物业税的制度设计与我国房地产市场的健康发展，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,健康发展论文,物业税论文,制度论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近几年来，我国房地产市场投机之风日盛，价格暴涨暴跌，一月内上涨或下跌10％以上的情况屡见不鲜，少数地方甚至一夜之间冰火两重天，房市如同股市动荡不已，波动之大或甚于股票，而许多人也正是像炒股一样炒房。市场的大幅波动使越来越多的百姓因担心“今后再也买不起房”而被迫恐慌性购房，政府的调控政策则被动地时而“向左转”时而“向右转”，稍有时滞或偏差，反而激起更大的市场波澜。如今，高房价已经使住房成为一个基本民生问题引起了各方面的高度关注和争论，人们从不同角度和层面思考解决问题的方案和思路，其中税收——物业税如何建立实施是一个更为广泛关注的热点问题。
物业税又称为地产税，是国家利用税收杠杆对土地实施管理的一种最有效方式，也是落实公民土地财产权不可或缺的法律手段，在促进房地产市场科学发展和价格稳定方面有着不可替代的作用。因此，目前世界上大多数成熟的市场经济国家都有地产税，即便金融危机中一些国家的房地产业价格下跌以至出现萧条，地产税收制度仍然是严肃而不可撼动的。不过，地产税是与永久性产权相对应的，由于产权制度的基础不同，我国物业税在制度设计上不可能完全照搬国外成熟市场的做法，必须根据目前阶段性房产权的实际，科学分析问题的症结所在，在此基础上探讨符合我国国情的、合乎情理的、具备可操作性的制度框架。
一、阶段性房产权带来的市场内在价值矛盾和冲突
在从传统计划经济向现代市场经济转变的过程中，我国城市土地暂时以阶段性的权利安排为主，即开发商以竞拍的形式一次性地获得土地的阶段性使用权，与此相对应，公民买得的房产被赋予70年或50年不等的阶段性产权。应当说，这种权属安排在福利住房制度改革时期产生了重要的破冰作用，大大推进了我国住房市场化的进程，是渐进式改革的一个历史性选择。然而随着时间的推移和市场经济的发展，由此带来的市场问题也日益突显：
第一，阶段性产权时间上的有限性与土地资源的稀缺性会共同作用于同一房产，从而形成房产自身价值的矛盾和市场功能的紊乱。
我们知道，在经济发展过程中，尤其在城市化进程中，土地这种有限资源总是会越来越稀缺，从而因“物以稀贵”得到价值的提升，地上建筑物的价格随之水涨船高是一种趋势。然而，阶段性产权的时间规定性却使房产的价值无法循此规律运行。因为有了时间的限制，其价值必须是另一种算法，即70年或50年的产权用一年少一年，产权到期后，虽然土地及房产的客观价值仍在或更高，但对权属人来说，其产权意义上的资产价值却已完全归零。就此来看，阶段性产权本质上只是一个长期租约，购房者所支付的其实也只是长期租金，因此从长期看，不论其它商品价格如何上涨，阶段性产权房屋的资产价值都会随时间的推移而逐步减损，尤其二手房的价格根本就不存在长期持续上涨的基本逻辑。
由此，我国房地产市场实际上就存在着两种不同方向运行的价值规律：一种是土地及地上房产价值随着城市土地稀缺性的增强而不断向上运行的价值规律，这是由经济运行和发展的大规律决定的；另一种是阶段性产权价值随时间推移逐年递减的价值规律，这是由市场契约和相应的国家法律决定的。两种价值规律都是“硬道理”，但它们却会以相互冲突的形式作用在同一处房产上，那么市场上阶段性房屋产权的价值究竟如何决定？是随着土地稀缺度的增强而上升还是随着产权时间的递减而下降？不同价值规律的内在矛盾意味着市场上存在着两只不同方向指挥的“看不见的手”，从而必然使市场功能发生紊乱。这也就决定了从阶段性房产权制度实施的第一天起，市场就必须在价值矛盾和冲突中运行。于是，中国的房地产越是“市场化”，就越是迷雾一团，房地产市场也就越是一个谁也说不清楚的市场。房价到底是高是低？为什么高空置率下还出现供给奇缺？为什么租售比、收入比这些指标在中国不被相信？为什么中国房地产会出现所谓的“实心泡沫”？围绕着这些问题的争论此起彼伏，尖锐对立的观点坚定地各执一词，然而实际上反映了两种不同运行方向的价值规律，犹如古代传说中的金银盾之争。
第二，两只“看不见的手”在市场上轮番执政，成为我国房地产市场价格暴涨暴跌的深层次原因。
从这些年市场实际运行情况看，上述两种矛盾和冲突的价值规律往往会交替产生作用。当流动性充裕、一些城市发展速度加快时，土地的稀缺价值就会在房地产上显现。我们没有理由认为人们完全不明白70年产权的有限性及其价值递减的内在规律，然而，以人的生命周期看，70年50年的阶段性产权所给予的房产持有时间已经够长，因此，无论是投资投机购房还是普通百姓以居住为目的的恐慌性买房，阶段性产权的有限性在眼下似乎还都不是多大的问题，而没有税收的低成本持有则让许多人产生房地产能“抵通胀”乃至赚大钱的心理预期。在这种情况下，投机者赌的只是房产短期内的稀缺性，任何商品一旦稀缺，价格就会上升，所以囤积居奇历来是商人谋取短期暴利的一种最有效的手段。与此相对应的是，哪里有暴利，资本就会流向哪里。而在我们这样一个土地资源紧缺的国家，仅仅手中有一定数量资本的投机者的囤房行为，加之数倍于其资金的银行贷款，就足以培育起一个投机的市场，进而形成价格泡沫。
然而人们不会永远不在意阶段性产权内在价值的减损效应。以北京市为例，目前市场上四、五十年商业产权房产的价格已明显低于70年产权的住宅。这一现象意味着人们已经开始关注产权时间减少带来的价值减损问题。而且，时间越是向后推移，产权期限越是减少，租金和利息的“硬约束”就越明显。事实上，只要租金和利率的预期稳定，阶段性房产合理价格的计算要比永久性产权容易得多。但是，由于没有持有成本（物业税），阶段性产权房屋极易形成价格泡沫，而价格升高后暴跌的风险也更大。
如果说土地稀缺度上升是房地产价格上升的动力的话，那么，阶段性产权随时间推移形成的价值减损则是价格下降的拉力，投机因素以及政策的宽松或收紧只是更大幅度地助涨助跌而已。正因为如此，我国的房地产市场往往在一阵狂热之后突然降温，狂热的背后是对土地稀缺的热捧，降温的背后则是交易者在阶段性产权下对买房收益与风险的考量。这种状态也说明，在现实的市场运行中，上述两种价值规律必然都会产生作用，而其矛盾和冲突则是以“轮番执政”的方式表现出来，市场上的房产价格时而随土地稀缺度突显提高，时而随阶段性产权内在价值的不断减损而降低，真实的住房需求和供给对价格的影响反而位居其次。
二、制度和政策选择的两难困境
阶段性产权在带来市场价值矛盾的同时，也使政府在未来的制度和政策选择上面临两难困境。
第一，这一制度是无法独立地支撑房地产市场运行70年的，否则将会置政府于“不仁不义”的尴尬境地。设想一下，阶段性产权制度一直持续下去，目前已经建成的大面积房产的价格最终将因产权期限的逐步缩短而走上漫漫下跌之路，居民的资产和国民经济将何以堪？如果一直运行至产权到期，又会出现何种情况？一旦房产持有人的资产在产权所属的意义上自然归零，届时依据法理可以从居民那里无条件收回房产权的政府将怎么办？理论上可以有以下两种解决方式：
第一种，从法理上说，国家完全可以将仍可居的包含着很高地权价值的房屋收回，或者拍卖或者以市场价出租，但这不仅将使政府面临巨大的人道主义挑战，而且也将使政府作为产权所有者站在了失去产权居民的对立面，成为市场的另一方，从而导致政府功能错位。
第二种，政府再制定一个统一的优惠政策，像农村土地承包责任制一样，将产权时限福利性地向后推移。但这样一来，又将面临关系社会分配公平正义的巨大挑战，因为无论福利房还是城市居民购得的70年产权房，产权的取得都具有市场契约的性质，并不是人人均等地分得的，这一点与农村人人有份的责任田和宅基地有着本质上的不同。如果政策的天秤向原有房主优惠倾斜，那无疑是对无房者的最大不公，而有房者之间又会因房屋面积的大小而形成不公。更重要的是，任何一个时代，无房者往往又是社会中最有活力和创造力的青年群体，也是对社会贡献最大、公平度要求最高的群体，而他们工作的最初阶段多以租房为主。因此，如果将产权时限福利性地后移，受益最大的显然是有多处房产的社会老一代富有阶层，而伤害最大的则是出身贫寒的青年群体。一个社会要进步，要发展，就不能在上一代人与下一代人之间形成人为的分配不公，否则社会的发展就会出现问题。
显然，第一种解决方式将使政府陷于“不仁”，第二种解决方式则会使政府陷于“不义”，都是很难操作实施的。由此也可以看出，阶段性产权作为由福利分房到住房市场化的过渡性制度安排，其重大局限和问题决定了它无法为市场提供一个长期有效运行的制度框架，实际上是很难真正实施到底的。既然如此，向后瞻望，制度建设和政策选择的时间窗口就不宜长期后移，否则，这一制度持续的时间越长，居民所持房产权的时限越是缩短，市场就越是不稳定，政府面临的问题也越显严峻，制度建设和政策调整的余地更是越来越小，越来越被动。
第二，居民永久性房产权的持有必然要以税赋为代价，顺此思路，物业税的问题自然要提到议事日程上。但要将阶段性产权变更为永久性产权，同时强制性地征税，又难以回避与阶段性产权同生共在的法理问题。
首先，70年或50年阶段性产权作为一种市场契约，是在国家既定的法律框架下形成的，也是受国家法律保护的，以永久性产权取而代之并辅之以征税，实际上是要转换契约，这就必须征得全体签约人的同意，仅此一条，现在能做到吗？
其次，公民持有的阶段性房产权中也是包含着阶段性地权的。在住房改革过程中，虽然我国公民获得房产权的方式不同，如福利分房或以市场价购房等，但由于房屋产权的存在意味着从法律上承认了地上建筑的合法性，而地上建筑与土地是无法分割的，因此，只要是有法律效力的产权，就必然包含着地权。即便地上建筑物已经破损，房产价值需要重新评估，其产权中的地权价值也不会发生变化。
由此可以看出，一方面，阶段性产权作为一种权宜性的制度安排是无法长期支撑我国房地产市场正常健康运行的；另一方面，在阶段性产权契约存在的情况下，强制性地将其变更为永久性产权并征收物业税又存在法理不通的问题。于是，与房地产市场在价值矛盾和冲突中运行的情况相对应，我国政府在制度建设和政策调整方面也时时面临两难选择。由此可以解释为什么物业税在一些城市已经“空转”了6年却仍然难以付诸实施，也可以解释为什么福利分房制度取消10多年后又重新出现了二次房改的呼声。
上述市场内在矛盾和政府的两难选择反映了我国房地产市场的深层次制度问题：由于产权的不完整，我国房地产市场的交易层面与产品选择层面其实是不相匹配的。在交易层面，居民普通商品房买卖并没有障碍，市场化是彻底的；但在产品选择层面，阶段性产权意味着居民实际上只是获得了一种长期租约，交易者只能就这样一种固定租约进行买卖，而不能选择完整意义上的包含着永久性地权的房产进行交易。这也就意味着，市场交易是自由自主的，但在产品上却是不能选择的。相比之下，在永久性产权制度下，交易者不仅可以自由地选择租约时限，同时也可以购买具有永久性地权的房产，交易层面的选择与交易品种层面的选择是相匹配的。一个产品不能选择的市场不是完整的市场，实质上只是一种“半市场”状态，这样的市场难以像完整市场那样运行，价格自然是不稳定的，政策调控也因之左右为难。
三、选择性物业税：理顺市场法律框架和顺应价值规律的必由之举
从世界范围看，物业税是在有永久产权的完整市场状态下才可实施的税种，因此，如果我们需要一个完整的市场，如果我们必须解决阶段性产权中隐含的未来制度和政策难题，使市场能够有一个长期有效运行的制度框架，就要将永久性房地产权和物业税的选择权同时交给公民，由此，物业税——或者更准确地说是永久性地产税——自然就是一个可选择的税种。
物业税的可选择性之所以能够与建设完整市场的目标相对应，是因为它可以在不强行变更阶段性产权既定契约的情况下从以下两个方面理顺市场法律框架并顺应价值规律：
第一，物业税选择的自由是与公民永久性产权的选择自由相对应的，有了物业税的选择性，阶段性有限产权（长期租约）与永久性产权就可在法律层面上作为并行不悖的两类资产为居民所选择和持有，从而形成一个以产权“二元化”方式保持市场完整性的法律框架。
住房制度改革后，我国结束了福利分房的历史，这似乎标志着住房市场化的开始。然而如前所析，阶段性产权与永久性产权是有着本质区别的。永久性产权的核心价值在永久性地权，它在理论上是可以拍卖的，与阶段性产权中包含的地权是两个不同的概念。这个问题只要看看房租就容易理解了，房屋租金不论长短，实际上也是包含着地租的，因而也就有短期的地权，但这种权力的性质与永久意义上的可拍卖的地权不是一回事，因此，政府税收也不能针对承租人。如前所述，在市场上已有阶段性房产契约的情况下，政府是不能也无法强制性地要求房产权属人全体改约的，但是却可以增加关于永久性产权的相关法律条款，即：居民可以根据自己的情况和意愿继续持有阶段性产权，也可以将其变更为永久性产权，变更的方式则是自愿交纳物业税。于是，纳税在成为产权变更方式的同时，也就成为愿意持有永久性产权公民的自愿选择。
将永久性产权和物业税的选择权同时交给公民，是改革过渡时期在既定的阶段性产权规定下完善市场的被动性选择，它会使我国的房产权制度呈现出二元化特征，但较之阶段性产权，却是在完善房地产市场的制度建设方面跨出了关键性的一步。一个产权“二元”的完整市场与一个充满价值矛盾的市场相比，其优越性是毋庸置疑的，而从阶段性产权本质上是长期租约的角度看，阶段性产权与永久性产权不仅能够并行不悖地长期有效运行，“二元”特点也会随时间推移而逐步弱化。
第二，选择性物业税可让不同产权的房屋价值在人们的选择中各归各位，并依各自的价值规律在市场上定价和运行，从而消除阶段性房产权带来的市场内在价值矛盾和冲突。
选择性物业税在将最大的选择自由给予公民的同时，实际上也将房产保值或减值的选题同时交给了公民。在物业税可选择的情况下，交税意味着让自己的房产更多地依土地的稀缺价值规律运行，若干年后即便房屋全部损坏，土地的使用价值仍在，但与此同时又要付出持有成本；不交税则意味着权属人要随着时间的推移不断地承受房产价值的减损，产权到期则价值归零。关于纳税和不纳税的选择实质上也是对两种不同性质房产价值运行规律的选择。由此，完全可能出现同一栋建筑的两套房屋价格因税纳和不纳税相差很大的情况，但前面分析的两种价值规律共同作用于同一房产上的矛盾却会随着人们的选择而消失，两种价值规律轮番执政的基础也就不存在了。在这种情况下，房产价格的高低不仅取决于市场供求状况，在相当程度上还取决于人们对不同产权的选择。
就现实性和操作性来看，与近期探讨酝酿的其它一些思路，如规定减免税额度、只对第二套或第三套住房征税等等相比，选择性物业税既不存在涉及私有产权的复杂统计问题，也不存在涉及公平正义的免税对象以及免税额度等复杂的政策问题，因此能够以较快的速度付诸实施。由于是可选择的，一方面，它在满足一部分高收入群体拥有永久性房产权愿望的同时，也促使其自愿对政府税收做出贡献；另一方面，它能够均等地给全体公民以保持原有阶段性产权契约从而不纳税的自由，从而保证中低收入者不因税收的增加而影响其正常生活。至于具体细节，如税率是否合理、房屋价值如何评估等，也都有在实践中逐步完善的余地，公民可以对不合理的税率用脚投票（不纳税），政府也可根据公民纳税情况对税率进行灵活的调整。因此，如果说“一刀切”地强制性征税需要慎重的话，那么，在部分城市物业税已“空转”6年、征税的技术条件和工作基础基本具备的情况下，一个各方面都难以找出反对理由从而阻力最小的可选择物业税制度应当是能够尽快推出的。
四、选择性物业税对我国房地产市场长期健康发展的意义和作用
物业税是一种基本税法，近期之所以成为一个热点问题，是因为人们更看重其平抑房价的作用。的确，由于可增加房产持有成本，如果强制性地普遍推行物业税制度，其抑制炒房囤房从而抑制高房价的作用是毋庸置疑的。那么，一个可自由选择的物业税能够产生这种作用吗？
应当看到，导致房价上升的因素很多，低成本持有只是其中的一个重要因素，而不是全部。美国次贷危机表明，即便有了物业税，房价也会因银行的过度放贷而升至过高。至于中国房地产市场，眼前的问题虽然反映为高房价，但其根源不仅可追溯至过于宽松的信贷，还可追溯至改革过渡期的产权问题、利益集团的价格操纵、地方的卖地财政以及GDP政绩考核制度等等。因此，中国的高房价是一种综合症。对此，选择性物业税并不是唯一的良方，但是，由于其核心在于顺应价值规律，能根据我国的改革时期的特殊国情从法规制度层面正本清源，对中国房地产市场健康发展的作用应当是更全面也更为长远的。
第一，关于对房价的影响。永久性产权和物业税的自由选择看起来虽不能强行增加炒房者的持有成本，却会使阶段性产权随时间减少而价值减损乃至归零的远期前景豁然清晰，从而对市场定价机制形成深刻的影响。
因为有了纳税的自主选择，权属人及其房产必然分为交税和不交税两类：交税者首先是看好房产的保值或升值潜力，其次是要有相应的经济能力；不交税者或者认为交税保值不划算，或者缺乏经济能力。此时房价的高低直接关系交税金额的多少，必然成为纳税选择的重要权衡因素，而租售比、收入比、利率等对房价长期走势有启示意义的指标也必然会对人们的决策产生重要影响。
就租售比而言，房租水平是由最真实的居住需求和最实在的房屋供给形成的，1∶200～300的租售比意味着其长期投资成本的合理回收期在16～25年之间，超过这个时限，会产生房屋折旧损失大于收益的风险。目前北京房地产市场1∶500的租售比意味着房产投资40多年才能收回成本，而实际上一些商业产权的住宅到购买者手中时产权只剩了30多年。由此可看出不合理的房价会使人们无论选择纳税还是不纳税，都要承受明显的亏损。只是永久性产权与阶段性产权的不同在于前者理论上可以通过保持土地拍卖权，或者保持永久性的租金收入流来部分地对冲风险，而阶段性产权却只能以长期租约来计价，缺乏风险对冲的条件，因此，在风险已现的情况下，要以长期预期收益对冲风险，就要考虑交税问题，而更多打算购房以获取增值收益者则会自然止步。
就利率而言，任何一项长期投资，只有预期收益较多地超过国债或银行长期存款无风险的利息收益时才有真正意义上的利润。阶段性产权的租金收益是有时间限制的，购买并持有是否比银行长期存款更划算，除与利息收益对比外，还需考虑本金问题。一笔200万元的国债或银行定期存款，以目前的利率计算，70年后产生的利息收益（约为450万元—550万元）加上本金可使总资产增至700万元左右。这意味着一项与此相对应的70年房产租金总收入至少不应低于900万元（要减去到期归零的200万原始投资），换算成年租金，要在12万元以上才能与国债或银行长期存款的无风险收益打个平手。如选择纳税，本金或可由未来地价上涨而增值，但要付出纳税成本。那么，在目前的房价和租金下，买房和存款哪个更划算？人们不能不慎重考虑。
就房价—收入比而言，房产虽然可以投资，但居住还是其第一功能，而对大多数必须从市场上购买普通商品房消费的百姓来说，收入是其购房资金的唯一来源，就算那些只为少数富人盖的天价房屋可以不看收入比，对于由大多数百姓收入购买力决定有效需求的普通商品房来说，房价高低不看房价—收入比又能看什么？退一步说，即使投机者可以不看此指标盲目炒房，选择性物业税实施后，房产价格的高估值必然使权属人的交税金额水涨船高，导致更多人无力选择纳税，这样一来，更多的阶段性房产权价格必然随时间的推移出现重心下移。
由此可以看出，可选择的物业税在价格问题上不可能对人们的预测施加任何倾向性的影响，但由于纳税是一种长期的选择，房产权属人在权衡抉择的同时，也必须将眼光放长远，此时，租售比、利率、收入比等指标的重要性自然突显，而不同房产权的价值评估则会成为一件较为复杂的事情，以至可能出现专业的房产评估需求大增的情况。至于房产的交易价格，将可能更多地取决于每一处房产的具体情况，炒房囤房者很难再漫天要价，炒房赚钱的空间自然会在人们纳税或不纳税的权衡中大大压缩。事实上，与所有商品市场一样，一个正常的健康发展的房地产市场也应是能够根据产品品质差别化定价的市场，所有房产价格齐涨共跌的现象是不正常的。
第二，关于对房产质量和人民居住水平的影响。物业税的选择性促使购房者以更长远的眼光看待房产价值，更多地关注其内在质量和长久的保值性，从而也就强化了市场的选择性，有利于通过竞争性的市场提升房地产的质量和水平，对切实改善人民居住质量和房地产业的长期健康发展将产生积极影响。
城市建筑不仅是人们生活工作的场所，还作为城市化最重要的硬件承载着时代发展的历史和文化内涵。古今中外的历史证明，包括民宅在内的不同时期的精品建筑往往会作为城市精神的象征，供人们使用和欣赏数百年。我国目前正处于城市化进程中，从发达国家的情况看，这一阶段是房地产业发展的黄金时期，也是大量城市精品建筑涌现的时期，一个城市往往因一处处极富特色和文化内涵的精品建筑群落而声名鹊起。但是，这种情形在一个“倒地”都能赚大钱的市场氛围下是不可能出现的。正如企业完全的国有会导致“所有者缺位”一样，阶段性产权导致的潜在问题是终极产权所有者缺位，无论购房者还是建房者都会潜在地将70年或50年作为建筑物的终极生命周期，从而削弱对住房产品内在品质的要求。只要房子不愁卖，房地产商就不需要精品意识，大量的投机购房者不必在意房屋质量，真正自住者则被迫恐慌性买入。这样下去，最终呈现在我们面前的城市将是什么样子？子孙后代从我们这一代人手中被迫接下来的又是怎样的房子？品质是建筑物的生命，也是居民生活质量提升的标志。现在市场上最流行的一个分析词叫做改善性需求，然而居住面积的扩大并不是改善性需求的全部内涵，如果“大房子”的追求与住房的粗制滥造并行，甚至伴随着“楼歪歪”、“楼倒倒”事件的发生，那就不仅是改善性需求的悲剧，也将是我国城市化发展的最大败笔。市场经济最核心的内涵是通过竞争求发展，任何产品内在质量的提高都需要竞争的环境，需要让购买者成为“上帝”。从这个角度看，永久性产权和物业税看起来只是多了一个选择，但它却促使购房者更多地关注房产的内在质量和长久的保值性，从而也强化了市场的选择性。购房者的选择行为必然迫使房地产商争相开发内在品质更高的产品，使“值得永久持有”作为产品的卖点。也只有形成这样一种市场环境，我国的房地产市场才能真正踏上健康发展之路。
第三，关于对全社会公平正义的影响。选择性物业税意味着人人都享有选择永久性产权的自由，同时，人人又都享有永久性产权的免税权利，因而在使中高收入群体获得“恒产”并成为有尊严的纳税人的同时，还能最大限度地免除中低收入群体或不愿意选择纳税者的经济负担，并在相当程度上阻止富人对穷人住房权益的损害。
政府税收的核心精神是公平正义。在住房问题上，市场经济承认高收入者有住好房和拥有好房的权力，但是投机者以盈利为目的过多地囤积本属于中低收入者的住房却是一个主张公平正义的社会所不能允许的。所谓属于中低收入者的住房，实际上就是那些不值得永久持有并为之纳税的品质低下或比较老旧的住房，这样的住房市场上比比皆是，属于大多数，与人数众多的中低收入群体及其购买力正相对应。目前此类住房价格之所以高企，在相当程度上是炒房投机者为追求财富升值，往往多套乃至批量地保有此类房产，人为地造成市场供求紧张，抬高了价格，以至使越来越多的普通百姓逐渐丧失了对此类住房的购买力。这些年来，尽管各地政府不断增加经适房、保障房建设，但投机者却以用资本侵占房产从而推高房价的方式将更多的中等收入者、白领阶层乃至市长都驱赶到买不起房的大军里来。因此，且不说经济适用房公平分配中的诸多问题，即便是最好的保障政策，也无法解决“粥少”情况下“僧”越来越多的问题。于是我们看到，往往是房价越涨，政府越在经适房和保障房上用力，市场供求反而往往越是紧张。因为资本的需求与民众的住房需求是不一样的，真正的住房需求会受消费者支付能力的约束适可而止，资本的需求却是贪婪无止境的，无论盖多少房都无法满足资本的囤房需求，何况土地资源是有限的。2008年房地产市场低潮时一些城市限价房、经适房都少有人问津的情况说明，只要资本不再投机，房地产市场的真实供求平衡是很容易做到的，价格回归理性并不是什么难事。因此，当前市场整治的着力点，应是阻止投机者用资本囤积住房的方式抬高普通商品房的价格，从而侵占中低收入群体的居住空间。
那么实施选择性物业税对此有何作用呢？可以肯定的是，由于有了选择性，有房的中低收入群体权益没有增加也不会受到损害，但他们可能会更多地倾向于不纳税，因为对于只有一套住宅的普通百姓来说，其住房价格升到多高也只是纸上富贵，跌到多低也不影响其一生（70年或50年）的居住功能。而对投机炒房的一部分资本持有者来说，选择就不是那么简单了。事实上，在阶段性产权房屋价格已升高到离谱、而其价值却用一年少一年的减损情况下，投机者之所以还会对房价上升下赌注，除持有成本过低外，还因为市场普遍对产权到期后政府可能做出的政策退让抱有幻想。比如政府不可能强行收回产权，甚至会有更优惠的政策等等。可以设想，选择性物业税一旦推出，不纳税者幻想得到的政策优惠是不能得到纳税者容忍的，因而政府也就完全被推到了一个公平正义的立场上，阶段性产权到期后，除对贫弱老年人给予必要的人道照顾外，对于普通公民，给足了纳税选择权的政府对于其拥有永久性终极产权的房产将依照法律收回“没商量”。在高房价下，这样一个前景瞻望，不交税的房产价值只要远期是减损的，近期的价格就很难向上，多套或成批持有房产者如果继续赌房价上升，就要付出税收成本，因此无论选择交税还是不交税，利润空间都会受到挤压，这就迫使过多的短期逐利资本退出房地产市场，最终将真正的住房消费需求空间还给普通百姓。
第四，选择性物业税在理顺阶段性产权与永久性产权关系的同时，也为科学合理地解决拆迁补偿和小产权房等问题提供了简便宜行的法律和技术路径。
在我国房地产市场上，拆迁补偿是一个极易引发各方面矛盾冲突的敏感问题，小产权房则是屡禁屡建的顽疾。如果实施选择性物业税，这两类问题都可以永久性产权的法律为依托逐步破解。关于拆迁补偿，在房产所有者以交税的方式获得永久性产权的情况下，根据土地拍卖原则，补偿款的计算公式将变得相对简单，即：拆迁时同一地段的土地（楼面）拍卖价＋折旧后的房屋评估残值（由专业机构根据房屋设计使用年限评估），如是不纳税房产，则只需参照利率补偿产权剩余年限的预期租金即可。这样的计算方式无论对国家还是对个人都是较为公平并有法律依据的。
至于小产权房，除非法占用耕地必须以强制性手段制裁外，对于那些没有变更用途的、可以纳入商品房管理系统的小产权房，也可以通过交税的方式使购买者获得永久性产权，或者以不交税的方式正式赋予其阶段性产权。但是，一方面，其阶段性产权的持有时限需考虑其购房价格与同时期商品房的价格差异进行折算，比如，同一地段同一时期的小产权房价格如果只有70年商品房的一半，那么，其持有产权的年限也就要相应折算为35年；另一方面，由于在土地拍卖中使用年限是决定价格的重要因素，土地使用年限越长价格越高，而小产权房的土地由于没有纳入国家的土地管理系统，房价中的地价因素很少，因此，这类房屋要变更为永久性产权，物业税率也需根据其折算的有限产权时限不同程度地高于普通商品房，而较高的税率意味着需要补交地价。上述两个方面的处理宗旨应是即使小产权房所有者在付出与收益上不得优越于规范的商品房，又使小产权房产持有者以房产权益与购买价格相对应为条件纳入国家的市场管理系统，从而可以在市场上自由交易。由此可以看出，有了物业税的选择，阶段性产权与永久性产权的法理一旦明晰，与此相关的更多制度性问题都有可能找到破解之道，中国房地产市场的长治久安和健康发展是完全可以期待的。
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