小镇发源于浙江，2014 年在杭州云栖小镇首次被提及，后 2016 年住建部等三部委力推，这种在块状经济和县域经济基础上 发展而来的创新经济模式。培育特色小镇的主要目的是为了促进 有条件的镇更好地发展。由于一些体制机制的限制，不利于一些 小镇参与到市场化竞争中，因此挖掘一些有潜力、有特色的小镇， 通过一些产业的发展不仅可以带动经济的发展也可以吸纳小镇周 边一部分农村劳动力就业。
一、特色小镇现状培育特色小镇，主要是打造特色鲜明的产业形态，和谐宜居 的美丽环境，彰显特色的传统文化，提供便捷完善的设施服务， 建设充满活力的体制机制。2016 年，住建部公布了第一批 127 个 特色小镇名单，2017 年第二批公布了 300 个特色小镇名单。根据规划，到 2020 年全国将培育 1000 个特色小镇，而目前 计划建设的特色小镇总量已多达五六千个，更值得注意的是，部 分地方存在着借特色小镇之名，行房地产开发之实的现象。例如， 在珠三角，某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产， 获得地方政府大量土地资源支持；在长三角，一家房地产企业打 算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”——2 平方公里农业 区配套 1 平方公里建筑区，计划承载 3 万人。笔者认为，此类特 色小镇可谓“假小镇，真地产”，出台相关管理文件，严控特色 小镇房地产化很及时、很必要。
二、国家对于特色小镇存在的“假小镇，真地产”的《意见》2017 年 12 月 4 日四部委联合发布《关于规范推进特色小镇 和特色小城镇建设的若干意见》防范“假小镇真地产”项目，对 于房地产化、政府债务风险加剧以及用地方面的问题，意见要求： 严控房地产化倾向。各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就 业和常住人口规模，从严控制房地产开发，合理确定住宅用地比例， 并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。适度提高 产业及商业用地比例，鼓励优先发展产业。科学论证企业创建特 色小镇规划，对产业内容、盈利模式和后期运营方案进行重点把关， 防范“假小镇真地产”项目。严格节约集约用地。各地区要落实最严格的耕地保护制度和 最严格的节约用地制度，在符合土地利用总体规划和城乡规划的 前提下，划定特色小镇和小城镇发展边界，避免另起炉灶、大拆 大建。
三、特色小镇与旅游地产关系分析 1、小镇中存在“房地产”倾向 应该说，在建设特色小镇的过程中，完全拒绝房地产不太现实。因为无论是小镇居民，还是外来游客，都有居住需求。但如 果过度房地产化，特色小镇不仅会失去“特色”，变成“地产小镇”， 而且很容易推升地价，影响其他产业发展。因此，唯有严控房地 产开发，才能确保特色小镇特色化。
2、房地产脱离泡沫期，急需转型 中国房地产业发展的高峰已经过去，其面临的挑战逐渐增加，房地产业正从过去的粗放发展方式转向精细运营方式。随着土地 价格的不断增加，以及政府相关部门对企业拿地的门槛不断升高， 房地产企业在拍卖土地、开发规划等方面也越来越谨慎，行业正 从增量时代向存量时代转变。以土地开发收益为主导的土地开发 和以居民住宅为主体拿地、建房、卖房的方式来运作的房产开发 都已成为过去，未来整个房地产专业化、职业化程度非常高，现 在整个行业的转型升级是迫在眉睫的。
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3、地产公司转型投资公司，让人防不胜防在国内地产政策收紧的大形势下，不少地产公司纷纷转型，准备搭上“特色小镇”这般列车，不少地产公司转型投资公司， 引入旅游规划部门或公司，参与特色小镇的规划，并承接相关 工作。但究其内涵，仍未脱离地产公司的经营思路，以买卖房 产为核心收益，未考虑到整个区域的经济转型升级，并配合区 域经济发展。
四、浅谈“去地产化”的特色小镇
1、补齐发展短板 特色小镇在建设过程中，将会面临运营、生态、以及人才短板各种问题。大部分小镇是文旅小镇，会受旅游淡旺季的影响， 就必然出现产业周期、人才培养与流失等情况。同时，大部分小 镇是在乡镇生态环境基础上建立起来的，必须保障当地的生态环 保，注重对当地特色小镇风貌，保护生态环境、资源环境、文化 遗产等的保护，且空气质量达标天数、生活污水收集率和处理率、 生活垃圾分类和无害化处置情况、绿化覆盖率、特色风貌保护等 指标提出要求。
2、加快基础设施与公共服务建设 特色小镇为我国小城镇发展迎来新机遇，同时也存在承载能力不足、基础设施建设滞后等问题，部分小城镇基于求成盲目跟 风，“面子”好看，但基础设施配套、服务配套等“里子”不足， 有的地方特色小镇融资模式单一，“坐、等、要”现象普遍。小 城镇只有加快基础设施建设，大力做好社会居民公共服务，形成 良好的民生社区和风气，才能推进特色小镇的培育和建设。
3、鼓励地产旅游融合投资 近日，绿城小镇集团与浙江中青旅举行了战略合作签约仪式。绿城小镇集团成立一年来，在小镇产业研究、产业资源落地、生 活服务建设等方面开展了实践和探索，已开发和签约了以文旅为 特色的海南蓝湾小镇、以教育为投资的舟山长峙岛、以康养为基 础的安吉桃花源等 24 个项目。 以地产的带动优势拉动特色小镇人流量及入住率，以旅游企业拉动 流动人口及旅游人口，并增加其宣传力度，发挥二者优势，实在资源 共享。在转型时代的地产企业，只有通过实实在在的让渡权益并吸 引旅游企业，发挥其策划、市场、集团优势，才能实现特色小镇的稳 定的流量。
4、要赚钱，也要有情怀 特色小镇可以作为艺术品，也能够成为一个商品，如果不能
成为一个大规模复制的商品，很难具备盈利的商业基础。只有特 色小镇运营正常，才能保障商业地产的顺利运营，两者并不矛盾。 所以究其根本，是要做内涵。不但要有“颜值”，争取特色小镇 本身起步就是个 3A 景区，甚至 5A 景区。还要有“深度”，让游 客了留恋往返，增加重游率。这才是根本。只有二者相得益彰， 才能保障体系的稳定。
参考文献：
[1] 魏小安 . 特色小镇≠旅游地产 [J]，中国房地产 ,2017.9.
[2] 柒石 . 特色小镇为旅游地产披上“新装”[J]，中国房地产，2017.8.
[3] 施冰冰 , 刘宝 . 特色小镇“地产化”待破局 [N] ，中国 经济导报，2017-06-23.
论文作者:赵丽丽
论文发表刊物:《红地产》2017年7月
论文发表时间:2018/3/29
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