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摘要：房地产开发项目的成本控制是从投资意向开始，对各个环节进行控制，最终实现开发项目利润最大化。因此，开发项目贯穿于项目生命周期的各个环节，而前期控制作为整个成本控制的基础环节，会对整个项目成本控制产生较大影响，可见其控制的意义最为重大。
关键词：房地产开发；项目前期；成本控制
前言
随着我国房地产业的逐步发展，社会需求已从单一的刚性需求向刚性需求与改善性需求并存的转变，伴随国家政策的管控和人们理性消费观念的增强，房地产企业拿到地就赚钱的时代已经一去不复返了，企业要想在激烈的竞争中生存下来并保持良好的发展势头，必须要从企业自身管理上找突破口，这一切都要求我们认真反思：房地产企业该如何改善管理、降低开发成本、创新营销手段，以达到长期可持续发展的目的。
一、房地产开发前期成本构成以及前期对成本控制的影响程度分析
1.1前期对成本控制的影响程度分析
首先，项目前期策划阶段的成本控制是开发项目的成败关键。实践经验表明：一个项目策划的好坏最终对成本和效益影响可以达到30%左右。此阶段的成本管理表现为项目的选址以及项目建设方案。
其次，项目设计阶段成本控制。设计阶段的成本控制是项目建设生命周期内成本控制的重点。保证有效的成本控制管理，要着重考虑以下两点：（1）设计前的投资估算。投资估算是建立在项目评估的基础上进行的，是初步设计控制的依据。（2）初步设计要重视方案的选择，按投资估算进一步落实成本费用，将施工图预算严格控制在批准的范围内，同时应加强设计变更的管理工作。
前期工作阶段针对具体的开发方案开展一系列准备工作，主要包括获取土地使用权、获得资金和具体的项目规划，因此在这个阶段会产生土地成本和其他费用。其中土地成本主要包括征地补偿费用、拆迁补偿费用、土地出让金和基础设施配套建设费用。近年来，土地成本已经成为房地产开发成本中非常重要的一部分，因此在此阶段进行土地成本控制对于房地产开发项目的整体成本控制有很强的现实意义。同时，在前期工作阶段还会产生其他费用，主要是“三通一平”费用、可行性研究费用、总体规划费用、设计费用等，这些费用虽然与土地成本费用相比有较大的差距，但是这些费用的投入直接关系房地产开发项目建设阶段和市场营销阶段能否顺利进行，并且房地产开发项目的设计直接决定了房地产开发项目的工程造价，因此做好该阶段的成本控制和管理尤为重要。因此，项目开发成本控制的重点在项目的前期，即土地成本控制阶段、项目决策阶段以及项目规划设计阶段。
二、房地产项目前期的主要成本概述
房地产项目前期成本的控制大致包括土地成本控制、投资决策时的成本控制和规划设计的成本控制三个方面，下面逐一叙述这三方面的成本控制的重要性。
2.1 土地成本
当前国内房地产市场，土地成本在房地产开发项目中占总成本的比重已由90年代初的20%左右上升到了约50%。虽说根据我国土地政策的特点，在一定程度上土地价格是开发企业所无法控制的，但对个体地块的选择上各企业还是有很大的余地和需要花大力气思考衡量的。对地块的选择切不可跟风，要根据企业自身的现状、实力和发展方向慎重选择。现实中，因不切实际竞得土地后又放弃的企业并非没有，结果白白损失几十万甚至上百万的竞拍保证金。有的企业也因为盲目收储土地，为后续的开发造成了无法跨越的困难。
2.2 投资决策时的成本
对一块特定的土地，在出让时其容积率、建筑密度、绿化率、停车位等各项指标都已确定，投资决策则体现在对投资规模、投资定位、财务策略的把控上，本阶段所做的决策指引着项目后续设计、施工、营销、宣传等的方向和重点。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆决策中所确定的项目成本将直接关系着项目的盈利能力。
2.3 规划设计的成本
规划设计阶段的成本控制是一个有机的整体，设计单位应根据房地产开发企业的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，将设计概算控制在委托设计的投资限额内。各设计阶段的成本估算、概算和预算相互制约、相互补充，共同组成房地产项目设计成本控制系统。
三、房地产开发项目前期成本控制的途径
在房地产开发前期进行成本控制的途径有很多，其中主要有以下几种：
在投资决策阶段做好事前控制，主要从项目的可行性研究和投资估算两个方面进行成本控制。在投资决策阶段对于房地产开发项目的整体成本进行预测，形成严格的成本控制目标体系，确定合理的成本控制目标，在进行投资成本估算时，必须采取合理的估算方法，保证房地产开发项目投资决策的可靠性。
首先，对于项目的可行性研究，要从市场、技术和经济等多个方面对项目进行前景预测，充分做好前期调研工作。可行性研究对于一个房地产开发项目的成败起着关键的作用，但是近年来，不少房地产开发公司对该部分的工作不够重视，完全凭着感觉开展项目，直接增加了项目开发风险。为了保证房地产开发项目的收益，房地产开发公司在进行房地产开发项目立项时，必须对开发项目可能的预期收入、成本、利润和风险进行深入分析。房地产开发项目的可行性研究是建立在对于市场前景、工程造价准确分析的基础上进行的，因此在可行性研究阶段必须对于项目的资金流量和销售计划有较为科学的预期，这样则可以尽可能的减少房地产公司的资金成本，为项目的顺利进行奠定基础。
其次，做好科学的投资估算。投资估算是对房地产开发项目的建设规模、设备方案、施工进度等各方面都进行深入研究并且基本确定的基础上，对房地产开发项目的投资资金总额和使用计划进行的科学估算。因此投资估算是房地产开发项目成本控制的总目标，是后期各个阶段进行成本控制的基础，故投资估算必须具有科学性和可行性，房地产开发公司进行投资估算时必须深入分析，并且编制合理的投资估算方法。
同时在前期工作阶段，必须从土地获取和设计方面做好成本控制工作。但是由于近年来政府在进行土地拍卖中的各种行为，降低土地获取成本有很大的难度，因此该阶段最重要的是做好设计阶段的成本控制。
首先，积极推行公平招标制度，实行设计监理制。公平的招标环境是优秀设计方案的保证。为了达到控制成本的目的，在设计单位的选择上，房地产开发公司应该积极采用招标的方式，甚至必要时可以进行设计方案的竞选，在招标过程中，对于设计人员的资历、设计院的资格都必须进行严格审查，同时配置设计监理可以有效的对招投标过程、设计过程的监督起了一个良好的约束作用。
其次，做好设计出图前的审核工作，尽可能的减少工程施工过程中的工程变更。一般来说，设计阶段进行工程变更的成本与施工阶段进行工程变更成本相比是微不足道的，并且，工程变更解决的越早，房地产开发公司的损失就越少，越有利于进行成本控制。因此，在设计出图前必须加强对设计图纸的审核工作，尽可能的提高设计质量。
再次，确定合理的设计费用。我国目前实行的设计费用的收取存在一定的弊端，在一定程度上造成了设计费用的收取与工程整体造价有直接关系的现状，从而使得设计单位在工程设计过程中不能合理的确定工程造价。同时，实行设计单位的责任制，即设计单位承担设计技术的经济责任。
最后，加强技术沟通、实行限额设计，做到技术和经济有效的结合。近年来，设计单位推行限额设计已经成为主要趋势，也就是说凡是能进行定量分析的设计内容，都必须要经过计算，将所需技术和经济相结合，通过数据说话，并且对于设计中使用的技术必须充分考虑施工的可行性和经济性，尽可能的保证技术过关、材料可购、施工可行，为房地产开发项目的质量提供保证。项目投资额一旦确定，对于10%的费用可留做调整费用，为了克服投资额的不足，可以根据项目的具体情况确定不同的使用比例。
结束语
房地产开发项目前期的成本控制是一项重要的、复杂的而细致的工作，是保障项目顺利实施运作和质量保证的前提和基础，是开发商实现经济效益最大化的有力保证，需要房地产招投标部门、设计部门、企业营销部门的共同努力和配合，采用科学的技术手段进行项目设计优化，对开发项目的各个环节进行跟踪分析，严格把投资成本控制在合理的范围内。
参考文献：
[1]彭霞，房地产开发项目前期成本控制问题与对策，工程设计与研究，2012.6
[2]胡凤义.从房地产项目的前期策划谈成本控制中的前期节约成本.中国房地产业，.2015.3
[3]盛志荣.浅谈房地产企业的异地项目成本管理.财经界（学术版）2014.8
论文作者:曹斌
论文发表刊物:《基层建设》2018年第5期
论文发表时间:2018/5/21
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