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4月8日，华人首富李嘉诚家族旗下的盈大地产发布公告称，以总代价9.28亿美元（相当于约72.01亿港元）出售北京盈科中心权益予买方Vinter Star Limited。这是继2013年李氏家族出售香港、上海、广州、南京等地多处物业后的又一大手笔交易。与此同时，李氏家族也在加快投资发达经济体的节奏，自上世纪90年代起布局欧洲业务，到2010年开始加速收购英国低价资产，截至今年4月，长实集团已成为英国最大的单一海外投资者，历史投资总额超过300亿英镑（折合3720亿港元），其中包括综合房地产项目、电力、自来水及天然气项目等。 众所周知，李嘉诚之所以成为华人首富，在于其独到的商业眼光与投资逻辑，即在资产价值处于底部时购入，顶峰时抛售，如此循环往复。但简单的逻辑绝大多数身在其中之人却无法看透，究其原因，主要还是缺乏对全球资本市场的深层次理解。此次李氏家族出售内地物业并投资发达经济体是在我国经济增速下滑、欧美经济复苏背景下进行的，是其在全球进行资产配置的一种利益最大化的对冲手段，未来不能排除李氏家族会出售北京东方广场。 内地物业盈利能力在逐渐下降。2008年金融危机后我国大规模刺激政策带动了房地产市场的火爆行情，随后2011年国内各地便针对住宅出台了限购政策，旺盛的民间投资不得不转向不受限购政策影响的商业地产，于是商业地产价格快速飙升，与此相对应的是商业地产的投资收益率快速下降。据相关机构统计，北京、上海甲级写字楼投资毛收益率已由2007年的9%左右下降至当前的6%左右。与此相对，一些二线城市写字楼空置率居高不下，据世邦魏理仕发布的报告显示，2013年，杭州主城区优质写字楼的市场供给量37万平方米，比上年增加1倍，钱江新城区域的空置率已上升至40%。究其原因，商业地产是实体经济的晴雨表，其价格在短期内飙升会超过实体经济的承受能力。2013年部分一线城市商业地产租金已开始出现小幅下跌，李家旗下的盈大地产2013年半年报显示，北京盈科中心的租金及出租率表现平淡，可出租面积的平均出租率约为61%，较2012年同期的66%出现明显下滑，而租金收入也仅有1.19亿港元，与上年同期基本持平。因而从这个角度看，李家此时选择出售盈科中心也是不得已而为之。 一线城市居民消费需求增长放缓与电商消费增加挤压了传统商场盈利。在全社会资本回报率未见有明显改善的情况下，一线城市居民生活成本的大幅提升直接影响居民的消费需求的增长。据北京市统计局发布的数据显示，北京市社会消费品零售总额同比增长率已由2008年21%下降至2013年的8.8%。另一方面，网络消费普及同样对传统商业卖场盈利造成了大规模挤占，如今越来越多的年轻消费者会选择在实体店试衣，然后在网络上购买，2013年“双十一”当天仅天猫平台就完成350亿销售额就足以说明网络营销的巨大威力。万达百货新店毛利率的持续下降甚至出现亏损就是最大佐证。李氏家族近年来抛售的物业多位于国内一线城市，且部分物业属于商业卖场性质，因此在商业地产价格还处于高点时激流勇退也属明智之举。 欧美经济复苏与其资产价格的相对低位使得越来越多的国人减少国内资产配置而转投发达国家资产。当前欧美经济仍处于复苏过程中，一些投资于金砖四国的资金已初步呈现出回流态势，而欧美资产价格目前还处于相对低位，因而对外国投资者具有较强的吸引力。据统计，美国新屋开工数已由2009年低点的45.8万套上升至2014年2月的90.7万套，相应房价也较金融危机低点有所回升。外国投资者尤其是中国投资者对美国房价回升贡献较大，据美国全国房地产经纪人协会（NAR）统计显示，中国购房者已成为外国赴美购房的第二大主力，仅次于加拿大买家。部分大型国企同样开启了欧洲资产的并购业务，中国平安、中投、茅台集团2013年都在英国、法国购置了资产。 在内地商业地产价格趋于平稳、投资收益率逐渐下降及欧美经济复苏带动资产价格低位回升的背景下，李氏家族减少中国资产配置并低价购入欧美资产是在利益最大化目标指引下的正常投资决策。事实上，当前美国经济复苏带来的退出QE的脚步正在加快，人民币贬值预期也日趋升温，在此背景下以人民币定价的资产价格将进入下降通道。因此，投资大师李嘉诚的一举一动值得市场给予充分关注。另一方面，更值得我们反思的是我国资产价格近年来的快速上涨导致的实体经济空心化问题，普通居民用几代人积蓄供子女购房带来的居民消费率下降问题，以及居民不安全感提升带来的移民的数量快速增长问题。这些问题的解决需要通过经济、金融、社会等全方位的改革才能实现。