税总有关土地增值税答疑汇总，本文主要内容关键词为：增值税论文,土地论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
土地增值税的核算是房地产企业的难点也是重点，土地增值税对房地产企业收益影响较大，正确核算土地增值税对房地产企业极为重要。
将接收的房产再转让如何确定纳税义务人？
问：《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号，以下简称财税字[1995]48号)第一条规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。那么，上述投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税的纳税义务人是谁？是投资者还是接受投资的企业？
答：根据财税字[1995]48号第一条规定，投资、联营企业将接收投资的房地产再转让时，土地增值税纳税人为投资、联营企业，而投资、联营企业应是接受投资的企业，因为相关不动产投入时，所有权已归属于接受投资的企业，再转让的主体只能是接受投资企业而不是投资者。
支付的佣金等费用可否作为土地增值税的扣除项目？
问：参加土地竞拍时支付的佣金以及工程部门发生的差旅费能否作为土地增值税的扣除项目呢？
答：佣金是支付给中介机构而不是支付给土地出让方或转让方的，因此不应当作为取得土地使用权所支付的金额，但可以计入管理费用计算比例扣除。
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款规定：“开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。”因此工程部门发生的办公费——差旅费可以作为土地增值税的扣除项目。
受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人的抵扣项目？
问：某供销社转让一房地产，由受让人缴纳土地出让金，但在办理税收手续时，地税部门说因主体不同，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，为此转让人要缴纳高额的土地增值税。按法律规定，土地要先办理出让才能转让，《城市房地产管理法》第四十条又规定由受让人办理出让手续，缴纳土地出让金。如果受让人缴纳土地出让金后又不能作为转让人土地增值税的抵扣项目，使转让人缴纳的土地增值税超常负担。那么，在同一次房地产转让行为中，受让人缴纳的土地出让金可否作为转让人应缴纳的土地增值税的抵扣项目？
答：根据《土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。因此，受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。
转让土地的土地增值税如何计算？
问：我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部分设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部分费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20％加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本(规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出)及相关费用如何扣除？
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号，以下简称国税函发[1995]110号)文件第六条第二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”
因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20％扣除，但期间费用及利息不得扣除。
如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据国税函发[1995]110号第六条第一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金，其他相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。这样规定，其目的主要是抑制‘炒’买‘炒’卖地皮的行为。”
装饰成本可否加计扣除？
问：现有一家房地产公司开发沿街两层商铺14 000平方米，每平方米销售价格6 000元，现为提高沿街商铺商业价值，房地产公司与购房客户达成协议，由房地产公司代为沿街商铺统一装饰，收取购房户装饰款5 000万元，实际发生装饰成本4 300万元，收入5 000万元应计缴土地增值税，请问，装饰成本4 300万元可否享受土地增值税加计扣除？
答：《土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。《土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条又规定，《增值税暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，房地产公司销售房屋建筑物所收取的有关经济利益均要缴纳土地增值税。装饰成本属于开发成本一部分，可以按规定加计扣除。
房地产企业用开发产品抵债如何确认收入？
问：房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务后，清算土地增值税时应如何确认收入？
答：根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)第十九条第一款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：(1)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；(2)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
个人销售住宅是否免征土地增值税？
问：《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号，以下简称财税[2008]137号)中第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。规定是否仅适用于普通住房？除此之外，对住宅类型的判定标准应如何确定？是否以产权主管部门登记为准。如果产权部门将营业用房和住房一起登记为住宅并销售的，是否征收土地增值税？
答：财税[2008]137号第三条规定，包括非普通住宅。个人销售的房屋类型如何判断，应主要依据房屋所有权证书所载明的登记类型确定。对于营业用房登记为住宅类型的，应据实判断，不能适用上述免税规定。
房企预缴的营业税及土地增值税在税前如何扣除？
问：房产企业销售未完工产品预缴的营业税及土地增值税，在年度企业所得税清缴时如何扣除？对此有两种理解：第一，在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。第二，不在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，而是在产品完工后，预收房款结转销售收入的年度税前扣除。上述哪种方式是正确的理解？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”根据以上规定，第一种理解是正确的，即在预缴营业税及土地增值税的当年扣除，也就是预收房款乘以预计毛利率计算出毛利额后，可以扣除预缴营业税及土地增值税等，计算当年的所得额。
房企清算补缴土地增值税是否加收滞纳金？
问：房地产开发企业清算时补缴的土地增值税，是否需要加收滞纳金？
答：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
房地产企业以土地投资如何纳税?
问：某房地产开发企业名下有一宗土地，该房地产企业与另一公司成立项目部，合作开发土地，房地产企业以土地投资，另一公司以资金投资，成立的项目部以房地产企业资质开发，请问该房地产企业将土地交付项目部时如何纳税?如果纳税，其土地增值税如何计算?
答：以房地产企业名义和资质实行项目合作开发，未签订土地使用权转让协议和合同，土地使用权未发生转移，不发生纳税义务。土地增值税的计算应以房地产企业原土地计税基础确定。
个人将土地归还政府的收入是否缴纳土地增值税?
问：个人将土地归还政府取得的收入，是否需要缴纳土地增值税?
答：根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地
增值税。但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权或是由纳税人自行转让原房地产的，则免征土地增值税。