我国房地产市场的现状问题及对策，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,对策论文,现状论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、当前房地产市场的现状
随着我国经济体制改革的不断深化，房地产市场逐步走向规范化轨道。一个集土地使用权出让、转让，房地产转让，租赁、抵押和中介服务在内的房地产和市场体系已基本形成。据有关资料显示，“八五”期间我国房地产市场的发展取得了很大成绩，1991年到1995年，全国商品房销售面积从3025.5万平方米增加到约7950万平方米，累计约达2.9亿平方米，交易额从243.9亿元增加到1200亿元，市场行为从原来单一的买卖，发展到现在的拍卖、招标、租赁、抵押和中介服务等多种形式。
目前全国建设配套齐全的房地产固定市场约有1500家，已从根本上改变了前些年交易有市无场的问题，而且其建设水平也在普遍提高，并出现了一批功能全、信息多、服务好的固定市场，促进了交流，同时也使房地产交易制度化建设向纵深发展，形成了具有中国特色的房地产交易管理制，得到了社会的广泛承认和支持，收到了良好的社会效益和经济效益。
二、当前房地产市场的主要问题
1.商品房屋的预销售及存量闲置
主要表现在：一是交房误期。消费者从交房款开始，短则一年，长则二至三年才能拿到钥匙，而且真正按期交付商品房的可谓廖廖无几。二是自设合同。当前许多房地产开发商置各地出台的商品房预售暂行规定于不顾，另行设置各自的合同，对售房者和买房者的责任规定实欠公允，遇到买主因卖方违约而提出退房时，往往只还本金不付利息，或不予办理。三是合同违约，价格多变。主要表现在不按规定任意加价，约定不兑现等。四是隐瞒条款，质量达不到标准。五是大做虚假广告，且不按规定收取代收费用。
与此同时，我国商品房屋目前还存在有较大数量的空置，而造成空置的原因既有前几年过热带来的后遗症，也有发展投资不当，以及因资金、市场变化等因素。
据调查，1994年商品房屋的空置面积占当年竣工房屋面积的25.5%，其中住宅空置率占23.8%，1995年空置比率仍保持在较高水平。商品房屋的严重滞销使建设资金大量积压。截止1995年6月，全国已竣工尚未售出的空置商品房总面积达4232万平方米，按1995年商品房屋平均售价1624元／平方米计算，相当于占于资金687亿元人民币。
2.房地产市场价格问题
我国目前商品房的主要购买者，一般分为两部分：一是机关企事业单位和社会团体，即公家购房；二是部分非一般工薪阶层所能比的高收入者。这两者购房均未能真正体现住房商品化的本来目的。单位购房分配给职工，同多年来的福利型住房制度没有本质的区别，其商品属性未能充分体现。而高收入者由于在城市居民中所占比例很小，其购房虽使住宅以商品原有的形式进入消费领域，但对推行住房商品化的作用不大。商品房价格如果长期居高不下，就很难实现住房商品化的目的。
从目前情况看，低收入与高房价，住宅困难户与商品房空置并存。房地产价格受所在城市的宏观区位、投资环境、发展水平、居民收入，市场需求和居民购买力的影响很大，其销售价格必须在居民承受能力之内。事实上在一定时期，居民能够买多高价格的房子，总是有一定限度的。据世界银行对许多国家和地区推行住房商品化的情况进行考察后得出的结论是：房价与家庭平均年收入之比应保持在3—6之间，若房价高于家庭年收入的6倍的上限，居民就没有足够的支付能力购房。我国目前这个比值在10—15之间，有的高达20—30。
据国家统计局资料表明，近三年全国有5000多万平方米商品房等售，这些商品房即使以每平方米售价1000元人民币计，积压资金也高达500亿元，而每年付出利息就高达60至70亿元。由于绝大多数房地产开发公司都属公有制，故商品房积压造成的欠债，只得由国家负担。与此同时，大陆城镇却有400多万户人均居住面积在4平方米以下住房困难户。
时下过高的房价，有成本上升的正常原因，但更大程度上是由于不合理的收费、摊派、片面追求高回报率所致。从目前商品房价格的构成看，出让金、征地费用、拆迁安置费等约占25%，配套工程、市政设施、商业网点、教育设施配套，以及其他税费占30%—50%左右。再加上一些中介机构在交易中买断、整买零卖，加价出售，加上房地产商过分追求高利润，使得楼价负担更重。这种高额利润实际上通过房价转嫁到消费者身上，虽然一时获利，却不利于长远发展。
三、完善房地产市场的对策
1.采取有效措施抓好商品房预销售
第一，应对当前预销售中存在的突出性问题制定出切实可行的促进销售、搞活流通的政策措施来，清理项目，完善配套，控制成本，降低价格，发展中介，简化手续，根据第三产业迅速发展、流动人员快速增加和城市化进程加快的现状，结合户籍制度改革，而适当放宽购房对象的身份限制，促进销售。
第二，加强商品房屋预售许可证管理制度，在商品房预售中，房地产开发商必须按土地使用权证、规划许可证等到县级以上房地产管理部门办理预售登记，接受房地产管理部门的审查。符合《城市房地产管理法》有关规定，可授予其商品房预售许可证，只有获得许可证，开发商方能预售商品房。在商品房预售时，应在同一时间与预购者签订《房地产预售契约》，不能以自己制定的合同或认购书代替，以防止出现“炒地皮”、“楼盘”、“烂尾”等损害消费者利益的现象。
第三，实行预售款的监管制度。法律规定，商品房预售所得的款项必须用于有关工程的建设。推行商品房屋预售做法的港台地区，预售款的监管是交由中介服务机构来完成，钱交给第三人手里，以体现公平。我们的交易所作为房地产交易的管理、契约监证部门，也应把我国商品房的预售监管的责任承担起来。
第四，商品房预售合同的管理。有关法律、法规、文件应对预售合同的内容进行严格的规定，同时预售合同中应明确规定面积和误差范围、建材配备等级，保质期限、工期和交付使用期，市场管理者还应对合同的执行情况跟踪管理，对损害消费者利益的事情，主动采取措施予以处理。
另外，还应加强商品房预售，广告管理、预购商品房再转让管理，以及运用法律行政等手段进一步规范房地产市场的交易行为。
2.加强房地产的价格管理
我国的《城市房地产管理法》确立了作为房地产市场管理核心的房地产价格评估制度、成效价格申报制度、基准地价、标准地价、重置价格测定公布制度，这些制度对于规范房地产市场的价格行为，维持市场价格秩序将起到积极作用，如何引导市场健康发展，规范房地产价格行为，应该采取一些综合性措施。
第一，加强宏观调控，适当施以政策倾斜，着眼于房地产的长远发展与小康住宅目标，引导房地产开发商加大投资普通住宅，严格控制新建住宅的标准。
第二，降低房价与提高居民购买力同步进行。有关部门应根据国家有关方针政策，法律规章，对房地产交易市场进行价格调控。严格按照国家有关作价办法，以成本为主要依据，进行最高限价。同时，政府、开发商和居民都要对降低商品房价格承担相应的义务。政府部门要加强管理，在试点的基础上，组建住宅银行，提供抵押贷款保险，对普通住宅提供必要的优惠。开发商要确定合理的利润，以尽快入市回收投资。居民要树立住房商品化与住房消费观念，减轻对“福利房”的依赖。
第三，加强税收管理，调节房地产收入再分配。目前我国房地产税种设置体系基本上是参照其他行业的税种而制订的，没有充分考虑房地产业自身的特点，今年开始征收的土地增值税，仅是土地转移增值税，没能覆盖土地增值税的所有对象，今后还应逐步设置土地租赁增值税，定期土地增值税等，实行高利润用地行业高税额，以节约用地、优化用地结构，完善房产税、遗产税、赠与税，进一步确立房地产作为财产与资产的税种。同时，应考虑将房地产税收的绝大部分划给地方政府，建立起以房增税为主体的地方税收体系。房地价格评估、基准地价、公平地价、出让底价、房屋重置价格的确定与公布，房地产交易价格的申报、产权登记等与房地产税配套的房地产价格制度也需进一步建立完善。
第四，建立房地产价格评估机构及评估专业队伍，大力发展社会中介组织和社会房地产估价咨询服务，建立房地产市场信息网络，引导市场价格运行。加强房地产价格法制建设，创造公平竞争的法制环境。加强对企业和评估人员的政策指导和业务培训，提高管理人员和专业人员素质。
3.盘活存量 调整供需买卖结构
由于现在市场商品房空置较大，消化问题严重。资金积压，以及前一阶段的结构不合理等问题，不仅影响了房地产事业的发展，还影响到金融业及其他行业和整个国民经济的发展。因此盘活存量，从存量的流动重组当中摆脱困境，应不失为扭转被动局面的对策。
把过高的房价降下来。其一政府有关部门要规范收费，取缔层层加码的地方不合理收费；其二房地产开发商要把投资回报率放到平均利润15%左右的基础上。同时，住宅价格也可以试行商品房和福利房“双轨制”。
大力发展租赁业，鉴于城镇居民的购房能力的限制，可以转而发展租赁业。房地产商利用这一趋势转向租赁市场，不失为一大良策。
开拓房地产金融市场，只有同金融市场相配合，房地产市场才能完善发展。金融业和房地产业同属于国民经济的第三产业，由于房地产是价格昂贵的商品，消费者一般较难一次支付房款，需要银行提供长期低息贷款支付。同时金融业在发放贷款时，对抵押品信用的选择是很严格的，由于房地产在绝大多数情况下，具有保值增值的特性，是最稳定的抵押品，这就使房地产天然地成为金融业在金融活动中最好的参与者。
推进住房体制改革。由于房地产市场需求的交叉弹性大。买房与租房可以互相替代，如果房租高，比较起来买房更合适，就会促进住房的需求量上升。同时也应深化房地产生产体制的改革，强化房地产投资的集约利用，提高房地产投资效益。
与此同时，要加快房地产发展的步伐，就必须调整供需和买卖结构，在供的方面要突出重点，引导房地产投资从高档建筑向中低档住宅发展，增加有效供应。在需求一方，要充分放开搞活二、三级房地产市场，以更优惠的条件普遍推广购房抵押或低息贷款，让欲购者感到他们的目标并非是可望不可及的。
另外，强化售后服务也是及其重要的。商品房的售后管理是一项较为复杂的系统工程，涉及到社会的各个方面，售后服务的好坏也是关系到商品销售的直接因素之一。
4.完善土地使用权的管理
随着存量地产进入流通，带来了划拨土地使用权转让的管理，划拨土地使用权的转让管理，一是要完善政策，区别处理。按有关规定，分清情况。二是要把国家有关土地收益收回来。除了补交出让金，那些不补交的其他土地收益，应以征收土地增值税，或是征收土地收益金等方式解决。
谈到土地出让方式的选择，应由各地政府和管理部门根据城市土地利用的总体规划、经济结构和产业结构的布局、利用外资政策，以及土地市场供求等因素来决定。总之，只要政府管理部门本着服务于市场这一原则，以有利于市场发育为评价标准，就能深化房地产管理体制的改革，推动房地产市场的合理有序发展。