我国房地产市场的特征与定价机制剖析
赵志君1（博士生导师），罗红云2（副教授）
【摘要】 住房价格决定模型可以反映我国房地产市场特征，其中包括家庭、政府和房地产商的行为分析。在家庭行为方面，该模型引入CES偏好，用地段变量来刻画公共基础设施对住房质量的影响；在住房生产环节，将土地、中间产品和劳动等生产要素引入生产函数，反映土地垄断、关联产业链和中间产品对房地产价格的影响，获得住宅生产的投入和产出关系；在住房销售环节，用资源约束模型刻画房地产商的销控和定价行为。该模型抓住了我国房地产行业的主要特点，反映了居民消费和收入预期、财务杠杆、土地垄断、成本推动、公共基础设施等因素对房地产价格的影响。
【关键词】 土地垄断；房价租金比；住房市场；生产函数
一、引言
房地产价格一直是人们茶余饭后讨论的热门话题，然而，不同的人对房地产价格走势的判断大相径庭。看涨派的代表人物任志强做过多次房价即将上涨的预言；看跌派则不断发出房地产市场泡沫即将破裂的预言。然而迄今为止，看跌派的所有预言都落空了，我国房地产市场仍然在所谓的泡沫中生存。看涨派的胜出引出了一个具有理论和现实意义的问题：我国房地产长期牛市背后的支撑因素是什么？我国房地产市场长期牛市的逻辑在哪里？为什么看跌派会出现长期的系统性的预测失误？是否存在一个为房地产正确定价的理论？显然，弄清这些问题无论对投资者还是政府都是很有参考价值的。
关于房地产定价，不同学者提出了不同的定价模型，常见的有房价收入比模型、房价租金比模型、供求均衡模型、资本资产定价模型、消费资产定价模型、误差修正模型。然而，并不存在公认的、放之四海皆准的定价理论和测算方法。其中的主要原因在于，任何对房地产价格的预测都离不开研究者自身对房地产市场特点的认识，离不开研究者对房地产市场的抽象性理论假设，离不开研究者的变量和模型选择以及研究者的逻辑推理能力，更离不开研究者对未来宏观经济形势、货币政策、财政政策、制度变迁预判的准确性。由于学者们对房地产的本质认识不同，所采用的理论和模型以及对未来变量预期的不同，最后难免陷入阿罗不可能性定理的困境，无法达成共识。所以，房地产市场是否存在泡沫从来就是一个见仁见智的无解命题。如果能够抽象出反映特定条件下房地产本质特征的理论假设，加上严密的逻辑推理以及对宏观经济形势的准确把握，对房地产进行正确估价还是可期的。
二、文献评述
对房地产未来走势的判断存在两种截然不同的观点。一种观点认为，我国房地产市场存在严重泡沫，甚至处于泡沫破裂的边缘[1-4]，建议重视东南亚金融危机和美国房地产市场发展的经验教训，大力开发经济适用房，通过房地产市场大众化来防止房地产泡沫破裂。另一种观点认为，我国房地产大发展是符合国民经济发展要求的，是由需求拉动产生的，因而不会出现严重的泡沫。因此，目前要说房地产出现整体性泡沫缺乏宏观经济基础[5]。尽管全球房价都在上涨，国内许多城市的房价与居民家庭收入比都超过10 倍，个别城市甚至达到15～20 倍，明显高于国际水平，但是，我国人均土地资源稀缺使人们愿意牺牲其他消费而增加住房方面的支出，这种现象很可能是正常的[6]。吴坤岭[7]从我国的人口规模、经济增长前景、土地的性质和政府宏观调控的有效性的角度，分析了我国房地产的特点和发展前景，认为我国不会出现日本式的房地产泡沫。陈真诚[8]从货币政策的角度指出负利率和通货膨胀可能促使我国房价继续上涨。钟伟、魏伟[9]发现无论在高速经济增长阶段还是平稳增长阶段，大部分国家的房价都维持了较高的增长水平，只有德国和日本在经济平稳增长阶段房价出现了下降。安田明宏[10]比较了中日之间经济共同点和不同点后，认为中国经济的中高速增长是住房市场的支撑，政府出台的房地产政策往往能够及时奏效，中国不会如日本般进入“失去的20年”。
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房价租金比模型和房价收入比模型是目前估算房屋基本价值和房地产泡沫采用得最多的两种模型。房价租金比模型可以看作是消费资产定价模型的特殊形式，类似股票市场的市盈率模型。该理论认为，合理的房价应该等于未来租金收益的贴现值。在一个运作良好的市场中，住房服务流的价值应该近似等于房屋的租金。当资产的当前价格偏离其基本价值时，就被认定为出现了泡沫。然而，房屋的基本价值从根本上是不可观察的，没有人知道未来真实的租金和资产折现率是多少。尽管存在这个困难，学者们仍然认为测度基本价值并将之与实际价格相比较是有益的。房价收入比模型是根据家庭月供的支付能力的现值与房贷总额平衡条件建立起来的。计算方法与房价租金比模型类似，不同之处在于，原来的预期租金换成了这里的预期收入。
第三种房价估算模型是结构性自回归误差修正模型。其基本假设是住房市场存在长期总供给和总需求曲线，从而均衡价格与住房供给量、消费、住房成本之间存在长期协整关系，房价对均衡价格的偏离存在一个缓慢的修正过程，这样房价和其他变量之间的关系可以用误差修正模型来刻画。McCarthy、Peach[11]分别用三种模型估算了美国房地产泡沫。
国内学者还做了一些其他尝试。叶卫平、王雪峰[12]用经济增长理论中的拉姆齐方法构造了一个泡沫估算方法。姜春海[13]将引入金融中介之前一般竞争均衡状态下的房地产价格定义为“房地产基本价值”，将消费者住房需求方程和供给方程联系起来，提出了一个定价公式，根据他的测算，我国房地产市场一直存在严重泡沫。
以上模型并没有考虑我国房地产市场的特殊性，对价格形成的微观机理的认识不够深入。具体包括：①没有考虑我国政府独家垄断土地一级市场的特点；②没有考虑房地产商之间的垄断竞争行为；③没有考虑房地产商住房销售过程中的销控行为；④没有考虑政府公共基础设施投资这个决定房地产价格至关重要的因素；⑤没有考虑房地产涉及的中间产品产业链长的特点。总之，现有研究我国房地产市场的文献中的理论模型微观基础不太扎实，解释能力存在很大局限性。
除此之外，常用的房价租金比模型和房价收入比模型还存在适用条件的问题。像我国这样高速增长的大型经济体，房屋租金不可能保持固定不变，租金的长期增长率必然大于零。如果贴现率大于租金增长率，经济增长率高的国家的租金收入增长率必然高于经济增长率低的国家的租金收入增长率，从而租金增长率高的国家的房价租金比也必然高于租金增长率低的国家。最近30年，我国经济增长率远高于其他发达国家，因此，不能用我国的房价租金比与其他发达国家及低增长的发展中国家做简单类比。由于我国的经济增长率远高于大部分国家，我国的房价租金比也应该高于其他国家才合理。
当i≤gR时，房价租金比计算公式的无穷级数是不收敛的，从理论上讲，房价租金比可以是无穷大。这就是有些国家的房价租金比超过300就可以视为出现了泡沫，而一些地方即使房价租金比超过了500也难言泡沫的原因。2001年以来，无数预测我国房地产存在严重泡沫或泡沫即将破灭的预言都失败了，根本的原因就是他们应用了静态方法预测我国的房价租金比，并将其与发达国家进行简单类比，对我国经济高速增长的持续性以及货币政策的宽松度估计不足。
三、房地产市场的一般特点及其在我国的特殊性
1.房地产市场的一般特点。房地产是关乎国计民生的大事。一般而言，房地产有如下特点：
（1）房地产的住宅产品是兼具消费品和投资品两种属性的耐用消费品。作为衣、食、住、行四大类消费品中最大的一次性支出，住宅具有满足居民居住消费需求的属性。作为投资品，住宅具有资本的属性。一方面，任何住宅都有使用年限，其实物形态是逐年折旧的；另一方面，房地产受经济增长、人口流动、基础设施建设、城市化、投资和投机需求的影响，其价值形态随着经济形势的变化而变化，特别是受经济增长、基础设施建设投入和通货膨胀的影响较大。
（2）房地产价格与地段明显相关。地段的优劣在很大程度上取决于公共基础设施配套的优劣，所以，公共基础设施配套是房地产价格的主要决定因素。影响房地产投资和房地产价格的公共基础设施包括教育资源、医疗资源、交通基础设施、环境资源、生活基础设施规划等。
（3）房地产消费和投资需求都与房地产信贷政策有关。居民购房的首付款比率和房地产商的债务率是影响房价短期波动的两大杠杆率。利率和汇率变化也会对房地产价格产生影响。
令
则代表性家庭效用函数和预算约束条件分别改写为式（3）和式（4）：
由式（4）、式（6）和式（7）可得：
我们用c++实现了该算法，并在3.20GHz CPU上的一个线程运行该算法.采用ISCAS89的基准电路和TAU2013的电路进行验证.关于这些电路的信息在表1中给出，其中Ns代表了触发器的数量，Ng是逻辑门的数量，用于解优化问题整数线性规划的解算器是Gurobi[13].假设最大允许的缓冲器大小是时钟周期的1/8[15].所有的调整值都有20个分离值.晶体管长度，氧化层厚度和阈值电路的标准偏差分别是标准值的15.7%，5.3%和4.4%.在提出的算法中，我们采样10000次.仿真结果如表1，表2所示.
小型张邮票不论是与全套票相伴发行，还是单独发行，都是作为独立的部分存在，邮市价值上涨明显；“四方连”作为邮票中的“贵族”，发行量较少，由于是四枚同样的邮票呈田字型排列，表现形式独具特色，收藏价值颇高；整版票的收藏价值自然不用多做介绍，需要强调的是2018年邮票发行量减幅达27%，由于发行量的减少，2018年发行的整版票更是少之又少，因此即将发行的《改革开放四十周年》纪念邮票整版票先天优势明显。
2.进一步挖掘财务数据价值的重要方法。如果将企业财务部门看作是一个“生产车间”，那么其“产成品”就是会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表。企业决策层、政府相关部门以及企业相关利益人是这些“产成品”使用者，要通过这些“产成品”来获取企业过去生产经营情况，并基于这些信息，对企业未来发展做一个基本判断。进行财务报表分析，就是对这些“产成品”进行二次加工，为企业相关利益人提供更加“精致”产品。比如，财务报表分析可以利用杜邦分析法，通过几种主要的财务指标数据之间关系来综合地分析企业的财务状况，为企业相关利益人可以更好地评价公司赢利能力和股东权益回报水平。
2.我国房地产市场的特殊性。除房地产行业的一般特点之外，我国房地产市场还具有其他国家不具备的特殊性。
（1）我国的土地市场是由政府垄断的市场。土地的所有权由国家所有、政府代理控制，住宅的开发用地是政府按计划供应的，土地供应对土地价格具有举足轻重的影响。由于信息不对称，政府供应的土地是通过招拍挂方式按照出价高者得的原则交易的。政府在拍卖土地时都对开发商进行了准入限制，所以，参与拍卖的开发商的数量是有限的。
（2）房地产行业是一个具有局部垄断性的行业。由于土地资源的有限性和房地产行业的准入限制，房地产的开发任务主要是由房地产开发商承担的。一个房地产商一旦取得了某一地块的开发权，也就取得了其地上建筑物的垄断性定价权。通常，同一地段仅有几个开发商。为了获得最大化利润，开发商可以合谋。开发商一般不会向市场一次性提供住房，而是控制开发速度分期提供，实行阶梯形动态垄断定价策略。同一地段的开发土地和土地上的物业一旦被开发商掌握，就被他们视为卖一套少一套的有限资源，所以某些开发商从拿地到房屋售完，要持续几年甚至十几年的时间。
（3）我国房地产市场的大发展恰逢一个十三亿人口大国的城市化浪潮。城市化浪潮的特点是人口依次从农村向县城、县城向中等城市、中等城市向大城市、大城市向特大城市流动。人口流动带动资金流动，资金流动带动房价上涨，房价上涨在结构上是不一致的。
反需求函数（14）将在后面的房地产商定价策略中得到应用。
（5）中国文化下的家庭购买力与西方文化下的购买力相差很大。我国注重家庭关系，家庭成员之间，特别是父母与孩子之间的关系与西方国家不可同日而语。一般而言，西方家庭文化注重独立性，子女成年后，父母并不承担为子女购买婚房的义务。但在我国，即使子女不要求父母帮助自己买房，父母往往把为子女买房或帮助子女买房视为自己理当承担的责任。独生子女政策的实施导致城市家庭子女较少，房改政策又使很多城市家庭以非常低的价格得到了房改房，所以，一对青年男女结婚后往往出现两个家庭支持一对青年夫妇买房的局面，其购买力是巨大的。
四、中国土地和住房市场的定价机制
1.家庭行为与住房需求。受传统文化的影响，我国居民有极强的购买自己住房的欲望，住房自有率高达85%，户均住房1.04套，选择租房居住和租房结婚的家庭数量很少。由于租房市场不发达，对租住者的法律保护力度不够，即使选择租房的人也只把租房作为一种过渡手段，很少人有长期租住的打算。所以，作为耐用消费品的住房在中国租户看来就如同非耐用消费品一样。根据我国家庭居住观念和房地产市场的这一特点，本文假定家庭支出仅包括一般消费、住房消费，家庭效用由一般消费、住房消费和居住地段来决定。设代表性家庭效用函数为：
张家有十个兄弟姐妹，周家的年轻人也很多，两家人常常聚在一起玩。在九如巷的小型曲会上，张家姐妹唱戏，周有光给她们拍曲，没想到，这一拍，竟然就持续了一辈子。
这里，家庭关于一般商品消费和住房消费的效用函数是CES 型的，0＜ρ＜1。ct表示家庭的一般消费，Qt表示家庭的住房消费。地段参数用d 表示。d越小代表地段越好，效用越大。
假设家庭面临的约束条件是家庭的自有财富水平和银行的可贷资金，可贷资金的杠杆率由政府信贷政策决定，可贷资金则反映了消费者现有的资产状况和未来预期收入的还贷能力。在资金使用方面，家庭的总支出等于住房消费、商品消费和交易成本支出之和，所以，家庭所面临的预算约束条件可以表示为：
第二，操作机制的设计相当周密细致，既考虑了各种可能情况，又充分地保证了农民与“粮食银行”的双赢，让两者都有高度的积极性。通过建立“粮食银行”，既能够为农民提供最低收购价格保障，又能够优质优价，还能够获利，不需要国家补贴。这样的“粮食银行”，利国、利民，值得关注与推广。
这里，Et代表家庭购房、一般消费、交易成本的总支出。Wt是在第t 期拥有的财富水平，lt表示家庭贷款使用的杠杆率，Wtlt可理解为未来收入中用于支付贷款的部分现值之和。Pht表示t期的住房价格，Pct为消费品ct的价格，PTt表示与地段参数d相关的单位交易成本。
（4）房地产价格与房地产税制密切相关。房地产税是地方政府的主要收入来源，房地产税收政策对房地产价格具有显著的影响。
构建拉格朗日函数：
晟图机械专注于皮壳科技二十年，经不断创新研发，目前已经拥有几十项国家专利。作为广东省高新技术企业，晟图机械的皮壳机等产品蕴含的多项“黑科技”，已经赶超了诸多欧美名牌，为业内称道，为客户所惊喜。
分别对式（3）中的消费、购房支出求一阶导数并令其等于0，可得：
（5）房地产涉及众多的产业链。一种说法是，房地产行业直接或间接影响60余个行业；另一种说法是房地产行业涉及九大类37 个大行业，100 多个子行业。考虑到房地产开发投资通过关联产业对消费和GDP的拉动，当前房地产开发投资对我国经济增长的总贡献率超过20%。而且，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动可能引起其他相关产业的波动，最终必然会引起经济的波动。同时，因为开发商与购房者的资金中有相当一部分来自银行贷款，所以，能否保持房地产开发投资的平稳发展，关乎国家的金融稳定。
消除乘子λ 后，一般消费需求和住宅需求函数分别为：
这里要重点关注住房需求、住房价格、一般消费品价格、购房预算、地段参数和交易费用对价格的影响。根据式（9）和式（10），显然
对单个居民家庭需求而言，如果其他条件不变，住房价格和消费品价格越高，则住房需求越小；地段越好（d 越小）、交易费用（PTt）越低、预算水平（E）越高，则住房需求越大。
清代名将左宗棠所说的“身无分文，心忧天下；手释万卷，神交古人”；当代作家韩石山所说的“读旧书如拥新妇”，都从不同侧面印证了这种满足感。
该变换器以STC12C5A60S2单片机为核心控制器,实现输出的控制和调整。在外部输入电压波动的情况下,能保持输出电压和电流稳定,为锂电池充电,效率达到94%左右,锂电池放电时的Boost电路稳定工作效率在95%以上。在实验室中,分别以降压模式和升压模式测试了24 V直流电机和30 V直流电机运行特性,高变换效率实现电机平稳起步、定速运行,表明设计能够得到实际应用。
一般消费品和住房的反需求函数为：
【5】王思任《批点玉堂牡丹亭词叙》，见毛效同编：《汤显祖研究资料汇编》，上海古籍出版社1986年版，第856-857页。
利用
将反需求函数还原为：
（4）拥有自己的住房是我国居民根深蒂固的观念。无房不婚、无房不嫁的观念把对房地产的偏好推向了极致。在这种观念的影响下，新建商品房和二手房市场都非常发达，唯租赁市场发展滞后。自有住房率高，租房群体一般都是买不起房的低收入群体，造成了商品房市场过热、租赁市场过冷、房价和租金严重不匹配、租金不能覆盖房贷成本的现象。
2.土地供给与开发商的住房总供给。房地产商在生产商品房的过程中使用的生产要素包括劳动力、土地、中间产品。劳动力市场看作是竞争性的，工资是给定的。土地市场是政府独家垄断的卖方市场，土地价格由政府土地供给曲线和开发商的需求曲线决定。在实践中，土地价格是通过一定的拍卖程序来确定的。假设中间产品市场是垄断竞争的，中间产品的价格由中间产品商的垄断行为来决定。假设某一区位具有相同的住房价格预期和土地价格预期的房地产商的资金量Mi相等，参考Dixit、Stiglitz[14]的做法，将房地产商i的住宅生产函数Yi表示为：
约束条件为：
其中：Li表示劳动量；Ri表示土地；Xij表示专业化中间产品使用量；w 表示工资；PR表示房地产商用于房地产开发的土地价格；Pj表示中间产品j的价格；Mi表示房地产商i开发房地产的资金总投入，由自由资金和贷款构成；N 表示专业化中间产品的数量，也可以看作是与房地产有关的产业链的长度或中间投入要素生产的专业化程度。
由此得到房地产商i对中间产品j的需求：
建立拉格朗日函数：
根据库恩塔克定理，最优化解由一阶条件（19）～（23）决定：
回来之后，我仿佛觉得里昂显得更加阴沉。离我家不远的地方，在圣巴德勒米路上坡的右边，有一所天主教遣使会的寄宿学校。山坡上建了几幢房子，它们外表凄凉，俯视着下面的大街。学校的大门嵌在一堵大墙之中，在我看来，那年九月的里昂仿佛是寄宿学校的那堵大墙。郁黑的围墙上，偶尔停落几缕秋日的阳光。那时，寄宿学校似乎是被人们遗弃了一般，雨中的围墙就像监狱的高墙一样，我隐约感到，它成了通往我未来道路的一道屏障。
随着我国绿色建筑评价标准的出台，政府推进绿色建筑规划设计进程的加快，绿色建筑设计的规模和数量在我国出现了前所未有的发展速度。然而，我国绿色建筑设计处于起步阶段，绿色建筑规划设计软件存在以下问题：
由于λ=0 的情形对应于无条件最优化问题，以下仅考虑λ＞0 代表的资源充分利用的情况。根据一阶条件（19）～（23）可得：
从式（27）得到最终产品部门的预期货币收益等于实际货币成本支出的加成，而
表示房地产商的实际供给量等于实际货币成本支出的加成。
单个厂商的劳动和土地需求分别为：
n个房地产商的土地总需求为：
设政府决定的土地供给量R=
，则土地市场均衡条件为：
由此可知，土地成本（RPR=βM）只是房地产商总成本（M）的一部分。土地价格与资金总量成正比而与土地供给量成反比。
该条件意味着，只有房产价格越过由式（42）右边所决定的门槛时，房地产企业才有利润。这一门槛由土地、劳动力成本、中间产品价格及专业化分工等因素决定。工资、土地、中间产品成本越高，住房价格越高。产业分工越细，房地产效率就越高，有助于降低企业门槛。
根据式（19）和式（20）可得：
房地产商在预期价格PY下的利润函数定义为：
n个房地产商对中间产品j的总需求为：
其中
设供应商生产中间产品j 的成本为Cj，其目标是利润函数的最优化：
解此利润最大化问题，可得中间投入品的最优销售价格为：
由于：
可得：
特别地，如果所有中间产品成本Cj=Cm为常数（对任意的j），则房地产商i的住宅供给可简化为：
总供给为：
由
和式（40），λ≥0，可得：
企业要实现盈利，必须满足以下条件：
在实践中，信息是不对称的，政府无法知道房地产商对土地的需求函数，也无法按照市场供求平衡的原则去确定价格，通常采用招拍挂的方式按照价高者得的原则进行拍卖。
石墨烯铜复合材料导热性很强，受热面积很小就可达到很好的制冷效果，用它代替普通的铜管，可以减小铜管的管径，减少制冷剂充注量，一定程度上达到高效且环保的效果。石墨烯铜复合材料如图6所示。
利用式（41），单个厂商的供给可改写为：
对i求和，可得总供给：
式（44）表明供给决定于企业的资金实力（M）、企业的个数（n）、土地价格（PR）、中间产品成本（Cm）、工资（w）等五个因素。房地产商的边际和平均成本函数可定义为：
式（45）表明，有效单位面积的住房成本与土地成本、中间产品成本、工资成本呈正相关关系，与产业链（N）的长度呈负相关关系。
五、结论
在总结和概括房地产市场的一般特征及我国房地产市场的独有特征的基础上，本文对家庭一般消费品和住房消费、政府对土地的垄断、中间产品的供给、房地产商生产和销控等行为提出了假设，经过严密的逻辑推理建立了家庭住宅需求方程、土地定价方程、住宅的生产和供给方程，根据房地产商的销控行为建立了最终住宅产品的定价方程。
通过模型分析发现，商品房的供给取决于土地成本、中间产品成本、劳动工资、中间产品种类以及房地产商的资金量，其中房地产商的资金量又取决于自有资金和可贷资金的杠杆率。土地成本、中间产品成本和劳动工资越高，商品房的供给量越少；土地成本、中间产品成本和劳动工资越低，商品房供给量越多。房地产业涉及众多中间产品的分工和专业化生产，分工和专业化提高了住宅供给的效率。随着中间产品种类的增多，住房供给能力将不断提高。信贷政策的松紧也是影响住房供给的因素，房地产商的资金面越宽松，商品房供给量也越大。
受土地市场、劳动力市场、消费品市场、中间产品市场和房地产商的销控行为的影响，住宅价格由住房供给的边际成本、利率、一般消费品价格和地段决定，而住宅供给的边际成本与工资、土地价格、中间产品成本和中间产品种类有关。由此看来，住宅价格由工资、土地价格、中间产品种类、利率、消费品价格、地段等因素决定。
1.土地一级市场的政府独家垄断影响房价。住宅用地由政府计划供应，土地价格通过拍卖产生。因此，住宅用地的市场价格是在政府征地价格的基础上形成的，土地的垄断供应及其形成的土地成本是影响房地产价格的第一因素。房地产商一旦得到土地，土地的垄断权就从政府手里转移到了房地产商手中，房地产商正在建设或已经建成的住宅就成了他们的垄断资源。由于土地的不可移动性，房地产商可以通过合谋实行垄断性定价。
2.房地产商的销控行为和相关财务成本（利率）影响房价。房地产商可以根据土地的稀缺性，通过分批上市的办法控制住宅销售节奏，实现自身利润最大化。房地产商的销控行为拉长了项目的生产周期，提高了财务成本，因此，房地产商必然想方设法将增长的财务成本通过垄断定价部分地转嫁给消费者。
3.劳动力工资成本的不断上升推升房价。在我国经济快速发展的条件下，工资成本的提高不仅从生产方面推动房价，而且从需求方面提高了购买力，拉动了住宅需求。在房地产信贷政策宽松的条件下，高工资意味着高贷款需求，高贷款需求进一步造成房地产泡沫。
4.中间产品成本的提高推升房价。中间产品成本的提高必然反映在房价里。另外，由于房地产涉及众多产业，中间产品生产的专业化和分工合作提高了效率，对房价有抑制作用。
5.地段是影响房价的重要因素。地段的价值是由教育、公共医疗、公共交通、公共环境等基础设施的投资和影响生活便利化的商业规划决定的。大城市房价高于中小城市、城市中心城区的房价高于郊区房价几乎都是上述五大基础设施配套水平的差异造成的。
6.消费品价格影响房价。大部分消费品都是可贸易品，可贸易品价格是慢变量，在开放条件下由全球市场决定，而且一般商品价格作为货币政策调控的目标在全球范围内相对稳定。我国经济高速增长引致的高储蓄主要流向了房地产这样的不可贸易品市场和金融市场，不可避免地带动了不可贸易品价格的上扬。
7.受传统文化和计划生育政策的影响，我国家庭的购买力与西方家庭不具有可比性。西方国家家庭独立性强，父母甚至祖父母为子女买房的现象并不普遍，而在我国家庭，父母帮助子女买房的现象比较普遍。由于计划生育政策造成的城市家庭比较普遍的独生子女现象，青年男女婚后如果遇到买房困难，双方父母往往倾力相助。而很多父母因在房改时分得了免费或低价的福利房，也有能力资助子女。由于这样特殊的家庭结构，在我国经常出现六个劳动力共同负担一套商品房的局面，如此形成的巨大购买力与西方家庭是不可同日而语的。所以，西方惯用的房价收入比的概念在当下的中国是不适用的。
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【中图分类号】 F062.1
【文献标识码】 A
【文章编号】 1004-0994（2019）12-0106-7
DOI： 10.19641/j.cnki.42-1290/f.2019.12.014
【基金项目】 国家自然科学基金项目“中国-中亚货币合作与人民币区域化和国际化研究”（项目编号：71263050）；中国社会科学院创新工程项目“公司治理、金融与创新增长”
作者单位： 1.中国社会科学院经济研究所，北京100044；2.新疆财经大学公共经济与管理学院，乌鲁木齐830012
标签：土地垄断论文; 房价租金比论文; 住房市场论文; 生产函数论文; 中国社会科学院经济研究所论文; 新疆财经大学公共经济与管理学院论文;