关键词：建筑改造；长租公寓；设计要点
近年随着城市化进程的加快，城市人口愈益密集，而房地产业的发展，也衍生出长租公寓这一新业态。长租公寓是指运营企业租赁业主的房屋，或者自持物业；或者地产商委托运营企业，按照经营企业要求，进行改造装修，配备齐全的家电家具，形成可出租的公寓，再出租获取利润。长租公寓可以满足外来工作者的住房需求。提供完善租后服务是现阶段长租公寓顺利开展经营活动的最重要内容。服务品质直接关系到租户的居住体验，也关系到长租公寓的口碑，是长租公寓能否够持续发展的决定性因素。
据权威机构测算，2020年和2025年，中国房屋租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。巨大的市场红利，也吸引了众多地产商纷纷加速抢滩布局，地产商看好长租公寓，争相“深耕”。长租公寓就是政策提供给地产商的新选择。随着“租售同权”等政策的落地，中国城市新居民的住房需求在政策引导下正在向租赁市场转移，具有相对高品质的长租公寓前景可期。地产商具有从事长租公寓业务的先天优势，既能准确地把握客户的居住需求偏好，减少居住业主与租客之间的利益冲突，又能在公寓管理上协同和资源共享，还能化解存量资产。当前的核心在于地产商需要补齐资本运作的短板，才能让其深耕长租公寓时有底气。
但是由于长租公寓出现时间较短，在具体操作运营长租公寓项目时，建筑改造机电安装室内设计一些相关的技术弊端问题，会对运营效果及租户的后期使用造成很大的影响。因此本文在既有建筑改造的基础上，对长租公寓既有建筑选择、改造布局、户型设计、机电安装、室内设计要点进行了简单的分析探讨研究，具有重要的现实意义。
一、既有建筑综合选择
在现阶段住房租赁市场发展过程中，连锁租赁青年公寓得到了广泛的关注，其主要针对青年群体长期居住的需求而产生的新型建筑模式。在既有建筑选择过程中应对既有建筑的地区、位置、类型等方面进行合理选择。既有建筑建设位置选择时相关建筑设计人员应明确长租公寓的应用原则，即服务于城市内部经济水平不高的青年群体，而基于这一原则，在进行既有建筑选择时应尽量选择公共交通发达、周边环境优良、配套娱乐设施较充分及水、电等能源供应完备的区域；最后在既有建筑类型选择时应综合考虑建筑安全、建筑规模建筑朝向、建筑设备、建筑层数等因素，选择物业产权明晰、租赁时间在10年以上、光照通风良好、具有建筑防火安全验收合格证明的规模在3000-5000平方米之间的建筑类型。
地产商利用先天的房源优势，在开发楼盘设计地块楼宇时，为减少后期的改造量，能充分利用设计阶段在符合相关专业规范的基础上，将既有建筑改造条件大大降低其成本。在结构形式上也要考虑其原有性质功能与后来改造功能的荷载要求，除机电改造机械本身需要结构部件的安全性与稳定性，在改造工程中还应该注意及其建筑结构的细部优化过程设计，要经测算以确保结构的安全稳定性。
二、既有建筑改造建筑设计要点
1、既有建筑改造要求
由于个别既有建筑以往并不具备公寓性能，在建筑设计时其进深、建筑开间等都与长租公寓设计需求不符，在既有建筑改造过程中一般会出现建筑空间、类型改造难度大、交通流线较差混乱的情况。首先交通流线交叉混乱主要是由于在部分既有建筑改造过程中，长租公寓与住宅办公、商业空间及其他既有性质功能的冲突，同时也要考虑到长租公寓人群的基本生活需求及流线布置。上海松江金地自在城一期改造长租公寓项目中，原来的一二层商办商铺中一楼的功能主要考虑商业及公寓入口大堂。为更好地利用其商业空间，协调公寓入口与商业入口位置，将沿街展示面更大的留给商业，以提升商业价值。这样又带来的另一个问题——如何能更好将公寓入口展示给使用者。在设计中通过扩大入口门头的宽度，以达到设计效果。
又如融信南京G73地块酒店式公寓项目，根据用户人群对居住环境的舒适性具有较高的要求，应考虑为其提供必须的生活必要空间，如洗衣房、中心厨房、接待区、多功能厅、健身房、晾晒区、垃圾投放处等空间，以满足居住人群的最基本的生活需求。同时随着快递外卖服务的进一步发展，快递存放箱已成为现代年轻人的必须生活设施，所以在设计中也应结合流线适当考虑其位置。该项目结合现场建筑土建布局增设了照片墙、LOGO墙、绿植墙、企业形象、快递外卖间等附加功能，以提升整体的租户体验感。
三、机电改造工程的设计及实际中存在的问题
考虑到对既有建筑改造成长租公寓，原地产商开发的住宅或者办公楼性质建筑的变更，所以要进行长租公寓改造，在土建设计阶段对机电工程的改造工作就必须要依照国家规定的标准严格执行。不仅如此，机电改造工程的设计还需要注重经济、功能、稳定、安全、省时等性能，进而使机电改造工程更加顺利的进行。在此就对住宅和办公性质建筑对机电改造工程的设计中注意事项进行了简单的叙述。
1. 长租公寓对改造工程电气专业设计的要求
1.1 住宅改公寓注意事项：1）、由于一间住宅改成多间公寓，表箱后系统需要重新改造，存在原预留电量不足情况，需复核干线及楼层表箱电量及线缆是否满足要求；2）、需增加公寓各户弱电进线；3）、需复核公寓增加卫生间是否有预留局部等电位端子箱；4）、建筑性质发生改变，按住宅性质原住户内可不设置火灾探测器，改公寓性质需设置；5）、需注意热水系统、空调系统、防排烟系统，根据既有建筑原设计是否有调整，若调整需对原单体配电系统进线调整。
1.2办公改公寓需注意事项：1）、需复核原空间是否重新分割，原设计配电箱是否已按公寓考虑预留电量，复核干线及楼层电量及线缆是否满足要求，若设置电表箱需复核电井内是否能安装；2）、需增加公寓各户弱电进线及弱电箱；3）、需复核公寓增加卫生间是否有预留局部等电位端子箱；4）、需注意热水系统、空调系统、防排烟系统，根据既有建筑原设计是否有调整，若调整需对原单体配电系统进线调整。
2. 长租公寓对改造工程给排水专业设计的要求
2.1住宅改公寓注意事项：1）、需复核住宅性质消火栓水量，改造后公寓性质建筑消火栓水量和及消火栓布置数量有不同要求；公寓喷淋自喷系统公区和户型设置也有不同要求；2）、住宅改造成公寓增设厨房及卫生间，需考虑相应排水横支管、立管的位置，使之符合规范相应要求；3）复核户内及楼层用水量及干管线是否满足要求，若设置水表箱进水井间，需复核水井内是否能安装布置和读表。
2.2 办公改公寓需注意事项：1）、建筑使用性质变化，需校核消防水量是否足够；新增给水点位后原生活水箱或给水引入管是否匹配；2）、办公改造成公寓增设厨房及卫生间，需考虑相应排水横支管、立管的位置，使之符合规范相应要求；3）、如果是高层办公局部楼层改为公寓，需考虑排水汇合转换横管设置的事宜，降低其对吊顶净高的影响；及排水通气管汇合转换去屋面设置的问题。
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3. 长租公寓对改造工程暖通专业设计的要求
3.1住宅改公寓注意事项：1）、复核建筑改造布局调整后，原住宅性质与公寓性质空调系统是否不同？如不同，应考虑空调外机摆放的设备平台位置及管线路径。2）、原住宅性质与公寓性质卫生间位置是否不同或增设卫生间？如不同，应考虑通风系统外墙百叶及排风路径，同时需注意增设厨房功能排油烟井位置是否合理，使之符合规范相应要求。
3.2办公改公寓注意事项：1）、在办公建筑设计时，应预先考虑改造成公寓空调系统空调外机摆放的设备平台位置及管线路径，便于后期办公改公寓的设备平台的建筑外立面及改造成本。2）、办公改造成公寓增设厨房及卫生间，应考虑通风系统外墙百叶及排风路径，同时需注意增设厨房功能排油烟井位置是否合理，使之符合规范相应要求；3）、如果是高层办公局部楼层改为公寓，还需考虑排油烟井汇合转换去屋面的问题。
机电改造工程就是一场调整革新的过程，在原有建筑机电设计基础上，在规范允许的范围内，在变更和改良机电调整的过程中设计，保证机电管线布局的合理性、安全性和机电设备的耐用性与实用性，及功能的完备性；加强对设备改造和新增功能的了解和掌握，在调试设备与调整管线之间掌握好平衡，使其最大限度的保障日后的长租公寓运营工作的维护。
四、既有建筑改造室内设计要点
1、长租公寓定位
在既有建筑改造的长租公寓居住区间设施时大多借鉴CONDO设计模式，即在进行居住单元与外出活动区域的融合，通过商务交流、健身体验等配套设施的合理配置，为长期租住用户提供更加完善的服务。而在进行基本居住单元设计时需根据用户需求进行起居室、储藏、厨房、卫生间等功能区域的合理配置，由于基本居住单元住户对空间独立性要求较高，因此在进行空间配置时需强化功能齐备、质量优良的特点。基于上述需求可采用立体思维为长租用户基本居住单元进行合理设置，立体户型不同于既有建筑类型，其尺度、面宽、进深具有特殊性，大多数建筑面积一般在25平方米左右。根据其租赁人群，应将长租公寓分为青年公寓、白领公寓、精品公寓、酒店式公寓四大产品线。
2、户型设计原则
单间出租的公寓对于开发商还是运营方，长租公寓户型方向主要是以住宅和办公性质建筑作为改造的对象。所以出来的产品会和酒店式公寓比较类似。居室作为长租公寓当中租客每天停留时最长的区域，自然是整个长租公寓改造设计的核心。依照公寓房源项目的具体情况（其最重要的指标是层高），可设计平层居室（例如招商青浦27-04地块长租公寓、招商松江新桥镇陈春路一号C-2地块长租公寓、融创杭州湾2-C#地块长租公寓），或可设计LOFT居室（例如上海松江金地自在城一期改造长租公寓、宁波杭州湾双创大楼LOFT公寓）。若待改建项目层高为4.8米以上，应按照loft居室进行配置，而若层高小于3.9米，则应按照平层居室进行设计。若平层居室的层高高于3米，建议在室内设置高度大约为2.4米的吊顶，以降低室内能耗。平层居室的平面设计，一般会将厨房卫生间以及衣柜等功能设置在居室靠近走廊一段，而将沙发、电视、床、书桌、化妆台等家具家电安排在靠近外窗一侧。而LOFT公寓的平面设计，大多会将床设置在厨房以及卫生淋浴间的上层，这样就可以把更多的可直接采光的区域留给客厅。
通常既有建筑改造后的长租公寓单间的面积较小，空间较为紧张，其所配置的家具以及家电都应较小，且这些家具家电的空间组合方式可更为紧凑，以尽可能的节省空间。而单间居室平行排布，租客的空间密度较大，分户隔声措施优劣的关键性就格外凸显了。在精装设计方面，也需符合年轻、动感、时尚的设计理念。其不同的产品就匹配了不同的色彩搭配，为租客提供了个性化的选择；硬装方面极简化，控制成本并保证质量，执行装配化施工；而软装方面又以实用为设计原则，配备有灯光系统、装饰系统、家俱系统等20项预装模块。
3、共享空间设计
对于既有建筑改造后的长租公寓公共空间设置，主要是在符合居住单元使用独立性需求的基础上，为相关居住单元一定的社交活动提供更加舒适的空间，促使长租公寓内部的居住人员产生归属感，公共空间设计主要分为自发公共活动空间、必要公共活动空间两种。其中必要公共活动空间主要包括公共走道、公共洗衣、公共厨房等。在进行必要活动空间设计时可根据长租人群活动特点对内部结构单元进行合理设置，如在公共厨房设施过程中，由于长租公寓以青年群体为主，而青年群体在饮食方面倾向于简餐，针对这种情况可通过隔段设置、分层设施模式，结合适量炊具设施配置，满足长租公寓各类人员烹饪需要；而在公共洗衣区一般需选择走道尽头处通风光照较优良的区域，有条件的设置烘干机和屋顶晾衣区；在进行公共走道设置时应注意结合趣味、舒适、安全的特点进行。而自发公共活动空间主要包括商业配套、公区活动等类型，如休闲沙发区、门厅、聚会区等，在自发公共活动空间设计时可综合考虑流动动静结合的特点，如以往既有建筑为住宅建筑时具有较充分的室外活动区域，可适当进行公共景观的配置；而以往既有建筑为办公建筑时，因其具有较小的户外活动空间，可适当考虑在顶层、建筑内部进行外部空间设置。而为了提高整体长租公寓的经济效益，可在自发公共活动区域使用频率较低的时间进行外出租赁处理。
4、室内风格设计
一般来说，既有建筑改造后的长租公寓由于居住人群的多样性，其在前期设计过程中具有风格多元化的特点。而为了避免长租公寓基础设备设施过度，成本增加导致租赁金额超标，可在建筑设计元素确定时加大对以往原建筑设计风格的应用，即在以往原建筑设计结构风格的基础上，融入新型材料及设计元素。同时为了提高既有建筑设计效率，在设计元素确定前，可综合考察多种数据信息，详细评估现阶段长租公寓使用风格及人群喜好，如现阶段青年群体较倾向于简约风格、工业风格等设计风格，针对上述风格类型，可初步确定做旧元素、裸砖墙、水泥、铁艺及布艺、木材等为主要应用材料。结合既有建筑以往设计元素可进行逐步调整配置，若既有建筑内部具有一定面积的公共空间，可利用现有空间结合旧管线、集装箱、废旧厂房设备等进行工业社区氛围的营造，同时穿插一些色彩较鲜明的穿孔板装饰物，可明确整体空间结构风格。例如招商松江新桥镇陈春路一号C-2地块长租公寓项目，设计灵感来源于对未来居住体系的一个大胆的预想，即“共享生活社区”。年轻人喜欢的建筑质感，不复杂，色彩斑斓的，灵活多变、无拘束的。它是现代年轻人所追求，是现代生活方式的一种再现，而“家”则是自由之精神的最好的场景呈现。通过对既有建筑的改造，表现建筑的美感就让人觉得很想住到这里，打造有生活品质的社区。
总结：
长租公寓作为一种新型的居住产品形态，随着社会发展以及技术的不断更新，将为年轻人提供更多高品质及优良性价比的生活空间。
对既有建筑的改造利用道路仍然是漫长的，还需要我们不断探索和在以前的研究的基础上，在新的时代和新的社会背景中，充分挖掘出地产商既有建筑的城市位置经济、文化、生活层面的潜在价值，通过合理地预先设计和改造，避免了房源资源的浪费，释放库存，使既有建筑及其所在的城市区域再现生机。在新的时期和标准规则变换中，在取得良好的社会效益意识下，为社会创造更多的价值。
参考文献：
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[3]郑丽纯，王婧. “厂房改公寓”深圳博弈[J]. 财新周刊，2017（12）：82-85.
论文作者:林毅
论文发表刊物:《工程管理前沿》2020年3期
论文发表时间:2020/4/3
标签：公寓论文; 建筑论文; 机电论文; 性质论文; 住宅论文; 地产商论文; 基础上论文; 《工程管理前沿》2020年3期论文;