摘要：建设大型可持续社区，是涉及科学发展观的重要命题。可持续社区建设被描述为“人们现在和未来均愿意居住的地方”，就是要对社区进行前瞻性规划和弹性化设计。本文将通过富力红树湾社区的案例，对大型可持续社区的技术设计要点及运营管理方法进行探讨。
关键词：大型可持续社区；技术设计要点；运营管理
一、项目背景
海南澄迈富力红树湾社区位于海南省澄迈县北部，美浪泻湖南侧。距海口市主城区交通时间在50分钟内，距海口市美兰机场直线距离49公里，具有较好的发展依托条件。项目总用地面积约8000亩，规划总建筑面积约560万平方米，整体呈现一个大型西班牙建筑风格的可持续居住社区。规划设计尊重澄迈县总体规划条件，尊重历经千年形成的天然火山岩地形地貌，意在通过建筑技术设计及运营管理方法体现以人为本的可持续发展理念，达到社会效益、经济效益和环境效益三者的和谐统一。项目因地制宜，合理布局，有效利用各种现状条件，挖掘功能潜力，降低开发成本，提高土地综合开发效益。
二、项目的技术设计要点
2.1节地与外部环境营造
红树湾项目规划充分利用红树林自然景观资源，拓展生态观光—运动休闲—居住度假的多元化旅游产业，在旅游市场中形成竞争优势。
规划道路和绿化网络分割形成的不同功能和主题的组团。居住区规划以红树林、水体为主景，形成景观包围住宅组团的有机组合的圈层发展模式。规划中尊重地形地势，将大部分红树林生态景观保留下来，使建设用地尽量集约化，一方面节能省地，另一方面使建筑景观与红树林景观形成互动，形成良好的外部环境。
2.2节能与能源利用
项目规划设计依据《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》（JGJ75-2012），种植树木绿化，减少地面吸热量和热反射，降低建筑物的吸热量。采用新型墙体材料，提高建筑物的保温隔热性能，控制开窗面积、控制各朝向的窗墙面积比，以减少太阳辐射热，外墙面采用浅色涂料，减少墙面吸热量。采用高效节能型灯具及电器。
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其中C03区组团中，热水系统采用太阳能供热系统；门窗均采用节能LOW-E玻璃及铝木复合门窗，严格控制窗-墙面积比，大飘檐屋面和长檐作为永久性遮阳系统，既美观又能遮蔽强烈的阳光。恒温材料由保温棉、气密层、防潮层共同组成的保温隔层等同于4倍厚度的砖墙所能达到的保温效能，在酷热的海南地区，屋内冬暖夏凉，能保持28°C左右的室内恒温，减少空调使用。
2.3节水与水资源利用
项目中生活污水在排入市政管道前采取化粪池处理措施。建生活供水管道采取优质无污染环保型管材。二次加压水泵设计采用变频调速节能技术。供水设备及卫生器具均为节水型优质洁具及配件，对用水量标准有严格限制。
采用景观水综合处理系统，营造一个完整的水生态系统，达到水质自然净化功能。系统有机结合雨水收集、景观水综合处理等技术，实现水资源循环利用。园林景观植物部分选用耐旱性植物，减少植物喷淋所需用水。
2.4节材与材料资源利用
建筑立面造型简约，没有大量的装饰性构件。建造过程中全部采用预拌混凝土，减少现场环境污染，以达到节材和环保的目的。
其中C03区组团，建筑材料90%为可再利用材料，主材获FSC认证；项目采用土建与装修一体化施工，选用标准化配件，减少噪声、材料消耗和建筑垃圾。组团以可再生木材作为建筑围护结构。木材采用加拿大木材保护品牌技术——宜可木技术进行处理，抗腐抗虫，耐火性能达到一小时耐火等级。通过最大抗拔螺栓连接起屋体的各种构件，能经受海南14级台风及9级地震的考验。同时木屋多种排水设计及特殊的干燥机制能有效防潮。建筑使用含有10%民用回收成分的内墙及天花石膏板。使用含有20%可回收成分的屋顶、楼板及墙体保温材料。
三、运营管理与社区营造
富力红树湾从六大方面为社区的完善提供充分保障。游玩方面，红树湾规划有红树林自然生态公园、水上娱乐中心、星空营地等；生活配套方面规划有五星级希尔顿酒店、西班牙风情商业街等；康体配套方面规划有银康海医附院红树湾医院、诺倍尔医院；运动设施方面规划有占地1800亩的国际标准18洞高尔夫球场、幸福汇体育会所、8000平米的文体中心、大型露天运动公园等；餐饮方面规划有中餐厅、西餐厅、特色餐厅及小吃街共七处；文化教育方面规划有国际双语幼儿园、东坡书堂、老人大学等。
红树湾天力物业根据不同需求，为业主提供不同服务。如管家服务，就是1对1的私人定制；物业全部参加过急救培训，并拿到红十字会颁发的急救证书，还将引进护理工，并提供各类养老服务。
红树湾的业主虽然来自天南地北，却因为同一个健康生活梦想聚到一起。《湾主公约》是红树湾的家人代表一起讨论商榷的，旨在让大家更好的去处理人与人的关系，人与自然的关系，人与自我的关系，让硬性的要求成为人们发自内心去遵守的价值观。另外物业成立了不同主题的21大社区协会，不定期组织活动，把大家凝聚起来，感情越来越好，也是红树湾社群文化的落地体现。
红树湾以多种类型的活动来丰富业主的生活。无论是邀请名家前来进行学术讲座、学术性论坛、明星演唱会，还是社区内部的邻里活动、社团组织的文化活动，活动效果都非常好，得到了越来越多业主的支持。
四、项目综合效益分析
4.1经济效益分析
项目直接来带的经济效益主要来源规划人口的增长，包括三部分：酒店客人、度假居住人口、服务人员。
（1）长期度假人口——这部分度假者主要是成功人士、度假老人、有较多闲暇时间的自由职业者等。其可以是度假区的常住居民，度假设施主要以住宅的形式出现。
（2）短期度假人口——短期度假者的滞留时间在3～5天，其度假设施包括度假酒店、度假村、产权式酒店等形式。
（3）直接就业人口——规划区的直接就业机会大多数由公建配套服务设施产生。商业等公建配套服务设施按照100个服务人口计算。本规划区直接就业人口约1150人。
4.2社会效益分析
本项目作为整个海口乃至海南旅游系统的一部份，是澄迈乃至海南旅游资源的重要补充。项目的规划突出度假休闲旅游特色，丰富海南的旅游产品，提升海南的旅游品质，有利于本地发展高端的度假旅游地产。
4.3环境效益分析
红树湾项目中部及北部水域区拥有成片质量较好的红树林植被。项目设计将其予以保护、培育和利用，无论住宅还是公共配套设施的开发项目，在规划中均能够充分利用红树林自然景观资源，旨在打造一个以生态旅游、低碳经济为开发理念，以运动休闲度假为主要功能，以红树林生态保护为主题，建立一个舒适宜人，品味高尚的生态及休闲度假社区。
结束语
综上所述，本文以海南富力红树湾为例，分析了大型可持续社区的技术设计要点，论述了运营管理与社区营造方法，探讨了项目综合效益，对大型可持续社区的开发设计及后期运营具有良好的参考意义。
参考文献
[1]王竹，于文波.混合社区适宜模式及实现途径研究[J].规划师，2010.
[2]马开芳.提高住宅社区品位的因素浅谈[J].山西建筑，2011.
论文作者:李冬发
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第31期
论文发表时间:2018/3/29
标签：项目论文; 社区论文; 红树林论文; 海南论文; 可持续论文; 红树湾论文; 技术论文; 《建筑学研究前沿》2017年第31期论文;