探究[J].西北美术,2015(01):120-121.
[7]肖毅强,林瀚坤.广州竹筒屋的气候适应性空间尺度模型研究[J].南方建筑,2013(02):82-86.
论文作者:刘今博
论文发表刊物:《新材料.新装饰》2019年2月上
论文发表时间:2019/7/19
标签：住宅论文; 狭长论文; 模式论文; 城市论文; 社区论文; 范围内论文; 存量论文; 《新材料.新装饰》2019年2月上论文;