摘要：随着房地产建筑行业的兴起和发展，商业房屋建设及其租赁市场应育而生，由于可实现商业价值可观，因而不断受到房企的亲睐和追求，较多住宅开发商纷纷进入商业地产进行“圈地”开发，以致出现了一些不可忽视的问题。主要表现在，有的开发商融资渠道单一，在银行融资渠道收紧之下，出现资金链断裂导致工程“烂尾”等问题；有的没有从当地消费者角度进行开发设计，导致选址失当、定位失准，由此引发商业网点过剩、竞争加剧等问题；有的商业房屋即使建成，也是存在难以出租、出租方的投资回报难以保证；在政府管理层面，对于商业地产重规划、轻督办，缺乏担当精神，对逾期竣工商业楼盘的房企束手无策。那么，当前商业房屋建设及其租赁所存在诸多问题的成因是什么？作为一名社会律师工作者有必要去对此加以研究，并提出相应对策，旨在吁请国家规范管理，促进其步入健康发展轨道。
关键词： 商业房屋建设 租赁管理 存在问题成因 对策
近些年来，国家为建立健全房地产市场的平稳健康发展机制，对房地产政策陆续作出一些相应调整，实行多策并举调控政策，在一定时间内对稳就业、强保障、限房价的确起到了一定的作用。此外，对于商业性房地产产生的过剩现象，国家和一些地方也进行过相应的重点化解治理，采取运用土地金融税收等强有力手段，以此推进商业房地产建设存量治理工作，比如有的地方对多年很难有效处置、感到棘手的“烂尾”商业楼盘最终由政府出面接管予以盘活。尽管通过治理取得一定效果，可是通过笔者平常经办此类商业房地产纠纷案件分析研究得知，当下一些地方商业性房地产建设及租赁市场仍然是出现一些乱象，主要表现在，一些地方的商业房屋建设规模偏大，与商品房住宅市场齐头并进，毫不逊色，在城区范围内主干道路或闹市区域，都有商业体大楼林立，稍加留意则举目可见；有的商业地产项目刚开工不久，开发商就卷款跑路，使项目开始“夭折”；有的百米高楼建不到一半因资金跟不上，建几层，歇一脚，有资金就建，无资金则停工；有的即使建成，却无钱装修，即使进行装修，也无商业运营公司接管乃至多业态商家入驻，商业楼闲置；有的虽已建成而招商出租，社会购买力不强，商场人气不佳，生意萧条，入不敷出，商家则纷纷选择关门走人，……。对此诸多问题，作为一名从事律师行业尤其是热衷于从事房地产纠纷代理的律师，有义务、更有责任对此问题成因予以分析研究，并提出相应对策建议。
一、当前商业性房地产经营领域所出现问题的成因
一是商业房地产开发利润可观的诱惑所致。凡商品必有价值，开发经营商业房地产产品与经营其他普通商品一样，当然更具有价值，如果定位业态精准、商业运营管理得当，则能够产生商业价值不菲，由此而成为商业地产商纷至沓来、投资兴企的创业“捞银”之地，同时也成为相当一部分购房业主以租金理财的一条生财之道。比如，某城市一交通枢纽地块，于2013年进行的土地挂牌会上，多家房企参加招投标，最终被某建设集团大牌房企以460万/亩总价近7亿元，拿下政府所出让的近150亩地块。根据当时项目摘得开发计划安排，该房企将倾注成熟的商业项目开发经验，总投资约50亿，将该项目打造成体量近75万平米集高端办公、酒店式公寓、商业、物流、交通服务为一体的高端城市综合体。不可否认，的确在该项目开发之初，毕竟该房企管理层有一定经营经验，加之所聘置业顾问的鼎力推介，其中不乏有过于对投资回报夸大其词的渲染感召，称在三、四年时间内会建成四十多层高的地标性几栋大厦，虹吸四面八方商家投资兴业，由于带有夸大宣传色彩，自2015年7月起一度时间内该商业楼盘销售较为火热，一些投资业主中招，不惜通过银行贷款，甚至是民间高息借贷几十万、几百万进行斥资买铺，导致售价很高，所售最低价都达到2万余元/㎡，是楼面价的10多倍，这样的投资所产生的巨大效应对开发商来说是盆满钵满，收益可观。
但是，好景不长，凡投资则有风险。开发商拿地开始地基打桩之后，商业房地产市场发展诡谲难测，不会天天处于顺境，加上投资者理财意识逐渐趋于理性，时间很快该商业楼盘销售生意就冷淡下来，销售渠道从此受阻，银行贷款难以保证，资金链衔接不上，在困境之下开发商担心对已售几万平米裙楼商铺业主逾期交付，向其提出违约退房，就抢赶施工进度将所售出附属商业楼体在约定逾期最后期限内仓促建成交付，但对于拟自持或出售的几栋40多层高主楼却无“薪”问津建设。由于拟投资几十亿元资金极度匮乏，该开发商不得不通知施工单位停工，一停二、三年，截止到目前已开工五年多时间以来，仅一栋附属裙楼商铺草率建成，且裙楼其中一部分还处于尚未复工建设的一幢40多层高楼的基础部位，因几栋拟建主楼全部停建，以致裙楼商业缺乏配套而不能全部招租统一运营，由此形成为新型的“停建工地+商场”模式“烂尾”工程。
类似该交通枢纽多年停建的“烂尾”商业楼盘，已经属于非个别现象，目前只要在一些省份大中小城市留心都会见到，这已经到了引起“问题楼盘”所在地政府及其主管部门加以高度警觉的时候了。
二是受到便捷网上购物的影响，对实体商业业态发展形势带来冲击。随着信息化时代“互联网+ ”大数据平台的广泛应用，人们购物方式开始由传统的实体店采购逐步走向网购转变，网购具有时间上碎片化购买、地域上开阔性选购等优势，快捷操作易行，越来越受到消费群体喜爱而成为居民个人及其家庭日常购物的一种习惯方式，人们往往或坐在家中及其它位置，只要是空闲时间的任一时段，就能完成自己所要采购的日常生活必须品；此外，当下受到党和政府愈加重视的物流快递服务行业蓬勃兴起，人员队伍极为庞大，运载快递篷车出入方便，他们会按照消费者指定的准确位置进行送达，或楼宇家庭，或小区快递柜里，或单位办公室等处，到处都留下快递大军的车轮足迹，有购必送，因而现在城市生活的消费者有相当一部分购物无需店购，可以由网店商家代为配送上门，这无疑给商业实体店的生存和发展带来挑战和影响。
线上购物的生意繁忙与线下实体店购物清冷形成鲜明对照，现在城市一些比较大且货源充足的商厦里，即使是处在正常营业时段都是人气不旺，甚至有的商场出现店员多、顾客少，看货多、买客少，纳凉（凑热）多、消费少的奇怪现象，这的确使商家巨头感到经营生意越来越难做，究其原因与消费者网上大批量群涌购物、多时段发生交易不无一定的关系。商业实体店生意冷淡，的确影响到一个城市商业建设及其租赁的走向，这将是一个令人不争的事实而摆在众人面前去引为思考。
三是政府及其相关部门决策观念出现偏差，由此给商业房地产的健康发展及其租赁带来不利影响。在城镇建设规划上，一些地方行政领导热衷于搞“面子”工程、政绩工程，实施大拆大建战略，在房地产建设领域连同商业建设在内，建设布局拓展，楼层越盖越高，体量越盖越大，由此与这一城市经济发展规模和社会消费者承受能力很不相适应。譬如某地有一个毗邻省会城市的县（区）提出要与省会城市进行“等高对接、全面融入”的经济发展口号，不顾自身刚刚由国家级贫困县摘帽县情，在已有华润苏果、金润万家等较大运营商家入驻，且商场生意收益并非很红火之下，又在城区设定规划区域，要求拟建两栋主楼高度分别为170米的融商业、办公、公寓、酒店等业态为一体的超高层地标建筑。目前该项目已办完工程报建手续，进入基础施工阶段，对于能否如期建成及其租售交付使用，这对于该房地产商来说，都将是面临一场商业建设大战的严峻考验及其自身综合能力与否的整体检验，其最终结果如何的确令人担忧。
在商业项目建设实施上，一些地方政府及其主管部门对于商业地产重规划建设、轻督办问责，缺乏担当作为精神，对逾期几年竣工的商业楼盘却视而不见，对开发企业主不履行约谈职责，要求其拿出尽早复工的有效举措和办法，以兑现当初项目建设期限承诺，却误认为工程停工“烂尾”纯粹是建设市场本身造成的，因而放任自流，积重难返，以致一些地方停工或“烂尾”商业楼盘日复一日、年复一年存在，且积压率呈有增无减趋势。
四是商业业态重复设计，以及区域间联系不够，也影响到商业实体发展的布局及其建设。一般来说，一个城市商业体的业态布局规划与城区范围内所入驻的居民消费能力和水平等因素相联系。如果一个城市商业业态布局，脱离城镇人口、经济发展相关指标实际，在进行项目布局安排时，缺乏全盘考虑、统一规划，造成商业项目结构无序、严重失衡，布局不够合理，体现在该开店的地方缺位，给附近居民生活带来极为不便，即使规划开店，又缺乏配套设施引导，建成的商业大厦不能招商，出租经营不能启动，出现几万乃至十多万平米商业房产躺着“睡觉”的现象。本不该过多开店的地方，往往在同一个城市的主干道旁却密集扎堆，时间一长抱团取暖意识不强，相互之间“窝里斗”，最终导致出现两败俱伤的结局；即使是跨市大区域范围内购物中心之间，因地缘关系难以形成相互竞争，然而彼此之间联系也不够密切，商家客户共享不够，各自为阵经营，市场信息不流通，不能实现双赢。与此同时，现在一些城市“百店一面”同质化现象较为明显，商业项目缺乏自身特色，区域定位功能差异不够准确，客群划分不够清晰，所有这些最终都会在一定程度上影响到这个城市商业房屋建设及租赁发展的态势。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
五是商业实际经营者、运营管理者自身能力不强，更会影响到商业房地产建设及租赁健康发展与否。商业经营、管理能力水平的提升非一蹴而就，而是要经过一番艰辛努力才能加以养成。在提升经营管理能力方面，商业经营理念的确立、经营模式的选定、经营市场的拓展、经营队伍的管理等，所有这些都与是否具备足够的能力和水平相关联，如果经营理念模糊、经营模式单一、经营市场狭窄、运营管理缺位，很难想象能在商业海洋里有立足之地。笔者所代理的H市F集团公司诉J集团公司商业租赁合同纠纷一案，F集团投资开发建成市区繁华地段某大型商场并成功招商，于2010年3月11日与J商业集团先后签署为期20年的三份租赁合同，J商业集团采取局部统一，分散经营方式，把从开发商处租来的商业体进行转租，各路商家纷纷入驻经营。从经营收益来看，仅通过开业后一年多时间逐月营业财务报表反映得知，所销售营业额数据逐月减少，表明经营收益不佳，达到入不敷出的地步，商家只有选择关门歇业才能减少损失。至此，2014年9月28日J集团与F集团双方协商解除租赁合同一份，另两份由 J集团单方公告撤场，而终止合同履行。对于J集团所转租的零星商家由于经营不善而整体集中撤场，其中原因是多方面的，但是作为运营管理的J集团管理层经营能力和水平不高是一条很重要的原因。一些成功商家经验证明，只有具备丰富商业经验，且文化水平和综合素质较高，才能做好商业运营并产生商业投资效益的。在通过将该商业体经营业务数据，与同一市区其他地段具有可比因素的几家商场相近业态产品零售额分析比较，就可以得到证实这一点，其比对结果的确是有所反差，业绩偏下。由此说明，J商家不是输在经营地段、经营产品业态等方面，究其原因不言而喻。试想，如果某一个城市只要有一部分商业经营如同J商家这样经营管理不善，那么这个城市商业建设及租赁发展的步伐就会停滞不前。
二、加强商业房地产建设及其房屋租赁管理的对策研究
推进商业房地产建设及其商业租赁管理工作健康发展，是一项系统性工程，必须坚持注重方法、规范管理，标本兼治、综合治理。
1、规范房地产商的开发经营行为。作为一个有经营理念的房地产开发商，如何走出一条企业创新之路，很有必要注重工作方法，一是须注重市场供求关系，拟开发的项目要与建设项目所在地的城市人口规模、已有商业规模发展现状、社会居民整体消费水平相适应，切不可盲目行事，而潜在商业投资市场风险。尤其是对于建设周期长、投资建设规模较大、市场难以预期掌控的较大房地产项目在竞标时，更要根据市场的需求情况，来决定是否投标参加投资建设。即使对已经取得开发实施项目，更要结合市场相关业态个案需求进行项目规划设计，比如层高、进深、承重等指标及其相关配套要求，须预先予以整体考虑，进行量身定做，以此防止后期用房实际需求与图纸设计相脱节。二是须注重组织项目资金。商业房企在投资实施过程中，往往会受到资金短缺的困扰，在通过银行等筹措资金严重受阻之下，出现项目停建，有的几个月停建，有的停建达几年乃至十多年之久而不能复工，形成“半拉子”工程，容易给企业和社会产生负面效应，作为开发商对资金到位情况务必有“路线图”，确保建设资金根据施工进度节点保障到位。三是须注重把握开发流程。要加强对开发流程的全面掌控和管理，尤要注意开发项目过程中容易出现问题的关键部位及其环节，一旦出现问题需即时进行化解，不留后患。
2、规范政府及管理部门的建设规划行为。法律赋予县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门代表地方政府履行房地产管理职责。那么，作为一个地方政府管理部门如何提升建设项目规划水平？一是立足调查研究，要对所辖城市范围内的政情、社情、民情、商情等情况认真做好系统性调查摸排工作，依法运用区块链技术信息资源，进行建设项目规划大数据分析研究，以确保建设规划方案符合当地实际需求；二是组织专家论证，要大力提升城镇建设规划品位，注重商业建设布局精准。对城镇短期、中期、远期建设规划，要多组织专家论证研究，认真听取其意见和建议进行修订。在此基础上，要将建设规划草案向社会公开，进行规划公示，广泛征求多方面意见，以增强商业建设规划的合理性、科学性和准确性。三是同步规划实施，要将城镇商业建设发展项目，与城市房地产发展规模一同规划、一同实施、一同建设，切不可单打一，搞重复规划建设，出现前后规划脱节，而浪费人力财力。四是推行管控办法，项目主管部门对于已经批准实施的商业建设项目，要推出切实管用的办法和举措，建立健全商业开发防控管理体制机制，做到事前风险评估、事中督办问责、事后严格考评，将一些不诚信开发企业载入征信管理系统备案，可以任性规定如出现一次停工停建多日，导致逾期竣工而又非出现不可抗力情形的，则取消下一次项目参投资格，从而使那些不守诚信的开发企业因一处失信、处处受限而无处遁形，让那些自身信誉好、经营实力强、管理水平优的品牌房企永立潮头，由此形成优胜劣汰态势，从源头上控制和减少商业“烂尾”楼盘出现的几率。
3、规范商业租赁经营者的管理行为。商业产品租赁经营者是处在商业房地产开发建设的下游位置，其承担着产品种类选择、货源组织采购、商品经销思路调整等重要职责，它的经营业绩如何直接关系到其上游企业商业房地产建设及租赁市场的兴衰。由此看来，规范商业租赁经营行者的管理行为，采用“以下促上”助推作用，不失是提振商业房地产及其租赁市场“精气神”的一个举措。一是调整营销策略，坚持销售品牌产品与大众化产品并举，多选择营销对路的产品进场上架，多注意适应消费群体多元化需求，以满足不同人群消费者需要；二是提升产品质量，质量是企业的生命，也是企业发展的立身之本，如果在采购产品过程中，只关注产品价格的低廉，不关心产品质量的好坏，由此导致产品质量无法保证而丢掉客户、失去市场；三是加强团队管理，努力提升营销团队人员工作能力和水平，注重提高其服务质量，以良好的服务赢得广大消费者的理解和信赖，进而扩大营销企业的知名度，巩固和提升商业经营效益。
4、规范网上销售平台的管理。当前，随着网络购物的快速发展，网购企业之间竞争异常激烈，往往采取打折、秒杀、返卷、拼团优惠等促销手段来刺激消费，由此一方面潜在着网购质量问题的风险，比如销售侵权盗版商品、以次充好、虚假打折、线下服务与线上促销购物承诺不一致，以及销售电子烟危害未成年人等，另一方面势必冲击商业实体店正常经营秩序，冲淡了门店生意，从而在一定程度上影响着商业实体建设、租赁规模和可持续性发展。鉴此，进一步规范网购管理及其引导依法经营迫在眉睫。一是要确保销售商品质量。推动网购企业无论是在促销活动，还是正常经销中，都要事先向消费者说明所销商品或者服务的名称种类、数量质量、价格运费、配送方式、支付形式、退换方式等主要信息，采取安全保障措施，确保销售行为安全可靠，并兑现承诺提供服务。二是要切实防范虚假宣传。相关主管部门要主动开展联检联查工作，力求销售广告内容真实合法、清晰易懂，禁止出现各种欺骗消费者的虚假宣传行为。三是要大力保护知识产权。要加强对网购平台及经营者监督力度，打击其中涉及侵犯知识产权和制售假冒伪劣商品行为；加强宣传教育，引导网购平台和企业履行社会责任，开展诚信促销、规范经营，自觉抵制不正当竞争违法犯罪行为。四是要引导树立正确消费。要广泛引导网购企业及其广大消费者树立文明、绿色、安全、健康经营和消费理念，尤要关注未成年人身心健康，以推动建立规范、可持续的消费模式形成。
5、加强对商业房地产建设环境治理，并规范商业租赁管理。多年来，尽管政府对连同商业房地产开发建设领域在内的建设环境不断地进行过治理，但是一些问题在一些地方还是屡禁不止，甚至较为普遍，比如违规招投标、违法分包、虚假宣传推介销售、肆意停工停建以及开发商卷款跑路导致工程“烂尾”、乃至政府责任部门管理不力等突出问题在一些地方还仍然存在。当下，对于商业建设环境深化治理工作要以正在开展的“扫黑除恶”专项斗争为契机，出实招、举重拳去整治这一领域久治不绝的顽症。要抓住重点治理，坚持什么问题突出，就解决什么问题的原则，分步骤、分阶段、分类型予以依法精准打击和治理，力求取得实效。要整合力量治理，商业房地产开发建设过程中出现的问题，具有复杂性、深层次性、牵涉面广等特点，非轻而易举就能奏效，因此政府相关责任部门既要各司其职，打阵地战，各个击破，又要形成拳头，打合成战，发挥整体威力。要多策并举治理，综合运用行政、经济、法律手段予以依法打击处理，对于触犯刑律的要坚决绳之以法，毫不手软，达到处理一案、教育一片、以儆效尤的效果。
在商业房屋租赁管理方面，一是要严格实行租赁依法登记备案。出租人和承租人应当签订书面合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向商业房屋所在地房产管理部门登记备案，以便于政府主管部门对商业租赁市场的宏观情况掌控及其开展监督管理。二是要切实维护出租人合法权益。对于实务中为设立商业运营公司而以发起人名义与房屋出租人签约的，如果在租赁合同实际履行中，出现承租方违约迟延交付租金等违约行为，尽管实际承租人享有了履行部分或全部租赁合同中的权利义务关系，比如支付租金、物业费用等，但这只能将实际承租人履行合同义务的行为视为债务加入，而不能代替租赁合同名义签约人的责任，鉴此，为保障商业房屋出租人的投资利益真正得到实现，需要吁请从国家法规层面规定建立名义承租人与实际承租人共同承担违约责任制度。三是要有效治理商铺返租行为。一些商业开发商为了减轻自己投资压力，解决商业房屋整层（栋）出售总价很高难出让问题，则实行化整为零，采用切块销售、商铺返租形式向多数商铺购买者转嫁其建设投资风险，对于商铺的返租承诺，虽然有名义上的合同约束，但是在以后的返租运作过程中，或因为开发公司内部变动，重组，破产等难以预见的风险，或因为商铺整体难以出租等，因而发生纠纷较多。开发商在无法保证履约的前提下给商铺业主兑现售后返租，其实质上是对消费者的虚假承诺行为。为防止购铺业主受骗上当而遭受损害，减少涉众型经济纠纷出现，同样须吁请从国家法规层面建立制度，以规范商铺出售行为，逐步有效根治售后返租乱象。
二0一九年十二月十七日
论文作者:程秋生
论文发表刊物:《基层建设》2019年第28期
论文发表时间:2020/2/3
标签：商业论文; 房地产论文; 项目论文; 开发商论文; 商铺论文; 商家论文; 城市论文; 《基层建设》2019年第28期论文;